1、海尚控股海尚控股- -风尚营销风尚营销 周边商业市场环境分析 商业市场 商业环境调研区域商业 区域商业分布情况： 区域商业主要分布在 国购广场（集八佰伴、步行 街为一体）、大润发、万达广场、丹桂园商业综 合楼及周边沿街商铺； 国购、大润发、万达商业业态比较饱满，集餐饮 、服装、超市、教育为一体化，商业氛围较为成 熟； 丹桂园商业中心，主要是以交通、餐饮、休闲为 主； 沿街商铺较为杂乱，主要是以餐饮、五金、汽修 为主； 本案 国购广场 大润发 万达广场 商业环境调研区域商业 国购广场商业综合体： 项目总建面约25万方，包括购物中心、商务酒 店、写字楼、公寓、步行街等多种业态，商铺 主要面积为50
2、-400，目前人流浪主要集中在 购物中心内部，外部步行街即使是周末也鲜有 人逛街； 步行街服装店：月租8300/月，70，租金118 元/； 韩菜店面：1.2元/月,110，租金109元/； 炸鸡星球：3500元/月，70,50元/; 国购烤肉店（靠近步行街）：2.6万/月，360 ,72元/； 国购商业成熟，但步行街沿街商铺人流量较少 ，租金相对较低！ 商业环境调研区域商业 万达广场： 纯商业地产，不含住宅及酒店，建筑面积约9.8 万方，主要为超市、综合购物中心，餐饮、儿 童乐园及万达影院，目前经营情况较为一般， 人流量日均1000左右； 网咖：1.2万/约，400左右，30元/； 奶茶店（
3、二楼）：3200元/月,32，100元/； 饰品店（一楼）：6000元/月，55，109元/; 万达周边整体租金不等：15-150元/月之间均 有； 商业环境调研区域商业 锦富商业中心： 项目总建面约25万方，包括购物中心、商务酒店 、写字楼、公寓、步行街等多种业态，目前有 KFC、老乡鸡 、儿童乐园、大润发超市等入驻， 内部商铺较少，商铺主要面积为50-400； 丹桂园商业综合中心： 项目商业总建面约2.46万方，SOHO办公建面 1.76万方，商业面积在13-86，目前因开发商 资金问题，工地处于滞纳状态； 商业环境调研区域商业 周边沿街商铺： 周边沿街商铺业态较为杂乱（餐饮、超市、休 闲
4、等），但目前商铺转租率较高，周边客户及 人流量也较少，北侧商铺进租金相比南侧商铺 更高，周边边商铺面积在35-160，根据位置 不同，租金也在30-70元/不等； 台湾牛肉面馆：年租金40000，面积55，60元/； 和信房产：年租金22000，面积30，61元/； 足浴店：年租金48000，面积130，30元/； 唐人街房产：年租金20000，面积46，36元/； 目前项目周边已有成熟商业（国购广场、大润发等），周边主力消费 主要集中在大商业中心，分流本案消费客群。 商业商业 经营经营 层面层面 商业市场目前处于销售空缺状态，但市场投资信心不足，相比于住宅 的销售态势、商业销售难度较大； 商
5、业商业 销售销售 层面层面 市场小结市场小结 项目商铺价值及货量分析 本体分析 商业本体价值地段价值 府山广 场商圈 大润发 国购广场国购广场 星隆国际星隆国际 银通国际广场银通国际广场 国购商圈：处于宣城市区的核心地段，距离本 案最近，依靠国购广场的号召力吸引人流，带 动周边商业的发展； 府山广场商圈：宣城的发展较早的商圈，为宣 城早期的中心商圈位置； 城西商圈：后期随着万达广场的开业将吸引大 量客户的转移，整体区域商业市场向好。 项目商业位于市中心位置，地理 位置及其优越，地段价值明显。 商业本体价值周边消费客群 第三小学 文鼎中学 本案本案 第二 幼儿 园 项目周边1公里范围内，有两所小
6、学（第三小 学南区、第三小学北区）、一所中学（文鼎中 学）、一所幼儿园（西林幼儿园）；周边主要 以老小区为主（西林新村、天羽山庄、春归苑 等等），辐射人群广泛。 商业本体价值业态情况 街道区域类别数量街道区域类别数量 西林路、中山 路街道 餐饮23 状元路 餐饮33 五金18酒店、宾馆24 超市16超市23 其他13五金21 酒店、宾 馆 13其他18 药店7花店14 花店6理发店13 理发店6药店12 棋牌室5足浴9 足浴3棋牌室8 服饰0服饰7 商圈 大润发 国购广场 项目周边商业主要 是以餐饮、宾馆、 便利店、五金等为 主，主要以满足基 本社区配套为经营 方向，缺乏大型主 力商业品牌。
7、商业产品信息本体产品 商铺分成为2层，包含商业综合楼、沿街商铺（面积为119-406）、内街商铺（面积为17-154） 商业基本信息 建筑面积22720 套数144套（不含商业综合楼） 业态商业综合楼、内街、外街 层高首层5.3m，二层4.2m 负一层47套 负二层78套，沿街19套 商业面积段统计（沿街铺子） 面积段套数占比 100-1501263% 150-200211% 200以上526% 合计19100% 商业面积段统计（商业二层） 面积段套数占比 50以下2656% 50-801532% 80-10036% 100以上36% 合计47100% 商业面积段统计（商业一层） 面积段套数占
8、比 50以下3747% 50-803140% 80-10034% 100以上79% 合计78100% 商业产品信息本体产品 商铺总建筑面积2.272万方（不包含综合体），商业二层商铺总面积为 9829.2，商业一层9610.3，沿街商铺3287.49，地面（地下）停 车位，共595个（地面102个，地下493个，其中包含商业及住宅车位） ； 车位统计 地面地下合计 102493（商铺154个、住宅339个）595 1 1、项目商业处于宣城市中心位置，地段优越，但周边以老小区为主，整体商业氛 围不佳； 2 2、项目周边大型商业中心林立，分流周边消费人群； 3 3、整体整体商业价值偏低，主要以内铺
9、为主，客户投资的心理保障不强； 本体小结 如何差异化商业定位，解决招商、客流问题，是商业能否成功的关键。 项目面临核心问题与策略推导 核心问题与策略推导 核心核心问题：问题： TOP1：本本案商业该案商业该如何定位如何定位，差异化市场竞争？，差异化市场竞争？ TOP2：如何增强客户投资商铺如何增强客户投资商铺信心，实现商铺快速销售信心，实现商铺快速销售？ 1、结合周边业态及客户需求，差异化商业定位，确保商业后期稳、结合周边业态及客户需求，差异化商业定位，确保商业后期稳 定经营；定经营； 2、招商先行，主力店先行入驻，带动小业主进驻。、招商先行，主力店先行入驻，带动小业主进驻。 营销策略营销策略
10、 差异定位差异定位 招商先行招商先行 商业定位、招商策略 项目营销执行 本案商业必须站在本案商业必须站在 项目整体运营项目整体运营 的基础上谋略的基础上谋略 本案本案商业商业定位思考定位思考 市场机会： 1、宣城市教育培训机构分布零散，缺乏真正意义上的一站式教育培训中心； 2、目前教育培训已成为家庭重点投入支出，教育前景广大。 3、项目周边大型商业中心林立，项目商业若想成功，必须以目的性消费客群为主，才能差异化市场 竞争。 项目机会: 1、项目位于宣城市中心位置，交通便利，通达全城； 2、项目地属国家级儿童教育示范街道，拥有国家级荣誉称号，需要有相匹配的教育商业去承担此称 号。 宣城首个一站式
11、教育培训基地宣城首个一站式教育培训基地 本案本案商业定位商业定位 本案业态定位本案业态定位 青少年培训：兴趣班（如：书法、绘画、阅读、古筝、舞蹈等）、专业辅道（英语培训、 升学考试等等）； 儿童娱乐：儿童城堡、洛卡王国（如职业角色扮演、滑滑梯、旋转木马、乐高天地等）； 社区配套：生鲜超市、儿童百货等。 教育星天地 商业整体规划为教育星天地，以青少年培训，儿童娱乐， 教育百货、生鲜超市等业态为主； 宣城市青少年教育主题基地 宣城市教育培训机构零散，缺乏正真意义上的教育主题培训中心； 项目所处地段属于国家级儿童教育示范街道，拥有国家级荣誉称号 ，但并没有实际落地的重点项目去承担此称号； 项目所处地
12、段周边学区环绕，文鼎中学，三小，四小，二幼，儿童 资源丰富； 国家开放二胎政策，教育产业发展前景良好； 将项目打造成为依托于国家级儿童教育示范街道的重点项目，宣城 市首个教育培训、儿童娱乐主题商业中心。 洛卡王国 洛卡王国”儿童职业体验馆是一个专为0-13周岁的孩子打造的一个角色扮演主题 乐园。通过还原真实的社会场景，变成一个微缩王国，孩子们可以通过体验职业 角色，来增强表达能力、动手能力、理财能力、团队协作能力、责任心等，弥补 当代素质教育的缺陷，给儿童一个理想的学习成长空间。 洛卡王国-儿童玩乐中心 生鲜超市 招商先行 项目整个商业运营的成功至关重要，因此前期的招商工作是重中之 重。 招商
13、一直是商业地产项目的核心问题之一，良好的招商成果会形成连锁反应，不仅会提升客户的信心，促进项目 的销售，更会吸引个体户的目光，愿意到项目来开店经营，带动商业氛围，快速形成气候。 为了保障项目商业招商的成功，建议如下： 先大商家，后小商家先大商家，后小商家高高低低，虚实相生高高低低，虚实相生 先品牌，后散户先品牌，后散户战略有先后，战术有“双轨”战略有先后，战术有“双轨” 关键节点控制，提前落位关键节点控制，提前落位节点控制，带动商业客户流动节点控制，带动商业客户流动 销售策略 项目商业销售策略： 为保证后期的统一管理与运营，以及提高客户购买信心，项目商业采取返租方式进行对外销售。 返租销售目的： 1、目前商铺产权都按小面积分割，如果销售后不进行回租，统一定位，就无法做到统一经营，不利于后期 运营，那么商业的持续性经营就会受到极大影响。 3、客户购买商铺以投资为主，投资主要关心投资回报，所以由专业商管公司对商业进行管理，有助于提高 商业经营水平，实现后期的租金增长。 本报告仅为策略探讨，具体执行细案需根据 项目情况再行调整及汇报。 thanks.
