1、吴川项目集中商业 租赁决策文件 2020.05 香港联交所代码：3883 4.项目定位 SWOT分析 项目定位思考 客群定位 整体定位 业态功能定位 定位报告框架 1.宏观环境 城市概况、城市交通 城市规划、城市经济 区域交通、周边配套 周边四至、地块现状 2. 市场调研&竞争分析 城市商业格局 商业项目研究（含集中式商业及主要商业街） 商业经营状况 3.消费者调研及商家访谈 居民消费习惯分析 商家访谈 1. 宏观环境 城市概况 地理区位：吴川市为广东省辖县级市，位于广东省西南部、湛江市东北部，东接茂 名市，北接化州市，西接湛江市坡头区，南濒南海。是粤西地区思想文化最开放的县 级市，个体和民营
2、经济非常发达，是全国富豪人数最多的县级市（县）。 城市定位：吴川市定位为湛茂阳沿海经济带的黄金走廊、粤西立体交通的 重要枢纽、中国南方滨海休闲旅游理想目的地、更具发展活力更具集聚力更具幸福感 的湛江重要副中心城市、宜居宜业宜游的江海魅力之城。 吴川市域国土面积848平方公里； 吴川市2018年常住总人口约为96.88万人； 吴川市建成区面积14.4平方公里，预计2020年城区面 积扩展至35平方公里，城区人口35万； 2018年全市实现地区生产总值（GDP）282亿元， 全市人均城乡居民可支配收入21511.93元。 吴川市 湛江市 城市交通 航空： 2020年新的粤西国际机场落地吴川市塘镇，
3、占地面积57 公顷，设计规模为广东第三大国际机场，按4E等级设计。 铁路： 2018年6月湛江和茂名、阳江等进入高铁时代，湛江高铁3 小时达广州。目前在规划的350时速沿海高铁方案即将落地， 未来将开通湛江直达香港路线。 高速公路： 汕湛高速，云湛高速相继通车，极大地加强了吴川与珠三角 及粤东，粤北的联系。 港口： 吴川市境西10余公里可达南方大港湛江港，境北10余公里 有水东港；境内有可直航港澳的国家二级装卸口岸黄坡港。 吴川地处湛江与茂名的交通枢纽位置，片区内航空、铁路、公路规划已经落地，未 来吴川将成为粤西航空中心，高铁高速相继通车，为片区带来更强大的发展。 湛江机场 吴川站 城市规划
4、市域规划：“一核”指由吴川中心城区，是全市的政 治、经济、文化、科教中心；“五轴”分别为东部285省 道城镇发展轴、南部滨海旅游发展轴、西部284省道城镇发 展轴、北部汕湛高速公路吴川支线城镇发展轴、中部创业 大道城镇发展轴；“四心”分别指黄坡、塘、吴阳、长 岐四个节点城镇，为市域经济次级增长中心；“三片区” 为南部城镇发展片区、北部城镇发展片区、西部城镇发展 片区。 城区规划：中心城区未来将打造城市“三心”的空间 结构：梅菉街道同德城周边的传统商业中心，海滨街道西 南部的中央商务金融中心，以及大山江街道城东片区的文 化教育旅游中心。本项目位于传统商业中心及中央商 务区交汇处，未来将共享两中心
5、区域的优势及客流。 中心城区 打造吴川市域以中心城区为核心的“一核系五轴，四心带三片”的城镇空间结构，中心城区打造三大不同功能片区，带动 周边城镇发展，打造市域经济次级增长中心。 城市经济 吴川市经济概况 2018年吴川市GDP282亿元，历年GDP呈稳步上升趋势； 2018年吴川市社会消费品零售总额139.37亿元，对比2013年五年年均增长12%，商业市场消费潜力好； 2018年吴川市城镇居民人均可支配收入21511.93元，增长7.5%。 2013年2018年吴川市GDP及增长率（单位：亿元）2013年2018年吴川市社会消费品零售总额（单位：亿元） 数据来源：2013-2018年吴川市
6、政府工作报告 175.87 200 220.9 243.26 268 282 15.5% 11.0% 8.4% 9.3% 8.0% 7.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 0 50 100 150 200 250 300 2013年2014年2015年2016年2017年2018年 GDP增长率 79.4 89.28 99.6 112.57 125 139.37 14.6% 11.4% 11.5% 11.8% 11.6% 12.8% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 0 50 100 150 2013年2014年2015年2016年2017年2018年 社会
7、消费品零售总额增长率 区域交通 城市外出交通便利，汽车站、火车站距离项目都不远。 城区内公共交通系统不发达，主要的公交线路分布于项 目西侧的海港大道及北侧人民东路。居民出行方式以自驾车 及摩托车为主，公共交通条件有待改善。 交通站点通往方向距离通达时间 吴川站广东各城市12KM23分钟 吴川东升客运站广东各城市3.9KM14分钟 吴川汽车总站广东各城市2.5KM10分钟 吴川海滨汽车 客运站 广东各城市2.1KM6分钟 本项目 吴川站 吴川海滨汽车客运站 吴川汽车总站 吴川东升客运站 周边配套 项目所在区位属于吴川市中心城区，可共享市区公共配套，如吴川市第三中学、吴川一中、梅菉中学、清源小学、
8、吴川市 海滨区第二小学等，周边教育资源仍在持续建设中。 吴川一中 清源小学 吴川市妇幼保健院 交通配套 教育配套 医疗配套 市政配套 吴川海滨汽车客运站 本项目 吴川市财政局 吴川西南医院 公积金管理中心 吴川第三中学 吴川一中 梅菉中学 吴川市第三中学 市政府 3KM 博物馆 吴川第二中学 2KM 吴川市医院 吴川汽车总站 周边社区分布 项目周边3KM范围内共有43个小区，居民人数一共115,240人。部分大型楼盘售价如下： 周边四至 项目靠近解放路商圈，西侧紧邻海港大道，南至万和城一期住宅，位于吴川城市发展的核心区，交通位置优越，可达性较好。 地块北至人民东路 地块东至清源村居 地块西至海
9、港大道 地块南至万和城一期 地块现状 项目地块现状为棚户区，形象差，为市里重点改造项目，土地利用价值极低。 宏观市场总结 吴川市定位为湛茂阳沿海经济带的黄金走廊，粤西立体 交通的重要枢纽，以中心城区为核心向外辐射发展。 本项目临近中心城区的传统商业版块及未来中央商务区 交汇处，地理位置优越，共享片区优势。 吴川市位于北部湾城市群发展轴上，作为未来粤西航空 中心，高铁高速通车，水陆空交通俱全，城市交通便利。 吴川整体经济实力较好，增长较快，GDP位居湛江市各 县城排名第五。 吴川市宏观市场情况总结 1.项目位于城市发展中心区，且区 位条件良好，未来区域发展将带动 项目经济消费。 2. 整体经济实
10、力较强，具备较大的 消费潜力。 3. 交通便利，项目周边道路可达性 较高，有利于吸引全市范围内的居 民消费。 2. 市场调研&竞争分析 城市商业格局 吴川市商业主要集聚于同德路、解放路一带，由北至南延伸至海港大道，周边城镇及海边度假区分布有小面积的商业集聚区，但 面积基本在1平方公里以内，全市人均核心商业面积达19.61平方米/人次。 核心商业聚集区 次要商业聚集区 水系系统 路网系统 备注：把吴川市划分为1000米*1000米的栅格，统计每个栅格中分布的各品类门店数量，分 配以不同的权重系数，最终计算栅格商业核心度，根据核心度区分城市商业分布级次。 商业分布级次 面积 （平方公里） 全市占比
11、 （市域面积：848 平方公里） 核心商业聚集区 192.24% 次要商业聚集区182.12% 一般商业配套758.96% 商业总面积11213.2% 全市人均核心商业面积19.61平方米/人次 本项目 城市商业格局 吴川梅菉城区传统的商圈格局，从“大富广场同德城”一核，现已乘势迅速升级为“同德路解放路人民路+海港大道”纵 横两维并进的格局。依托已有浓厚的商业氛围及优越的交通条件，通过旧城改造更新与基础设施配套完善，将打造以同德城为核心、 规划区为主体的吴川市沿江商务区，同时以金沙广场为主的吴川市区南部将打造为集生态居住、休闲旅游、商务金融等功能于一体、 具有江海特色的魅力新城。 商圈名称同德
12、路-解放路商圈海港大道商圈 商圈范围 主要由同德城、大富广 场、港丰购物广场、解 放路商业街组成 主要由人民路、 海港大道、金沙 广场组成 商圈档次中低档中档 主营业态 超市、零售、儿童、餐 饮、数码电器、生活配 套 超市、家居建材、 餐饮、休闲娱乐、 儿童 代表项目 同德城购物中心、大富 广场、港丰购物中心、 新港丰广场 金沙广场、港丰 商场 已开业项目未开业项目 同德城 大富广场 港丰购物中心 新港丰广场 同德路-解 放路商圈 金沙广场 海港大道商圈 新世界广场 港丰广场 港丰商场 时代广场 本项目 金泉广场 商业名称同德城 商业地址广东省湛江市吴川市同德路1号 所属商圈同德路-解放路商圈
13、开业时间2007年 商业面积约6万m2商业层数地上2层，地下2层 档次中档开发商吴川飞鹏房地产开发有限公司 营业时间 10：00-23：00 主营业态 B2F：华美影城；B1F：电器，餐饮，零售； 1F：珠宝，零售；2F：书店，儿童 主要品牌 超市沃尔玛黄金珠宝周大福、六福珠宝 化妆品欧莱雅、玉兰油服装服饰欧时力、才子、柒牌 配饰/箱包/钟表百吉表行儿童用品/娱乐美奇乐园、梦幻乐园 男鞋女鞋金利来、达芙妮数码电器国美电器 生活/医药/文教新华书店餐饮必胜客、巴山蜀水 商业项目研究 商业项目研究 同德城位于吴川城区中心，为全市商业客流最旺的地方。四周道路规划为老城区规划，道路较窄，而车流量较大，
14、堵车问题较严重。 同德城主力店及业态品牌规划较为齐全，品类及品牌较为丰富，餐饮集中设置于负二层及2层局部，负二层平价服饰区形象较差。 商场客流主要聚集在超市、影城、餐饮，其次为精品店、珠宝店，服装店客流相对较少。 楼层 实面租金范围 （元/月） 建面租金范围 （元/月） 2F 80-15045-90 1F150-20090-120 B1F70-18040-105 B2F60-10035-60 商业名称港丰购物广场 商业地址吴川市解放路115号 所属商圈同德路-解放路商圈开业时间 商业面积约 2.4万m2商业层数地上4层 档次中低档开发商广东新港丰商贸有限公司 营业时间 10：00-21：00
15、主营业态 B1F：停车场；1F：服装零售、精品、餐饮；2F：超市、精品；3F：超市、 电玩、海底世界（儿童乐园）；4F：新港丰电器旗舰店； 主要品牌 超市港丰超市黄金珠宝 周六福、中国黄 金 化妆品 欧莱雅，美宝莲， 自然堂 服装服饰 金利来、匹克、 登喜路 配饰/箱包/钟表金利来儿童用品/娱乐 男鞋女鞋金利来、大东数码电器新港丰电器 生活/医药/文教餐饮KFC 商业项目研究 商业名称金沙广场 商业地址吴川市海滨街道海港大道60号 所属商圈海港大道商圈开业时间2018年1月1日 商业面积约10万m2商业层数地上4层 档次中档开发商庞大投资集团 营业时间 10：00-21：00 主营业态 B1F
16、：停车场；1F：服装零售、精品配套；2F：超市、服装、电器、餐饮； 3F：超市、儿童乐园、儿童零售；4F：大地影院、KTV、健身、餐饮； 主要品牌 超市昌大昌黄金珠宝 六福、周大福、 中国黄金 化妆品跨境哥服装服饰 adidas、Nike、 emu、柒牌 配饰/箱包/钟表跨境哥儿童用品/娱乐 大海豚、 Balabala 男鞋女鞋 百丽、TATA、 BASTO 数码电器苏宁易购 生活/医药/文教 屈臣氏、名创、 尚品宅配 餐饮 星巴克、麦当劳、 胡桃里、探鱼、 万岁寿司 商业项目研究 商业项目研究 与首次调研情况比较，商场白天及晚上的整体客流都大为减少。晚上6点-7点（晚饭时间），商场内的客流稀
17、少，只有部分餐 饮店（如陈先森猪肚鸡、鸽天下、探鱼）上座率超过80%，胡桃里上座率低于30%。零售业态客流较少，目前商场一层部分零售 如跨境哥（箱包类轻奢代购）已关店。晚上8点-9点客流渐多，星巴克、地下铁等轻餐店上座率达到100%，但商场内客流仍不算 多。工作日三层儿童乐园也有一定客流。 楼层 实面租金范围 （元/月） 建面租金范围 （元/月） 4F 60-12030-60 3F80-15040-75 2F100-18050-90 1F150-20075-100 商业项目研究 金沙广场室外街以服装、餐饮、美容、便利店业态为主，一楼租金60元/月，二楼租金40元/月，三楼租金25元/月； 二期
18、住宅底商幸福小镇以婚庆、餐饮为主，租金60-90元/月。由于金沙广场二期住宅尚未交付，室外街及底商的客流稀少， 餐厅上座率也较低。 商业项目研究 主要商业街研究-解放路 业态品牌数量 儿童1 精品配套13 服装服饰38 餐饮4 体验1 目前此商业街现存商家共计57家，具体业态分布如下： 其他业态包括：杂货铺、家居建材、五金店，茶叶店等 解放路 品牌列举：肯德基、海蓝之家、鸿星尔克、以纯、爱 依服、回 、特步、乔丹体育、安踏体育、邻家女孩、 蜘蛛王、鸿星尔克、贵人鸟、都市丽人、匹克、意尔 康、大东、一点点、蜜雪冰城、贡茶、大卡司、牛客 来牛排、华莱士 商业项目研究 解放路商业集中于同德城附近，其
19、余路段商业氛围较为薄弱，分布零散，以精品配套为主。 未来项目分析 项目名称新世界广场（原综合市场） 开发商吴川市华宇投资有限公司 位置海港大道地税局旁所属商圈海港大道商圈 开业时间未知 规模 占地43009.52 总建筑面积186320 商业面积：150000 配套 项目周边配套完善，酒店、银行、娱乐场所、大型楼盘、酒 店、建材城林立，交通四通八达。项目东临吴川市主干大道 海港大道，南靠325国道，西靠市场，是新城区与旧城区的 黄金接壤位置。周边是公安村与井头村的人流交接位置，与 万和城、汇景蓝湾、名苑居等几大楼盘相临，随着楼盘的交 楼入住率升高，随之而来的就是大量新迁移过来的新居民， 市场需
20、求必定急升。 简评 吴川新世界项目整个商场超过15万，建成之后是吴川最大 的综合商业城，共有4幢商业城。总投资约5.3亿元的项目， 将集写字楼、超市、娱乐、购物、休闲于一身的大型现代化 综合商业。但项目目前处于停工状态。 未来项目分析 项目名称时代广场 开发商深圳市东海万达贸易有限公司 位置 吴川市梅录街道解放路7号 （原吴川酒厂） 所属商圈 同德路-解放路 商圈 开业时间未知 规模 占地面积21340 总建筑面积100961 商业面积：地上商业35422，地下一层商业12228 配套 项目所在地为不规则形状用地，用地中间有两条市政道路穿 过，西邻沿江路，与鉴江仅一路之隔，地势平坦，西端头略
21、有高差，交通便利，具有良好的景观资源。项目是吴川市与 沿江边处结合的项目，形象和区位战略意义较好。 简评 项目发展方向为以创新型商业为主体，以创造都市健康生活 为梦想，开创性地将主题商业与生态旅游、休闲娱乐和文化 创意融为一体，整合零售、餐饮、娱乐、公园等多元业态， 形成商业+ 娱乐+ 文化+ 旅游+ 生态的充满异域风情的现代 化商业街。 商业项目研究 本项目竞争主要来源三大集中式商业项目，竞争度按等级划分：金沙广场同德城港丰购物广场； 竞争项目情况分析 对比项金沙广场同德城港丰购物广场本项目 商业规模约10万约6万约2.4约6万 区位海港大道商圈同德路-解放路商圈同德路-解放路商圈商圈交汇处
22、 交通交通便利交通拥堵交通便利但拥堵交通便利 形象档次区域型，中档区域型，中档区域型，中低档区域型，中高档 主力店 星巴克、麦当劳、昌大昌超 市、大地影院、六福、周大 福、百丽、屈臣氏、苏宁、 大海豚 屈臣氏、中国黄金、六 福、周大福、七匹狼、 JNBY、Ochirly、Nike 周六福、中国黄金、金 利来、匹克、登喜路、 大东、港丰电器 待定 优势 购物环境良好，业态丰富， 儿童业态规模较大 地理位置佳，零售业态 分布集中 地理位置佳，品牌在当 地知名度较高 临海港大道交通便利， 共享全县主要商圈人流 劣势 品牌档次一般，业态规划较 乱 交通拥堵，停车不方便， 硬件设施陈旧，购物环 境一般
23、以超市、电器城为主， 主要功能为生活配套 临近清源村，商业氛围 较为薄弱 商业项目研究 本项目位于金沙广场及同德城之间，地处城区中心位置，有望通过良好的购物环境及业态规划，吸引及承接老城区客流， 同时优化品牌组合，提高物业管理水平，吸引新城区客流。 竞争项目情况分析 对比项金沙广场同德城 租金 1F：150-200；2F：100-180 3F：80-150；4F：60-120 金街：60-100；二期幸福小镇：60-120 B2F：60-100；B1F：70-200 1F：150-260；2F：80-150 管理费3335-40 主要消费客群年轻客群及海港大道附近居民老城区居民 主要消费业态
24、主要为超市、影城、餐饮，其次为精品店、 珠宝店、服装店 餐饮，尤其以轻餐为主；儿童乐园 客流分析老城区，客流最旺 周边住宅较少，项目自身住宅未交付，导 致商场客流稀少 商业经营状况超市 超市：本项目半径2公里范围内已分布有多个大型超市，经营面积多为5000平方米以上，当地的港丰超市品牌分布较多，档 次普遍较低。昌大昌超市位于金沙广场2-3楼，外摆区域较多。 商圈超市品牌 经营楼 层 经营面 积 档次 同德路-解放路 商圈 沃尔玛超市1-2F6500中档 港丰超市2F5000中低档 港丰超市1F3000中低档 项目周边 港丰超市2-3F8000中低档 港丰超市1F2500中低档 昌大昌超市2-3
25、F15000中档 其他乐添超市1F5000中低档 本项目 2KM 沃尔玛 港丰超市 港丰超市 港丰超市 1KM 昌大昌超市 乐添超市 港丰超市 港丰超市 商业经营状况电影院 电影院：本项目周边分布有三家大型的电影院，其中华影国际影城环境较差，但由于处于县内传统商圈，人流量最多，因此 影院票房较高。大地影院为当地最高级影城，有星幕影厅、杜比及4K电影。 商圈电影院品牌经营楼层 影厅 数量 座位数 2018年 票房 档次 同德路- 解放路商 圈 华影国际影城同德城负2F4583622.9万低档 金逸珠江吴川 国际影城 解放路3472461.6万中档 海港大道大地影院金沙广场4F81108208.3
26、万中档 备注：2018年票房为截止至12月5日的票房数据。 金逸大地影院 本项目 2KM1KM 华影国际影城 金逸国际影城 大地影院 商业经营状况儿童业态 儿童业态：本项目周边分布有多家儿童游乐及零售业态，其中儿童游乐园主要布局传统商圈及大型的购物中心内，大海豚为 当地档次及规模最高的儿童游乐场所。另儿童零售以县内连锁品牌永健婴童百货为主。 商圈品牌经营楼层档次 同德路-解放 路商圈 美奇乐园同德城2F低档 梦幻乐园同德城2F低档 海港大道 乐比儿童乐园万和城1F低档 大海豚金沙广场4F中档 爱婴岛 梦幻乐园 大海豚 永健百货 儿童游乐儿童零售 2KM 1KM 美奇乐园大海豚 美奇乐园 永健百
27、货 永健孕婴童百货 亲子乐园 乐比儿童乐园 本项目 商业经营分析总结 吴川县商业市场业态经营情况分析 超市电影院休闲娱乐儿童类服饰及精品餐饮美食 当地港丰超市分布 较多，超市经营面 积普遍较大，档次 为中低档，购物环 境及整体经营状况 良好。 全县共有三家影院， 硬件设施较为完善， 经营状况良好。 休闲娱乐以ktv及 健身为主，缺乏知 名品牌进驻。 市场上零售品牌以当 地品牌永健婴童百货 为主，其余无知名品 牌；儿童游乐类业态 多分布于购物中心内。 当地服饰零售主要集 中于同德城及解放路， 品牌档次较高。其余 地方零散分布且品牌 档次一般。 当地餐饮主要以中 餐为主，搭配有快 餐、小吃、茶餐厅
28、， 菜式种类较少。 对本项目业态结构影响及启示 项目周边已分布有 两个超市，但周边 有大型社区，可考 虑引进社区型超市， 服务社区客群。 当地休闲娱乐业态 种类较少，电影院 的需求明显，且离 项目最近的金逸电 影院规模较小，本 项目可考虑引进。 当地居民休闲娱乐 主要以KTV、桌球 为主，种类较少。 本项目可考虑丰富 休闲娱乐业态。 儿童业态主要以儿 童游乐为主，市中 心儿童零售较为缺 乏，本项目可集聚 儿童业态。 服装零售较多分布 于同德城商圈，本 项目可适当引进补 充业态，如服装配 饰、箱包、化妆品 等。 本项目宜增加餐饮 种类丰富度，提升 当地餐饮的用餐环 境及餐饮品质。 3. 消费者调
29、研&商家访谈 吴川市休闲娱乐场所以网吧、足浴、酒吧、健身、KTV为主，休闲娱乐活动的丰富度较低。 日常餐饮消费以快餐小吃、面包餐饮为主，其次粤菜、火锅、烧烤较受欢迎，餐饮消费整体客单价较低，平均价格为36.14 元/人。 消费习惯分析 网吧 足浴 酒吧 KTV 健身/瑜 伽/舞蹈 跆拳道 台球 棋牌 休闲娱乐消费习惯 网吧、足浴、酒吧、健身等 娱乐休闲业态较受欢迎。 餐饮消费习惯 0 100 200 300 400 500 600 700 餐饮门店分布数量 吴川市目前餐饮品类选择性较 少，主要以快餐小吃、面包/饮品 为主，另粤菜、火锅、烧烤较为受 欢迎。 根据大众点评数据分析，吴川 热门餐厅客
30、单价水平为7-130元/ 人，平均客单价为36.14元/人。 居民消费习惯分析休闲娱乐&餐饮 商家访谈 项目进驻意向统计 有计划待定无计划 超市25%25%50% 影院100%0%0% 健身0%0%100% KTV0%0%100% 儿童游乐67%33%0% 电器100%0%0% 集合店33%50%17% 儿童百货33%33%33% 个人护理50%50%0% 黄金珠宝67%33%0% 杂货店0%67%33% 特色餐饮0%25%75% 合计35.90%33.33%30.77% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 超市影院健身 KTV 儿童游乐电器集合店 儿童百货个人护理黄金珠
31、宝 杂货店 特色餐饮 计划进驻本项目 备注：商家访谈记录表 本次商家访谈主要目的为调研部分主力商家品牌对本项目及所在城市的拓展意向，了解商家对本项目的进驻意愿及需求面积， 后续业态规划布局、工程技术条件提前为主力商家作预留。 本次商家访谈对象包括12个业态，39个主力商家品牌，其中有计划进驻本项目的商家占比35.09%，待定考虑的商家占比 33.33%，待定考虑的情况包括有机会进驻城市但项目尚待考察或无计划进驻城市但项目可待考察。 对于有机会进驻本项目的商家中，意向最为积极的包括电影院、儿童游乐、电器、个人护理，其次超市、黄金珠宝、杂货店， 部分品牌考虑进驻，健身、KTV所访谈品牌基本无意向。
32、 本次访谈对象中超过60%的商家均有计划向吴川市拓展，城市商业具备一定的发展潜力。 目前进驻意向待定的商家尚持积极态度，部分商家虽无城市拓展计划，但后期会持续关注项目，如古德菲力健身，力美健等。 其余如快时尚需看项目详细资料后才可决策，探鱼虽城市已有开店，但表示本项目区位有优势，进驻意向待定。 城市拓展计划 项目进驻意向 商家访谈 电影院、儿童游乐、电器、个护 超市、黄金珠宝、杂货店 健身、KTV、集合店、儿童百货 拓展意向较强 拓展意向一般 拓展意向基本无 1、影院：包括万达、金逸、中影，对本项目进驻意向较强； 2、儿童游乐：大海豚、宝贝王初步表示有意向进驻； 3、电器：苏宁、国美均有意向进
33、驻； 4、个护：屈臣氏有意进驻项目，万宁待考察； 5、超市：除华润暂定有意向进驻本项目，其他永辉、沃尔玛、暂无 意向，大润发持观望态度； 6、集合店：除滔博、胜道外，其余待定或基本无意向； 7、休闲娱乐：健身及KTV，目前所谈品牌大多持观望态度或暂无意向； 8、儿童百货：爱婴岛进驻意向较强，其余待定； 9、黄金珠宝：周大福、六福均有意向进驻； 10、杂货店：名创优品、NOME等持观望态度； 11、特色餐饮：探鱼待考察，九毛九、大龙燚等暂无意向。 4. 项目定位 客群定位 本项目目标消费群体为16-35岁的年轻消费群体，此类消费群体日常消费的主要形式为网购，但实体店仍是最受欢迎的购物 形式。年轻
34、消费者更看重的是购物体验、独特的品牌体验及个性化服务。他们追求个性，更乐于享受品质，他们的消费行为与 生活方式，也正重新定义着这个时代的潮流风向。 其次以吴川市城区常住居民为次级消费群体，满足周边居民的日常消费需求。 以全市居民及吴川市旅游度假群体为补充客群，此类消费客群规模庞大，后期需通过相应的业态规划及宣传推广措施吸引此 部分客流。 智能 个性 5G 网红 分享 社交 打卡 弄潮儿 目标 消费者 以休闲娱乐、度假为主 以日常消费、家庭亲子 活动为主 常住居民 旅游客群 SWOT分析 项目优势| Strength 1.区位优势：项目位于城市中心城区，周边市政及公共配套资源 成熟，且住宅楼盘林
35、立。 2.交通优势：项目位于城市主干道海港大道的东侧，具有良好商 业展示面。周边路网密度大，临近吴川三大汽车站，海港大道向 北25分钟内抵达高铁站，项目以北15分钟抵达老城区解放路核心 商圈。 3.品牌优势：奥园作为专业的商业地产开发商和运营商，其品牌 号召力和运营能力给与客户信心。 项目劣势| Weakness 1.项目区位：项目位置临近城市新开发区及清源村，区域商业氛 围尚未形成，且项目商业规划体量较小，吸引力不足； 2.客群外流：本地年轻劳动力多外出务工，城市常住人口临近湛 江茂名两大城市，存在消费外溢现象。 3.商圈档次：项目所在地周边以建材、汽车配件、生活配套为主， 尚未形成集中商业
36、分布。 项目机会| Opportunity 1.政策支持：城市规划支持传统商圈的更新改造及新城区的开发， 升级商业商务服务，项目位于新旧商圈交汇处，共享优势及人流。 2.消费需求：周边临近清源村及万和城等成熟住宅楼盘，居住客 群规模较大，消费需求较高。 3.商圈发展：老城区由于地域限制，人口密集，交通拥堵，无法 满足市场需求，商业发展受限，未来消费将逐渐难移。 项目威胁| Threat 1.商圈氛围：传统商圈同德城、解放路一带人口密度大，商业氛 围较好，且本地居民对传统商圈较为熟悉，基本都能满足消费需 求，对本地居民仍具有较强的吸引力。 2.竞争项目：项目周边还有体量超过10万方的金沙广场及未
37、来大 体量的商业项目，竞争较为激烈。 SWOT 项目定位思考 地域文化 吴川，位于广东省西南部的鉴江平原上，南面临海，纳三川之水：鉴江、袂花江、 梅江，故称：吴川。经过数百年历史的沉淀，如今的吴川复古与现代结合，享受慢 节奏的田园生活，渔舟唱晚，海边风情的同时，吴川在崛起，未来潜力无限。 宏观环境 吴川市定位为湛茂阳沿海经济带的黄金走廊，粤西立体交通的重要枢纽，中国南方 滨海休闲旅游理想目的地、宜居宜业宜游的江海魅力之城。 地处湛江与茂名的交通枢纽位置，片区内航空、铁路、公路规划已经落地，未来吴 川将成为粤西航空中心，水陆空交通俱全。 消费需求 休闲娱乐类消费丰富度较低，且硬件设施较为落后，消
38、费环境亟待提高改善。 餐饮类特别是轻餐类消费需求较高，注重户外消费环境体验。 亲子家庭类消费需求较大，儿童零售较为缺乏，多为本土品牌。 呼应“江海吴川， 魅力之城”的城市定位， 致力于打造室内与室外 特色街区结合型、以现 代渔港为主题风格的 滨海度假风情 商业中心。 整体定位 吴川旗舰型商业综合体滨海广场 Marina Square 地处喧闹的城市中心，打造慢节奏的滨海度假风情商业中心 以现代渔港为主题风格的建筑设计与城市定位、地域文化相融合 打造欢快轻松、休闲娱乐的社交生活中心 项目主体定位描述 项目集中商业为项目主题打造的一个重要部分，商城一层至四层围绕“滨海广场”的定位进行业态布局， 一
39、层主题为“时尚海淘”，打造小巧而休闲的购物胜地，让消费者徜徉在充满海洋元素的环境中欢乐海淘。 二层规划为“海边拾趣”的主题，各式各样的精品小店、杂货店，放慢脚步闲逛，发现突如其来的惊喜。 三层规划打造为“海上乐园”，引入水上乐园、海洋主题亲子乐园，打造适合成人小孩的海边游乐天堂。 四层主题为“海岸时光”，设有海洋主题电影院、运动、健身等多样化的休闲娱乐活动。商城整体全方位 规划顾客的海边休闲时光，在购物之外，用餐之余，规划一家大小的休闲娱乐活动。 项目主体 4F 3F 2F 1F时尚海淘 海边拾趣 海上乐园 海岸时光 60% 12% 30% 28% 10% 12% 13% 60% 72% 71
40、%16% 0%20%40%60%80%100% 1F 2F 3F 4F 业态占比 服装服饰精品餐饮超市 儿童游乐儿童零售电影院健身 楼层主题定位 楼层主题规划 一层呼应“海淘” 的主题，根据不同年龄阶层的消费水平及消费偏好，规划服饰、精品业态，同时搭配少 量休闲轻餐饮食，业态组合中服饰：精品：轻餐占比依次为60%、30%、10%。 L1 时尚海淘 服饰：以快时尚、多品牌集合店为主力店，搭 配买手、精品店等其他小规模服装店作为补充 精品：包括鞋类、箱包、珠宝配饰等品类 轻餐：咖啡、面包甜品、茶饮、快餐等 服装服饰 60% 精品配饰 30% 轻餐 10% 业态比例 二层配备生鲜超市（约3000）满
41、足周边居民的生活需求，除此以外，为突出“趣味”主题，业态规 划包括精品杂货、生活配套、家居用品、运动休闲等。 L2 海边拾趣 楼层主题规划 超市：超市结构、价格类似传统菜市场但购物环 境更优，如盒马鲜生新产品线“盒马菜市” 精品杂货：引进生活方式集合店，除包括基本的 服装服饰，精品配饰，还有文具、小件电子产品、 咖啡零食等。 运动休闲：呼应“滨海”主题，打造海上运动的 场景式消费购物体验，跑步、冲浪、滑板等运动主 题门店打造。 超市 60% 精品杂货 16% 生活配套 6% 家居用品 6% 运动休闲 12%业态比例 L3 海上乐园 亲子乐园：引进如“疯狂海洋城”的海洋主题亲 子乐园的模式，突破
42、传统海洋馆单一展示的规划理 念，并加入IP主线故事，优势资源加速整合，打造 一处全新的亲子游乐海底世界。 儿童娱乐&零售：海洋主题游乐+儿童零售 休闲餐饮：亲子家庭餐厅搭配少量轻餐 三层打造为集海洋科普教育、海洋动物展演、海洋亲子乐园、海洋主题零售等诸多功能于一体的专业型 海上乐园体验中心，开启家庭全娱乐式体验。 亲子乐园 60% 儿童娱乐 12% 儿童零售 16% 休闲餐饮 12% 业态比例 楼层主题规划 四层主打海岸休闲时光，配备海洋主题豪华电影院、海上运动主题健身会所、个人护理及服务等，一切 以休闲娱乐享受为主要目的。 L4 海岸时光 电影院：打造蓝色海洋主题的梦幻影院 健身：海上运动主
43、题健身会所 特色餐饮：海鲜酒家、海洋主题特色餐厅 电影院 71% 健身会所 16% 特色餐饮 13% 业态比例 楼层主题规划 室外街定位为Marina Walk，集合了美食、音乐和潮流，消费者可以一边吃一遍逛，看看有意思的东 西。中央广场打造为海滨庭院（Marina Court Yard），还有DJ或乐队给街区制造轻松、欢快的气氛。 结合县城居民的饮食习惯偏好，“烧烤”、“排档”文化盛行，室外步行街（Marina Walk）部分独 栋可打造为特色的餐厅、酒吧、茶饮店，呼应项目主题，同时须预留一定的室外就餐空间，形成沿街 “夜排档”的夜生活氛围，打造夜生活地标。 室外街 Marina Walk
44、零售、美食、精品、 个人护理及服务 音乐餐吧、美食餐厅 KTV、酒吧、livehouse 室外街主题规划 在吴川数百年的历史沉淀中，形成了一种“趁墟”的习俗。吴川的墟，就是集市，也可以叫市场，但 是更热闹，就是为每一个镇或区的集市定一个特定的日子，一起去赶集，热闹非凡。基于本地的“趁墟” 文化，室外街及中央广场将在每个月的“趁墟日”举办小型集市，或是借助节假日或一年四季不同的主 题变换举办创意市集、美食市集等活动。除了有传统的店铺型集市进行零售产品售卖外，也有各种形态 迥异的临时摊位、餐车提供精品、小吃、海产、杂货等，保留原有的趁墟文化同时，优化购物环境，提 高购物品质。 现代生活集市 室外街
45、氛围 营造 传统农贸市场 室外街氛围营造 建筑设计风格 参考泰国Central Marina商业项目，商场整体硬装以现代渔港为主题风格。针对目标消费者的“社交、打卡、分享”个性 化特点，公共空间、标志系统、休憩区、洗手间等内部关键节点采用帆船、滑板、渔网、救生圈等海滩元素设计，营造海滩度 假的闲暇时光氛围。运用深蓝色、浅蓝色的背景，以及各种鱼儿、海龟、珊瑚、海藻等海洋生物，打造海底世界般的主题墙。 商场使用海盐味香薰，有助于商场主题氛围营造。门店的装修也需与项目整体风格保持一致。 建筑设计风格 室外街的打造可采用较为张扬浓重的色彩，给消费者带来一定的视觉冲击，同时营造激情洋溢的休闲娱乐氛围。 联合项目品牌门店宣传，利用背景墙打造数个打卡拍照点，利用消费者喜欢社交分享的特点，在社交平台上宣传推广本项目。 业态规划 1F 平面业态落位 业态规划 2F 平面业态落位 业态规划 3F 平面业态落位 业态规划 4F 平面业态落位 业态规划 4F夹层 平面业态落位 租金及综合管理费测算 租金及综合管理费标准测算详见租金测算表 以上方案妥否？请领导审批。
