1、世茂琼海项目策略思考 福州涅槃 一部璀璨的生活剧本 项目背景思考1 融创金湾23000元/ 碧桂园东海岸30000元/ 博鳌椰枫海岸22000元/ 珊瑚湾21000元/ 怡居万泉16500元/ 安博南方花园12000元/ 海南佰悦湾23000元/ 山水汇园12000元/ 博鳌金色鳌苑23000元/ 信达银海御湖14000元/ 官塘水院18000元/ 金晖梦乡缘11000元/ 华晟金海府14500元/锦绣山庄10300元/ 官塘世家2号院17000元/ 海城时代广场13500元/ 琼海楼市三个现象 东区卖海景，南区卖温泉，中心卖配套 众逸华朝11800元/ 官塘首府18000元/ 三种楼市现象是
2、两种文化的碰撞 外 来 客 来 琼 海 的 全 国 候 鸟 本 地 客 刚 享 受 城 市 的 客 户 享受过城市繁华 也厌倦了城市喧嚣 来琼海开始占领资源 享受返璞归真 刚开始享受城市繁华 喜欢接轨世界奢尚 看中城市配套 步入城市繁华圈 外 来 客本 地 客 掠夺资源 注重环境 抢占地段 看重配套 市中心弱资源 本地客 即便锁定本地客，项目竞争依然很严峻 所以，本案成功必须与周边竞品有明显的区隔界限 人有人设 盘有盘格 小家碧玉大家闺秀御姐女神 本案是什么？ 市场上各项目角色扮演 海城时代广场 华晟金海府 山水汇园 怡居万泉 信达银海御湖 众逸华朝基本信息 项目位置愉东线与新海路交接处 规划
3、面积19687平米容积率1.8 建筑面积39770平米绿化率31% 开发商海南众一规划户数468户 物业暂无（2.0元/）户型 45-65一房 74-77两房 90三房 规划5栋交付类型精装修 均价11800元/平方建筑类别小高层 项目优势：价格+精装修 项目劣势：地段较为偏，周边工业区+体量小 华晟金海府基本信息 项目位置金海北路与新海路交汇处 规划面积20000平米容积率1.8 建筑面积47289.34平米绿化率40% 开发商博鳌华晟规划户数一期176户 物业暂无户型 106两房 114两房 规划5栋交付类型硬装交付 均价14500元/平方建筑类别高层 项目优势：板楼大阳台+4.89米+精
4、装修+嘉积中学 项目劣势：配套少+体量小 山水汇园基本信息 项目位置海榆东线与新海路交界处 规划面积493328平米容积率1.7 建筑面积90万平米绿化率40% 开发商琼海兆南规划户数10800户 物业 兆南物业（1.3 元/） 户型 45-65两房 85两房 规划56栋交付类型毛坯 均价12000元/平方建筑类别 小高层 多层 高层 板楼 项目优势：项目体量+内部景观+价格 项目劣势：地段较为偏，周边工业区 怡居万泉基本信息 项目位置银海路与银河路交汇处 规划面积89493平米容积率1.8 建筑面积192098平米绿化率55% 开发商琼海明悦规划户数1797户 物业 哈尔滨明悦 （1.5元/
5、） 户型 45-65两房 85两房 规划16栋交付类型精装修 均价16500元/平方建筑类别高层 项目优势：项目体量+内部景观+外部环境 项目劣势：地段较为偏，配套少 信达银海御湖基本信息 项目位置银海度假中心 规划面积62377.26平米容积率2.0 建筑面积143803.6平米绿化率35% 开发商海南信达规划户数1226户 物业暂无户型 60一房 78-89两房 112-124三房 规划11栋交付类型毛坯 均价14000元/平方建筑类别高层 项目优势：项目体量+绿城物业+商业街 项目劣势：品牌、容积率大、尾房 琼海随小，但竞争不容小觑 体量优势 山水汇园 规划优势 怡居万泉 价格优势 众逸
6、华朝 产品优势 华晟金海府 地段优势 银海御湖 项目以怎样的姿态 建立价值 进入客户选择 的范围之列 直入问题 限购政策 小户量大 6个月 区域标杆 2.3亿 第一次 海南限购，琼海更严格 投资客户减少 年剩 余时间15334万元/ 均价 2019年销售目标 首次进入琼海 核心问题界定 入市有人气 项目有价值 去化有手段 3个问题 高关注高价值高去化 + 15334万元/均价；6个月时间；2.3亿目标；第一次入琼海 造势、造场、造人气品牌、地段、高品质火爆、热度、都在抢 核心问题1 高关注营品牌 核心问题 入市造势找共鸣 城市/人/品牌 核心思路解决手段 核心问题2 高价值品定调 核心问题 价
7、值建立属性定位 价值体系 核心思路解决手段 核心问题3 高去化销执行 核心问题 攻坚战役造气势传播 造话题事件 造口碑体验 核心思路解决手段 品牌营造 一炮而红 世茂品牌落地策略 需要与城市/人找到共鸣 有共鸣 有话题 有影响 琼海 琼海人世茂 共鸣内容 市场洞察1 琼海虽然有很多项目 但缺乏大品牌的项目 虽然已经有了融创、碧桂园等一线品牌 但这些品牌的项目与琼海人无关 市场洞察2 市场越来越成熟，业主更相信品牌开发商 品质有保证，体验更好 第一个需求 琼海需要一个品牌开发商，为现代城市生活订立标杆 千亿世茂 中国房地产15强 真正为琼海人而来 城市地理属性洞察 山、海、泉、城 琼海是山：母瑞
8、山余脉自西向东延伸而入 琼海是海：母亲河，万泉河自西向东流经10个乡镇流入南海 琼海是泉：琼海温泉，世界少有，海南无双，享誉全国 琼海是城：千年文化古城，底蕴深厚 城市精神属性洞察 琼海是山：4000年人文文化，人才辈出，厚积如山 琼海是海：爱拼勇闯，走南闯北，敢为天下先 琼海是泉：温柔敦厚，热情好客 琼海是城：底蕴深厚，全国文明城市，博鳌论坛 山、海、泉、城 世茂也有如此的内涵与文化 世茂是座 山 THE MOUNTAIN 30载岁月累积 从上海，到全国 都有中国豪宅教父身影 造就一个个城市新里程 世茂是湾 THE SEA 7大产业 全球100多个城市 如海般激流勇进，创新拼搏 为城市发展推
9、向新浪潮 海 世茂是湾 海 THE MOUNTAIN 7大产业并举 全球100多个城市布局 如大海般宽广，激流勇进 世茂是湾 THE SEA 7大产业 全球100多个城市 如海般激流勇进，创新拼搏 为城市发展推向新浪潮 海世茂是片 THE SPRING 建筑以人为本 从心出发，以匠心归还生活本真 恰如一片温泉，温暖大地 泉 世茂是湾 THE SEA 7大产业 全球100多个城市 如海般激流勇进，创新拼搏 为城市发展推向新浪潮 海世茂是座 THE CITY 逾300个项目 近70万业主和用户 26家国际著名品牌酒店 48个商业项目 城 山海泉城 是琼州 山海泉城 如世茂 找到了品牌基因与城市人文
10、关联 还要融入琼海人内心，才能引起市场的共鸣 琼海人洞察 骄傲自豪体面 琼海人骄傲：红色娘子军，全国文明城市多种殊荣 琼海人自豪：亚洲博鳌论坛永久会场，优雅自然环境 琼海人爱面子：讲究穿戴，“吃在面，穿在体” 琼海人有眼界：琼海常住人口50万，漂泊世界琼海人有55万 眼界 琼 海 城市精神 城市地标 文化承载 世 茂 品牌基因 品牌修为 品牌人文 琼 海 城市精神 城市地标 文化承载 世 茂 品牌基因 品牌修为 品牌人文 世界博鳌 中国世茂 世界博鳌 中国世茂 品牌落地沟通语 项目定调 有值可销 客户描摹1 他们可能是周边私营业主，个体户，习惯住在城市中心，不仅方便， 也乐于享受城市的繁华，人
11、生小有成功，也懂得过体面的生活。 客户描摹2 他们可能是琼海嘉积以及周边乡镇的事业单位公务员，或者周边工厂 的小领导，人生小有成就，梦想更好的生活，享受城市繁华配套。 客户描摹3 他们可能是塔洋、长坡、大路等乡镇客户，比起当地客户人生更成功他 们，想入主琼海市中心，为子女，为生活，资产配置，安家分巢琼海。 客户洞察 项目以嘉积本地安家、分巢客为主 他们大多属于首次购房，缺乏购房的经验 容易被市场影响，喜欢跟风随流 对市中心生活向往，追求时尚繁华的事物 不懂行跟风爱面子 客户购房需求 安家 分巢改善 本案有何资本 来满足这些客户的喜好？ 世茂品牌 中国豪宅教父血统 琼海10年两条黄金主轴，金海路
12、&银海路。项目紧邻银海路。 本案毗邻琼海市政府，可以说是真正的琼海市中心。 市中心精奢美宅 市中心稀缺土地 打造500多户奢尚住区 在享受城央繁华同时 配备近万平商业 满足一站式生活需求 璀璨系情境社区 全国逾37座城市，60余标杆项目 108大匠心细节，6星智慧住区 6大私享空间、6大健康快乐家 30大领先科技 项目价值体系 3大豪宅血统 品牌 地段 配套 30年经验修为 豪宅教父标杆 世茂璀璨作品 市政主轴之上 与市政府毗邻 近10万平商业 一站都市生活 璀璨系 经验 品质 科技 37城60余标杆 世茂热销明星 108项匠心细节 4重精工体系 智慧安防系统 30项领先科技 情境园林系统 大
13、门 景观 配套 酒店级入户大门 尊崇入户仪式 三重景观系统 海岛风情景观 全龄化园林体系 儿童游乐系统 至臻户型 户型 露台 赠送 多种户型选择 满足多样人生 超大空中花园 享受雅致生活 超高赠送空间 百变生活乐趣 既然时尚而奢华的做了 那就时尚而奢华的喊出来 不卖食品卖食欲 这已经不是单纯卖产品的年代 “不要卖牛排，要卖煎牛排时发出的滋滋的声音” 牛排店老板的高级销售术 然后，你懂的 都市，就是在这里的人的生活剧 是灯光璀璨的偶像剧 剧本：商业街区 主演：太太和太太们 是氛围亲和的言情剧 剧本：社区园林 主演：邻居和邻居们 是童真趣味的童话剧 剧本：儿童乐园 主演：孩子和孩子们 世茂不仅仅只
14、造房子 更是城市的生活之梦 案名建议 世茂璀璨明珠 是琼海掌上明珠地段 也是世茂掌上明珠产品 案名备选 世茂璀璨倾城 世茂璀璨天悦 世茂璀璨银海 市府旁 璀璨生活梦剧场 项目定位 世茂匠造 璀璨人生 广告语 三大战役 全线出击 总体思路 保证市场高关注 完成2.3亿的业绩 制 定 三 大 战 役 品牌入市战 项目形象战 价值爆破战 让市场关注 让客户惊艳 让客户尖叫 第一战：成功的开始 品牌入市战 线上推广事件活动客户互动 时间：6月-7月 世界博鳌 中国世茂 中 国 房 地 产 1 5 强 强 势 登 临 琼 海 品牌入市大形象 品牌入市创意事件 巨人入琼 独占鳌头 推广第一波 北京奥运会大
15、脚印，奥运到来，东方巨人走向国际舞台 将世茂的履历以巨人脚印的形式，在琼海地标出涂鸦营造，巨人到来。 在琼海市政府广场，做一场投影秀，借用品牌履历，做成脚印投影，一步步走出来， 预示巨人到来，也意味着琼海越来越国际化。 表白琼海 提升亲和 推广第二波 在琼海市政府广场，通过无人机表演 将世茂到来及表白琼海，为品牌声誉再推进高潮。 落地配合，聘请模特身着代表海文化的海魂衫，全城派送情书。 感受匠心 走近世茂 推广第三波 琼海媒体世茂行，参观世茂在各地的成功项目。 第二战：成功的持续 项目形象战 线上推广事件活动客户互动 时间：7月-8月 璀璨系品牌导入 推广第一波 超 经 验 超 惊 艳 世 茂
16、 璀 璨 系 作 品 登 临 琼 海 璀璨系入市大形象 让骄傲琼海更璀璨 项目亮相 璀璨全城 推广第二波 在琼海银海路，市政府广场设立发光球阵地，结合案名璀璨明珠做活动。 全城派送珍珠礼品。 项目形象亮相 推广第三波 世茂匠造璀璨人生 市府旁 璀璨生活梦剧场 项目形象建立 世茂包场，请琼海看大戏 在项目案场，打造璀璨玻璃宫装置 第三战：成功的引爆 项目引爆战 线上推广事件活动客户互动 时间：8月-9月 项目产品，多阳台，更有的有超大空中花园。 放大项目产品优势 将有空中花园优势放大 价值爆破概念包装 梦露花园 梦想生活的花园露台 项目产品价值演绎 推广第一波 让 生 活 更 璀 璨 市府旁45
17、-92空中花园阳房 美好上线 项目产品价值 项目产品价值活动 推广第二波 梦露文化展&梦露模仿秀 露台生活橱窗秀 琼 海 人 慧 眼 识 珠 市府旁45-92空中花园阳房 即将开盘 开盘预告 视觉方案二 推广总结 品牌战形象战价值战 推广总结世界博鳌 中国世茂世茂匠造 璀璨人生让生活更璀璨 事件活动1、品牌悬念活动 2、品牌表白琼海 3、媒体人世茂行 1、项目亮相活动 2、赠送珍珠礼品 3、世茂请看电影 1、梦露文化展览 2、露台生活橱窗秀 天空之城项目组 策略组 策略总监：林昌标 设计组 设计总监：庄少伟 设计总监：黄超 文案组 高级文案：张耀 项目组曾服务项目 融侨外滩、融信澜郡、融信上江城、龙湖天宸原著 福州温泉城、香开观海、三盛国际中心、融信双杭城等 THANKS 下面是沟通时间
