2020年上半年珠海房地产市场回顾及下半年展望.pdf

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1、合富研究院 珠海合富辉煌房地产顾问有限公司 2020年7月10日 联系人:叶作舟 联系电话: 18666998061 0756-3326733 地址:广东省珠海市红山路288号珠海国际科技大厦512室 2020年 特别声明 本报告数据来源: 1)宏观数据:国家统计局、中国人民银行、广东省统计局、珠海市统计局 2)房地产数据:珠海市统计局、珠海市自然资源局、珠海市房地产登记中心、珠海住建局官网、珠海市商品房 预(销)售专网、 合富数据监测 3)土地市场数据:珠海市自然资源局、珠海市统计局 声明: 本报告仅作提供资料之用,数据分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。如 。

2、需引用,请增加由于统计时间和口径的差异,可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形,最终以政 府部门权威数据为准”的提示。本报告版权归珠海合富辉煌房地产顾问有限公司所有,如需引用和转载,需征得版 权所有者的同意。任何人使用本报告,视为同意以上申明。 CONTENTS 1、上半年市场回顾 全国宏观环境 珠海市场环境 2、下半年市场展望 全国层面 珠海层面 上半年市场回顾 1、上半年市场回顾 全国宏观环境 珠海市场环境 2、下半年市场展望 全国层面 珠海层面 CONTENTS 1、宏观环境 2、经济环境 3、楼市环境 4、政策环境 6 宏观环境(1/5):2020年第一季度是我国新冠肺炎疫情爆。

3、发时期,国内各行业几乎停工停产,GDP的跌幅 超过了市场预期,而在随后的“两会”政府工作报告也提及了今年不设GDP目标,未来经济形势的不确定性 增加。 -9.8 1.51.51.5 1.61.6 1.7 1.6 2.0 1.5 -12 -10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 2020年Q12019年Q42018年Q42017年Q42016年Q42015年Q42014年Q42013年Q42012年Q42011年Q4 国内生产总值季度增长率(%) 环比增长 数据来源:国家统计局 7 宏观环境(2/5):2020年第一季度国内三大产业生产总值都有不同程度的同比下降,虽然第三产业较第二 产业的降幅。

4、少,结合我国的产业结构来看,第三产业集中了房地产销售、旅游、餐饮等行业,受疫情影响却 是三产中最广的。 96.8 103.1 103.5 104.0 103.3 103.9 104.1 103.8 104.5 104.2 92.0 94.0 96.0 98.0 100.0 102.0 104.0 106.0 2020年Q1 2019年Q4 2018年Q4 2017年Q4 2016年Q4 2015年Q4 2014年Q4 2013年Q4 2012年Q4 2011年Q4 第一产业季度累计值同比指数 季度累计值同比指数 90.4 105.7105.8105.9106.0105.9 107.2 108.。

5、0 108.4 110.7 0.0 20.0 40.0 60.0 80.0 100.0 120.0 2020年Q1 2019年Q4 2018年Q4 2017年Q4 2016年Q4 2015年Q4 2014年Q4 2013年Q4 2012年Q4 2011年Q4 第二产业季度累计值同比指数 季度累计值同比指数 94.8 106.9 108.0 108.3 108.1 108.8 108.3108.3 108.0 109.5 85.0 90.0 95.0 100.0 105.0 110.0 115.0 2020年Q1 2019年Q4 2018年Q4 2017年Q4 2016年Q4 2015年Q4 2。

6、014年Q4 2013年Q4 2012年Q4 2011年Q4 第三产业季度累计值同比指数 季度累计值同比指数 数据来源:国家统计局 8 宏观环境(3/5) :为了应对疫情对经济发展的问题,各市在落实防控措施的同时,保证重点基建项目的有 序的复工复产,自3月疫情有所缓解后,固投增长率不断回升。 -6.3 -10.3 -16.1 -24.5 5.4 5.9 7.2 8.1 10 15.7 19.6 20.6 23.8 24.5 -30 -20 -10 0 10 20 30 2020年5月2020年4月2020年3月2020年2月2019年12月2018年12月2017年12月2016年12月201。

7、5年12月2014年12月2013年12月2012年12月2011年12月2010年12月 固定资产投资增长率(%) 累计增长 数据来源:国家统计局 9 宏观环境(4/5) :中国是全球首个从新冠疫情中恢复过来的国家,国内出口同比增长率触底反弹,恢复为 正值;但参考过去十年的增长率变化趋势,考虑国内供给侧改革和新基建的发展战略定位,出口业务面临结 构性调整是不可避免的趋势。 -9 -13.3 -17.2 0.5 9.9 7.9 -7.7 -2.9 6.1 7.9 7.9 20.3 31.3 3.5 -6.6 -17.2 7.9 -4.4 10.9 -6.1 -1.4 9.7 4.3 14.1 。

8、13.4 17.9 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 2020年4月2020年3月2020年2月2019年12月2018年12月2017年12月2016年12月2015年12月2014年12月2013年12月2012年12月2011年12月2010年12月 出口总值增长率(%) 累计增长同比增长 数据来源:国家统计局 10 宏观环境(5/5) :疫情期间线下购销活动大幅减少的同时,为了应对疫情影响,各市纷纷推出消费券刺激 消费,而企业则运用互联网平台,通过线上购物、明星带货等直播电商方式,依靠互联网经济提振销量。 -13.5 -16.2 -19 -20.5。

9、 8 9 10.210.4 10.7 12 13.1 14.3 17.1 18.4 -2.8 -7.5 -15.8 8 8.2 9.4 10.9 11.1 11.9 13.6 15.2 18.1 19.1 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 2020年5月2020年4月2020年3月2020年2月2019年12月2018年12月2017年12月2016年12月2015年12月2014年12月2013年12月2012年12月2011年12月2010年12月 社会消费品零售总额增长率(%) 累计增长同比增长 数据来源:国家统计局 1、上半年市场回顾 全国宏观环境 珠海。

10、市场环境 2、下半年市场展望 全国层面 珠海层面 CONTENTS 1、宏观环境 2、经济环境 3、楼市环境 4、政策环境 经济环境(1/6) :受国际原油价格变动影响,石油相关行业产品价格降幅收窄,PPI有望在下半年止跌回 升,而PPI触底也意味着货币供给宽松的顶点的出现,下半年的利率上行压力会大于下行压力。 12 96.3 96.9 98.5 99.6 100.1 99.5 98.6 98.4 98.8 99.2 99.7 100 100.6 100.9 100.4 100.1100.1 100.9 102.7 103.3 103.6 104.1 104.6 104.7 104.1 103。

11、.4 103.1 103.7 104.3 104.9 105.8 106.9106.9 106.3 105.5105.5 99.6 98.7 99 99.5 100 100 99.9 100.1 100.1 99.9 99.8 99.7 100.2 100.3 100.1 99.9 99.4 99 99.8 100.4 100.6 100.4 100.1 100.3 100.4 99.899.8 99.9 100.3 100.8 100.5 100.7 101 100.9 100.2 99.8 90 92 94 96 98 100 102 104 106 108 2020年5月 2020年4月。

12、 2020年3月 2020年2月 2020年1月 2019年12月 2019年11月 2019年10月 2019年9月 2019年8月 2019年7月 2019年6月 2019年5月 2019年4月 2019年3月 2019年2月 2019年1月 2018年12月 2018年11月 2018年10月 2018年9月 2018年8月 2018年7月 2018年6月 2018年5月 2018年4月 2018年3月 2018年2月 2018年1月 2017年12月 2017年11月 2017年10月 2017年9月 2017年8月 2017年7月 2017年6月 工业生产者出厂价格指数(PPI) 同。

13、比增长(上年同月)环比增长(上月)线性 (同比增长(上年同月))线性 (环比增长(上月)) 数据来源:国家统计局 经济环境(2/6) :受到需求收缩、供给过剩的影响,食品类价格下降,带动CPI回落;纵观过往三年的环比 增长(上月)的增长趋势表现较平缓,CPI指数的趋势性下降,预估在下半年的经济刺激政策施行后,会出现 反转。 13 102.4 103.3 104.3 105.2 105.4 104.5104.5 103.8 103 102.8102.8 102.7102.7 102.5 102.3 101.5 101.7 101.9 102.2 102.5102.5 102.3 102.1 10。

14、1.9 101.8101.8 102.1 102.9 101.5 101.8 101.7 101.9 101.6 101.8 101.4 101.5 99.2 99.1 98.8 100.8 101.4 100 100.4 100.9100.9 100.7 100.4 99.9 100 100.1 99.6 101 100.5 100 99.7 100.2 100.7100.7 100.3 99.9 99.899.8 98.9 101.2 100.6 100.3 100 100.1 100.5 100.4 100.1 99.8 94 96 98 100 102 104 106 2020年5月 。

15、2020年4月 2020年3月 2020年2月 2020年1月 2019年12月 2019年11月 2019年10月 2019年9月 2019年8月 2019年7月 2019年6月 2019年5月 2019年4月 2019年3月 2019年2月 2019年1月 2018年12月 2018年11月 2018年10月 2018年9月 2018年8月 2018年7月 2018年6月 2018年5月 2018年4月 2018年3月 2018年2月 2018年1月 2017年12月 2017年11月 2017年10月 2017年9月 2017年8月 2017年7月 2017年6月 全国居民消费价格指数(。

16、CPI) 同比增长(上年同月)环比增长(上月)线性 (同比增长(上年同月))线性 (环比增长(上月)) 数据来源:国家统计局 14 经济环境(3/6):流通中货币(M0)和狭义货币(M1)供应量同比增长放缓、广义货币(M2)供应量同比增长持 续攀升是因为近期央行通过逆周期调节,加大信贷投放和基建投资,社融规模增大,同时贷款需求回升,反映 经济活动逐渐增多。 数据来源:国家统计局 11.1 10.1 8.8 8.4 8.7 8.1 8.2 11.3 13.3 12.2 13.6 13.8 13.6 19.7 0 5 10 15 20 25 2020年5月 2020年4月 2020年3月 2020。

17、年2月 2020年1月 2019年12月 2018年12月 2017年12月 2016年12月 2015年12月 2014年12月 2013年12月 2012年12月 2011年12月 2010年12月 货币和准货币(M2)供应量增长率 (%) 同比增长 10.2 10.8 10.9 6.6 5.4 3.6 3.4 8.1 4.9 2.9 7.1 7.7 13.8 16.7 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 2020年5月 2020年4月 2020年3月 2020年2月 2020年1月 2019年12月 2018年12月 2017年12月 2016年12月 2015年12月 2。

18、014年12月 2013年12月 2012年12月 2011年12月 2010年12月 流通中现金(M0)供应量增长率(%) 同比增长 5.5 5 4.8 0 4.4 1.5 11.8 21.4 15.2 3.2 9.3 6.5 7.9 21.2 0 5 10 15 20 25 2020年5月 2020年4月 2020年3月 2020年2月 2020年1月 2019年12月 2018年12月 2017年12月 2016年12月 2015年12月 2014年12月 2013年12月 2012年12月 2011年12月 2010年12月 货币(M1)供应量增长率(%) 同比增长 经济环境(4/6)。

19、 :随着企业复工复产,员工复岗情况持续好转,同时受疫情影响企业生产经营困难突出, 招聘用工需求下降,吸纳就业受到一定影响,加之今年高校毕业生规模创历史新高,毕业生集中进入劳动力 市场,失业率可能会长期维持在5.6%左右。 15 5.9 6 5.9 6.2 5.3 5.2 5.15.1 5.25.2 5.3 5.1 55 5.2 5.3 5.1 4.9 4.8 4.94.9 5 5.1 4.84.8 4.9 5.1 55 0 1 2 3 4 5 6 7 2020年5月 2020年4月 2020年3月 2020年2月 2020年1月 2019年12月 2019年11月 2019年10月 2019年。

20、9月 2019年8月 2019年7月 2019年6月 2019年5月 2019年4月 2019年3月 2019年2月 2019年1月 2018年12月 2018年11月 2018年10月 2018年9月 2018年8月 2018年7月 2018年6月 2018年5月 2018年4月 2018年3月 2018年2月 2018年1月 全国调查失业率(%) 当月数值线性 (当月数值) 数据来源:国家统计局 16 经济环境(5/6):新冠疫情爆发在2020年Q1,疫情持续时间长、影响面广,对居民生活冲击巨大,居民人 均可支配收入和消费支出均出现大幅下滑,消费被制约是影响国内经济复苏的主要原因。 -0.。

21、7 9.0 8.6 7.3 8.3 9.7 12.4 -2.0 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 2020年Q1 2019年Q4 2018年Q4 2017年Q4 2016年Q4 2015年Q4 2014年Q4 居民人均可支配收入中位数 累计增长(%) 季度累计增长 -12.5 5.5 6.2 5.4 6.8 6.9 8.9 -15.0 -10.0 -5.0 0.0 5.0 10.0 2020年Q1 2019年Q4 2018年Q4 2017年Q4 2016年Q4 2015年Q4 2014年Q4 居民人均消费支出 累计增长(%) 季度累计增长 -3.9 5.8 。

22、6.5 7.3 6.3 7.4 8 -6.0 -4.0 -2.0 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 2020年Q1 2019年Q4 2018年Q4 2017年Q4 2016年Q4 2015年Q4 2014年Q4 居民人均可支配收入 累计增长(%) 季度累计增长 数据来源:国家统计局 经济环境(6/6):2020年Q2的居民收入和消费支出均有回升,居民对就业预期机会减少,居民倾向于 “更多消费”和“更多投资”的居民合计只占 47.1%,倾向于“更多储蓄”的居民占52.9%;对下季房价, 51.2%的居民预期“基本不变”。 29.80% 28.30% 19.70%19.70% 18。

23、.80% 16.70% 15.50% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 教育 医疗保健 旅游 购房 大额商品 社交文化和娱乐 保险 未来未来 3 个月准备增加支出的项目个月准备增加支出的项目 17 数据来源:中国人民银行 1、上半年市场回顾 全国宏观环境 珠海市场环境 2、下半年市场展望 全国层面 珠海层面 CONTENTS 1、宏观环境 2、经济环境 3、楼市环境 4、政策环境 19 楼市环境(1/3):随着疫情影响逐步散去,自2020年Q2开始,挤压了两季度的投资需求得到释放,房地产 投资出现大幅拉升,实际到位资金也。

24、大幅跟进,表现为上升趋势。 -0.3 -3.3 -7.7 -16.3 9.9 9.5 76.9 1 10.5 19.8 16.2 27.9 33.2 -20 -10 0 10 20 30 40 2020年5月 2020年4月 2020年3月 2020年2月 2019年12月 2018年12月 2017年12月 2016年12月 2015年12月 2014年12月 2013年12月 2012年12月 2011年12月 2010年12月 房地产投资增长率(%) 累计增长 0.7 -1.3 5.4 -5.9 9.1 7.8 14.1 12.8 3.6 2.1 26.9 9.0 20.9 31.9 -。

25、10.0 -5.0 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 2020年5月 2020年4月 2020年3月 2020年2月 2019年12月 2018年12月 2017年12月 2016年12月 2015年12月 2014年12月 2013年12月 2012年12月 2011年12月 2010年12月 房地产开发投资实际到位资金增长率(%) 累计增长 数据来源:国家统计局 20 楼市环境(2/3):2020年Q2以来,在各城加速供地、融资相对宽松、销售逐渐回暖的带动下,房企间投地 表现却分化加剧,尤其是头部房企,拿地表现谨慎,而浙系房企表现相对活跃,土地购置。

26、费和施工面积增长 均未如预期出现大幅回弹。 5.4 4.1 1 -9.3 14.5 57 11.7 6.2 1.2 29.3 11.6 5.0 14.1 65.9 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 2020年5月 2020年4月 2020年3月 2020年2月 2019年12月 2018年12月 2017年12月 2016年12月 2015年12月 2014年12月 2013年12月 2012年12月 2011年12月 2010年12月 房地产土地购置费增长率(%) 累计增长 2.3 2.52.6 2.9 8.7 5.2 33.2 1.3 9.2 16.1 13.2。

27、 25.3 26.6 0 5 10 15 20 25 30 2020年5月 2020年4月 2020年3月 2020年2月 2019年12月 2018年12月 2017年12月 2016年12月 2015年12月 2014年12月 2013年12月 2012年12月 2011年12月 2010年12月 房地产施工面积增长率(%) 累计增长 -12.8 -18.4 -27.2 -44.9 8.5 17.2 78.1 -14 -10.7 13.5 -7.3 16.2 40.7 -60 -40 -20 0 20 40 60 2020年5月 2020年4月 2020年3月 2020年2月 2019年1。

28、2月 2018年12月 2017年12月 2016年12月 2015年12月 2014年12月 2013年12月 2012年12月 2011年12月 2010年12月 房地产新开工施工面积增长率(%) 累计增长 -11.3 -14.5 -15.8 -22.9 2.6 -7.8 -4.4 6.1 -6.9 5.9 2 7.3 13.3 4.5 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 2020年5月 2020年4月 2020年3月 2020年2月 2019年12月 2018年12月 2017年12月 2016年12月 2015年12月 2014年12月 2013年12月 2。

29、012年12月 2011年12月 2010年12月 房地产竣工面积增长率(%) 累计增长 数据来源:国家统计局 21 楼市环境(3/3):虽然近期各地楼市刺激的政策不多,中央多次强调“房住不炒”、“稳房价”、“稳预 期”,但在项目推盘(房企打折让利)、按揭贷款发放、购房需求释放等市场利好的推动下,5月的商品房销 售面积降幅比1-4月份收窄7.0个百分点。 -11.8 -18.7 -25.9 -39.2 1.5 2.2 5.3 22.4 6.9 -9.1 17.5 2 3.9 8 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 2020年5月 2020年4月 2020年3月 202。

30、0年2月 2019年12月 2018年12月 2017年12月 2016年12月 2015年12月 2014年12月 2013年12月 2012年12月 2011年12月 2010年12月 商品房销售面积增长率(%) 累计增长 -25.9 -30.1 -35.6 -44.1 -21.5 -25.7 -2.2 23.3 9.2 -8.1 16.7 1.1 -0.9 -8.7 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 2020年5月 2020年4月 2020年3月 2020年2月 2019年12月 2018年12月 2017年12月 2016年12月 2015年12月 2014。

31、年12月 2013年12月 2012年12月 2011年12月 2010年12月 商品房现房销售面积增长率(%) 累计增长 -9.8 -17 -24.4 -38.5 5.8 9.8 7.5 22.1 6.2 -9.4 17.7 2.3 5.4 14.3 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 2020年5月 2020年4月 2020年3月 2020年2月 2019年12月 2018年12月 2017年12月 2016年12月 2015年12月 2014年12月 2013年12月 2012年12月 2011年12月 2010年12月 商品房期房销售面积增长率(%) 累计增长。

32、 数据来源:国家统计局 22 资料链接(1/1):一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.9%,涨幅与上月相同;二手住宅销售价格同比 上涨4.1%,涨幅比上月扩大1.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.4%和 2.0%,涨幅比上月均回落0.2个百分点,均连续13个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同 比分别上涨4.8%和2.1%,涨幅比上月均回落0.3个百分点,均连续14个月相同或回落。 数据来源:国家统计局 1、上半年市场回顾 全国宏观环境 珠海市场环境 2、下半年市场展望 全国层面 珠海层面 CONTENTS 1、宏观环境 2、经济环境 3、楼市环。

33、境 4、政策环境 财政部提前下达2020年新增地方政府债务限额8480 亿元。 央行会同财政部、银保监会联合召开电话会,会议指 出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不 将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地 产金融政策的连续性、一致性、稳定性。 财政部发布财政收支情况,1-2月累计,全国一般公 共预算收入35232亿元,同比下降9.9%。支出方面, 1-2月累计,全国一般公共预算支出32350亿元,同 比下降2.9%。 2020年赤字率提高至3.6%以上,财政赤字规模比 2019年增加1万亿元,中央财政发行1万亿元特别国 债。 要大力优化财政支出结构,基本民生支出只增不减, 重。

34、点领域支出要切实保障,一般性支出要坚决压减, 严禁新建楼堂馆所,严禁铺张浪费。 各级政府必须真正过紧日子,中央政府要带头,中央 本级支出安排负增长,其中非急需刚性支出压减50% 以上。 中国人民银行重启 14 天逆回购,并将中标利率由此 前的 2.55%,降至 2.35%。 财政部将续发抗疫特别国债共计2400亿 政策环境(1/4):财政、货币政策为降低新冠疫情对社会经济的冲击,财政政策明显发力。积极的财政政策 由上年的“加力提效”调整为今年的“更加积极有为”,以减轻疫情对民生和就业的影响。稳健的货币政策基 调不变,由上年的“松紧适度”调整为今年的“更加灵活适度”。 24 2月11日 3月4日。

35、 5月22日 (两会) 3月24日 5月22日 (两会) 5月22日 (两会) 积极的财政政策,要更加积极有为稳健的货币政策,要更加灵活适度 中国人民银行宣布决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百 分点 银保监会网站公布中国银保监会关于推动银行业和保险业高质量发展的 指导意见 央行发布公告,将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作投放资金。 2月LPR报价迎来下调,1年期和5年期以上两个品种利率分别下调10个bp 与5个bp。 央行重启逆回购操作,当天开展7天期逆回购操作500亿元,中标利率大幅 下降20个基点。 人民银行发布公告,决定对中小银行定向降准1个百分点,分4月15日。

36、和5月 15日两次实施到位,共释放长期资金约4000亿元;同时,自4月7日起将金 融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%。这是时隔12年, 人民银行首次下调超额存款准备金利率。 供实体经济贷款参考的“1年期LPR”下调20个基点,到3.85%;供商业房 贷参考的“5年期LPR”则下调10个基点,至4.65%。,这是LPR机制实施以 来第四次下调,也创下了房贷利率的降息纪录,成为近五年来最大力度一 次降息。 综合运用降息降准、再贷款等手段,引导广义货币供应量合社会融资规模 增速明显高于2019年。 创新直达实体经济的货币政策工具,务必推动企业便利获得贷款,推动利 率持续下行。。

37、 1月1日 1月6日 5月22日 (两会) 2月2日 2月20日 4月20日 5月22日 (两会) 3月31日 4月3日 6月18日 6月24日 25 政策环境(2/4):财政、货币政策为支持实体经济的恢复发展,今年上半年LPR降息两次,2020年内已公 布了6期,其中,2月份和4月份分别做了下调,体现了上半年宽松的货币政策。 6月17日,国务院常务会议明确,综合运用降 准、再贷款等工具,保持市场流动性合理充裕, 进而带动房贷利率下行,提升居民购房意愿。 2019-2020年央行LPR报价一览表 时间1年期5年期 2019年8月4.25%4.85% 2019年9月4.20%4.85% 2019。

38、年10月4.20%4.85% 2019年11月4.15%4.80% 2019年12月4.15%4.80% 2020年1月4.15%4.80% 2020年2月4.05%4.75% 2020年3月4.05%4.75% 2020年4月3.85%4.65% 2020年5月3.85%4.65% 2020年6月3.85%4.65% 4.25% 4.20%4.20% 4.15%4.15%4.15% 4.05%4.05% 3.85%3.85%3.85% 4.85%4.85%4.85% 4.80%4.80%4.80% 4.75%4.75% 4.65%4.65%4.65% 0.00% 0.50% 1.00% 1.。

39、50% 2.00% 2.50% 3.00% 3.50% 4.00% 4.50% 5.00% 2019年8月 2019年9月 2019年10月2019年11月2019年12月 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 2020年6月 2019-2020年央行LPR报价一览表 1年期5年期 自实施LPR新政,每月20日公布贷款利率,各城市银行根据自身情况,在基准 利率基础上进行加点,部分城市的首套房利率政策为不加点。 政策环境(3/4):楼市调控政策结合考虑两会会上重申的“房住不炒“、”因城施策“、”促进房地 产市场平稳健康发展”,未来房地产市场形成“高端有市。

40、场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局, 预估下半年楼市调控基调大概率维持不变。 26 2020年1月 2020年2月 2020年3月 2020年5月 n 针对疫情,中国房协发布倡议书并指出,房地产 开发企业应暂时停止售楼处销售活动,待疫情过后再 行恢复。 n 截止 1 月 26 日 16 点,全国至少已有 16 个省、市、 区发出了 楼市禁令 ,包括成都、南昌、江门、赣州、 上海、宜昌、攀枝花等地。 停拍、停工、停摆 n 为应对疫情的影响,全国10多个省市密集出台了稳地产政策。 n 出台阶段性纾困新政,具体涉及延期或分期缴纳土地出让金,降 低土地拍卖保证金比例,放宽预售条件、税款缴纳最长。

41、可延期3个 月、缴纳房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免等。 各地出台“稳楼市”政策 n 财政部、央行、银保监会、统计局等中央部门多次强调坚持 “房住不炒”定位不变,保持房地产金融政策的连续性、一致 性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制, 促进市场平稳运行。 多部门强调“房住不炒” n 2020年两会坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因 城施策,促进房地产市场平稳健康发展; 两会“房住不炒,因城施策” 27 政策环境(4/4):楼市调控政策地方层面,为了降低疫情对房地产行业的影响,2月以来,各地政府集 中出台了房地产扶持政策,截至3月底,已有超60个省市从供需两端出台了。

42、扶持政策,其中以供给端为主、需 求端为辅。 供给端 延期或分期缴纳出让金 上海、广州、杭州、南京、福州、西安、苏州、南昌、龙 岩、天津、衡阳、济南、绍兴、合肥、青岛、莆田、钦州、 南通、鹤壁、包头、常州、江门、益阳、浙江省、广西自 治区、河南省、湖州南巡区、佛山三水区 办理开竣工延期 上海、深圳、杭州、南京、苏州、武汉、无锡、厦门、福 州、沈阳、龙岩、衡阳、天津、绍兴、合肥、贵阳、莆田、 钦州、滁州、南通、抚州、鹤壁、包头、江门、益阳、湖 州南巡区、佛山三水区、桂林临桂区 调整商品房预售条件合预售 资金监管 调整土地出让竞买保证金比 例 加大信贷支持 实施税费支持政策 加大土地供应 广州、深圳。

43、、苏州、武汉、无锡、厦门、福州、沈阳、龙 岩、衡阳、莆田、钦州、滁州、南通、抚州、石家庄、长 春、鹤壁、包头、常州、江门、益阳、佛山三水区、桂林 临桂区 南昌、抚州 成都、无锡、抚州、江门、益阳、佛山三水区、河南省 厦门、沈阳、贵阳、南通、江门、益阳、河南省 深圳、佛山三水区 2月以来从供给端出台扶持政策的省市列表 需求端 发放购房补贴 衡阳、马鞍山、宜宾、钦州、抚州、桂林临 桂区、玉林、益阳 公积金贷款条件放宽 或额度提高 南宁、东莞、抚州、江门 加大住房公积金支持 力度 扩大人才购房补贴范 围或支持人才购房 降低人才落户门槛 北京、上海、深圳、南京、武汉、苏州、成 都、福州、厦门、嘉兴、大。

44、连、兰州、常州、 包头、无锡、鄂尔多斯、广西自治区 杭州、南京浦口区、衡阳、江门 广州、苏州、青岛、天津 2月以来从需求端出台扶持政策的省市列表 宏观环境小结:政府实施更加积极有为的财政政策和更加灵活的货币政策,发行专项债款、允许各市上调财政 赤字,重申“房住不炒”、”稳增长、稳预期“的同时,让资金流向实体经济。 28 新冠疫情影响面广, 三大产业增速跌幅明显 2020年Q1,新冠肺炎疫情爆发,对经 济冲击极大,GDP、三产的增长率跌幅 超出预期,各行各业几近停顿,频频有 企业宣布破产,CPI上升过快,城镇居 民的失业率创新高,居民降低了未来的 就业预期、消费支出和投资预算。 国内实施更有力 。

45、的宏观调控刺激经济复苏 进入2020年Q2,我国从新冠疫情中缓解过来,国外刚 刚进入疫情爆发期,多国实施通关限制,禁止商务、物 流往来,影响了我国的进出口业务,对未来经济发展增 加了不确定。 为了缓解经济失速风险,国内上半年实施量化宽松的货 币政策和财政政策,大力发展新基建项目,率先拉动固 投回升,允许各市上调财政赤字,发行专项债,稳就业、 保民生和刺激消费。 “房住不炒”依然是 调控基本主调 面对国内的经济形势,“房住不炒”被 中央及多部门在会议上多次强调,各市 通过缓交公积金、税费等措施对企业进 行输血式援助,为了推进城镇化进程, 各市纷纷推出更大力度的放宽落户和吸 引人才政策。 1、上半。

46、年市场回顾 全国宏观环境 珠海市场环境 2、下半年市场展望 全国层面 珠海层面 CONTENTS 1、城市基本面 2、一级市场 3、二级市场 城市经济(1/7):2020年Q1珠海市地区生产总值为703.46亿元,同比下降9.2%,疫情对珠海经济的短期 冲击影响明显,其中,第二产业增速同比下降20.7%是跌幅的主要原因。 30 8.50% 9.00% 9.30% 10.00% 7.80%7.80% 8.50%8.50%8.50% 9.20%9.20%9.20% 8.80% 8.70% 8.00%8.00% 7.40% 7.00% 6.40% 6.80% -9.20% -15.00% -10.0。

47、0% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 2015年Q1 2015年Q2 2015年Q3 2015年Q4 2016年Q1 2016年Q2 2016年Q3 2016年Q4 2017年Q1 2017年Q2 2017年Q3 2017年Q4 2018年Q1 2018年Q2 2018年Q3 2018年Q4 2019年Q1 2019年Q2 2019年Q3 2019年Q4 2020年Q1 同比增长 数据来源:珠海市统计局 31 城市经济(2/7):固定资产投资受益于珠海市复工复产工作较内地城市早,同比增长自2月开始回升,参考 前文珠海市1-5月宣布了多项基建工程和大型投资合作项。

48、目,固投对经济的拉动效果明显。 数据来源:珠海市统计局 0 30.20% 23.10% 22.60% 17.90% 13.60% 15.60% 20.00% 19.30% 21.80% 20.80% 20.70% 13.10% 5.70% 10.50% 4.20% 4.20% 3.90% 2.20%2.10% -0.10% 5.00% 6.10% -17.20% -8.90% -8.80% 2.80% -0.2 -0.1 0 0.1 0.2 0.3 0.4 2018年1-2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 2018年7月 2018年8月 2018年9月 201。

49、8年10月 2018年11月 2018年12月 2019年1-2月 2019年3月 2019年4月 2019年5月 2019年6月 2019年7月 2019年8月 2019年9月 2019年10月 2019年11月 2019年12月 2020年1-2月 2020年3月 2020年4月 2020年5月 32 城市经济(3/7):2020年1-5月累计出口总额555.13亿元,同比下降9.1%,其中,一般贸易、加工贸易降 幅收窄,机电产品出口降幅扩大;中美经贸摩擦升级,对出口金额增长存在不利影响。 数据来源:珠海市统计局 4.40% 34.90% 23.90% 18.10% 19.90% 18.1。

50、0%18.50% 20.50% 18.80% 17.90% 11.60% 0.20% -12.80% -20.60% -19.60% -17.80% -19.70% -19.00% -17.10% -15.90% -15.10% -14.40% -14.00% -12.30% -20.50% -16.10% -9.10%-9.10% -30.00% -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 2018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 2018年6月 2018年7月 2018年8月 2018年9月 20。

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