1、闵行万源城开中心 2019年营销推广方案 前 言 回望2018年，与万源城相伴一年 万源城御璄四期开盘几近收官 我们见证了一部16年大城史诗的落款 前 言 回望2018年，也是我们和闵行万源城开中心携手启程的第一年 我们用一场成功的发布会，为这座城市共生体，拉开了序幕 超越2019，邑起开创未来 目 录 PART.1 策略梳理 PART.2 项目价值再解读 PART.3 独栋定位 PART.4 2019推广 PART.1 策略梳理 独栋年标办年商业年运营年 2019202020212022 12.31 南区（独栋组团） 结构封顶 6.11 北区结构封顶 12.20 南区整体验收 1.14 北区
2、精装入场 1.14 竣工验收 总部独栋公开双子塔写字楼公开 商业验收 商业开启整体呈现 闵行万 源城开 中心 5年计划 根据工程主线，构建闵行万源城开中心5年发展主轴 商务商业 启动年 9.27 闵行万源 城开中心 奠基仪式 城市共生体 概念首发 2018 营销背景明确 2019年南区独栋产品公开，独栋销售工作启动 重点：2019年将承接“城市共生体”的理念，构建项目形象体系，预计2019年独栋售楼处公开，示范区开放，年底开盘 2020年6月南区幕墙完工，8月双子塔幕墙完工，写字楼租赁工作启动 重点：商业及双子塔等业态外部相继完工，尤其式双子塔完工，综合体的地标昭示性已经形成，建议通过一场产品
3、介绍会，对项目进行更进一 步的对外输出 2021年北区内部装修，南区预计进入商业招商，进入商业运营阶段 重点： 1：围绕商业项目品牌招商，和重点商业入住，开启未来生活的畅享 2：辅助商业招商和商办销售制作销售物料 2022年项目整体竣工 重点：预计2022年处项目整体竣工，通过一场大型的答谢晚宴，致谢全城，同时宣告项目进入商业运营阶段 营销背景明确 2018年，闵行万源城开中心以“城市共生体”的综合体概念正式公开 2019年，综合体项目进入商务营销阶段 2019年核心命题之一 从感性的概念成立，到为商务营销服务 如从商务价值的维度，构建“城市共生体”的价值逻辑？ “城市共生体” 价值再解读 “
4、城市共生体”不仅是一个美好的概念，而是从城市格局、商务发展以及品牌实力的价值必然 城市共生体价值再解读 格 局 模 式 品 牌 与城市共生与时代共生与土地共生 01 与与上上海海城城市市发发展展步步伐伐共共生生 格 局 徐 汇 花 木 大张 江 大虹 桥 上海城市发展格局，主要为东西两大方向 漕 河 泾 莘 庄 世 博 十三五规划以来，上海商务格局进入中环的黄金时代 【黄金中环：上海城市发展新重心】 随着中心城区的开发完善，中环成了上海的发展重地。 新建的13条轨交，9条加密了中环；五角场、前滩、张 江、大宁新中心纷纷崛起。中环，在上海更新中改天 换地！ 【未来中环：再现“4个陆家嘴”】 中环
5、线上商业商务总体量已逾5300万方（含在建） 成为了承接上海商务商业功能的主要区域 新的9个主城副中心，5个在中环 聚焦浦西，本案地处西中环 大环境上享受西中环商务热点 同时地处闵行徐汇交汇之地 徐汇 闵行 占位西中环，闵行徐汇双轴线连结节点 与上海西区商务发展共生长 外靠闵行虹桥-莘庄-紫竹国际商务轴 内靠徐汇漕河泾-徐汇中城-华泾科技创新轴 闵行国际商务轴 依托大虹桥商务区和南虹桥国际商务走廊 向南延伸至紫竹创新园 产业主要为：制造业、医药业、创新企业 徐汇科技创新轴 连结漕河泾、徐汇中城和华泾的科技创轴线 主要产业为：科技企业、研发企业、互联网 从本案的城市占位上看 随着上海进博会的召开
6、，以大虹桥轴心延伸的商务发展轴线再次成为热门区域 本案占位中环，地处闵行和徐汇交界，承接着大虹桥和徐汇两大片区发展外溢的连接区域 闵行万源城开中心再次站在上海大城营造的窗口之上 与城市商务版图的发展共生 02 与与世世界界商商务务开开发发理理念念共共生生 模 式 上海商务综合体主要的开发模式 滨江商务综合体开发模式TOD开发模式产业聚集园区模式 TOD+生态的开发模式 已经成为全世界最好的集约型开发模式 旧金山 Transbay中转站大楼 西萨佩里的设计师一座1200英尺高的，类似方尖塔的建筑，用玻璃和钢修建。旁边是一座新的公共汽 车和火车站的枢纽。改造后的枢纽长四分之一英里，横跨两座街区，顶
7、部是一座5.4英亩的公园。公园 是加州Berkeley的Peter Walker and Partners设计的，集中了该州各种各样的景观特色。 公园建成后，将会吸收公共汽车的尾气，处理和循环水， 并为旧金山市区提供一个鸟类、蝴蝶和其他动植物的栖息 地。它也会成为新社区生长的一个基本元素，在用地高度 紧张的区域提供高质量的开放空间。 TheStar新加坡市民文化中心 这座民用建筑旨在成为一座向公众开放的有机的物体，人们可以通过一系列坡道、自动扶梯、阶梯和公共花园 穿过、横越、攀登这座综合体或在它的下方行走。所有的循环、运动和内部的形态都蜿蜒而柔和。 大阪心斋桥难波PARK 关西商务消费的新生代
8、表 “自然绿洲”商务场 办公大楼毗邻难波公园。自 2003年开业，其特点优美 的形式已经流行作为一种难 波区的地标。 1-3层为餐馆 和商业店铺。 8F是一家医 科门诊。 “公园中的影院”：天台花 园的“园花园”。 2-8层为商业购物中心，涵盖 品牌服装服饰、家具家居、宠 物用品、儿童用品、运动商品、 各类餐饮、电玩，影院等多元 化业态。 入口处，呈现一个被岩石 覆盖的空间，仿佛一个狭 小的峡谷。 暖黄色到橘黄色逐渐过 渡的条纹造型，配合小 湾、岩洞、河谷等空间， 增添了更多的新奇色彩。 功能布局 外部交通系统完善，地铁与大阪车站及机场便捷连接。 地铁南北动脉经过“难波站”，15分钟到达新大阪
9、车 站，25分钟到达大阪机场，30分钟到达关西机场。 在办公楼高处俯视难波公园（Namba Park），可以看到，开放的空间使公园与城市的街道、交通直接 相连，斜坡与“山石”形成的层次感，使公园与周围的高层办公楼柔和地融为一体。 屋顶花园宽敞开阔，充满自然气 息，令顾客产生一种全新的空间 体验。精心挑选的植被能够 适应冬天寒冷的气候。此外，一 些季节性植被会随着季节的转换 而不断改变颜色，给人耳目 一新的感觉。从一层到下一层的 “8”字形的交通循环设计，为 顾客通向商业零售区、户外花园 或露台提供了连续、便捷的选择。 闵行万源城开中心 约13.5万方城市共生体，与未来商务发展共生 12号线顾戴
10、路地铁上盖 TOD综合体商务模式 上海市中心稀缺10万方湿地公园 自然与城市、商务、生活的无界融合 03 与与西西上上海海商商业业地地产产发发展展共共生生 品 牌 最懂得：上市城开商业谱系，上海西区商业开发王者 上海世贸商城 上海青年城 TODTOWN天荟 滨江城开中心 YOYO 城开国际大厦 闵行万源城开中心 最熟悉：16年开发营造，万源城国际住区最后一篇拼图 城城开开中中心心 焕焕新新而而城城 与与西西上上海海商商业业地地产产发发展展共共生生 从感性的产品标签，到商务地产发展纬度的价值构建 重塑“城市共生体” 城市共生体价值再解读 格 局 模 式 品 牌 与城市共生与时代共生与土地共生 “
11、西中环商务领地”“TOD城市共生体”“城开中心标杆新作” 公 园 P A R K 最生态上海市中心湿地双景公园 1.5万方湿地+1.5万方湖面，打造地球上最具生态价值的湿地系统 办公OFFICE 最绿色绿化露台、屋顶花园 绿色办公：VRV空调系统，让办公环境更环保节能 绿色景观：力求每个单元都能有最大的景观面和采光面 总 部 独 栋 最私密绿化露台、屋顶花园、独立冠名 多重开放式露台、空中花园和垂直绿化 低密度办公体验+最具企业展示效应的独栋冠名权 酒店HOTEL 最健康EVEN生态健康主题酒店 洲际酒店旗下，健康生态主题特色酒店品牌EVEN “养生岛”取代了传统的酒店前台 离大堂不远的地方设
12、有课程区域的健身活动中心 客房内配有“锻炼区”和水疗淋雨 开放式集市的餐厅提供绝对健康、免费的食品，宾客可以通过iPads点餐 酒店内到处写满 “健康和正念”的讯息 商业SHOPPING 最开放人车分流系统、大街梯设计 在社区配套的基础上打造精致商业中心，不仅仅是商业， 更是交流共享的平台， 不同于常规小体量商业，打造特色 型商业，突破体量的限制，增大商业价值，。 选择小BOX+半开放阶梯式街区，保证项目品质，且避免受 天气影响。 “城市共生体”产品定位导出 焕 新 城 市 生 命 力 西中环13.5万方 TOD城市共生体 PART.2 形象包装 13.5万方 PART.3 独栋定位 2019
13、核心命题之二 基于项目总体优势，结合独栋市场，梳理总部独栋价值逻辑 2019年，闵行万源城开中心将以总部独栋为推广重点 构建整盘主形象，以及独栋产品价值体系 基于五大行前期沟通的市场启示 从客户构成上看，企业独栋主要以自用型企业为主 从区域占位上看，本案周边无商务氛围，主要享受闵行、徐汇两区的商务外溢 从购买逻辑上看，闵行外溢客，本案优势在于地段更靠近市中心，对于徐汇 区外溢客，本案优势在于低密度和性价比 TOD概念由新城市主义代表人物彼得卡尔索尔普提出，是“以公共交通为导向”的开发模式，以地铁、轻轨、 巴士等公共交通为中枢，以5-10分钟步行路程为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一
14、体的城区。 12线顾戴路地铁上盖，TOD式综合体开发模式1 更强大的资产升值能力 地铁的开通令地铁沿线房地产开发的投资回报率达到15%，而地铁上盖物业平均升值达到近50%。地铁沿线 物业与非沿线物业的理性价差在至少在30%以上。 更集中的商务生活体验 将多样化的城市功能集中布置在公共交通站点周边，形成人气集聚、出行高效、方便快捷的城市生活。 真正实现自由玩乐、购物，自由工作、生活！ 更便捷的工作出勤 租户经常会考虑到员工通勤的便利性，地面交通的拥堵、车牌摇号困难、停车不便等问题，使得地铁上 盖写字楼项目在市场中越来越受关注。地铁站相对比其他交通配套更具有便利性和实惠性，因此轨道交 通上盖物业就
15、成为办公选址的极佳选择。 比邻10万方湿地，多重生态景观节点，公园式的商务工作体验 2 1：市中心稀缺的生态湿地景观城市综合体，与自然共融的商务生活体验，打造绿色城市生产力 EVEN生态健康主题酒店 3 洲际酒店集团三大奢华精品酒店 Hotel Indigo、Even Hotels、Kimpton Hotels & Restaurants “均衡、乐趣、元气”的生活方式，“首席健康官” 服务团队，四大时代生活主张的提炼。 地铁上盖+城市共生体中环+独栋 价值成立产品溢价 公公园园总总部部独独栋栋黄黄金金西西中中环环 小结独栋定位语输出 西 中 环 地 铁 上 盖公 园 总 部 独 栋 西中环商
16、务领地低密度总部独栋TOD城市共生体 PART.4 2019推广 2019年执行的两大波段 总形象期 “城市共生体”概念落地及推广 蓄客销售期 总部独栋产品展示及销售 总部独栋售楼处开放 第一波段第二波段 1月 10月 12月 4月 第一季度 第三季度 第四季度 7月 第二季度 筹备期造体验立产品拼销售阶段任务 工作重点 筹备 12月工作筹备 项目形象概念 营销策略梳理 23月物料准备 项目介绍PPT 产品销售说辞 项目视觉体系 项目效果图 项目区位图 官微 1：示范区开放视频倒计时 2：示范区开放后宣 线下 1：示范区包装方案 2：展版、户型单页、氛围包装 3 ：五大行中介推荐会 4月：形象
17、期 官微：官微上线+首发视频 阵地：围墙、道旗出街 物料：微楼书、项目折页/楼书 6月：动员期 官微：产品价值解读 5月：产品期 事件：绑定EVEN酒店IP，签约 仪式+生态商务发展论坛 媒体：自媒体+权威媒体 线下 1：企业客户圈层活动（10月） 2：封顶仪式+客户签约（12月） 物料 礼品建议、活动配合跟进 焕新城市生命力 阶段主题 第1季度 项目筹备期 阶段策略 内部策略梳理阶段，确定项目全年推广主基调 完成项目整体价值体系的梳理、物料准备 第1季度 项目筹备期 项目推介PPT 项目推介ppt,作为介绍项目的必要物料，辅助项目的推介。 第1季度 项目筹备期 区位图建议 2大片区（徐汇-闵
18、行） 5大商务区（大虹桥-莘庄-徐汇中城-漕河泾-徐家汇） 4条轨交（12号线（主要）1号线、9号线（次要）、15号线（规划中） 高架：中环线、外环线、沪闵高架沪昆高速（杭州方向）；延安高架沪渝高速（苏州方向） 交通枢纽：（虹桥高铁、飞机、上海南站、） 第2季度 产品塑造期 阶段策略 新年过后，为闵行万源城开中心正式入市推广的首开之月，从推广脉络从产品形 象立势开启，随后借助线下时间，转入对综合体价值的输出 线上：城市共生体产品形象首发出街，引发媒体关注 线下：以生态商务发展论坛+EVEN酒店签约，印证综合体整体价值 第2季度 产品塑造期 4月：形象期 官微：官微上线+首发视频 阵地：围墙、道
19、旗出街 物料：微楼书、项目折页/楼书 6月：动员期 官微：产品价值解读 5月：产品期 事件：绑定EVEN酒店IP，签约 仪式+生态商务发展论坛 媒体：自媒体+权威媒体 第2季度 产品塑造期 微信公众号规划 微信服务号 1、官方发布 2、项目动态 3、销售动态 4、政策利好 每周1次，每月4次 官方理念 资产配置 阅城开（品牌篇） 品中心（项目篇）荟私享（会员篇） 宣传片 城开会 菜单设置 闵行万源城开中心 标准办公 城开时刻 最新资讯 关注我们 购物街区 一键导航 公园总部独栋 湿地公园 一键拨号 第2季度 产品塑造期 微信公众号上线+首发视频 视频主题：焕新城市生命力 时长：10秒（朋友圈）
20、+30秒（公众号） 聆听种命 在繁华都的公园李静谧流淌 触摸种节奏感 在时尚缤纷的光影中潮动声 感受种创造 在自然蔓延的楼宇中执掌世界 当时代的万千想象，在公园的浓荫下共融共 城市的未来，或许将因此限精彩 闵行万源城开中心 焕新城市生命力 自然 城市 项目 第2季度 产品塑造期 全新形象户外出街（现场阵地） 第2季度 产品塑造期 全新形象户外出街（现场阵地） 第2季度 产品塑造期 项目销售物料准备（一） 项目微楼书上线 城市共生体 概念导入 区位（上海西中环+周边商圈+地铁上盖） 产品（公园+标办+独栋+商业+酒店） 品牌（上实城开+城开中心系） 第2季度 产品塑造期 项目销售物料准备（二）
21、项目折页/楼书（效果示意） 第2季度 产品塑造期 4月：形象期 官微：官微上线+首发视频 阵地：围墙、道旗出街 物料：微楼书、项目折页/楼书 6月：动员期 官微：产品价值解读 5月：产品期 事件：绑定EVEN酒店IP，签约 仪式+生态商务发展论坛 媒体：自媒体+权威媒体 第2季度 产品塑造期 概念视频3 3共生城市论坛 1 1 通过城市研究专家 论坛4.0商务综合体模式 下，城市共生体价值 酒店签约仪式 2 2 中国健康趋势演讲 签约全球时代趋势酒店 全球时尚标签背书 全面展示产品 城市共生体生活演绎 IP绑定：EVEN酒店签约仪式暨城市共生论坛 第2季度 产品塑造期 震撼悬念视觉导入：一支关
22、于健康运动的概念预告片 以健身运动的大片，为发布会进行先行预告，10秒版本和发布会现场完整版 创作主题以健康与生活的共生，进行悬念式的表达 第2季度 产品塑造期 自然中的对话：EVEN酒店高管对话上实城开 1：中国健康趋势演讲、签约全球时代趋势酒店、全球时尚标签背书 2：通过城市研究专家，讨论未来商务发展趋势，城市共生体价值 第2季度 产品塑造期 媒体扩散矩阵 官方微信 金融类自媒体 自然的风景线，城市的回归线（通稿） 城市生态发展究竟为何，或许这场发布会已经给我们了答案 第2季度 产品塑造期 4月：形象期 官微：官微上线+首发视频 阵地：围墙、道旗出街 物料：微楼书、项目折页/楼书 6月：动
23、员期 官微：产品价值解读 5月：产品期 事件：绑定EVEN酒店IP，签约 仪式+生态商务发展论坛 媒体：自媒体+权威媒体 第2季度 产品塑造期 官微：产品价值解读系列长拉页 地段 湿地公园 TOD篇 商业 独栋 双子塔楼 第一财经/澎湃 （ APP+公众号） 朋友圈 （微信视频/海报） 代理行 （DM单页，精准投放） 投放媒体目的 第2季度 项目筹备期 媒体矩阵 借助EVEV酒店签约落户，在APP、公众号上，输出项目项目形象，及共生体的概念 以微信视频或者海报形式，凸显项目调性与气质，释放项目与城市共生的特性，霸屏朋友圈 以DM单页，精准投放，让客户对项目的形象与概况，有所认知 第3季度 独栋
24、公开期 阶段策略 结合项目12月结构封顶，正式开盘，建议项目售楼处和独栋样板区在7月开放 此始项目已经具备销售接待能力，推广进入独栋产品周期 线上：公园总部独栋示范区开放活动及前后宣 线下：售楼处及示范区现场包装，销售物料准备到位 第3季度 独栋公开期 阵地主形象更换 第3季度 独栋公开期 示范区开放H5 让上海，屏息以待 3支10秒朋友圈倒计时视频，聆听3种不同的呼吸声 流水、风吹树叶，自然的呼吸声 上海的钟声、夜景延时摄影，城市的呼吸工作的交谈、成功的掌声是人生的呼吸声 第3季度 独栋公开期 示范区包装案例参考 东京大手町PASONA总部办公群 震撼TOKYO的内外生态系统 “零生态里程”
25、办公 “垂直生活”画廊，其西面与南面按层划分为三段，每段以不锈钢竖向长梯形种植盒，与竖木条填充的竖向矩 形盒，随机并置，以此组合出人工几何抽象化的草木交错、绿橙色调跳跃的面状肌理构成；在夜间光线照射下， 种植盒的实体阻隔与木盒中条木间的光线透射，使得整体界面更是呈现出图案鲜明的虚实构成。 外部-零里程生态视觉 办公楼的临街受晒界面上，以小块铝铸板结合相近尺度聚丙烯塑料的绿化种植方盒，干挂于建筑墙体实面处， 并于玻璃采光处预留稍大尺度方形豁口，由此在整体近乎方形的立面上，形成错落有机的点状构成。 竖向等距排布着水平条状镜面不锈钢种植槽，青草蔓藤夏荣冬枯，从而阻挡或接收日照热辐射。镜面不 锈钢花槽
26、，映射街面日常城市景象，其间缝隙以及种植槽后玻璃幕墙的设置，容许内外空间流动这 种岁来年往的植物荣枯，结合外部镜像与空间渗透，叠合出建筑界面上内容丰富的材料线形构成。 内部-零里程生态办公 架空层 公园会谈区连廊 农场休闲区区 提供简单栽培工具 可供采栽的食用小农场 企业员工彻底融入楼宇生态系统中 根据企业与部门个性需求，布置主题性阳光花园或农场 第3季度 产品塑造期 五大行推介会 时间：9月地点：闵行区五星级酒店（待定） 统一口径，动员激励，刺激带看成交。 1. 重点阐述散售产品的产品价值，突出中环占位、城市 共生体独特性、强化企业独栋销售目标 2. 相关物料：项目折页及交通卡/礼品。 3.
27、 受邀人员：CBRE、JLL、DTZ、COLLIES、Savills写字 楼销售精英及徐、闵两区域活跃的中介。 第3季度 产品塑造期 中介粘性营销 建立与优质中介长期联系 地点：项目接待中心 频率：每两到三周一次 活动目的： u建立与优质中介的粘联度 u增强项目在市场上的知名度 活动内容： u定期为带看成交量优秀的中介及个人评奖 u通过赞助中介创意活动等形式帮助团队提升信心 u定期邀请中介专业人士有偿撰文炒作 第3季度 独栋公开期 物料准备 沉浸式互动沙盘 接待中心展板（示意）户型单页(示意) 阶段策略 由于12月底项目即将封顶，项目进入独栋销售的攻坚阶段，在推广面上，强化独 栋产品地铁上盖、
28、公园、综合体配套等价值感，以及即将开盘的稀缺紧迫感。 线上：公园总部独栋价值强化+开盘稀缺紧迫感营造 线下：举办产品结构封顶仪式，进行大客户签约仪式，促进未成交客户购买信心 第4季度 独栋强销期 第4季度 独栋强销期 销售配合：独栋价值系列推文 稀缺性：中环+低密度独栋 体验感：城市共生体 溢价性：TOD价值 第4季度 独栋强销期 销售配合：城开内部资源联动支持 在城开集团内部及开发运营的商场、写字楼内部，定点投放产品广告，如大堂展版、电梯框架广 告，停车场道闸等，进一步打开产品广告面 第4季度 独栋强销期 项目封顶仪式+客户签约仪式 活动目的： 1：对外宣布公园总部独栋封顶的信息 2：感谢各团队、各媒体、客户对产品的支持 3：通过签约仪式，强化未成交客户对项目的信心 活动内容 1：开场演出、吊梁仪式、领导建材、客户签约 第4季度 独栋强销期 企业客户圈层活动 上海顶级全蟹宴 邀约对象：企业主、五大行、财经类媒体负责人 第一财经/澎湃 （ APP+公众号） 搜索引擎 （百度直通车/信息流） 代理行 投放媒体 目的 释放项目的开盘信息，吸引行业乃至社会的广泛关注，为开盘热销蓄势。 通过搜索引擎，大量释放项目相关信息，燃爆项目。 精准投放客户，让目标客群对项目开盘的营销动作有所了解与行动。 第4季度 独栋公开期 媒体矩阵 thanks
