2020年杭州楼市年报.pdf

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1、2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 回顾2020,跌宕起伏。先有年初的新冠疫情,房地产市场遭受巨大冲击;后有新一轮政策调控,调控政策 工具箱全省最全。双重压力下,杭州楼市依然展现十足韧性:二手房市场火热,连续5个月成交破万;土 地市场热度不退,全年未现拿地窗口期;临安受16号线通车利好,新房量价齐升。 展望2021,转机在望。国内疫情趋于稳定,国民经济全面复苏,“十四五”规划开启篇章,企稳向好的大环 境下,杭州楼市会怎么走?哪些区域和板块更具发展潜力?克而瑞浙江区域发

2、布2020年度杭州房地产市 场报告,总结2020大趋势,展望2021新机会。今天,我们就市场部分提前和大家进行分享。(可点击 查看大图) 原创克而瑞浙江区域今天易居克而瑞浙江区域 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 事件一:疫情来袭,各方协同积极应对 年初疫情来袭, 全国范围内房地产市场受到冲击,房企方面,一是营销模式由线下转战线上,持续吸引关 注;二是体现社会责任,捐款捐物。政府方面,一是台相关扶持政策,帮助企业;二是与支付宝合作,启 2020大 事记 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真

3、相 https:/ 用线上选房,避免线下人群集聚;三是土拍推出云读地,便于居家办公。 事件二:西溪公馆6万人摇引发新一轮政策调控 房地产市场投机现象频现,违背了“房住不炒”的重要定位。多个城市被约谈后陆续发布楼市新政,加码调 控。较其他城市相比,杭州调控步伐较缓,调控力度仍存空间,这与杭州未来的城市发展有关,不适宜短 期一刀切式调控。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 事件三:二手房月成交连续破万,反映市场实际热度 杭州二手房从4月起,连续5个月二手房成交破万套,此后在高位窄幅震荡;一是疫情后人们避险意识增 强,释放购房需求;二是

4、新房下半年调控频繁,摇号、中签门槛提高,且供应结构受到限制,改善需求积 压,致使部分需求流向二手房市场。二手房市场的火热,也真实反映杭州市场的高热度。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 事件四:16号线通车,带热临安楼市 住宅市场方面,4月16号线开通后,沿线板块4、5月份量价迅速拉升,成交量同比逐渐稳步走高;土地市 场同样表现亮眼, 16号沿线地块成交热度最高,除了旭辉、中天等深耕临安房企高溢价补仓,华发、敏捷 等房企也首入临安,高层精装限价拉升至26880元/,短期内难以匹配板块价值。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开

5、迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 事件五:没有“窗口期”的土地市场 2020年全年度,杭十区共成交116宗宅地,平均溢价率22.95%,相当于每三宗成交的地块,就会产生一 宗进入竞配自持;共有九家房企首次入杭,入驻区域以外围走流量区域为主,其中新力、合能、敏捷、廣 大国际拼杀至自持,拿地果决,进入决心强。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 全年成交1352万方,收金2055亿元 19年涉宅地成交量破1500万达到峰值后,20年土地总供应微缩,但溢价率和楼面价同比上扬,成交金额 仍在高位窄幅震荡,截止20年1

6、2月31日,杭州居全国土地出让金排行榜第三位。 土 地 市场 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 全年供地计划完成超9成 2020年杭十区计划出让涉宅用地占地面积628.5万方,实际出让593.6万方,完成率91%;主城区与余杭 区略超指标完成,钱塘新区出地集中大江东产业集聚区,临安因16号线热度影响,土地量价齐涨,富阳供 地幅数增多但总体量下降。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 20年土地量价同超去年,加大保障房供给仍为主基调 年初受疫情影响,出地集中在年中4-6月

7、,且主城区优质地块频出,全年溢价率与平均自持比例维持在高 位;商业占比回落,配建公租依旧保持上涨趋势,响应加大保障房供应主基调。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 优质核心区、外围走量板块供地,房企参拍数量同比大幅提升 核心区文晖、新天地、金融城等间接性断供板块释放优质地块,平均参拍房企超过20家;余杭经开区、南 部卧城、新塘、三墩等外围刚需板块,流速安全,热度高,平均参拍房企超10家;19年单板块最高平均参 拍房企仅19.7家,20年全年参拍房企大幅超去年。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清202

8、0楼市真相 https:/ 疫情+新政双因素影响下,市场下半年高位维稳 在住房不炒的基调下,近两年杭州楼市回归理性 ,供求比健康,价格平稳上涨;20年月度走势来看, 3月 购房需求释放后上行动力较足,量价齐升,7月新政+供应结构性收紧影响开始降温,9月下旬管控开闸集 中放量,市场逐步回暖,年底房企冲量但限签严格,呈现供应冲高但成交低位行情。 新 房 市场 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 四季度供应放量,狭义去化周期攀升,整体健康 年初受疫情影响,楼市停摆,影响整年月均流速,加之下半年供应增加,年底集中放量,导致20年整体去 化周

9、期攀升,但市场仍处于健康状态。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 十区广义库存2964万方,按照近3年月均估算,去化周期26个月 高存量聚集地集中在规划新城及产业高地,如余杭经开区、银湖、青山湖科技城,以土地存量为主;长期 断供但年内有供地的板块,因月均流速尚未显现导致去化周期偏高;60%的板块去化周期处于36个月以 内,相对健康。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 疫情+政策调控,20年新开盘市场受外部因素影响较大 年初疫情影响,售楼处关闭,基本无项目入市,市场3月

10、份开始复苏,年中5-6月开盘数量达峰值;“西溪 公馆6万人摇”事件后,杭州房产市场受到全国关注,7-9月楼市调控措施密集出台,市场降温;“金九”供应 回弹,大量优质项目入市,市场回暖,平稳过度到年底。 新 开 盘走 势 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 改善市场中签率普遍走低,热点板块流速不减 对比19-20年的新盘中签率,可以发现几个特征:一是中签率低点向改善板块发展,下城拱墅及滨江区 府、钱江世纪城的改善项目中签率下降明显,尤其是在新政发布之后;二是刚需板块热度不减,尤其是大 江东、余杭经开区及周边板块和老余杭、青山湖科技城,

11、受规划配套落地利好影响较大。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 流摇区域集中,主动与被动流摇并存 临安城区和青山湖科技城为流摇重灾区,除了高库存原因外,一是低密产品顺销为主,二是限价拉升后, 非轨交盘热度分化严重;城东新城库存高+总价高导致流摇;市北东、九乔、临平新城等区域板块价值尚 未兑现,外溢有限致客户厚度不足。另有项目通过主动流摇的方式,直接进入续销阶段。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 行业集中趋势加强,头部房企领跑行业 2020年房企销售权益榜TOP10房

12、企门槛为83亿元,较去年提高6个亿;TOP3房企门槛达到165亿元,较 去年大幅提高32亿。一方面,疫情影响下,准入门槛不降反升,说明行业整体集中趋势加强;另一方面, 头部房企一骑绝尘,以绝对优势领跑行业,说明市场一定程度上已经呈现寡头行情。 开 发 企业 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 滨融绿万第一梯队壁垒渐固,第二梯队内部竞争加剧 2020年房企销售流量榜滨江、融创、绿城、万科持续位居第一梯队,滨江龙头优势明显;其余房企为第二 梯队,业绩差距较小,竞争激烈;保利、德信、越秀、旭辉操盘能力较强。 2021/1/7克而瑞杭州年报

13、 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 均衡扩张型房企占比增加 三类房企继续分化,一是滨江、绿城等两条腿走路的均衡扩张型房企,二是以融创、融信、祥生为代表的 财务合作型房企,三是万科、德信为代表的品牌输出型房企;第一梯队,三类房企均有涉及,房企扩大业 绩的形式多样化。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 滨江:供应收紧背景下出货受限,但全年业绩仍居榜首,体现实力 奉行区域深耕、严控品质、精炼团队三大支撑点,布局江南两岸高端项目的同时,新进桃源、临平、华丰 等刚需板块,20年杭州业绩创新高;下半年杭州市场结

14、构性收紧,限签限预售证对滨江高端项目的销售和 签约产生影响。在此背景下,滨江依然能坐稳头把交椅,体现其本土房企深耕实力。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 融创:多元化发展,操盘能力突出 土地市场表现亮眼,核心区布局申花,远郊深耕浦阳镇,并首入富阳,同时涉足未来社区,多元化发展, 全面提升自身运营能力;在售项目打造多个红盘,如御潮府、融创城、融望之城、望金沙等,屡开屡磬, 刚需与改善兼备,体现其操盘能力。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 绿城:“春风桂雨”表现亮眼,

15、补仓热点板块 20年改善型产品春月锦庐、春来枫华、春来晓园、春风金沙四个“春”相继入市,凭借良好的口碑和品牌, 在同区域竞争中表现优异;同时桂语朝阳、桂语听澜、桂语映月等偏刚需产品持续热销;土地方面补仓未 来科技城、青山湖科技城,持续打造低密项目。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 万科:TOD红利兑现,后续土储不足 在杭实施TOD战略,项目均已落地,覆盖5号、10号等热门多换乘线路,其中未来科技城天空之城、前宸 被列入首批“红盘”,彩虹天空之城凭借姑娘桥地铁站上盖屡开屡磬;土地市场转战绍兴,在杭后续仅亚运 村项目货值较高。 20

16、21/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 趋势一:行政区划调整提速 20年4月,杭州首位外省市长到任,将在杭州城市战略规划和产业合理布局等方面带来新的改变,而行政 区划调整,势在必行,网传多个版本,具体落地有待官方公布;行政区划的调整将为不同的区域发展带来 新的契机,新一轮的板块功能或将重新定义。 2021新 趋势 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 趋势二:刚需板块限价仍有抬升趋势 杭州19年6月底开始执行“双限”,截止目前66个板块已经有双限地出让,一方面对断供板块价格进行重

17、塑,另一方面城郊刚需板块限价普遍上涨,且增幅明显;未来均价2-4w、具有一定轨交利好的刚需为主板 块,仍有较大可能提升限价,抬高预期,加大人口导入。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 趋势三:房企多元化发展 杭州主城区优质地块数量递减,拿地竞争白热化,房企寻求多元化发展,土拍市场涉及老城改造、TOD、 未来社区的等多种方式取地,同时在项目打造上注重参与后期运营,寻求多元化发展道路。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 趋势四:云城、三江汇为新的潜力发展区域 杭州市区正处

18、于快速扩张期,城市骨架不断拉伸,17-20年发布多个新区规划,北部新城、东湖新城等主 城区新区进展较快,板块价值兑现性强;20年新发布四个新区规划,从规划定位高度和目前落地进展来 看,云城、三江汇为最具潜力发展区域。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 以上内容节选自 2020年度杭州房地产市场报告 如需完整版报告,请转发本条微信至朋友圈 并将截图发至孙女士13588482880(微信同号)。 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 喜欢此内容的人还喜欢 推荐阅读: 回望展望之政策篇 | 明年浙江政策怎么走?先看懂这6个城市的调控逻辑 层楼 真的被低估!杭州人现在收一套万象汇旁的新房,日子可以这么爽 2021/1/7克而瑞杭州年报 | 拨开迷雾,透过数据与现象看清2020楼市真相 https:/ 斯文 透明售房网 新的限行政策,圈出了杭州的“五环”丨斯文 萧山开局:未拍先自持!本土企业69亿包揽5宗地

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