1、化州宏达广场,2020-3-15,化州商业市场情况,河西,河东,宏达广场,嘉燕橘洲明珠,忠信广场,东信首府,佐阾购物中心,雄大御花苑,兆康广场,吉洲百货,上佳广场,壹城商业广场,北岸,三大商业片区： 北岸：北岸路商业带，代表项目有兆康购物广场、吉洲百货 河东：沿江路商业带、东堤路商业带、三十米街，市府广场代表项目有：忠信百货、壹城商业广场、东信首府底商 河西：民主路商业带、西堤路商业带、下郭大道商业带，代表项目有佐阾购物中心、民主路步行街、下郭批发市场,化州商业分布,化州城市沿河而建，商业以鉴江河道分叉后为中心对外辐射扩散，并由鉴江划分成三个商圈，分别是河东商圈、河西商圈、北岸商圈 :,化州商
2、业市场情况,代表项目分析,现状分析： 1、品牌档次依旧为中档，动线规划落后，主要以忠信生活超市吸引周边客流。 2、项目没有明确的活动档期规划，以主力店：飞扬影院、生活超市、国美的自身活动宣传为主。 3、外广场约500个，购物免费停车。平时主要利用外广场开展多经点位活动。,忠信购物广场位于化州市府广场核心地段，停车便利。经营面积一期15000平方米，二期18000平米，经营业态为：百货+主力店（飞扬影院+自营超市+国美电器+金歌量贩KTV+肯麦基）。主力店及零售店之间客流互辅。,代表项目分析,壹城商业广场主力店为：5000平米超市+中娱影城+肯德基。停车便利。进驻品牌偏中高档（其中有肯德基、ad
3、idas等）。,化州商业市场情况,现状分析： 1、化州市鉴江区购物中心新秀，业态规划合理，品牌档次定位中高档，业态丰富。自营超市带客力较强。 2、停车便利：购物广场前100余停车位，购物即可免费停车。 3、年度举办丰富互动活动：如萌宝大赛、粤舞青春广场舞比赛、挑战20秒疯狂拿、开学优惠嗨翻天等。 4、充分利用室内中庭优势，异业合作频繁，周边才艺机构、社区机构合作档期较满，每月举办4-5暖场活动。,化州商业市场情况,代表项目分析,吉洲百货，位于化州北岸河西地段，业态主要以服装百货、儿童业态为主。主力店：麦当劳、屈臣氏、中国黄金等带客号召力强。无前广场、停车位不足为主要短板。,1、主力店：麦当劳、
4、屈臣氏、中国黄金等号召力强。服装百货店客流稀少，但提袋率高。 2、业态定位中低端服装品牌，但是停车方面吸引不到高端客户。 3、地下停车位20，地面临时停车位15，停车便利局限性大。 4、吉洲百货处于客流旺盛的地段，但是平日客流较少活动。,化州商业市场情况,小结： 1.化州商业自发形成三大商圈，每个商圈板块相对固化，形成特定商圈业态； 2. 集中商业建面规模在2万-3万平米之间，以“百货+超市”模式为主，模式较为传统。 3. 三大商圈的代表项目有：吉洲百货、兆康时代广场、忠信广场、壹城商业广场，因规模、体量等限制，辐射客群以本商圈为主，未出现集中商业体领导品牌。 4.代表项目的业态普遍同质化，客
5、群流动相对较弱。,现有商圈分析,二、本体分析,商业建筑面积：约2.4万 商业布局：环圈商业+小型集中商业 环圈商业： 首层铺铺临街，主力户型30-150，铺位进深偏大，部分铺位形状不规则，层高5.5m，具备隔层条件，临国道铺位有高差隔离； 二层临街环形动线，主力户型30-80，,停车规划：地面广场有少量车位，地下停车场规划240个商业用途车位。 商业产权：40年，产权已划分,集中商业：首层 约5,000，2-4层，单层约2,500-3,000,1、商业硬件指标,高低差位,二、本体分析,2、项目四至环境,本项目,化州第一中学,化州第一初中,北岸客运站,自建居民房,化州第一小学,2 0 7 国 道
6、,北 京 西 路,村民自留地,城中村,二、本体分析,3、周边商业环境较差,周边铁皮房，乱停车等环境杂乱,207国道存在1.2米高差,城中村被人为隔断,城中村闲置的空地,物业管理不好,前广场商业氛围不足,二、本体分析,4、项目自身商业环境,主展示面带LED屏,二层街铺已经装修好,带2000方商业前广场,商业停车场动线差,商铺基本达到装修标准,二层商铺通过2.4米外走道连通,二、本体分析,10、商业层高分析,底层层高5.5米，二层层高5米，三层层高5米，四层层高6米；1层层高不足，做隔层使用效果不理想。,5.5米,5米,5米,6米,二、本体分析,11、SWOT分析整理,周边居住相对密集，具备打造片
7、区商业的条件，日常性消费稳定,二、本体分析,12、本体分析商业需求价值汇总,1、突出207国道及北京西路交汇的区位优势； 2、挖掘三校一站商业潜在消费力； 3、满足周边小区及居民生活消费需求； 4、北岸商业体的较少，存在潜在补位优势；,项目价值体系,区位：化州北岸商业核心区域； 交通：国道及北京西路交汇黄金位置； 商业形态：2.4万方、2层底商环形街区+4层集中商业 建筑结构：2000方商业广场、LED广告屏、商铺可拓性高 主力商家：中影电影城、明湖超市、明湖电器城 辐射人群：3所学校师生1.6万人，周边居民X万人；,Young Pie 化州年轻派主题街区广场,时尚潮流,特色餐饮,主题休闲,文
8、化培训,生活配套,项目定位方向,业态规划,状元坊、微办公,状元坊、微办公,2F业态平面图,品牌教育,快时尚餐饮,1F:,时尚餐吧+潮品牌,生活配套+主题休闲,明湖商场,2F:,快时尚餐饮,状元坊、办公,品牌教育,4F:,电影院,3F:,书城、画廊、,工艺品、文化用品,竞技娱乐,业态规划1F,1、近城中村一侧：生活配套+主题休闲；如社区配套，文化餐吧，清吧，茶吧，小吃； 2、207国道一侧：时尚餐吧(桃花源、美时等）；潮品牌如运动、化妆品、皮具等； 3、集中商业：明湖商场及明湖电器城主力店,业态规划2F,1、近城中村一侧：状元坊（教育培训）、办公创业、休闲美容美甲； 2、207国道一侧：特色餐饮
9、、个性娱乐（K歌餐吧）+品牌教育培训； 3、集中商业：快时尚餐饮（真功夫、麦当劳、KFC、寿司）；,业态规划3F,集中商业：书城、乐器琴行、书画廊、文化用品、民族工艺品、特色创意工艺品；,业态规划4F,集中商业：电影院、益智娱乐、电玩竞技、线下实景游戏（真人CS等）；,包装策略,1、打造成“时尚休闲”主题街区，以主题装饰配合沿街商铺增设门前外摆，提高观赏性和吸引驻足消费；,“时尚休闲”，连逛街都是一种享受 结合超长的商业动线打造个性主题包装展示，实现劣势与优势的互转。,包装策略,2、前广场预留商业互动空间，突出广场外摆的“年轻派”业态气息； 靠207国道一侧的高差通过建筑优化，并通过绿植弱化。,高低差处理效果,高度1米2左右,宏达广场,左邻,包装策略,3、广场周边低矮民房清除，并统一租赁用于建造商业临时停车场；,改 造 后,
