2020年郑州房地产市场年报_贝壳.pdf

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1、2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 1 贝壳新房-策略顾问中心 2020.012020.01 市场低位运行市场低位运行 客户回归主城客户回归主城 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 2 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 2 前 言 过去20年,中国房地产一直与经济增长、城市化高度捆绑在一起,住房投资生产高度增长的同时, 大城市房价的支付压力越来越大,住房金融风险越积越高。本质上,今天的住房已经高度金融化了,人们将房 子作为私人财富的载体。同时,城市可开发土地有地理约束条件,重点城市的土。

2、地供应不足,以购为导向的开 发容易陷入“房价上涨-土地上涨-房价上涨”的怪圈,与控制金融风险和解决中低收入家庭住房问题南辕北辙。 因此,住房政策的倾向已经发生变化,从保增长和惠民生转向“防风险”。 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 3 1 市 场 篇 宏观环境 2 营 销 篇 3 预 判 篇 土地市场 成交表现 营销表现 走势预判 房企研究 楼市榜单 目 录 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 4 淡化增长指标,注重风险防范 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定 位、落实房地产长效管理机制,不将房 地产作为短期刺激经济的工。

3、具 确定房地产市场 “房住不炒”的基调。 2017.10.18 十九大 加快建立多主体供应、多渠道保障、租购 并举的住房制度。完善促进房地产市场平 稳健康发展的长效机制,保持房地产市场 调控政策连续性和稳定性。 2017.12.18 中央经济工作会议 2018.07.31 中央政治局会议 2018.12.21 中央经济工作会议 坚持因城施策,坚决遏制房价 上涨,加快建立促进房地产市 场平稳健康发展的长效机制 因城施策,夯实城市主体责任 稳地价、稳房价、稳预期 2019.07.30 中央政治局会议 2019.12.12 中央经济工作会议 坚持房住不炒,全面落实因城施 策,稳地价、稳房价、稳预期的。

4、 长效管理调控机制。 对32城市银行房地产业务专项 检查,严禁资金违规流入房地产 不得违规直接或变相利 用土地出让金融资 2019.05 银保监会 房地产信托业务增量过大的公司 需控制增速,提高风控水平 2019.07 银保监会 2019.07 国家发改委 2019.07 央行 房企发行外债只能置换未来 一年内到期的境外债务 严禁消费贷违规购房,加强对 高杠杆房企融资行为的监管和 风险提示 2019.08 银保监会 2019.11.12 央行 遏制房地产泡沫化倾向,运用多 种工具逆周期调节房地产融资 楼市调控金融监管 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 5 。

5、公积金提额,保刚需 2019年内74城密集调整公积金政策,保刚需成主流,郑州公积金贷款额度的再次提升,确保刚需客户购房需求。 序号地区公积金政策要点 1北京公积金异地提取的范围放宽至天津、河北两地 2上海公积金月缴存额上下限根据存缴比例而定 3广州危房维护、加固可提取公积金 4西安 暂停西安地区以外购房提取公积金; 降低公积金贷款最高额度以及提高公积金贷款首付比例 5深圳限制交易和共有产权类住房可申请公积金贷款 6天津外地缴存者申请公积金贷款,最高限额40万元 7青岛6月起取消公积金二次贷审间隔期限 8自贡对异地贷款取消户籍限制、提高最高贷款额度 9石家庄 住房公积金异地贷款暂停发放 职工遇突。

6、发事件可申请提取公积金 10郑州郑州市区购房首套房最高可贷80万 11长沙缴存住房公积金确有困难的单位可以降低存缴比例或者缓缴 12金华延长公积金提取期限;取消涉及公积金业务的18项证明事项 时间主体要点 2019.3.21 河南省省直机关住房管理中心 夫妻双方均在省直中心连续正常缴纳住房公积金6个月以 上,郑州市区内购房首套住房,最高贷款额度从原来的60 万元调整为80万元,其他情况的贷款额度由原来的40万元 调整为60万元。 2019.12.4 郑州市市直机关住房管理中心 郑州市住房公积金贷款额度由60万元提高至80万元。 借款人夫妻双方均符合公积金贷款条件且为家庭首次申请 公积金贷款的,。

7、最高贷款金额由60万元提高至80万元。 借款人单方符合公积金贷款条件或家庭二次申请公积金贷 款的,最高贷款金额由40万元提高至60万元。 全国 郑州 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 6 全国平稳全国平稳 郑州微扬郑州微扬 京 0.97% 津 0.29% 冀 0.08% 苏 0.1% 粤 0.29% 甘 0.29% 沪 0.07% 浙 0.27% 皖 0.03% 闽 0.12% 鲁 0.17% 豫 1.74% 琼 0.22% 川 0.27% 云 0.33% 藏 0.01% 陕 0.21% 上涨 下降 数据来源:郑州为贝壳调研数据 其他城市为安居客网站 20。

8、19 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 7 拿地热情不减,成交预期降低 数据来源:郑州市公共资源交易中心 建 业 ( 参 拍 房 企 : 1 1 ) 金茂(3个马甲)、正商(3个马甲)、绿城(2个马甲)、清华园(2个马 甲)、招商、平安、建业、新城、中梁、亚新、中海等11家 郑政东出2018 25号(网) 星 联 ( 参 拍 房 企 : 1 0 ) 万科、保利、正荣、金地、英地、绿都、招商、星联、美的、中建共10家 郑政经开出 2019018号(网) 英 地 ( 参 拍 房 企 : 1 0 ) 万科、保利、正荣、金地、英地、碧桂园、绿城、路劲、美的、中建共10家 郑。

9、政经开出 2019019号(网) 金 茂 ( 参 拍 房 企 : 8 ) 正商、正弘、金茂、华润、中海、绿城、平安、华发、保利 郑政东出2019 14号(网) 龙 湖 ( 参 拍 房 企 : 7 ) 碧桂园、龙湖、绿都、新合鑫、永威等 郑政高出2019 7号(网) 中 海 ( 参 拍 房 企 : 5 ) 中海、保利、金茂、启迪、平安 郑政东出2019 13号(网) 19% 17% 34% 18% 6%6% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 2014年2015年2016年2017年2018年2019年 2014年-2019年主城区土地溢价率走势 2019 KE.。

10、COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 8 成交周期变长,带看转化下降 6 10 10 99 13 18 20 19 19 20 19 8 11 12 10 11 1313 21 24 20 22 16 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 20192019年大郑州住宅月均成交周期年大郑州住宅月均成交周期 主城(天)环郑(天) 8% 6% 7% 7% 7% 5% 9% 7% 9% 5% 6% 8% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份 11月份 12月份 2019年大。

11、郑州住宅带看转化率 住宅转化率 数据来源:贝壳市场监控 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 9 远距离作业,分销来助力 Text1 解决客户到达售楼处的问题 引导到达,传递价值 2 改变局部供需关系 找机会,找压强 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 10 地市与郑价差变小,来郑掀公寓小热潮 郑州 三门峡 洛阳 信阳 许昌 焦作 新乡 商丘 安阳 濮阳 周口 驻马店 南阳 平顶山 漯河 鹤壁 开封 济源 6400 13104 6762 8469 5397 6729 7121 7833 6249 6500 8255 6427。

12、 5600 5144 郑州&地市2019年度商品房均价图(元/)2019地市入郑购房公寓热点楼盘 锦 艺 国 际 轻 纺 城融 信 城 市 之 窗华 商 汇 泰 宏 建 业 国 际 城中 晟 元 素 假 日 公 寓名 门 天 境 数据来源:贝壳市场监控 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 11 PART 01 市场篇 宏观环境 土地市场 成交表现 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 12 01 宏观环境 l 宏观经济l 宏观政策l 城市规划 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 13 宏观。

13、经济增长指标 413030 489301 540367595244 643974 689052 743586 820754 900310 697798 10.6% 9.5% 7.9% 7.8% 7.3% 6.9% 6.7% 6.9% 6.6% 6.20% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 900000 1000000 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年Q3 。

14、全国历年GDP(亿元)及走势 GDP增速 2487 3013 3306 4029 4954 55176197 6777 7312 8114 9194 10143 8051 15.9% 13.4% 11.2% 12.8% 14.0% 12.3% 10.4% 9.4% 10.0% 8.5% 8.2%8.1% 7.20% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 20。

15、17 2018 2019Q3 郑州历年GDP(亿元)及走势 GDP增速 自2010年以后经济开始一路走低,目前GDP增长维持在6.8%的水平,经济持续低迷,降速度增质量的模式下,低速将长期维持,房 地产经济压舱石的作用依然存在。 2019年郑州市全年GDP预计10000亿元左右,经济保持平稳增长,增速虽较前几年下滑,但高于全年平均增速,城市快速发展中。 全国经济近五增速相对平稳,郑州经济发展增速整体高于全国水平,呈现稳中向好的良好态势。 数据来源:国家统计局、郑州统计局 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 14 数据来源:国家统计局,CPI:居民消费价格指数。

16、,PPI:工业生产者出厂价格指数,PMI:制造业采购经理指数 51.3 51.6 51.8 51.2 51.2 51.7 51.4 51.7 52.4 51.6 51.8 51.6 51.3 50.3 51.5 51.4 51.9 51.5 51.2 51.3 50.8 50.2 50 49.4 49.5 49.2 50.5 50.1 49.4 49.4 49.7 49.5 49.8 49.3 50.2 50.2 47 48 49 50 51 52 53 17.01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 18.01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 19.01 2 。

17、3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2017-2019.12月全国月度PMI走势 CPI再升高,PPI、CPI剪刀差持续加大,企业盈利压力较大,PMI与上月持平,连续两个月位于荣枯 线以上,制造业景气稳中有升。 2.5 0.80.9 1.2 1.51.51.4 1.8 1.6 1.9 1.71.8 1.5 2.9 2.1 1.8 1.81.9 2.1 2.3 2.52.5 2.2 1.9 1.7 1.5 2.3 2.5 2.72.72.82.8 3 3.8 4.5 6.9 7.8 7.6 6.4 5.55.55.5 6.3 6.96.9 5.8 4.9 4.3 3.7 3.1 3.4。

18、 4.1 4.74.6 4.1 3.6 3.3 2.7 0.9 0.10.1 0.4 0.9 0.6 0 -0.3 -0.8 -1.2 -1.6 -1.4 -4 -2 0 2 4 6 8 10 17.01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 18.01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 19.01 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 2017-2019.11月全国月度价格指数 CPI同比增长(%)PPI同比增长(%) 荣枯线:PMI 10 5-10 1-4 0 2018年前开通落位地铁 2020年开通落位地铁 2019年开通落位地铁 2021年以后3-5年。

19、开通落位地铁 5号线(已通车) 1号线一期 (已通车 2号线 (已通车) 3号线1期 2020年底计划通车 4号线预计2020年10月28日试运行 7号线1期 二七新区|周期5年 8号线1期 白沙绿博|周期5年 10号线1期 荥阳/巩义|周期4年 12号线1期周期4年 14号线1期(已通 车) 9号线2期 6号线1期计划2020年 底试运行 城市基建对内交通 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 25 科学大道(绕城高速西三环)道路规划 郑州市四环线及大河路快速化工程预计2020年6月底实现高架桥通车,届时大四环通勤距离缩短; 科学大道隧道快速路的建设,将进一。

20、步促进高新区的快速发展。 郑州市四环线及大河路快速化工程是郑州推进国家中心城市建设进程中的 一项特大型城市立交交通项目,是郑州市主城区两环三十一放射快速路 系统中两环的外环,由大河路、东四环、南四环及西四环组成闭合环线, 途经郑东新区、经开区、管城区、二七区、中原区、高新区、惠济区、金 水区,路线全长约93.3公里。 科学大道(绕城高速西三环)道路规划 科学大道西三环向西至绕城高速段,将采用浅埋隧道方案建设城市快速路; 随着科学大道快速工程的建设,从郑州主城区到高新区将提速,也将进 一步支撑高新区快速发展。 科学大道隧道快速路科学大道隧道快速路 城市基建对内交通 2019 KE.COM ALL。

21、 COPYRIGHTS RESERVED 26 2019年郑州产业、教育、医疗、商业等配套相继落位, 滨河国际新城、双湖科技城、白沙等利好不断,未来可期。 产业 生态 商业 医疗 教育 白沙 滨河 郑东新区 常西湖 惠济区 双湖科技城 管城区 配套区域配套落位 产业 白沙 鲲鹏小镇项目,已经完成方案深化设计计划2020年1月正式启动;9月软件小 镇落地,华为等龙头企业确定入驻; 郑东新区 阿里巴巴(河南)有限公司、郑州大数据发展 有限公司及数字郑州科技有限公 司正式在郑东新区智慧岛完成注册设立; 双湖科技城郑州天健湖大数据产业园启幕; 航空港区生物医药产业园开园;智能终端产业园产业升级; 商业。

22、 惠济区宜家落地; 常西湖CCD中央大街(下沉式商业体),目前正在招商; 管城区鑫苑广场开业; 医疗 滨河国际新城 郑州市第七人民医院滨河院即将开工; 惠济区郑州市第三人民医院北院区正在建设; 教育 白沙5月河南省实验小学落户(规划); 双湖科技城郑州中学双湖科技城高中部投入使用; 滨河国际新城 郑州外国语学校经开校区实现七年级首次招生;滨河二小封顶;郑州二中开始 招标; 生态 滨河国际新城 蝶湖完成绿化提升、水质提升;荷湖改名福禄湖已经蓄水; 惠济区贾鲁河水质提升完毕,河岸沿线绿化正在推进; 常西湖新区九曲莲湖、预计2020年三月份开工; 城市基建配套落位 2019 KE.COM ALL C。

23、OPYRIGHTS RESERVED 27 宏观经济:宏观经济:稳定增长成为经济发展主基调,2019年前三季度,郑州经济发展呈现 总体平稳、稳中向好的良好态势,经济增速7.2%,高于全国6.2%,城市快速发展 中。 宏观政策:宏观政策:全国政策“稳”字当头,“房住非炒、地产维稳”底线难动摇,政策调 控进入成果巩固期;郑州紧跟“房住不炒、因城施策”主基调,楼市调控收紧趋稳。 城市规划:城市规划:2019年郑州大都市区空间规划落位,基建、配套、产业等稳步推进, 全面助力国际郑发展。 小结 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 28 02 土地市场 l 河南l 大郑。

24、州l 主城区l 郊县l 排行榜 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 29数据来源:中国土地市场网,仅包含招拍挂居住+商服 省内土地整体供求比1.4,供大于求,周口、洛阳、南阳供销量较大,洛阳、开封单价较高。 267 286282294 432 510 255 343341 303 235 335 203 288 335 299 904 0 200 400 600 800 1000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 安阳 鹤壁 济源 焦作 开封 洛阳 漯河 南阳 平顶山 濮阳 商丘 新乡 信阳 许昌 周口 驻马店 郑州 201。

25、7年-2019年河南十八地市成交量价分析 2017年2018年2019年2019年成交单价(万元/亩) 2558 1290 469 1821 2452 3799 2443 3629 1979 1003 5400 16631721 37793781 3240 9658 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 安阳 鹤壁 济源 焦作 开封 洛阳 漯河 南阳 平顶山 濮阳 商丘 新乡 信阳 许昌 周口 驻马店 郑州 2017年-2019年河南十八地市供应面积分析 2017年2018年2019年 0.000.501.001.502.002.503.00 安阳 鹤壁 焦作 开。

26、封 洛阳 漯河 南阳 平顶山 濮阳 三门峡 商丘 新乡 信阳 许昌 周口 驻马店 郑州 2019年河南土地市场供销比 河南土地供销均值:1.4 亩 亩 河南供销分布 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 30 中牟县 航 空 港 区 新郑市 新密市 登封市 巩义市 荥阳市上 街 区 主城区 供应量 成交量 2019年土地供销分布图 19年大郑州土地市场供大于求,供应5943万,成交5062万,郊县为供销主力区域。 数据来源:中国土地市场网;仅包含招拍挂居住+商服;主城区包含市内八区,郊县包含上街、荥阳、巩义、中牟、登封、新密、新郑、港区 1717 3345 0。

27、 2000 4000 6000 8000 2014年2015年2016年2017年2018年2019年 2014年-2019年郑州主城区VS郊县土地成交量 主城区成交量(万)郊县成交量(万) 2012 3931 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2014年2015年2016年2017年2018年2019年 2014年-2019年郑州主城区VS郊县土地供应量 主城区供应量(万)郊县供应量(万) 大郑州供销分析 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 31数据来源:中国土地市场网;仅包含招拍挂居住+商服;主城区包含市内八区,郊。

28、县包含上街、荥阳、巩义、中牟、登封、新密、新郑、港区 2019年主城区供销主要集中在金水区和高新区,郊县供销主要集中在新郑、中牟、港区和巩义。 277 329 290 148 346 179 195 249 227 659 622 78 335 721 569 719 153 291 277 132 366 159 137202 97 659 572 60 228 666 431 632 3502 3199 3533 4384 3862 5545 10861 3135 1629 2241 997 1259 1319 17651764 1511 0 2000 4000 6000 8000 100。

29、00 12000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 二七区高新区管城区惠济区金水区经开区郑东新区中原区登封港区巩义上街新密新郑荥阳中牟 2019年大郑州土地供求关系 供应面积(万)成交面积(万)成交楼面价(元/) 大郑州供销分析 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 32 2012 1717 4335 0 1000 2000 3000 4000 5000 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 2013年-2019年主城区土地建面供销。

30、价走势 供应面积(万)成交面积(万)成交楼面价(元/) 9723 8379 890 0 200 400 600 800 1000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 2013年-2019年主城区土地占地供销价走势 供应面积(亩)成交面积(亩)成交单价(万元/亩) 土地市场价升量降,供销量同比下滑26%,成交楼面价同比上升35%。 数据来源:中国土地市场网,仅包含招拍挂居住+商服 主城区供销量价 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 33 49 1。

31、62162 96 200 159 61 87 99 84 115 32 115 0 18 107 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 50 100 150 200 250 二七区高新区管城区惠济区金水区经开区郑东新区中原区 2019年主城八区居住用地安开用地区域分布 开发居住用地成交(万)安置居住用地成交(万) 开发居住用地楼面价(元/)安置居住用地楼面价(元/) 232 284 290 148 288 179 87 241 147 246 277 128 315 159 79 194 352934923533 4434 3931 5545 16270 3145 。

32、0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 0 50 100 150 200 250 300 350 二七区高新区管城区惠济区金水区经开区郑东新区中原区 2019年主城八区居住用地供销价 供应面积(万)成交面积(万)成交楼面价(元/) 居住用地成交量金水、管城、高新较高,安置用地则为金水、管城和中原。 主城区居住用地分区域 数据来源:中国土地市场网 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 34 119 241 336 325 170 72 140140 76 81 97 57 86 63 44 66 6。

33、4% 34% 29% 18% 51% 88% 31% 47% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 二七区高新区管城区惠济区金水区经开区郑东新区中原区 2019年各区域商品住宅用地供地完成情况 供应计划(公顷)实际供应(公顷)完成率 1542 570 37% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 0 500 1000 1500 2000 2500 2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 2。

34、012-2019年郑州市区商品住宅用地供应计划完成率 供应计划(公顷)实际供应(公顷)完成率 19年住宅用地供应完成率远低于18年完成率,仅完成37%,其中经开区完成率最高为88%。 数据来源:中国土地市场网,仅包含招拍挂居住+商服 主城区居住用地完成率 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 35 37 20 34 8 6 8 4 31 24 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 二七区高新区管城区惠济区金水区经开区郑东新区中原区 2019年主城八。

35、区商服用地安开用地区域分布 开发商服用地成交(万)安置商服用地成交(万) 开发商服用地楼面价(元/)安置商服用地楼面价(元/) 4545 58 108 8 6 45 4 51 58 8 2841 1580 2670 3435 3499 2880 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 0 20 40 60 80 100 120 二七区高新区管城区惠济区金水区经开区郑东新区中原区 2019年主城八区商服用地供销价 供应面积(万)成交面积(万)成交楼面价(元/) 数据来源:中国土地市场网,仅包含招拍挂居住+商服 商业开发用地高新、郑东新区成交较高,安置用地。

36、金水、郑东较高。 主城区商业用地分区域 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 36 41 56 54 36 54 29 84 49 7 14 17 38 2 17% 25% 0%0% 31% 0% 45% 4% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 二七区高新区管城区惠济区金水区经开区郑东新区中原区 2019年各区域商业用地供地完成情况 供应计划(公顷)实际供应(公顷)完成率 404 78 19% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%。

37、 80% 90% 100% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 2012-2019年郑州市区商业地供应计划完成率 供应计划(公顷)实际供应(公顷)完成率 数据来源:中国土地市场网,仅包含招拍挂居住+商服 19年商业用地供应完成率仅为19%,其中郑东新区完成率最高45%。 主城区商业用地完成率 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 37 55 82 126 55 30 87 0 1000 2000 3000 4000 5000 0 50 10。

38、0 150 三环内三环至四环四环外 2019年主城区商服用地分环线供销价 供应面积(万)成交面积(万) 成交楼面价(元/) 241 572 935 221 542 783 0 2000 4000 6000 8000 0 200 400 600 800 1000 三环内三环至四环四环外 2019年主城区居住用地分环线供销价 供应面积(万)成交面积(万) 成交楼面价(元/) 数据来源:中国土地市场网,仅包含招拍挂居住+商服 四环 三环 居住用地 商服用地 2019年土地成交集中分布在四环沿线,其中管南板块成交集中度较高。 主城区分环线 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESE。

39、RVED 38 房企融资严控,拿地愈发谨慎,土地流拍终止增加。 数据来源:中国土地市场网,仅包含招拍挂居住+商服 居住用地 商服用地 2019年主城区流拍终止地块统计 区域宗数面积(万) 二七区360.24 高新区230.64 管城区115.24 惠济区119.96 金水区224.47 经开区112.79 郑东新区326.5 合计13189.84 郑政出201952号(网) 郑政经开出2019017号(网) 郑政出201953号(网) 郑政出201968号(网) 郑政高出201929号(网) 郑政高出201930号(网) 郑政出201979号(网) 郑政东出201912号(网) 郑政出2019。

40、90号(网) 郑政出201969号(网) 郑政东出20199-10号(网) 主城区流拍终止 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 39 020004000600080001000012000 二七区 高新区 管城区 惠济区 金水区 经开区 郑东新区 中原区 2019年主城区各区域利润运作空间 利润空间(元/) 最高利润运作空间 2019年主城区各区域楼面价热力图 元/平方米 主城区平均8779元/ 惠济区 4434元/ 高新区 3492元/ 中原区 3145元/ 二七区 3529元/ 管城区 3533元/ 金水区 3931元/ 郑东新区 16270元/ 经开区。

41、 5545元/ 5000元/平方米以上 3500-4000元/平方米 4000-5000元/平方米 3000-3500元/平方米 金水区、高新区利润运作空间较大,郑东新区与经开区楼面价较高。 主城区区域溢价 数据来源:中国土地市场网,仅包含招拍挂居住+商服 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 40 3931 3345 1636 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 2014年2015年2016年2017年2018年201。

42、9年 2014-2019年郊县土地供销分析 供应面积(万)成交面积(万)成交楼面价(元/) 2019年郊县土地市场整体供大于求,供销量环比18年基本持平,成交价环比下降。 郊县供销分析 数据来源:中国土地市场网,仅包含招拍挂居住+商服 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 41 475 294 282 268 259 180 245 246 208 269 201 100 52% 84% 74% 100% 78% 56% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 100 200 300 400 500 巩义市中牟县荥阳市新郑市新密市登封市 。

43、2019年部分郊县住宅用地完成情况 全年计划供应(亩)全年实际供应(公顷)完成率 60% 58% 66% 2016-2019年郊县土地成交占比 227 659 622 78 335 721 569 719 97 659 572 60 228 666 431 632 1629 2241 997 1259 1319 1765 1764 1511 0 500 1000 1500 2000 2500 0 100 200 300 400 500 600 700 800 登封港区巩义上街新密新郑荥阳中牟 2019年郊县土地供销价分布 供应面积(万)成交面积(万)成交楼面价(元/) 2017年郊县土地占比 。

44、2018年郊县土地占比 2019年年郊县土地占比 数据来源:中国土地市场网,仅包含招拍挂居住+商服;郊县包含上街、荥阳、巩义、中牟、登封、新密、新郑、港区 2019年郊县土地市场整体供大于求,新郑拿地热度最高,且供地完成率最高。 郊县分区域 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 42 开发商拿地土地占地TOP20 序号开发商土地占地(亩)土地成交金额(亿元) 1融创1561 48 2兴港1370 55 3恒大1350 53 4蓝城1066 15 5巩义市国有投资899 12 6康桥711 30 7雅居乐701 13 8正商669 25 9航程642 25 10。

45、银基611 5 11浩创599 14 12民安582 1 13建业542 76 14融信483 23 15兴发4544.91 16华夏幸福445 13 17华南城430 9 18正弘423 16 19永威404 16 20绿都376 16 开发商拿地土地金额TOP20 序号开发商土地占地(亩)土地成交金额(亿元) 1建业542 76 2兴港1370 55 3恒大1350 53 4融创1561 48 5绿城189 32 6康桥711 30 7中海10926.7 8正商669 25 9航程642 25 10融信483 23 11振兴321 23 12金茂8322.1 13万科330 21 14经开。

46、投资28619.92 15招商293 19 16名门238 19 17碧桂园359 18 18裕华327 17 19美盛162 17 20绿都376 16 2019年房企大郑州摘地中,融创以1561亩占据首位;建业土地成交金额最高为76亿元。 排行榜 数据来源:中国土地市场网 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 43 供应层面:供应层面:19年居住用地完成率有所下降仅为37%,供应量走低同比下降13%,管 城区、金水区和高新区供应较高;郊县热度依旧不减,中牟、港区、新郑和巩义成 为热点区域。 成交层面:成交层面:市区用地成交量同比下降24%,土地主力成交区域。

47、为金水区、高新区和 管城区;郊县成交量同比基本持平,其中中牟、港区、新郑和巩义成为热点区域。 价格层面:价格层面:郑州市区土地市场楼面价上升幅度较大,净地多数未达熔断,市场信心 明显不足;郊县土地市场整体供大于求,价格有所下滑。 小结 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 44 03 成交表现 l 新房市场l 二手市场l Real Data 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 45 01 新房市场 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 46 2019年严控环境下,郊县与主城价差逐步缩小,客户。

48、回流主城趋势明显。 数据来源:贝壳市场监控;主城区包含郑州市内八区,郊县商品房数据包含港区、新郑、中牟、荥阳 时间 2015年2016年2017年2018年2019年 郊县均价/ 主城均价 65%64%63%64%69% 69% 63% 59% 60% 63% 31% 37% 41% 40% 37% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2015年2016年2017年2018年2019年 2015-2019主城区和郊县商品房年度成交面积占比 主城区郊县 (3230) (3658) (4531) (4916) (4103) 9262 10262 12382 137671320。

49、1 6032 6604 7851 8851 9098 (10000) (5000) 0 5000 10000 15000 2015年2016年2017年2018年2019年 2015年-2019年主城区和郊县商品房成交价格对比 价差主城区郊县 大郑州商品房 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 47 主城区商品房同比供销双升,均价同比下降,库存上升,去化周期压力增加,约18个月。 1509.29 1400.61 13201 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 0 200 400 600 800 1000 1200 1。

50、400 1600 1800 2000 2015年2016年2017年2018年2019年 2015-2019年郑州主城区商品房年度供销价 供应量(万)成交量(万)成交均价(元/) 2090.92 17.91 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 18.00 20.00 0 500 1000 1500 2000 2500 2015年2016年2017年2018年2019年 2015-2019年郑州主城区商品房年度存量及去化周期 存量(万)去化周期(月) 主城区商品房 数据来源:贝壳市场监控;主城区包含郑州市内八区 2019 KE.COM。

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