1、杭州市2020年房地产市场报告,行情分析报告,MARKET ANALYSIS REPORT,2021.01,监测范围：杭州十区、三县市,综述,综述,目 录,一、政策动态 二、杭州楼市大事件 三、2020年土地市场运行情况 四、2020年新房市场运营情况,政策动态,2-3月受疫情影响，多个城市放宽预售申请条件，延长土地出让金缴纳时间，从供给端政策适度放松；,1月1日,银保监 落实“房住不炒”定位，加强重点领域防范,1月6日,2月16日,财政部部长发文，坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效管理机制,3月5日,“房住不炒基调不变”,2月19日,住建部 坚决防止盲目抢工期，充分考虑疫情对工期的影响,
2、央行 “因城施策”，不将房地产作为短期刺激经济的手段,3月22日,新闻办 坚决落实房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展,5月22日,两会 房住不炒 因城施策,5月26日,银保监 持续遏制房地产金融泡沫化,央行 下调金融机构存款准备金率,疫情期，政策适度放松,政策环境,下半年，政策收紧，“房住不炒”仍为主基调,中央层面,地方表现,7月,住建部调研 政策收紧发出信号,东莞：打击捂盘惜售行为，预售申请新规定 宁波：扩大限购范围，加强住房贷款审核 预售1变5 杭州：支持自住需求，抑制投机炒房 内蒙古：停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。,7月,南京：支持刚性购房需求，优
3、先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源；完善住房限购政策，要求夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。,深圳：深户满3年且连续三年以上社保或个税证明，非深户5年以上社保或个税证明；离异家庭3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；完善差别化住房信贷措施，购买非普通住宅首付上调至6成和8成；二手房交易增值税征免年限由2年调整为5年,政策环境,00,东莞：非本市户籍购买首套一手房、二手房需1年以上社保或纳税证明，购买二套房需2年社保或纳税证明；购买的商品住房（以网签时
4、间为准，含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可交易转让。,海口：未取得预售证的商品房，不得开展任何营销活动；取得预售证的商品房，10日之内一次性公开全部房源 深圳：深汕特别合作区：居民家庭在合作区持有住宅或公寓不超过2套，单身（含离异）不得超过1套，非自然人不得在合作区购买商品住房，合作区购买房屋5年限售,8月,房地产工作座谈会：要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场,对房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，根据房企的“踩线”情况，分为“红橙黄绿”四挡，然后实施差异化债务规模管理,8月,杭州：1、以父母投靠成年子女方式落户的，新增
5、满3年方可购房的限制:2、办理房屋不动产权证时方可缴纳的契说;无房家庭认定新增30周岁以上单身未婚和离异单身满3年且无房满3年的标准:4、热点项目最高无房倾斜比例最高80%原为不低50%，且无房家庭优先认购的房源需限售3年。,9月,12月,中央经济工作会议：明确要解决好大城市住房突出问题。坚持房子是用来住的，不是用来炒的的定位，因地制宜，多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。,常州：升级限售限贷政策，新购买市区（不含金坛区）新房和二手住房的。限售4年，二套房首付最低比例升至6成 银川：非本地限购1套商品住房，限售2年:继续执行差别化信贷，首套首付比例不低于20%，二套首付比例不低于40%，二套
6、以上停贷,10月,绍兴：严格执行”限地价、竞配建“政策，严格执行”双备案“制度，严格分期销售管理，严格规范市场秩序，严格落实主体责任 北京：三个专项检查包括：严格限购政策执行，落实房住不炒红线；强化预售资金监管，守住项目安全底线；狠抓住房租赁备案，巩固租购并举阵线。检查重点为住房租赁中介机构是否及时办理出租登记与合同备案、登记备案信息是否真实准确、房源发布信息是否属实等,11月,西安：二套房首付比例调高至40%-70%；提高预售取证标准，地上7层及以下的多层建筑须完成主体结构封顶，7层以上的须完成地上总层数的1/3，不得少于7层；加强预售资金监管。强调严禁商业银行将预收资金私自留存或划转至开发
7、企业其他账户,疫情后，政策收紧,2020年政策整体趋严，摇号加码，“红盘”限售，助推二手房市场行情上涨 同时，三万五以上房源暂缓申领预售证、限签趋严，对开发商资金回笼影响较大,杭州政策历程,稳定是主基调,杭州大事件,2020杭州楼市大事件,1、疫情影响下的杭州楼市 2月初，受疫情影响，杭州楼市停摆。 2月25日，市住保房管局下发了关于积极推进商品房全流程网上销售工作的通知，在保障广大居民身体健康和生命安全的同时，加快数字赋能，积极推进商品房全流程网上销售工作。2月28日，在复工后的一周，杭州市共8宗地块恢复了出让公告。2月29日，杭州首个楼盘在疫情后开盘，选房方式为网上视频选房。 在短暂的停摆
8、之后，3月，杭州楼市强烈复苏,2020杭州楼市大事件,2、地铁单年通车里程171公里 2020年，地铁5号线、16号线、1号线三期、6号线、7号线通车，单年通车里程171公里。目前杭州地铁运营总里程已超过300公里。,2020杭州楼市大事件,3、二绕通车 杭州绕城高速公路西复线（二绕）全长约149.2公里，2020年12月通车。连接德清、余杭、临安、富阳诸暨等地区，是首条杭州都市圈大通道。,4、杭州云城概念规划发布 2020年10月15日，杭州市委市政府召开杭州云城建设推进大会，发布云城概念规划，云城区域面积58平方公里，目标定位是坚持以人为核心的价值取向，聚焦现代综合交通枢纽、杭州新地标、城
9、西CBD和高端人才集聚地等复合功能，着力打造产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的科创型郊区新城，为我国特大城市郊区新城建设和城市群转型发展提供实践范例。云城提出实现产城融合，职住平衡。建立多元化住房供应体系，规划居住面积约1500万，预计可满足40万人口的职住需求。,2020杭州楼市大事件,5、西溪公馆6万人摇 因倒挂利差过万且为准现房，西溪公馆推出的959套房源吸引了近6万人参与摇号，这一现象引发了全国媒体的热议，央视曾作过专门的调查报道。,6、万科前宸：首个“热点楼盘” 新政补丁出台后，位于城北的万科前宸第一个被定义为“热点楼盘”。之后，地铁万科未来天空之城、德信大家运河云庄、远洋西溪
10、公馆、大华西溪风情观止、阳光城兴耀花漾里等热门楼盘陆续领出预售证，也都被定义为“热点楼盘”,2020年土地市场运行情况,2020年杭州全市土地出让金超2500亿，位列全国第二,2020年杭州全市经营性用地出让2121万方，合计出让金2569亿。 2020年杭州市经营性用地成交总建面2121万方，同比下降4.98%；成交总价2569亿元，同比下降3.43%；楼面均价12109元/，同比上涨1.63%。 2020年杭州市涉宅用地成交总建面1552万方，同比下降3.12%；成交总价2305亿元，同比下降0.14%；楼面均价14830元/，同比上涨3.09%。,注：数据来源于好地数据库,备注：经营性用
11、地包括住宅、商住、商业用地，剔除租赁用地及其他属性用地，下同。杭州全市范围包括市区以及下辖桐庐、建德、淳安。楼面均价未考虑自持、配建因素。,十区土地出让金出现回落，楼面价上涨,2020年杭州十区经营性用地出让金2484亿，占全市96.7%，十区宅地出让金2224亿，占比96.5%。 2020年杭州十区经营性用地成交总建面1861万方，同比下降10.59%；成交总价2484亿元，同比下降4.81%；楼面均价13352元/，同比上涨6.47%。 2020年杭州十区涉宅用地成交总建面1342万方，同比下降11.33%；成交总价2224亿元，同比下降1.68%；楼面均价16564元/，同比上涨10.8
12、8%。,注：数据来源于好地数据库,双限时代，土地市场热度依然走高,杭州十区涉宅用地出让月度走势（按月份）,杭州十区涉宅用地溢价率月度走势（按月份）,2020年2-3月，受疫情影响，涉宅地出让量较少，4月起土地市场恢复正常，4-6月为全年土地出让高峰阶段，年底，由于土地出让量减少。整体来看，杭州土地溢价率始终保持在15%以上（封顶溢价30%）,注：数据来源于好地数据库,市区涉宅地平均利润率4.1%，为近五年来新低,2020年杭州市区涉宅地平均预期销售利润率仅4.1%，较去年下降4.9个百分点，创近年来新低。,注：1、非限房价地块利润率仅统计商住比例不大于10%、容积率不小于2.0地块；2、限房价
13、地块，利润率仅统计商住比例不大于10%地块，不含临安；3、统计项目均不考虑资金成本。,主城区仍为成交主力，萧山、余杭旗鼓相当,注：数据来源于好地数据库,楼面均价未考虑自持、配建因素。,成交建面：主城区依然是宅地供应主力，萧山余杭成交建面旗鼓相当；除钱塘新区外，其他区域成交建面较2019年均有下降 成交金额：钱塘新区涨幅最为明显，同比2019年上涨108.95%，其次为临安区，上涨24.52%。 成交楼面价：除钱塘新区外，各大区域相比2018年均有上涨,供应结构特征：“双限”后刚需板块供地占比加大,2020年已成交的“双限”地块中，新房售价低于2万/板块供地量占比11%，新房售价2-3万/板块供
14、地量占比42%，合计达53%；新房售价超5万/板块的市中心区域供地量最低，仅7%。,注：数据来源于好地数据库,35宗土地竞拍自持，自持比例30.97%,2020年杭州市区总计出让113宗涉宅地，其中竞拍自持地块共35宗，占比30.97% 双限下，房企拿地热情依然走高,注：数据来源于好地数据库,杭州十区2019年宅地自持统计表,注：地价为2020年出让地块最高地价,大江东,各板块2020年最高楼面价一览,空港新城6500,青山湖科技城12342,滨湖新区12242,锦北10763,锦城12560,横溪,锦南7264,银湖11699,东洲,江南7169,富春15856,新登,鹿山,环山,新桐,椂渚
15、,场口2056,未来社区快速推进，杭州11个项目列入试点，位列全省第一,未来社区，是继特色小镇之后，被视为浙江“十三五”期间最具比较优势，最能带动全局的重大创新举措之一。 全省前两批试点项目共60个，其中杭州11个。目前投入建设、运营的已有始版桥社区、瓜山社区、亚运社区、七彩社区、云帆社区,注：数据来源于好地数据库,注：数据来源于好地数据库，统计口径包括住宅用地、商住用地,滨江居拿地榜单首位，头部企业集中度越来越高,杭州市区涉宅地Top3房企拿地额729.4亿元，占涉宅地总出让金32.8%，较2019年上升10个百分点； Top10房企拿地额1162.6亿元，占比52.3%，较2019年上升6
16、.8个百分点 按照拿地金额排名，滨江以398.87亿元排在第一，绿城226.47亿元拿地金额排在次席，融创位列第三； 按照拿地建面排行，滨江以143.87万方排在第一，绿城第二，拿地建面106.8万方，融创集团以100.87万方排在第三。,杭州十区2020年房企拿地建面TOP10,杭州十区2020房企拿地金额TOP10,本土房企崛起拿地份额大幅提升,2019年，本土房企杭州市区涉宅地拿地额849.4亿元，占比37.6%，较2018年上升3个百分点。 2020年，本土房企市场份额继续提升。本土房企拿地额达到1205.6亿元，占比54.2%，较去年大增16.6个百分点。,滨江集团2020年共成交1
17、0宗涉宅地,滨江集团2020年共成交10宗涉宅地，主要集中在钱塘江两侧，限价基本在3万以上，其中萧山区拿地5宗，未在临安及富阳拿地。,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,注：数据来源于好地数据库,2020年，9家房企首入杭州，拿地金额142.31亿元，占比为6.4%，主要在2-3万刚需圈或新兴板块。 2020年诞生了9家新入杭房企，共拿地12宗（其中新力、敏捷、三迪竞得2宗涉宅地），拿地建筑面积116.93万方，占总成交的8.71%；拿地金额142.31亿元，占比为6.4%。,外来房企依然积极涌入，目标区域转向外围,坤生,华发,敏捷,敏捷,华鸿嘉信,新力,合能,大华,三迪,花样年,限价导
18、致高低配迅速消失,2020杭州市区出让的116宗涉宅地，已有97个项目规划公示，其中规划有洋房/排屋/叠墅等低密产品的项目仅9个，且多为限高要求下设置，占比不到10%。 与之对比的是，去年上半年出让的不限价项目，67个项目已规划公示66个，设置有洋房/叠墅/排屋等低密产品的项目达38个，占比达57%。,商住地下穿周期特性更受重视,住宅限价下，唯有不限价的商办部分能下穿周期，存在涨价预期，给予更高估值。今年商住地竞争异常激烈，多宗地块高溢价率成交,2020年新房市场运行情况,供过于求,注：数据来源于瑞达斯，全市数据不含淳安,供不应求,全市商品房、商品住宅供应大幅上涨，成交量、成交均价齐涨 202
19、0年杭州市商品房供应面积2405万方，同比增长36.88%；成交面积1731万方，同比增长12.84%；成交均价27293元/，同比增长1.74%。 2020年杭州市商品住宅供应面积1705万方，同比增长24.45%；成交面积1465万方，同比增长15.54%；成交均价27577元/，同比增长2.02%。,2020年杭州商品房、商品住宅量价齐涨,供过于求,供过于求,供不应求,供过于求,供过于求,注：数据来源于瑞达斯,供不应求,2020年杭州十区住宅量上涨12%，成交均价上涨2.16% 2020年杭州十区商品房供应面积2311万方，同比增长37.81%；成交面积1633万方，同比增长12%；成交
20、均价28060元/，同比增长2.16%。 2020年杭州十区商品住宅供应面积1626万方，同比增长24.31%；成交面积1377万方，同比上涨8.6%；成交均价28418元/，同比增长2.73%。,十区商品房、商品住宅量价齐涨,供过于求,供过于求,供不应求,供过于求,余杭区为杭州十区住宅成交主力，主城区成交量最大的为江干区,注：数据来源于瑞达斯,2020年商品住宅成交中，余杭区366万方居首，占总成交的27%，其次为主城区及萧山区。 主城区成交中，江干区以111万方居首，拱墅区第二。 临安区、富阳区及萧山区成交面积较2019年有明显上涨，钱塘新区同比下降。,2020年杭州市各区商品住宅成交面积
21、（万方）,注：数据来源于瑞达斯,2、3月市场受疫情影响较大，5月起基本恢复正常水平,2020年商品住宅供应量大幅上涨，多个月份供应量达近三年新高 高价项目限签趋严，下半年月度价格走势趋于平稳,疫情影响,红盘“限售”,“三万五+”暂缓申领预售、限签趋严,杭州十区住宅主力成交仍以刚需为主，成交面积集中80-100，但该面积段整体成交量呈下降趋势；同时首改和改善需求占比不断上升，存现刚需和改善双旺的局面。 成交单价方面，2020年主力单价上移到2-3W。,成交特征：80-100仍占主导，但呈下降趋势，主力单价有所上移,二手房2020年成交10.2万套，成交均价35117元/，较2019年明显上涨 杭
22、州双限政策执行以来，杭州整体二手价格有所松动，但公民统招政策出台后，优质公办学区房受到追捧，价格反涨，尤其是中小双优质学区房，即使二线学区价格依然坚挺,二手房成交套数约10.2万套，仅次于2016年和2017年,（2018年数据缺失）,历年二手房单盘top1,供应量爆发，显性库存上涨,注：数据来源于瑞达斯,受新增供应大幅上涨影响，2020年9月起，杭州十区显性库存开始上涨，年底达到近3年高位。 截止2020年底，杭州十区显性存量780万方，预计去化周期7.8个月。 2020年下半年杭州高价盘限签较为严格，部分三万五以上项目暂未网签，是造成显性库存上涨的一大重要原因。,杭州十区2020年底商品住
23、宅总库存2588万，去化周期20.5个月,注：数据来源好地数据库，本数据剔除多年未售罄的尾房项目,截止2020年年底，杭州十区商品住宅总库存2588万，较去年年末下降225万方，以20年月均去化量126.2万/月计算，去化周期为20.5个月，比去年缩短8.9个月。 余杭、萧山库存量最大但去化速度快； 下城区因主要项目下半年开盘，部分房源未签约致去化周期较长。,高存量板块主要集中于杭州城西,杭州各板块总存量及去化周期一览,富阳银湖以总库存136万方居首，其次为临安滨湖新区板块,滨江中心（15,24）,注：数据来源于好地大数据,2020年杭州住宅摇号占比为53%，平均中签率31.2%,2020年杭
24、州十区住宅共计968次申领预售证，其中453次流摇，515次摇号，摇号占比为53% 共计吸引了超过66.6万组购房者参与登记，其中6月为2020年摇号人数最多的月份,双限政策迫房企高周转，首开速度明显加快,双限政策迫房企高周转，首开速度明显加快。 拿地一年内首开率，双限项目达64.7%，较非双限项目提升27.3个百分点； 拿地半年内首开率，双限项目为17.9%，较非双限项目提升15.3个百分点。,62个板块明确住宅限价，望江、钱江新城69800元/位列第一,截止目前，杭州市区已有66个板块有限价地挂牌、出让。限价最高望江单元和钱江新城，为69800元/，最低为12000元/。已出让194宗限价
25、地，可售住宅上限均价30400元/（临安以目前售价计算），较今年新房成交均价高7%。,万科、滨江分列操盘榜、权益榜首位,滨江340亿成为2020年杭州十区房企成交金额（操盘）冠军，同时也是历年来最高，之前的记录由2016年绿城的313亿保持。,2020年杭州房企成交金额TOP10（操盘榜）,2020年杭州房企成交金额TOP10（权益榜）,保利澄品为2020年单盘成交金额冠军,2020年，成交金额TOP10楼盘累计成交金额528.72亿元，占十区总成交金额的15.6%,2020年杭州十区住宅销售金额TOP10,注：数据来源于瑞达斯,杭州十区板块2020年商品住宅销售面积TOP10,注：数据来源于瑞达斯，统计区域为杭州市区范围内,2020年杭州十区成交量最大的板块为青山湖街道，成交面积129.29万方，银湖街道94.52万方排名第二，南部卧城排名第三。,青山湖科技城板块成交量最大,THANKS,浙江好地研究院,
