2020年上半年青岛房地产市场半年报_腾策.ppt

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1、,2020年上半年青岛房地产半年报,青岛腾策房地产投资顾问有限公司 QINGDAO TENGCE REAL ESTATE INVESTMENT CONSULTING CO.LTD,前言,统计口径,数据截止日期:2020年6月30日,目录CONTENTS,1,PART ONE,全国 青岛,-政策篇-,青岛市房产资讯,2017以来,青岛楼市历经多轮政策严调,从限价、限售、限购等多方面进行调控;随着房地产市场不断下行,政策逐渐从人才引进、公积金贷款等多方面放开调控;2020年在“房住不炒,因城施策”的主基调下,仍以维稳为主。,青岛市房产资讯,受市场大环境影响,2020年青岛政策在房住不炒的格局下略有。

2、放松,尤其是城阳区的共有产权政策备受关注,通过限购政策的放宽和引进人才政策,推动楼市高潮的来临。,2月24日,青岛关于应对新冠肺炎疫情进一步促进企业恢复正常生产经营的实施意见 再推21条新举措。新政策将青岛“先落户、后就业”政策的门槛从专科生放宽到毕业学年在校大学生,已落户的可享受本市购房、申请人才公寓等政策;各区市还可以协调房地产开发商从商品房中划定一定比例作为人才住房销售,销售价格不高于实际销售价格的80%。 疫情期间,开发商将商品住房纳入人才住房销售的,可根据实际情况在其他或未来商品住房项目中折抵人才住房配建指标。,3月12日,城阳区针对具有城阳区户籍且满足青岛市人才类别规定的七类人才推。

3、出人才共有产权住房政策(非城阳区户籍见下文细则 )。其中1-4类人才本人与企业的产权比例为7:3,在城阳区内工作并享受共有产权政策满8年后无偿赠送30%产权;5-7类人才本人与企业的产权比例为8:2,自办理完购房网签之日起满5年后由个人将剩余20%的产权回购。且该政策适用于城阳区绝大多数在售商品房楼盘。,4月14日,青岛收回了刺激楼市的试探性政策,并在青岛市房管局官方网站青岛网上房地产网重新发布“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规则,撤回了4月10日出台的限售松绑政策。按照新规,青岛4月10日发布的“鼓励改善型住房需求,不动产权证书满2年即可上市交易”的规定不再有效,将继续执行不动产权。

4、证书满5年后方可上市交易原规定。,6月16日,根据人才共有产权住房明白纸,对于五至七层次人才购置人才共有产权住房的,本人与区属国企的产权比例将调整为7:3。政策聚焦人才“买房难”“买房贵”的问题,城阳区从房源和资金方面给予支持,减轻人才购房压力。在区域内统筹优质商品住房,面向从院士到大专学历等各类人才开放。根据青岛市确定的人才七个层次,对不同层次人才购房时由企业承担购房总价的20%或30%,与企业共有产权。调整后将影响到全城阳。在城阳任何一个区域买房,首付都可以由区属国企垫付了。原本在第二波人才到来之前,城阳楼市都是稳定的,但是这一次加码,很有可能推动第二波高潮提前到来。,青岛市房产资讯,20。

5、20年4月,一年期LPR迎改革来最大降幅,有利于进一步降低实体经济融资成本 ,对于房贷族带来利好,月供将会减少。,政策解读,4月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,4月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。 大幅降息,一年期LPR迎改革来最大降幅。数据显示,较上一期LPR,一年期LPR下降20个基点;5年期以上LPR下降10个基点。中国民生银行首席研究员温彬对中新网记者说,LPR下调20个基点,是自去年8月LPR改革以来,降息幅度最大的一次,有利于进一步降低实体经济融资成本。此前,央行已先后下调逆回购和MLF(中期借贷便利)。

6、利率20个基点,这表明从政策利率向贷款市场利率传导机制的畅通。 非对称式降息,释放稳楼市信号。此次为非对称降息,5年期以上LPR只降低了10个基点。中原地产首席分析师张大伟对中新网记者表示,这证明了别指望大规模救市,金融政策取向是稳楼市,刺激实体经济。4月17日召开的中共中央政治局会议明确提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。温彬表示,会议再次重申坚持“房住不炒”定位,这次5年期以上LPR只下降了10个基点,体现了房地产金融政策的连续性和稳定性,有利于促进房地产市场平稳健康发展。,具体表现,2,PART TWO,-土地篇-,整体市场 分区市场 成交土地明细 。

7、重点地块,土地市场上半年概况,土地成交:217宗,1452万 纯住宅用地532万,商住用地679万 ,商办用地242万 成交金额:424.7亿 平均楼板价:2917元/,成交楼板价下跌 2020年上半年商住办土地平均成交楼板价为2917元/,较去年上半年同比下降14.8%,较去年下半年下降9.7%。,供应量/成交量大 2020年上半年供应1599万,同比上涨25.2%,成交1452万,同比上涨13.3%。,注:土地市场统计数据为2020年青岛商住办用地 土地论述均为建筑面积 数据截止时间:2020.6.30,2020年上半年青岛 商住办土地市场表现,溢价成交地块少/整体溢价率低 2020年上半。

8、年仅6宗地块溢价成交;上半年成交土地整体溢价率仅0.15%。,土地市场整体市场,2020年上半年土地供求较去年同期涨幅较大,供应1599万平米,同比上涨25.2%;成交1452万平米,同比上涨13.3%;楼板价2917元/,同比下降9.7%;溢价率逐渐走低。,2017年-2020年青岛商住办土地市场供求价走势,2017年-2020年青岛商住办土地成交溢价率,2020年上半年土地成交楼板价较去年下滑,为2917元/,其中前三名为青岛前湾南港油气有限公司黄岛区青岛保税港区南港区衡山路以东、同江路以南地块,成交楼面价为21500元/;青岛海合信置业即墨区青岛蓝谷乌鸦山以北、鹤山路以南、高戈庄村以东,。

9、成交楼面价为14000元/;公交金水李沧区LC0302-31地块,成交楼面价为10000元/。 2020年上半年全市成交土地的平均溢价率为0.15%,其中溢价率较高地块有青岛前湾南港油气有限公司黄岛区青岛保税港区南港区衡山路以东、同江路以南地块,溢价率186.67%。,土地市场整体市场,2020年上半年商住用地成交占比最大,共计679万,占比47%,商住用地成交占比较上年有所上涨;纯住宅用地共计成交532万,占比37%;商业用地共计成交242万,占比17%。,2020年上半年青岛土地成交结构(土地建面),土地市场分区市场,青岛市2020年上半年即墨区土地成交面积最大,共计79宗,569万,占成。

10、交总量的39%;市北区平均成交楼板价最高,为7831元/,仅成交4宗土地,溢价率为0%。,2020年上半年青岛各区土地商住办平均楼面价(元/),2020年上半年青岛各区商住办土地成交面积,NO.6平度市 73万,11宗,NO.4莱西市 83万,11宗,NO.1即墨区 569万,79宗,NO.9城阳区 59万,9宗,NO.10市北区 59万,4宗,NO.3胶州市 183万,22宗,NO.2胶南市 186万,34宗,NO.7高新区 68万,12宗,NO.5黄岛区 79万,25宗,NO.11四方区 36万,5宗,NO.8李沧区 60万,5宗,土地市场土地明细,详细明细见附件,青岛市2020年上半年商。

11、住办用地共成交217宗地,总建面1452万方。,土地市场重点地块,2019年青岛商住办土地成交五“最“,土地市场重点地块,【成交建面最高地块】山东胶东航空城投资有限公司于6月24日以5.28亿元购得胶州市站前大道两侧8宗商业地块,地块总建面为39.81万,为上半年成交建面之最。,土地市场重点地块,【成交总价最高地块】保利发展于6月22日以36.01亿元购得市北区宜昌路31号2宗地块,均为住宅兼容商业地块,地块总建面为39.14万。,土地市场重点地块,【成交楼板价最高/溢价最高/竞拍次数最多】青岛前湾南港油气有限公司于1月9日以0.61亿元购得青岛保税港区1宗零售商业地块,溢价率高达186.67。

12、%,成交楼板价为21500元/,竞拍次数86轮,独揽最高成交楼板价、最高溢价、竞争最激烈三宗“最”。,土地市场重点地块,【交运金水李沧地块】交运金水(青岛)建设发展有限公司于6月24日以4.43亿元购得李沧区合川路以东、习水路以北、武川路以西LC0302-31地块,地块建面为4.43万,成交楼板价10000元/,是上半年成交楼板价最高的涉宅地块。,土地市场重点地块,【招商蛇口首进市区】招商蛇口于3月30日以6.92亿元购得市北区金华路45号地块,地块建面为7.06万,成交楼板价9800元/,该地块为招商蛇口首进青岛市区。,地块位置,金华路,四流南路,土地市场小结,整体概况 商品住宅市场 公寓市。

13、场 商业市场 办公市场 排行榜,3,PART THREE,-市场篇-,商品房市场2020年上半年概况,供应量:74618套,786万 同比下降0.6% 成交量:55318套,648万 同比下降7.3% 成交均价:15017元/ 同比上升0.3%,公寓成交18万 同比下降55.3% 成交均价15672元/ 同比下降8.1%,成交570万 同比下降2.5% 成交均价14531元/ 同比上升0.9%,商业成交33万 同比下降29.3% 成交均价20420元/ 同比上涨11.0%,2020年上半年 青岛商品房市场表现,办公成交26万 同比下降1.7% 成交均价17812元/ 同比下降0.3%,3.1,。

14、STEP,商品住宅市场,商品住宅市场整体市场,供大于求:2020年上半年受疫情影响,整体供大于求;整体供求下降,但月度供求价呈回暖态势;上半年成交均价14531元/,同比上涨0.9%,涨幅收窄。,2017年-2020年上半年青岛商品住宅市场供求价走势,近一年青岛市商品住宅供求价对比,商品住宅市场分区市场,2020年上半年青岛分区商品住宅供求,近郊占供求主力,主城价格高:2020年上半年市场供求主要集中在胶州、胶南、城阳、即墨,供应占全市63%,成交占全市59%;市南区成交均价最高,为50116元/;莱西市成交均价最低,为7025元/。,2020年上半年 累计供应占比,2020年上半年 累计成交。

15、占比,商品住宅市场存量情况,存量去化周期回升幅度放缓:市场依旧呈现供不应求,存量和去化周期缓慢上升;西海岸、胶州、即墨等区域库存较大,市南区去化周期长(项目少、网签滞后大,导致去化周期长)。,近一年青岛市商品住宅存量走势,2020年6月青岛市分区商品住宅存量走势,近五年青岛市商品住宅存量走势,2015-2020年上半年商品住宅成交面积结构,2015-2020年上半年商品住宅成交总价结构,商品住宅市场成交结构分析,改善需求不断增加:上半年成交主力面积段为110-140,大面积成交占比逐渐上升;总价段逐步呈上涨趋势,2020年上半年成交总价在100-200万之间较为集中,占比约68%,250万以上。

16、高总价住宅成交占比上涨。,商品住宅排行榜,2020年上半年青岛市商品住宅成交金额TOP10,2020年上半年青岛市商品住宅成交面积TOP10,统计口径:商品住宅=普通住宅+别墅,刚需项目依旧是市场主力:中欧国际城和融创中心夺得金额榜第一、二位,保利大国璟以16.77亿夺得金额榜第三位;中欧国际城以16.05万夺得面积榜首位,融创中心、融创万达维多利亚湾位居面积榜第二、三名。,3.2,STEP,公寓市场,公寓市场,1.2 2019年上半年累计供求比,1.8 2020年上半年累计供求比,2017年-2020年下半年青岛公寓市场供求价走势,公寓市场遇冷,供求价下滑明显:上半年公寓市场成交量价下滑明显。

17、,供求不均衡,呈供不应求态势;成交均价15672元/,同比下降8%。,近一年青岛公寓市场供求价对比,2020年上半年青岛分区公寓市场供求,公寓市场分区市场,市场分化明显,部分区域去化周期过大:2019年2020年上半年公寓供求主要集中在西海岸、城阳、胶州、即墨等区域,市南区成交均价最高,达到31993元/,高新区、胶南市去化周期最长。,2020年6月青岛分区公寓存量走势,公寓排行榜,2020年上半年青岛市公寓成交金额TOP10,2020年上半年青岛市公寓成交面积 TOP10,主城、沿海项目去化好:龙湖新壹城以2.87亿成交金额和1.26万的成交面积位居金额面积双榜首;华润中心和青铁华润城夺得金。

18、额榜第二、三位;恒大御澜国际和青铁华润城位居面积榜单二三名。,3.3,STEP,商业市场,商业市场,1.2 2019年上半年累计供求比,1.08 2020年上半年累计供求比,2017年-2020年上半年青岛商业市场供求价走势,商业供求下降,价格上升:青岛商业市场供求同比下降;2020年上半年新增供应面积36万,成交面积33万,成交均价为20420元/,同比上升11%。,近一年青岛商业市场供求价对比,2020年上半年青岛分区商业市场供求,商业市场分区市场,郊区火热,整体去化周期长:上半年即墨区成交全市最多,主要来自观澜国际等项目;市南区成交均价最高达到48734元/;城阳区存量最多为103万,市。

19、南区去化周期最长为229个月;商业去化前景较为严峻。,2020年6月青岛市分区商业存量走势,商业排行榜,2020年上半年青岛市商业成交金额TOP10,2020年上半年青岛市商业成交面积TOP10,郊区项目表现抢眼:山东高速西海岸中心和融城位居成交金额榜和成交面积榜第一、二名;观澜国际以1.82亿元夺得金额榜第三位;金域府邸位居面积榜第三名。,3.4,STEP,办公市场,办公市场,0.7 2019年上半年累计供求比,1.1 2020年上半年累计供求比,2017年-2020年上半年青岛办公市场供求价走势,供应量价回升:2020年上半年青岛办公市场新增供应面积27万,成交25万,年初市场低迷,5-6。

20、月份供求开始大幅上涨;上半年成交均价17812元/,与去年同期价格基本持平。,近一年青岛市办公供求价对比,2020年上半年青岛分区办公市场供求,办公市场分区市场,区域分化明显,去化压力大:上半年办公市场供应主要集中在胶南市,共17万,黄岛区成交7万为全市最高;市南区成交均价最高为38644元/;目前黄岛区存量最大为63万,胶南市去化周期最长为409个月。,2020年6月青岛市分区办公存量走势,办公排行榜,2020年上半年青岛市办公成交金额TOP10,2020年上半年青岛市办公成交面积TOP10,青岛环球金融中心(WFC协信中心)位居双榜榜首;山东高速西海岸中心和中铁青岛广场位居双榜榜单二三名。。

21、,市场小结,4,PART FIVE,-开盘监测分析-,重点项目开盘监测 项目开盘情况总结,项目开盘情况总结,上半年西海岸、城阳项目加推次数较多,占全市56%;上半年城阳区受“共有产权”政策加持,开盘去化情况最好。,NO.6 即墨区 6次,53%,NO.1 城阳区 12次,82%,NO.8 胶州市 7次,43%,NO.2 高新区 4次,80%,NO.9 黄岛区 5次,31%,NO.4 胶南市 16次,69%,NO.3 市北区 4次,70%,NO.5 李沧区 3次,67%,NO.7 崂山区 2次,48%,项目开盘情况总结,受疫情影响,年初青岛市开盘加推较少,近两个月开始回升;近半年开盘去化率稳定在。

22、65%左右。,近一年青岛市开盘月度去化情况,企业排行榜 企业市场集中度表现 企业解读,5,PART FOUR,-房企篇-,企业排行榜,统计口径:商品房,融创凭借多盘热销,上半年销售额榜单独占鳌头,大幅领先第二梯队; 龙湖、海信近几年土地储备充足,持续攀升,双双跻身销售额榜单三甲; 品牌房企优势不再明显,更多当地开发商凭借土储量大、在售项目多进入前二十行列。,集中度高持续走高:2020年上半年TOP10房企成交面积占青岛成交的34%,集中度持续走高,在房地产市场平淡的大环境下,中小房企在勾地竞争中也难占优势,生存空间受到持续挤压。,企业市场集中度表现,01,02,03,龙湖集团龙湖自2009年进。

23、入青岛后,一直发展较为平稳,近几年龙湖厚积薄发,布局动作加快,胶州、西海岸、即墨主城区纷纷拿地,成为上半年土地市场斩获最多的房企,并且也位列商品房销售额榜单次席。,企业解读,融创中国自2016年底收购青岛李沧嘉凯城项目正式进入青岛,三年以来,融创中国已经多次已坐上青岛房企销售金额、房企销售面积双料冠军席位。2020年上半年融创依旧凭借多项目抢眼表现,荣登商品房销售额冠军。,海信地产海信地产立足青岛25年,开发项目遍布青岛,并且有着丰富的土地储备,2020年上半年成功跻身商品房销售额三甲行列。,政策环境 未来趋势,6,PART SIX,-未来预测篇-,政策环境,随着市场的理性回归,市场政策区域性。

24、放松,城阳推出共有产权政策等,2020年上半年土地市场区域稳定,房企拿地更加理性,土地高溢价成交情况减少,房地产市场集中度高,有充足的土地储备和有能力拿地的房企销售业绩持续上涨,市场度过年初一段低迷期后,逐渐进入稳定状态,量价逐渐平稳,求稳的主基调下,或持续区域性政策放松,以及通过人才政策侧面助力房地产市场。,房企对于优质地块关注度依旧不减,风险较高的地块将保持理性态度,产城项目成主流。,保障土地储备量的同时,增强产品竞争力,追求利润、产业多元化发展是生存之道。,市场竞争激烈,产品竞争力、性价比将成为争抢客户的主要因素;供求趋于平衡,房地产市场进入稳定发展期。,当前,未来,未来预测,感谢聆听,Thanks for listening,腾策房地产投资顾问有限公司 TENGCE REAL ESTATE INVESTMENT CONSULTING CO.LTD.,电话:0532-85727216 地址:青岛市崂山区香港东路316号弄海园A18栋,。

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