1、1 2020 中国城市房地产市场价值研究 建诚晟业 2020 年 4 月 城市 价值 2020 目录 城市价值缘起&创新. 1 城市价值2020 中国城市房地产市场价值等级分类：六等 337 城.4 1. 2020 中国城市房地产市场价值等级分类.5 2. 2020 中国房地产市场价值特级城市：3 个.7 3. 2020 中国房地产市场价值一级城市：10 个.8 4. 2020 中国房地产市场价值二级城市：25 个.8 5. 2020 中国房地产市场价值三级城市：43 个.8 城市价值中国城市房地产市场价值骨架：三圈三横两纵金三角.9 1. 长三角、大湾区、京津冀：实力依然强劲.11 2. 长
2、江中游横、西南金三角：持续快速发展.11 3. 海峡纵：海洋文化带来的城市价值大发现.12 4. 西连横、太青横：通达性增强，未来可期.12 城市价值经济发展与城市风险专题.14 1. 多个北方城市 GDP 名次下滑，南北分化加大.14 2. 科研能力和公共服务对城市长期价值贡献突出.15 3. 经济增长高度依赖信贷扩张，潜在风险需关注.16 城市价值居民财富与人口特征专题.17 1. 相比常住人口，就业人口对城市价值贡献更大.17 2. 高等级城市就业机会多，常住人口有低估可能.18 3. 储蓄与工资代表不同财富水平，需求特征分化.19 城市价值未来&应对.20 城市价值数据&附表.23 城
3、市 价值 2020 1 城市价值缘起&创新 2020 年，是黑天鹅不断的一年。新冠疫情的持续演化，让众多机构的预测失效。最开始大家说好比 2003 年 SARS，这次影响很小，3 月就会快速复苏；近期境外疫情日益严重，很多机构又说，对比 2008 年，这次刺 激不止 4 万亿，似乎只有跑步入场才不会错过又一轮暴涨。 2 月 3 日，建诚晟业发布报告：疫情对房地产业影响：短期冲击明显，二季度逐步恢复，中长期大势未 变，将湖北以外的三十个省市按疫情严重程度及其与湖北的关系分成四大类，是第一家对不同区域、不同阶段 房地产市场走势进行预判的机构。在此之后，建诚晟业又陆续发布多篇有关房地产市场、政策走势
4、的报告，明确 提出政策肯定会放松，但政策的出台会差异化、渐进式，更多集中在供给侧，这些预测已被一一验证。 准确认识不同城市的房地产市场价值，是开展房地产有关活动的基础。展望 2020 年乃至更长时间，已成行 业普遍共识的各城市房地产市场分化态势将更加显著，给企业投资运营、产品设计、营销管理等带来极大难度。 在城镇化水平提高、产业升级转型、人口迁移等多方面因素的推动下，中国经济和房地产市场仍将具有长足的发 展空间；但短期来看，防控新冠疫情导致企业开复工放慢、人口流动减弱，叠加海外疫情和经济下滑冲击，市场 波动必然加大。 在此背景下，开展“2020 中国城市房地产市场价值研究”，准确认识各城市分化
5、态势，有极大的紧迫性和 现实价值。本研究在总结建诚晟业团队十余年从事房地产业研究的基础上，首个对全国 337 个地级以上行政区 进行全面研究，城市覆盖面最广；在指标体系创新上，引入财政安全度、金融安全度、人口低估指数等众多具有 创新性的指标；首个采用 2019 年及之前历史数据，根据 2018 年第四次经济普查对各城市重要经济指标进行全 面修正，数据指标最新，帮助企业更全面地把握各地经济发展质量和潜在风险。 更重要的是，本次研究聚焦城市价值，希望从更宏大、长短结合的视角，为相关各方提供决策参考和战略选 择建议，这不仅是方法体系的创新，而是研究理念乃至价值观的升级。城市价值不仅限于投资拓展环节或
6、房地产 企业这一单一主体，而是涉及当地经济持续发展和房地产市场的各个层面。只有放宽视野，站在更高的层面认识 城市价值，认识到城市背后产业、人、市场的价值，才能真正把握房地产市场的发展方向。 我们所期望的，是在此中国经济和房地产市场的多事之秋，向关注房地产业发展的各方（特别是房地产企业 和金融机构）提供有前瞻性又能切实支持其业务发展的研究咨询服务。我们所坚持的，就是见微知著，从细节发 掘市场变化和趋势；但又不夸大，而是客观严谨，厘清短期冲击和中长期趋势，在企业策略选择上给予针对性建 议，助力业务稳步开拓、高效经营、降低风险。 数据说话，专业为先。探索城市价值，与关注中国城市房地产业发展的各位共勉
7、。 城市 价值 2020 2 1.城市全覆盖：首个全面覆盖 337 个地级以上行政区（地市州）的研究 截止 2019 年底，全国（不含港澳台，下同）共有 297 个地级以上城市，包括 4 个直辖市、15 个副省级城 市（其中 10 个省会城市和深圳、宁波等 5 个计划单列市）、278 个地级市（不计 2019 年并入济南的莱芜）， 目前的相关研究多聚焦这一群体。本次研究将研究范围扩大到地级市以外的 40 个地区、自治州、盟，对除港澳 台的 337 个地级以上行政区（仍简称为“城市”）进行研究，对全国市场首个实现了全覆盖。 图：全国 337 个地级以上行政区（包括城市、地区、自治州、盟）的具体分
8、类 2.指标更全面：引入创新性指标，更全面准确反映城市发展和价值变化 本次研究聚焦城市房地产市场价值，旨在摆脱单纯的房地产开发投资角度，以更广的视角看待城市价值，服 务于关注房地产业各类机构的不同部门。基于对中国房地产行业长期观察和研究的经验，建诚晟业建立了 “2020 中国城市房地产市场价值研究指标体系”，包括 3 个一级指标、14 个二级指标、105 个三级指标，从城 市硬实力、城市价值潜力、房地产业发展三个层面，引入众多创新指标，综合评价各城市房地产市场价值： 在关注城市硬实力的同时，同时考察其“软价值”，通过土地资源、生态环境、科技创新等二级指标，全 面评价城市未来发展潜力和价值持续增
9、长空间。 疫情对各城市发展带来显著的短期冲击，各地医疗配套设施将得到更多关注，不会改变人口、产业向城市 集中的大趋势。此次研究新增二级指标“城市治理&配套设施”，通过床位数、执业医生数等指标评价各城 市公共设施配套水平，更加准确地反映各城市的长期发展潜力。 人口方面，在广泛使用的常住人口指标基础上增加就业人口指标，同时结合社保缴费人数、用水用电等指 标，对当地就业人口、常住人口的潜在低估水平进行估算，更全面地反映当地潜在购房人群规模。 城市 价值 2020 3 在考察各地经济规模和发展水平的同时，通过财政安全度（财政预算收入支出比）、金融安全度（存贷 比）等指标，综合评价各城市的经济稳健性，以
10、发现经济发展更加均衡、财政和金融风险较小的城市。 表：2020 中国城市房地产市场价值研究指标体系 由于本研究的指标数量多，量纲差异大，本次研究在多元统计分析中常用的因子分析法基础上，引入层次分 析法、Delphi 德尔菲法等多种评价方式获取各指标的权数，确保相关评价规则更加严谨科学1。 1有关研究模型和指标体系的具体情况，欢迎与建诚晟业团队进一步交流。 城市 价值 2020 4 3.数据更精准：首个结合 2018 年经济普查对相关数据全面修正的研究 第四次经济普查完成后，各省（直辖市、自治区） 2018 年 GDP 的修订数于 2020 年初陆续公布（多数与 2019 年 GDP 同期发布）
11、。本次研究覆盖 300 多个地 市，但不少城市尚未公布 2018 年 GDP 修正值，2019 年 GDP、工业增加值等多个指标仅公布增速，无法获 取绝对值，给相关研究带来较大困难。 本次研究是目前为止对相关重要经济指标更新范围 最大、覆盖面最广的研究成果。在四经普数据基础上， 以可比性、科学性为基本原则，对未公布指标绝对值、 所在省 2018 年 GDP 修正幅度较大的城市，根据历史 数据和国民经济核算相关规则，对 GDP、三次产业占 比、工业增加值、固定资产投资等指标进行估算修正。 数据显示，多个省市经济总量下滑明显：如天津 2018 年 GDP 从 18810 亿元修订为 13363 亿
12、元，修正 金额达 5447 亿元，修正比例达 29.0%，山东修正金额 达 9821 亿元，修正比例达 12.8%；另有黑龙江、吉 林、辽宁、河北等 7 个省市向下修正幅度超过 5%。云 南、安徽、北京、上海等 8 个省市向上修正比例超过 5%。 城市价值2020 中国城市房地产市场价值等级分类：六等 337 城 中国房地产市场在过去二十年的时间里保持了高速发展，但需要正视的是，不同城市的房地产市场发展阶段 相差甚远，且差距越来越大：市场规模从 100 万平方米到 2000 万平方米不等，成交套数从几万套到几十万套， 房价从四五千到六七万不等。由于各地房地产市场起步时间不同，有的城市已经进入到
13、稳定发展期，刚需与改善 等不同需求推动市场稳定发展，如北京、上海；也有城市经过轮番炒作，市场经历了多次过山车，如鄂尔多斯、 温州等；更多的城市则是在 2010 年后甚至是 2013 年之后才迎来大规模的相对成熟的房地产开发，市场依然处 于起步阶段，需求类型单一，刚需市场为主导。 中国的城市房地产市场分化，不光是规模的分化、价格变化趋势的分化，还有房地产市场发展阶段的分化， 主导需求的变化，只有认真思考这些差异，才能更加深刻地理解中国的区域房地产市场，准确把握房地产市场的 区域轮动机会。 图：2018 年各省市 GDP 修正情况 城市 价值 2020 5 1.2020 中国城市房地产市场价值等级
14、分类 基于对房地产区域发展阶段和主导因素的理解，建诚晟业构建房地产市场价值评价模型，从城市硬实力、城 市价值潜力、房地产业发展等三个维度对城市房地产市场市场价值进行量化评价。基于评价结果，建诚晟业将中 国 337 个地级以上行政区（覆盖所有直辖市、副省级城市、地级市、自治州、地区、盟）进行了分类，共包括 六级，分别为：3 个特级城市、10 个一级城市、25 个二级城市、43 个三级城市、79 个四级城市、178 个五级 城市。具体如下： 表：2020 中国城市房地产市场价值等级分类结果337 个城市共分六个等级 数据来源：全国及各地统计局，建诚晟业测算 城市房地产市场价值既受城市本身经济、人口
15、等基础条件影响，又会明显受短期政策影响，还会与周边城市 形成互动，有相互促进的正面影响，也有资源互争的负面影响，综合决定当地房地产市场发展所处阶段和未来趋 势。建诚晟业这一创新性的分类结果，既考虑了城市的中长期价值，又充分考虑了市场的短期波动，对开发企业 安排投资和营销计划、金融机构进行项目风险评价均有较强的指导意义。 传统的城市分类大多仅关注城市行政级别或少数经济类指标，或过度关注城市价值的具体排名。以本次研究 为例，排名 45 名-48 名的城市，被列为三级城市，其得分相差在 0.5 分以内，名次往前还是往后一名，对企业 投资决策不应产生重大实质影响。本次研究全面考察各城市房地产市场价值水
16、平及其市场特征，将 337 个城市 分成六个不同的等级。将得分接近、市场发展态势类似的城市作为一个群体，有助于企业更准确地把握各类城市 房地产市场特点，在实操过程中针对性地制定发展战略。 2020 中国房地产市场价值高等级城市（包括特级、一级、二级等），主要包括分布在三大都市圈和中西部 的区域核心城市。本次研究发现，东北及中西部多个省会城市的房地产市场价值得分相对较低，如长春、太原、 哈尔滨、石家庄、兰州、乌鲁木齐等仅列为三级城市，而位于东南沿海的少数发达地级市表现突出，如佛山、珠 城市 价值 2020 6 海、无锡、南通、温州等，城市房地产市场价值等级达到二级，实现了价值等级相比行政级别的“
17、跃迁”。结果 显示：2020 中国房地产市场价值高等级城市共 38 个城市，这些城市构成了目前中国房地产市场的绝对主流，对 市场未来发展具有很强的前瞻性，将继续成为房地产企业和金融机构的主要关注区域。 图：2020 中国房地产市场价值高等级城市（特级、一级、二级） 数据来源：建诚晟业测算 不同等级城市的经济发展水平差异显著，高等级城市在人口、经济总量、收入水平等各项指标上均有明显优 势。2019 年，3 个特级城市和 10 个一级城市的 GDP 均值分别为 3.35 万亿元和 1.65 万亿元，而二级和三级分 别为 7719 亿元和 3772 亿元，四级和五级城市分别为 2235 亿元和 99
18、9 亿元。高等级城市（特级、一级、二 级）总数仅 38 个，相当于全国地级以上城市数量的 11.3%，但其 GDP 总额达 45.8 万亿元，占全国比重为 47.1%。与 GDP 表现类似，城市等级越高，人口规模越大，当地收入水平、储蓄越高。2019 年，特级城市的城 镇居民人均可支配收入达 69966 元，一级和二级城市均超过 5 万元，而三级至五级城市均值约为 3.7 万元，约 为一二级城市的七成左右，仅相当于特级城市的一半。 城市 价值 2020 7 图：各等级城市 GDP 等经济指标均值对比图：各等级城市商品房销售额等房地产指标均值对比 数据来源：全国及各地统计局，建诚晟业测算 在经济
19、发展水平、人口规模、财富等因素的综合影响下，高等级城市的房地产市场价值更为突出，表现为市 场规模更大，房价水平更高。2019 年，特级城市的土地出让金和商品房销售额均值为 1351 亿元和 4359 亿元， 其房价水平均值达 45153 元/，是一级城市的 2.62 倍；10 个一级城市土地出让金均值达 1548 亿元，规模甚至 超过特级城市，表明其市场供应更加充足、市场可进入性更强，有助于品牌房企进驻，2019 年商品房销售额均 值达 3560 亿元，相比特级城市并不逊色；25 个二级城市的房价水平为 14280 元/平米，略低于一级城市 （83%），但其土地出让金和商品房销售额均值分别为
20、668 亿元和 1594 亿元，分别仅相当于一级城市的 43%和 45%，表明其市场体量明显低于一级城市。从占比来看，38 个高等级城市的土地出让金和商品房销售额占全国 比重分别为 58.2%和 64.6%，明显高于 GDP 和人口的占比，与存款余额占比基本持平（60.1%），进一步证明 了财富水平在不同等级城市之间更加分化。 与此类似，随着价值等级的降低，三、四、五级城市房价水平逐级下降，房地产市场规模也明显下降。 2019 年，四级和五级城市的土地出让金均值分别仅为 120 亿元和 39 亿元（30 亿元可能仅相当于特级城市一宗 土地的总价），商品房销售额的均值分别为 324 亿元和 12
21、2 亿元，仅相当于一二级城市均值的 10%左右。 2.2020 中国房地产市场价值特级城市：3 个 2020 中国房地产市场价值特级城市包括上海、北京、深圳 3 个，打破了传统城市分类一线城市为四个的传 统思路，客观反映了深圳近些年发展上的差异。上海、北京已经发展成为全球中心城市，深圳经过近十年的快速 城市 价值 2020 8 发展，特别是在金融、科技的高速发展，再加上经济规模的持续攀升，已经超过广州，脱胎换骨成为华南地区的 领头羊，在成为具有全球影响力的城市的路上稳步前行。不管是经济实力、政治地位以及城市所拥有的软实力， 这三个城市都毫无疑问处于明显领先的位置。从房地产市场来讲，虽然这三个城
22、市的市场规模不是最大的，但是 房价绝对水平、需求旺盛度、市场成熟度都是明显超出其他城市，长期来看具有稳定的价值增长空间。 3.2020 中国房地产市场价值一级城市：10 个 2020 中国房地产市场价值一级城市共 10 个，具体包括：重庆、广州、杭州、苏州、成都、武汉、郑州、天 津、南京、西安。这些城市在某一区域内具有明显的影响力，成为人口、财富、产业等汇聚的中心，甚至还具有 一定的跨区域吸引能力，近年来房地产市场快速成长或稳定在较高水平。 从房地产市场价值的角度来看，这 10 个城市虽然得分不及特级城市，但其房地产规模较大、而且大多数城 市近年来持续快速增长，市场价值非常突出。其共同特点主要
23、是：（1）区域中心城市，具有较强的人口、财 富、产业吸附能力，如 GDP 普遍超过 1 万亿，除郑州、西安外，其他城市 GDP 都在 1.4 万亿以上，常住人口 普遍超过 1000 万人；（2）房地产市场规模大且稳定，年均商品房成交面积超过 2000 万平方米，即使市辖区范 围也普遍超过 1000 万平方米；（3）房价水平较高。 4.2020 中国房地产市场价值二级城市：25 个 2020 中国房地产市场价值二级城市共计 25 个，具体包括：宁波、青岛、长沙、佛山、无锡、昆明、南通、 福州、常州、东莞、厦门、济南、沈阳、珠海、徐州、南昌、泉州、合肥、温州、嘉兴、绍兴、大连、海口、贵 阳、南宁。
24、二级城市主要是中东部省会城市、计划单列市或主要经济群中经济实力较强的地级市，位于西部的只 有昆明、贵阳、南宁。 与传统的城市等级划分过多关注城市行政级别或少数经济指标不同，建诚晟业发现，一些行政等级较低的城 市在房地产市场领域具有较高的能级或者发展潜力，比如佛山、南通、常州、徐州、嘉兴、绍兴等。这些城市： （1）或位于发达经济区域，与核心城市经济联系紧密，本身具有鲜明的产业特色，城市经济综合实力较强，如 佛山、无锡、常州、嘉兴、绍兴、东莞等，其中佛山、无锡 2019 年 GDP 超过 1 万亿，甚至高于部分一级城 市；或位于人口集中区域的重要交通枢纽，本身具有较强的经济基础，如徐州的常住人口接
25、近 900 万人。（2） 或处于外贸经济活跃区域，资本密集且活跃，需求旺盛，如泉州、温州等。 5.2020 中国房地产市场价值三级城市：43 个 2020 中国房地产市场价值三级城市共 43 个，以中东部省份经济实力较强的地级市为主，辅以东北、西部个 别省会城市。具体包括：长春、烟台、惠州、太原、潍坊、金华、湖州、哈尔滨、扬州、唐山、赣州、中山、沧 州、济宁、镇江、石家庄、临沂、三亚、盐城、宜宾、泰州、新乡、遵义、秦皇岛、常德、菏泽、阜阳、包头、 兰州、乌鲁木齐、龙岩、台州、桂林、泰安、南阳、淄博、三明、漳州、舟山、新余、邯郸、湛江、德州。 城市 价值 2020 9 这些城市在各自省份甚至某一
26、区域内属于传统上的经济重镇，如长春、哈尔滨之于东北，烟台、潍坊、济宁 之于山东，太原之于山西，唐山、石家庄、沧州之于河北，第二产业普遍更为发达，就业人口稳定，人均财富水 平相对较高，且在省域或区域内具有一定的人口吸附能力，但房价较区域内相邻的高等级城市普遍更低。有些城 市距离区域内的高等级城市较近，是高等级城市产业转移的主要受益城市，如惠州、湖州、扬州等，有助于这一 类城市房地产市场价值持续攀升。 这一类城市的房地产市场规模虽然明显不如二级城市，但是市场规模稳定，且房价与市场规模仍有扩张潜 力。此外，这类城市房地产市场普遍从 2010 年后甚至更晚才开始进入相对正规、快速发展的阶段，市场成熟度
27、 相对较低，市场需求仍以刚需市场为主，市场需求升级将推动这类城市房地产市场拥有较长时间的平稳发展期。 城市价值中国城市房地产市场价值骨架：三圈三横两纵金三角 房地产市场是一个城市社会发展水平最综合、最极致的表现，反映了城市人口规模与结构、财富水平、城市 配套与治理水平。近年来，中国城市的发展分化在房地产领域愈发明显，形成了明显的地理分别格局。在中国城 市房地产市场价值地理分界线齐大线（详见专栏）以东区域也是如此，高等级城市集中分布在少数区域， 带动、支撑了全国经济和房地产市场的发展。进一步观察中国房地产市场价值高等级城市的地理分布特征，与齐 大线相结合，建诚晟业梳理出中国城市房地产市场价值骨架
28、：三圈三横两纵金三角。 城市 价值 2020 10 齐大线和中国城市房地产市场价值骨架，汇集了最主要的中国房地产市场价值高等级城市，打破了各城市的 行政级别和彼此的行政隶属关系，有助于企业更直观地理解各城市地理位置和城市价值表现，指导其高效开展战 略布局和具体业务开展。 中国城市房地产市场价值骨架三群三横两纵金三角，其中三圈指长三角都市圈、京津冀都市圈、粤港 澳大湾区；三横指长江中游横、西（安）连（云港）横、太（原）青（岛）横；两纵指海峡纵、哈大纵；金三角 即西南金三角。具体如下： 长三角都市圈：主要包括上海、苏南、浙北以及皖东的 18 个城市； 京津冀都市圈：由北京、天津和北京周边的几个河北
29、城市构成，主要有 7 个城市； 粤港澳大湾区都市圈：以深圳、广州为核心，由珠江口两岸、经济与社会联系紧密的 11 个城市构成； 长江中游横：由分布在长江中游的 13 个城市组成，以武汉、长沙为重心，西至宜昌、东至芜湖，涵盖湖 北、湖南北部、江西北部、安徽西部； 西连横：西起西安、东至连云港，主要包括豫北、鲁南以及苏北的 14 个城市，基本与西安以东的亚欧大陆 桥重叠； 太青横：西起太原、东至青岛，主要包括河北中部、山东西部与半岛地区的 12 个城市； 海峡纵：主要分别在台湾海峡西侧，北起浙江台州、南至福建泉州，涵盖浙江、福建两省沿海的 8 个城市； 东北纵：北起哈尔滨、南至大连，由东北三省的
30、6 个城市构成； 西南金三角：由成都、重庆、贵阳构成金三角，涵盖川渝贵三省市共 7 个城市。 专栏：中国城市房地产市场价值地理分界线专栏：中国城市房地产市场价值地理分界线齐大线齐大线 由于房地产市场与人口高度相关，建诚晟业在研究中发现，与中国人口分布中存在的胡焕庸线一样，中 国城市房地产市场价值分布也存在一条明显的分界线“齐齐哈尔-大理分界线”（简称：中国城市房地中国城市房地 产市场价值地理分界线产市场价值地理分界线齐大线齐大线）。 从2020 中国城市房地产市场价值等级分类结果来看，高等级城市普遍集中于齐大分界线以东；分界线 往西、甚至分界线终点至边境线的城市，房地产市场价值等级普遍较低，高
31、等级城市寥寥无几，仅有个别省 会城市被评价为三级城市，没有二级及以上城市。 从市场规模来看，齐大线以东的城市人口规模占到全国70%以上，房地产市场规模占到全国75%以 上，房价更是普遍高于齐大线以西城市。从当前国内产业、人口的发展方向来看，齐大线以东的城市是最重 要的流向集中区域，未来也将是房地产市场发展的主要区域。 建诚晟业研究显示，构成中国城市房地产市场价值骨架的以上 9 个区域，基本覆盖了所有房地产市场价值等 级较高的城市（共约 100 个）。在各区域内部，相关城市地理位置相邻，经济联系紧密，房地产市场发展阶段 城市 价值 2020 11 的相似度和关联度较高。将区域内若干城市作为一个整
32、体，能够帮助房地产企业和相关金融机构有效管控各区域 的投资布局和日常经营活动，为企业稳步扩张、提升经营质效提供强大支撑。 1.长三角、大湾区、京津冀：实力依然强劲 总体而言，上述九个区域，有的已经形成了紧密的互联互通，有的还在发展中，各个区域房地产市场规模和 发展阶段，甚至城市发展阶段都相差很大。从房地产市场规模以及发展阶段来看，“三圈”（长三角都市圈、粤 港澳大湾区都市圈、京津冀都市圈）是整体实力最强的区域，也是国内目前房地产市场少有的相对成熟区域，特 别是长三角城市群和粤港澳大湾区城市群，城市人均 GDP 普遍超过 10 万元，远超全国平均水平（7.1 万元）， 无锡、苏州、珠海、常州、宁
33、波等城市人均 GDP 是全国均值的 2 倍以上，镇江、南通、泰州、绍兴、东莞等城 市达到全国均值的 1.6 倍以上。 随着这两个区域整体发展规划的升级，城市之间产业、人员、资金的流动更加高效，集群效应会更加明显， 对人、财富的吸引力会进一步提升，未来房地产市场具有长足的发展潜力。 2.长江中游横、西南金三角：持续快速发展 长江中游横与西南金三角是近年来持续快速发展的区域，两个区域内均有综合实力突出的区域中心城市，如 西南金三角的重庆、成都，长江中游横的武汉、长沙。同时拥有较大基数的人口，经济发展迅速，房地产市场规 模和房价均呈现明显的增长趋势，房地产市场价值持续彰显。 区域内经济中心武汉、长沙
34、、成都等城市影响力快速提升，相对于传统的东部沿海地区，又具有较为明显的 成本优势（土地成本、人力成本），且拥有丰富的高校资源，近年来产业引进的政策力度较大，特别是具有集群 效应的产业，如成都的信息产业、武汉的高端制造业等，对周边地区形成了较强的发展带动作用，近两年呈现出 明显的人员回流趋势，在长江中游横内也形成了小的城市群，推动区域房地产市场价值稳步增长。 城市 价值 2020 12 3.海峡纵：海洋文化带来的城市价值大发现 海峡纵是 2020 中国城市房地产市场价值研究的一大新发现，这一区域从南至北贯穿福建、浙江的沿海地 区。从城市的基本价值来看，这一纵向区域是传统的外向经济区域，以外贸经济
35、为主导，并且形成了众多特色经 济区域，如温州的小商品贸易、晋江的体育用品产业、厦门的台资产业等，是国内发展最早、人均财富水平最高 的区域之一。海峡纵覆盖的城市城镇居民人均工资均明显超过全国均值，温州、台州、厦门甚至是全国均值的 1.9 倍以上，福州、泉州也达到了 1.5 倍以上，居民收入水平整体较高。由于大量外贸加工业的存在，是传统上 人口持续流入的主要区域（建诚晟业在本次研究中还发现，就业机会多的城市，常住人口往往还存在较大的低估 可能），温州、泉州常住人口数量超过 800 万人，在全国分别名列第 12、13 位，福州常住人口排在第 20 位， 台州、漳州分别名列 41、55 位，为这些城市
36、的房地产市场提供了较为雄厚的人口支撑。 由于当地经济发展以民营经济为主导，海峡纵内部除了传统的地级市核 心外，还有较多低行政等级、但经济实力较强的“小”城市，甚至城镇，均 具有非常突出的房地产市场价值，使得这一区域成为过去很长一段时间以来 被低估、但持续快速发展的“潜力”区域。这一区域内城市房地产市场价值 综合得分普遍较高，房价整体水平也堪称最高。过去数年，海峡纵孕育出世 茂、旭辉、金辉、阳光城、中梁、祥生等特色明显、在全国范围内都具有很 强竞争力的闽系、浙系房企。 4.西连横、太青横：通达性增强，未来可期 太青横与西连横是建诚晟业在研究过程中发现的新兴房地产市场价值城 市带，虽然从当前情况来
37、看，这两条城市带上的城市相互之间互联互通并不紧密，但由于交通状况的改善，特别 是高铁的快速建设，加之这两条城市带均横穿传统人口大省（河南、山东、皖北、冀南、苏北），具有潜在的房 地产市场规模基础，同时两条城市带均有较高等级的中心城市，如西连横横上的西安、郑州，太青横上的青岛、 济南，对所在区域将形成长久的带动力。 城市 价值 2020 13 从近年来的发展趋势来看，这两条城市带上城市之间的互联互通与产业互动正在逐渐加强，如一带一路强化 了西安的区域中心地位，亚欧大陆桥国内中心地位和产业带动作用得到更多重视；以郑州为中心逐渐在形成具有 一定规模的产业和城市集群；济南到青岛之间本身就贯穿山东的几个
38、经济强市，如淄博、潍坊，城市带的发展具 有良好的基础。近两年，这两大城市带已经表现出较强的发展潜力，很多城市房地产市场规模或房价上涨速度在 全国都处于靠前位置，随着经济发展提速，人口规模利好进一步释放，未来房地产市场仍有较大的发展潜力。 城市 价值 2020 14 城市价值经济发展与城市风险专题 1.多个北方城市 GDP 名次下滑，南北分化加大 2019 年，全国共有 45 个城市 GDP 超过 5000 亿元，其中 17 个城市超过 1 万亿元。京 沪深位居全国 GDP 前三位，广州、重庆亦突 破 2 万亿元。从五年名义增速来看，上海、北 京、重庆、武汉、成都等多地超过 10%，经济 体量不
39、断扩大。厦门 2019 年 GDP 达 5995 亿 元，位居全国第 33 名，比 2018 年排名（初步 统计数）提升 11 位，是 5000 亿元以上城市中 名次提升幅度最大的，五年名义增速 14.7%， 在各城市中最高；另一个表现突出的是昆明， 2019 年 GDP 达到 6476 亿元，较 2018 年排 名提升 9 个名次。 图：典型城市 2019 年 GDP 及其排名变化 数据来源：全国及各地统计局，建诚晟业整理 2018 年经济普查后数据修正导致部分城市 GDP 规模变化显著，建议企业更加重视相关数据变化，精准判 断各地经济质量。除厦门、昆明明显调高导致排名上升外，合肥、东莞、泉
40、州、福州等东南部城市经济体量扩 大，全国排名上升。反之，出现经济数据大幅下调的多为北方和东北城市，如天津 2018 年 GDP 从之前的 1.88 图：2019 年 GDP5000 亿元以上城市及其增长率 城市 价值 2020 15 万亿元降至 1.33 万亿元，调整幅度达 29%，2019 年 GDP 排名从修正之前的第 6 名下降至第 10 名；大连 2018 年 GDP 下调 21.3%，2019 年排名下滑 2 位；还有哈尔滨、沈阳，以上四个是 45 个城市中仅有的 2019 年 GDP 低于 2015 年的城市（五年复合增长率低于 0），烟台、唐山、长春、石家庄、潍坊五年复合增长率低
41、于 5%。 2.科研能力和公共服务对城市长期价值贡献突出 在关注 GDP 等城市硬实力指标的同时，本次研究通过生态环境、城市治理、科技创新等方面的多个指标， 对城市未来发展潜力和价值持续增长空间进行评价。在新冠疫情爆发的大背景下，各地医疗配套、科研实力更受 关注，建诚晟业引入床位数、执业医师数、R&D 投入、专利数等指标，以更全面地评价城市价值。 科技创新能力是决定城市未来产业层次和长远价值的核心推动力。近年来，由于政策鼓励、新兴产业市场需 求推动等原因，众多房地产企业积极向医疗、文旅等领域拓展，相关产业投资成为企业关注重点。如何发掘科技 实力强、产业底蕴深的城市，是企业进行产业相关投资时应当
42、重点考虑的因素。需要注意的是，与房地产市场更 多取决于人口总量、大众收入等“普遍性指标”外，科技创新能力取决于人才密度、资金投入等多方面的因素。 由于各城市在教育、科研机构、产业层级 等方面“天赋”差异显著，城市间马太效应十 分明显，特级和一级城市领先程度远高于其他 指标：高强度的投入（人员和资金）仅集中在 少数高等级城市，产出（发明专利获得数量） 的聚集效应十分明显。房地产行业机会覆盖更 多城市，但关注产业投资与科技创新，应更多 关注少数资源优势最突出的城市，主要以特级 和少数一二级城市为主。 以京沪深三个特级城市相关指标的均值为 基数（R&D 人员 31.4 万人，发明专利 2.85 万
43、件，商品房销售金额 4359 亿元，土地出让金额 1351 亿元）：一级城市发明专利数均值仅相当 于特级城市的 30.4%，二级和三级城市均值分 别为 10.6%和 3.6%，数量众多的四级和五级城市，其发明专利数均值仅相当于特级城市的 1.2%和 0.4%，表明 特级城市对其他城市的领先优势十分显著。从商品房销售额来看，一级城市相当于特级城市的 81.7%，二级和 三级城市分布相当于 36.6%和 13.6%，比值明显高于发明专利数；其他各等级城市的相对表现也类似。 北京作为全国科研、教育的最高地，政府预算当中的科技相关支出近 400 亿元，R&D 人员近 40 万人，在全 国范围内领先优势
44、极为明显。全国来看，仅有广州、苏州、杭州、成都、重庆、南京等一级城市和宁波、合肥、 图：各等级城市科研创新相关指标相比特级城市比例 城市 价值 2020 16 长沙、佛山、东莞、青岛等二级城市，拥有较多的 R&D 人员，专利获得情况也处于全国前列，绝大多数城市在 科技创新上的人员储备、财政投入、实际产出等指标均较为落后。 3.经济增长高度依赖信贷扩张，潜在风险需关注 信贷扩张和政府支出是城市经济发展的重要推动力，但潜在的财政风险和金融风险不容忽视。此次研究 中，建诚晟业引入地方偿债能力、地方财政安全度以及地方金融安全度等三个指标，来衡量地方城市经济发展的 稳健程度及其潜在风险。对房地产企业和金
45、融机构而言，一个城市的经济稳健性，能够客观反映各城市的经济发 展质量，是其经济规模等硬指标能够持续增长的关键，是城市房地产市场长期价值的重要体现。 数据显示，GDP 规模越高的城市，贷款余额相对更大。从贷款余额占 GDP 比例来看，绝大多数城市的贷 款余额均超过其 GDP 规模：分等级来看，北上深三个特级城市虽然贷款余额规模庞大，但从其占地方 GDP 的 比例来看，均在两倍左右，杠杆率并不突出；反倒是一些三四级城市，地方贷款余额占 GDP 比例较高，如兰州 的贷款余额是其 GDP 的四倍多，西宁、呼和浩特为 3.8 倍左右，潜在债务风险不容忽视。 综合地方债务高、金融安全度和财务安全度都较低的
46、高等级城市，我们发现少数综合风险相对更高的部分 城市。如一级城市中的天津、郑州和武汉；二级城市中的昆明、贵阳、海口和南宁风险相对较高，青岛、济南和 宁波也需要关注；三级城市中的兰州、太原以及长春。 图：各城市金融安全度与财政安全度对比 数据来源：全国及各地统计局，建诚晟业整理 需要说明的是，在地方政府财政、金融并不完全独立的当下，关注地方金融和财政状况的潜在风险，并不 是为了找到可能破产的城市。反过来讲，有能力通过举债做大城市规模的城市，可能蕴含着较大的市场机遇。对 房地产企业和金融机构而言，在关注城市和房地产市场基本面的同时，可重点挖掘财政扩张预期强烈、土地出让 金依赖度高、对相关产业政策环
47、境友好的城市，这可能是挖掘市场机遇的一个突破点。 城市 价值 2020 17 城市价值居民财富与人口特征专题 1.相比常住人口，就业人口对城市价值贡献更大 人口是城市经济和房地产市场发展的源动力，准确衡量人口规模及其结构，是客观评价各城市房地产市场价 值的重要一环。现有研究更多通过常住人口及其增量、外来人口占比等指标来进行测算。当地社保局每年例行统 计的就业人口数据，应当比通过抽样调查获得的常住人口更准确。因此，本次研究以城镇社保缴纳人数为标准， 对各地就业人口规模及其结构进行评价，能够更直接体现地反映当地房地产市场购买力。 图：各城市城镇就业人口占比与外来人口占比对比 数据来源：全国及各地统
48、计局，建诚晟业整理 城市 价值 2020 18 相比常住人口，就业人口能更准确地反映当地人口规模。实证分析显示，外来人口（即常住人口-户籍人 口）占当地常住人口的比例与城镇就业人口占比（即城镇就业人口占城镇人口的比例）紧密相关，两者均是当地 人口吸引力的重要指标。上图显示（分别为所有城市的散点图和局部放大），深圳、东莞外来人口占比超过 60%，且就业人口占比高达 80%（几乎没有老人、小孩等非就业人群），趋势线上方的城市（佛山、厦门、上 海、苏州等），就业人口占比相对更高。这些城市基本同属城市管理水平类似的省会和地级市，工作人口的社保 缴纳率不会出现显著差异，我们认为，就业人口占比高，更大可能
49、是因为分母（城镇常住人口）被低估。 2.高等级城市就业机会多，常住人口有低估可能 通过各种指标的交叉分析，能够对常住人口和就业人口的低估水平进行估算，这是建诚晟业挖掘真正具有人 口吸引力、提供更多就业机会城市的一个尝试。2020 年，国家将组织十年一度的人口普查（建国以来的第七 次），建诚晟业将积极关注相关数据的发布，不断完善评价指标，发掘房地产市场价值更高的城市。 外来人口一般更为年轻、工作人口占比高（单身比例高，或虽有家庭但携老人、小孩外出务工相对少）。数 据实证分析显示，各地城镇就业人口占比可视为当地人口规模或就业人口的估算指标，城镇就业人口比例高且规 模大，表明当地就业人口被低估（进而
50、导致抽样调查获得的常住人口规模偏低）的概率更大，当地房地产市场的 潜在购买力更为突出。 图：各城市城镇就业人口规模及其低估指数 数据来源：全国及各地统计局，建诚晟业测算整理 通过各城市城镇就业人口绝对规模和低估指数的散点图可以看出（超过 500 万人的城市共有 10 个，除京沪 广深外，还有苏州、杭州、东莞、成都、重庆、天津等 6 个城市；为清晰展示更多城市，隐去这 10 个城市）： 大连、无锡、厦门、绍兴、惠州、贵阳、金华、台州等地就业规模较为突出，且就业人口低估指数高（多为各地 省会和长三角、大湾区城市），表明这些城市能够提供更多就业机会，房地产市场具有长足的发展空间。部分城 城市 价值
