1、,南京市场2020年年报,克而瑞城市研究事业部-南京,目录 CONENTS,01、年度关键词,02、年度土地市场回顾,03、年度新房市场回顾,04、年度公寓市场回顾,05、年度房企、项目排名,06、年度市场展望,01、年度关键词,年度关键词-线上营销,2020年春节疫情期间，售楼处关闭，催生出“线上营销”模式，也开启了全年线上线下双线营销的新模式，推进了新房销售渠道的改革，特别是满足疫情期间广大客群线上咨询选房的需求。且在疫后市场中，线上模式由临时模式逐渐被市场接受，并成为一种常规的营销手段，平台也由疫情期间临时搭建的线上营销平台催生出如天猫好房等逐渐成熟的线上产品。,形式突破-线上营销,疫情
2、期间，为防控疫情，售楼处暂关，各家房企通过开启线上模式，积极蓄客，线上售楼处、置业顾问直播卖房等成为线上售房的主要途径。 促销模式除传统老带新、特价房源、折扣优惠等，还针对疫情，将以往的活动礼品变为疫情下短缺用品，并提出“无理由退房”等。,形式延续-双线营销,在疫后市场中，线上营销模式凭借其便利性，被市场接受，并形成常态化，形成线上线下双线营销的态势。,线下售楼处,线上平台,全销售周期功能,全销售周期功能,前期蓄客,全销售周期功能,线上平台优势：相比于传统售楼处，线上平台依托大数据，可通过云计算、人工智能、区块链等技术，提供新房、二手房、特价房等交易场景，未来让客户足不出户即可完成整个购房交易
3、全过程，具备更强的购房体验。,疫情期间,未来趋势,01、年度关键词,年度关键词-疫后复苏,二季度，随着疫情的逐渐淡去，南京迎来了市场的“疫后复苏”。从市场的基本面来看，疫后改善型房源率先集中供应，在疫情期间积压的改善需求实现了一波快速释放，一方面可以看出，南京市场的购买力仍较为充足，尤其是改善需求；另一方面，疫情期间的营销模式改革，缩短了市场的成交周期，加速了疫后市场的供销节奏。,一季度新房成交 142.3万 同比-14.8%,二季度新房成交 280.3万 同比+23.1%,从二季度新房整体成交来看，二季度成交量同比增长，市场整体呈现复苏态势。 从房源的成交结构来看，二季度各板块改善型房源成交
4、占比均在50%以上，其中，主城板块河西（89%）、城北（61%）、城南（61%）占比居高，河西、仙林改善型房源供不应求；江北和江宁改善房源供应量较大，拉升成交量，绝对成交量均全市前二。,01、年度关键词,年度关键词-城建投资,回到年初的城市规划发展，在疫情期间，南京如期发布了全年的城市投资计划，城建投资占比居首，城市基础设施计划投资521.6亿元，投资占比高达88.9%。从投资类型来看，高速公路、过江通道、市内地铁为城市基建的投资重点，其中，以长江五桥为代表的过江通道建设，以及多条城市地铁的规划建设，成为2020年城市基建的主旋律。,过江通道,轨道交通,高速,推进地铁5号线、7号线、1号线北延
5、、宁句建设；6号线、9号线一期施工全面展开,建成长江五桥、浦仪公路西段2条过江通道；继续推进和燕路、仙新路和建宁西路等过江通道建设,加快实施宁合、宁马、 宁宣高速建设,江北新区管委会官方发布了2020年江北新区直管区城乡建设计划，涉及到交通基础设施建设、公用基础设施建设等7大方面内容： 推进地铁宁天线南延工程，争取开工建设地铁4号线二期工程。 2020年将开工建设南京北站枢纽涉军工程。 建设5条过江通道，其中建成南京长江第五大桥、浦仪公路西段。 推进江北新区公共场馆设施建设。 加快推进老浦口火车站核心片区等重点区域的棚户区改造，全年实施改造房屋面积约60万平方米。,全年城市基础设施投资重点,0
6、1、年度关键词,年度关键词-产城融合,2020年，也是南京产业发展的关键年。作为一座以三产为主导产业的都市圈中心城市，南京在近几年迎来了产业发展的新高度，在积极推动“4+4+1”主导产业下的二三产均衡发展下，形成了产城融合的新产业发展格局。2020年年初以来，除江北新区外，江南主城的铁北新城、大校场、麒麟等新兴产城融合板块的关注度也在逐步提升，现代高新产业和中高端产业人口正向此类板块集聚。,南京主要产城项目布局,01、年度关键词,年度关键词-政策严控,上半年，南京整体政策呈现基本平稳，主要调整来自商办市场，包含公寓最小分割单位45，商办最小分割单位300，商办项目需自持50%等，商办政策趋严；
7、进入下半年，南京迎来较为集中的政策调控，政府对于平稳住宅市场预期的信号明显，政策严控成为了下半年市场的主旋律。,南京下半年的一系列政策调控，旨在从价格和供求结构对市场进行深度的调整。 从价格维度来看，“双限”、精装限价、土拍摇号抑制了上半年土地市场过高的价格预期，价格空间越发透明，房企短期内虽在拿地端需要经历一定的策略调整和适应，但从中长期来看，市场风险明显降低，投资预期愈发明确，这也吸引众多外地房企将南京作为首进的城市。 从供求结构来看，“宁九条”中通过“商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例房源”的细则，调整新房供应结构，在保障刚需房源供应的前提下，满足改善需求，一定程度
8、上支持了外来首置，提升城市人口活力。,2020年6月,6月，南京在新供应土地中增加了土地入市后限毛坯价的条款，城市开始进入土地限地价限房价的“双限”时代。,2020年7月,7月，“宁九条”发布，正式确立了土地“双限”政策的常态化，并从新房供应端支持刚需购房，从需求端抑制假离婚，规范房地产销售、精装估价等方面的市场行为。,2020年8月,8月，精装限价细则正式发布，基础全装修备案价不得高于2000元/，并提供额外装修升级方案；同期，土拍新政发布，达最高限价摇号模式再现南京土拍市场,下半年政策调控解读,2020年2月,2020年2月，南京发布商办新政，公寓最小分割单位45，商办最小分割单位300；
9、商办项目开发商自持50%，地上建面大于5000可配建30%酒店式公寓。,01、年度关键词,年度关键词-理性稳健,在下半年政策的调控下，南京市场逐渐走向理性，并展现一定的韧性。在一系列政策调控后，市场预期趋稳，购房心态出现调整，政策调整后的9月市场成交量同比呈现下滑；但10-11月市场呈现持续恢复，成交量上涨，反映出政策调控下市场表现出一定决策周期拉长，但整体市场需求仍在，仍呈现较为健康的发展态势。在经历上半年疫情冲击和下半年的政策调控后，南京整体呈现出市场理性稳健的一面。,2019-2020年南京全市新房量价季度走势,疫情期间,疫后复苏期,政策调控期,一季度疫情期间成交量同比下降15%,疫后二
10、季度成交量同比上涨23%，整个上半年同比上涨7%,政策调控下，短期市场热度有所下滑，市场趋于理性，但市场仍保持较高需求,下半年政策调控下土地价格得到理性控制，未来价值预期更趋理性,在政策调控下，7月市场开盘去化呈现显著下滑，但之后市场稳中有升,备注：开盘数据来自市调,备注：新房数据包含普通住宅+别墅，土地数据包含住宅+商住，剔除特殊用地,02、年度土地市场回顾,年度土地市场回顾-供需平稳，溢价低位，沿江区域市场竞争度较高,2020年南京主城涉宅用地供销量同比平稳，成交楼面均价稳中有增，整体土地溢价保持低位； 从板块溢价率来看，城北、河西、江北的土地市场竞争度相对较高。,图：各板块溢价率,整体土
11、地溢价保持低位,成交量同比基本平稳,地价稳中有增,备注：主城不包含溧水、高淳，土地数据包含住宅+商住，剔除特殊用地,02、年度土地市场回顾,年度土地市场回顾-两江仍为供地主力，沿江板块供地显著提升,从板块涉宅用地供应前三变化来看，两江板块依然为供应主力，其中江北板块供地量超过江宁板块，上升至第一，溧水供地量跃升至第三； 从各板块供地变化情况来看，供地上升板块为河西、溧水、江北、城北、高淳、城东，供地下降板块为仙林、城南、江宁、城中。,备注：主城不包含溧水、高淳，土地数据包含住宅+商住，剔除特殊用地,图：2019年各板块供地量,图：2020年各板块供地量,供地量上升板块及涨幅,河西（175%）、
12、溧水（30%）、 江北（29%）、城北（21%）、高淳（4%）、城东,供地量下降板块及跌幅,仙林（-57%）、城南（-47%）、江宁（-28%）、城中,03、年度新房市场回顾,年度新房市场回顾-供销稳增，需求稳健释放，两江市场容量居首,从年度数据来看，新房供应持续增加，拉动全年成交量同比上涨，存在一定供销缺口，成交均价稳中有增； 从月度数据来看，在三季度政策持续调控下，成交量有所下滑，四季度在较高供应下成交量回升，市场需求稳健释放； 从板块成交量价来看，江北、江宁、城北市场容量居前三，城中、城东、河西新房价值居高。,备注：主城不包含溧水、高淳，新房数据包含普通住宅+别墅,图：主城各板块2020
13、年新房市场容量及价格水平,政策持续调控下成交量呈现下滑,年末成交量回升，市场趋于稳健,03、年度新房市场回顾,年度新房市场回顾-刚需产品供销居高，改善产品消化力强,从成交面积段来看，70-110偏刚需首置户型成交占比高，但存在较高供销差，110-150改善户型成交占比次之，但消化能力较好； 从成交总价段来看，200-400万元总价段占比较高，占比近6成；,备注：主城不包含溧水、高淳，新房数据包含普通住宅+别墅,主力成交总价段及占比,主力成交面积段及占比,03、年度新房市场回顾,年度新房市场回顾-持续供应下在售库存走高，两江库存居高,从月度走势来看，由于新房持续供应，自2020年8月起，新房市场
14、已连续5个月供大于求，库存走高，但基于流速上升，去化周期未出现明显拉长； 从板块来看，江北和江宁库存居高，存在一定去化压力，河西、城北等主城板块去化压力小。,备注：主城不包含溧水、高淳，新房数据包含普通住宅+别墅,图：板块库存消化能力,04、年度公寓市场回顾,年度公寓市场回顾-公寓成交下滑，河西、两江为主销区域,公寓成交量下滑显著，市场供大于求，库存呈现一定积压，公寓前期畅销面积段为30-40，但受新政最小面积段限制，供应端受限； 河西、江北、江宁为公寓主销板块。,江宁 5.8万,江北 6.0万,城东 0.1万,城中 1.7万,城南 3.2万,河西 6.9万,城北 4.4万,仙林 0.04万,
15、4-6万,2-4万,0-2万,图：南京全市历年公寓供销价走势（单位：万方、元/）,图：南京全市2020年公寓各面积段成交,图：南京全市2019-2020年公寓各总价段成交,长江,6-8万,图：2020年南京主城公寓成交板块分布图,05、年度房企、项目排名,年度房企、项目排名-房企排名（权益）,中海、万科、苏宁成交金额居前三；中海、万科、荣盛成交面积居前三。,年度房企成交金额排名（权益）,年度房企成交面积排名（权益）,05、年度房企、项目排名,年度房企、项目排名-房企排名（流量）,金地、万科、仁恒成交金额居前三；金地、万科、招商成交面积居前三。,年度房企成交金额排名（流量）,年度房企成交面积排名
16、（流量）,05、年度房企、项目排名,年度房企、项目排名-项目排名,融信世纪东方、中海城南公馆、苏宁檀悦成交金额居前三；融信世纪东方、雍宁府、中海城南公馆成交面积居前三。,年度项目成交金额排名,年度项目成交面积排名,06、年度市场展望,年度市场展望-基建优势突出，市场预期稳健,2021年市场展望,展望2021年，江北新区、南部新城等新兴区域依然将会是城市发展的重点，而城北和城南的旧城改造和升级，也将是未来城市的重要发展极；2021年，南京预计仍将严控价格和调整供需结构，同时，政策面也将持续致力于提升城市人口吸附力，特别是人才的引进力度，基于近些年城市首位度的持续提升，充足的内生需求，预计2021年的市场仍将呈现稳健的态势。,中长期市场,作为省会城市和南京都市圈中心城市，南京在城市基建、高校资源方面拥有较为突出的发展优势，加之江北新区产业的发展与升级、人才的引进，城市具备了较好的发展基础，这也是支撑城市房地产市场发展和置业需求的重要保障。那么，展望城市未来的中长期发展，城市整体的市场风险较小，新兴区域具有较大发展潜能，政策趋严但具备一定持续性，导向性也较为明确，与周边城市的市场环境相比，具有较强的比较优势。,感 谢 阅 读,克而瑞城市研究事业部-南京,
