2020年上半年长沙房地产市场半年报_湖南世联行.pdf

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1、长沙房地产市场半年报 2020 湖南世联行市场知识中心 2020.07 湖南分公司 目 录 C O M T E N T S 热 点 板 块 政 策 环 境 土 地 市 场 新 房 市 场 01 02 03 04 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 第一部分 政策面 城市面 地方面(长沙) 政策环境 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 疫情最为严重的时期仍强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,三令五申“房住不炒”;下半年政策仍以稳疫情最为严重的时期仍强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,三令五申“房住不炒”;下半年政策仍以稳 为主。

2、,促进房地产市场平稳健康发展为主,促进房地产市场平稳健康发展 1月 保持房地产金融政策的连续 性、一致性和稳定性; 坚持“房住不炒” 央行工作会议、 地方两会 2-3月 4月 5月 坚持“房住不炒”的定位, 因城施策,落实房地产长效 管理机制; 不将房地产作为短期刺激经 济的手段 财政部、 央行 坚持房子是用来住的、不是 用来炒的定位,促进房地产 市场平稳健康发展; 坚持“稳地价、稳房价、稳 预期”,稳预期尤其重要 中共中央政治 局、 一季度金融统计 数据发布会 坚持房子是用来住的、不 是用来炒的定位,因城施 策,促进房地产市场平稳 健康发展 两会 政府工作报告 6月 车市和楼市均在回暖。仍面。

3、 临经济下行的较大压力,但 形势正逐步向好的方向转变 陆家嘴论坛 “房住不炒”房价不 涨, 楼市大概率稳中微扬 领导层肯定了楼市回暖对于稳经济 的价值, 楼市大概率稳中微扬,在 经济下行压力加大的情况下来看, 也是被支持的,但是回暖不等于大 涨,坚持“房住不炒” 不动摇 长沙 两会政府工作报告 2020年工作重点 坚持“房住不炒”, 健全稳地价、稳房价、 稳预期长效管理调控 机制,始终保持相对 较低房价优势 房住不炒,以稳为主房住不炒,以稳为主政策环境政策环境- -政策面政策面 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 中央 地方 积极的财政政策 赤字率拟按3.6%以上安排,财政赤字规 模。

4、比去年增加1万亿元; 发行1万亿元抗疫特别国债 灵活适度的货币政策 综合运用降准降息、再贷款等手段,引 导广义货币供应量和社会融资规模增速 明显高于去年; 推动利率持续下行,推动金融系统全年 向各类企业合理让利1.5万亿元 房地产“房住不炒” 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定 位,因城施策,促进房地产市场平稳健 康发展 宏观政策频出助力经济复苏; 不将房地产作为短期刺激经济的手段 一城一策维稳楼市; 需求端放松试探底线被撤回 基础帮扶 公积金缓缴、分期缴纳土地金、降 低预售门槛; 购房契税补贴等 限购、限售放松 广州3.3商服类项目不再限定销售对象; 济南市新旧动能转换先行区3.17购房不受。

5、限 购约束; 青岛4.10占部分限额不算一套,限售门槛降 低至2年 降低首付门槛 驻马店2.21首套房公积金贷款最低首付比例 下调至20%; 荆州4.18首套首付比例下调至20%;二套首 付比例下调至30% 中央宏观经济支持,地方基础帮扶政策落地,推动房地产市场平稳发展,但需求端试探放松政策被撤回或中央宏观经济支持,地方基础帮扶政策落地,推动房地产市场平稳发展,但需求端试探放松政策被撤回或 修改,调控红线不可触碰修改,调控红线不可触碰 落地 撤回 撤回 中央地方博弈,房住不炒红线不可越中央地方博弈,房住不炒红线不可越政策环境政策环境- -政策面政策面 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中。

6、心 4.25% 4.20%4.20% 4.15%4.15%4.15% 4.05%4.05% 3.85% 3.85%3.85% 4.85%4.85%4.85% 4.80%4.80%4.80% 4.75%4.75% 4.65%4.65%4.65% 3.50% 4.00% 4.50% 5.00% 201908201909201910201911201912202001202002202003202004202005202006 201908-202006 LPR变化情况 1年期LPR 5年期以上LPR 稳健的货币政策更加灵活适度稳健的货币政策更加灵活适度,逆回购操作呈现常态化趋势,引导贷款市场利率下。

7、行,但防止资金违规流入,逆回购操作呈现常态化趋势,引导贷款市场利率下行,但防止资金违规流入 房地产市场房地产市场 央行三度降准; LPR两度下调 决定于1月6日下调金融机构 存款准备金率0.5个百分点 决定于3月16日实施普惠金融 定向降准0.5至1个百分点,对 符合部分银行再额外定向降准 1个百分点 决定于4月15日和5月15日对 部分银行定向下调存款准备金 率1个百分点 银行保险机构要落实“房住不炒”的定位,严 格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流 入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,推 动房地产市场健康稳定发展 1月3日,银保监会表态 银行一定要监控资金流向,确保资金运用在 申请贷。

8、款时的标的上,对于违规把贷款流入 到房地产市场的行为要坚决予以纠正 4月22日,银保监会表态 严禁以房产作为风险抵押,通过个人消费贷 款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要 求,违规向购房者提供资金,影响房地产市 场的平稳健康发展 4月23日 人民银行表态 货币政策更加 灵活适度 防止资金违规流 入房地产市场 中央三次表态; 一次比一次强硬 1月1日 3月13日 4月3日 时隔12年下调超额存款准备金利率,4月7 日起将金融机构在央行超额存款准备金利率 从0.72%下调至0.35% 第一次 第二次 降准 第三次 货币政策相对宽松,房地产监管持严货币政策相对宽松,房地产监管持严政策环境政策环境-。

9、 -政策面政策面 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 海南反其道行之 地方出台政策支持企业应对疫情黑天鹅事件,一线城市以公积金、税费缓缴为主,二线城市叠加缓解房企现金地方出台政策支持企业应对疫情黑天鹅事件,一线城市以公积金、税费缓缴为主,二线城市叠加缓解房企现金 流压力的政策,三四线城市直接支持房企售楼流压力的政策,三四线城市直接支持房企售楼 城市等级城市 供给端需求端 公积金缓缴/ 降低 土地出让金延缴/ 分期缴纳 竣工时间顺延 /不计违约 预售门槛降 低 税费减免/缓缴 购房/契税补 贴 优化限购/限 价政策 人才购房优惠 /门槛降低 公积金宽松 (范围、额度、 年限) 租金减免。

10、 一线城市 北京 上海 深圳 二线城市 长沙 杭州 西安 厦门 无锡 苏州 东莞 三四线城市 焦作 衡阳 钦州 抚州 3月7日,海南省印发了关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知,重申全域限购 政策不变的同时,指出自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度 一城一策应对疫情,供求两端发力一城一策应对疫情,供求两端发力政策环境政策环境- -政策面政策面 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 落户放开放宽后中心城市的牵引力将进一步凸显,土地审批权的下放可助于优化城市的土地供给结构,土地、落户放开放宽后中心城市的牵引力将进一步凸显,土地审批权的下放可助于优化城市。

11、的土地供给结构,土地、 人口等资源向中心城市和城市群倾斜,城市之间马太效应将更加突出,同时中心城市周边的卫星城市迎来机遇人口等资源向中心城市和城市群倾斜,城市之间马太效应将更加突出,同时中心城市周边的卫星城市迎来机遇 落户放开放宽 中心城市牵引力 进一步凸显 新型城镇化建设 对于城区常住人口300万以下 城市,督促全面取消落户限制。城 区常住人口300万以上城市,推动 基本取消重点人群落户限制 要素市场化配置 深化户籍制度改革。 推动超大、 特大城市调整完善积分落户政策, 探索推动在长三角等城市群率先实 现户籍准入年限同城化累计互认、 放开放宽除个别超大城市外的城市 落户限制,试行以经常居住地。

12、登记 户口制度;加大人才引进力度等 试行经常居住地登记户口制度 土地审批权下放 土地审批权下放 试点将永久基本农田转为建设用 地和国务院批准土地征收审批事项委 托部分省、自治区、直辖市人民政府 批准,首批试点省份为北京、天津、 上海、江苏、浙江、安徽、广东、重 庆,试点期限1年 要素市场化配置 加快建设城乡统一的建设用地市 场。探索农村宅基地所有权、资格权、 使用权“三权分置”,深化农村宅基 地改革试点 20+个城市放开放宽落户限制 南宁、济南、江门、陕西(除西安)、昆明等放开落户限制; 重庆、青岛、杭州、苏州、大连、福州、厦门、常州等放宽落户限制 构建区域协调发展新机制,完善京津冀协同发展、。

13、长江经济带发展、长江三 角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设等国家重大区域战略推进实施机 制,形成主体功能明显、优势互补、高质量发展的区域经济布局 资源向中心城市倾斜,马太效应加剧资源向中心城市倾斜,马太效应加剧政策环境政策环境- -城市面城市面 人口: 土地: 土地资源紧张的中心城市 被赋予更大的用地自主权 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 推进城镇老旧小区改造,是改善居民居住条件、 扩大内需的重要举措; 2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉 及居民近700万户,比去年增加一倍 新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持管网改 造、加装电梯等,发展居家养老、用餐、保洁等 。

14、多样社区服务 国务院常务会议4.14 两会政府工作报告5.22 国务院常务会议6.19 重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施, 有条件的可加装电梯,配建停车设施。促进住户 户内改造并带动消费; 创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安 排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探 索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支 持。运用市场化方式吸引社会力量参与 现资金来源:在原基础上,地方探索多元化方式筹措资金,引入社会资本 棚改压缩,旧改成为惠民生、扩内需的重要手段,资金来源从主要由政府财政补贴发展到多元化方式筹措资金棚改压缩,旧改成为惠民生、扩内需的重要手段,资金来源从主要由政府财政补贴发。

15、展到多元化方式筹措资金 旧改接棒棚改,创新投融资机制旧改接棒棚改,创新投融资机制 原资金来源:主要由政府主导、财政补贴 政府财政支出 小区原产权单位出资 居民自筹资金市政专营单位出资 旧改项目中央预算内财 政专项资金、市、区 (县)两级财政按比例 出资资金 包括小区“三供一业” 分离移交改造资金等 小区居民自己出资 包括水、电、气、暖、 通信地下管网改造、 线路路理资金等 时间省/市文件主要内容 3月山东 山东省深入推进 城镇老旧小区改造 实施方案 创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”改造方式和融资模式,包括大片区统筹平衡、 跨片区组合平衡、小区内自求平衡、政府引导的多元化投入改造模式等 4。

16、月安徽 2020年安徽省 老旧小区改造实施 方案 省财政继续安排“以奖代补”资金,用于引导和奖励各地实施改造。市县政府统筹保 障老旧小区改造资金,引导社会资金参与改造,积极探索采取富裕小区特许经营权、 建设停车位、商业捆绑开发(与其他优质项目)等激励措施。对改变土地用途产生的 土地收益,按规定纳入预算管理,可用于支持老旧小区改造 4月南京 南京市住房保障和 房产局物业处处长 讲话 探索多种资金筹集方式。通过政府引导、市场化运作、金融机构参与等方式,多元化 筹资,以实现资金平衡。同时,通过新建小区经营性用房、社区养老用房等方式,增 加老旧小区改造自我造血功能,新增面积给予办理不动产登记 4月湖南。

17、 关于推进全省城 镇老旧小区改造工 作的通知 鼓励电梯、快递、物流、商贸、停车设施、物业服务等企业进行投资,并通过获得特 许经营、公共位置广告收益、便民服务等收回改造成本的方式参与城镇来就小区改造。 居民出资部分,可通过直接出资、使用(补交)住宅装箱维修基金、提取个人公积金、 投工投劳、小区公共收益、捐资捐物等方式落实 政策环境政策环境- -城市面城市面 中央会议多次提及城镇老旧小区改造,加快启动旧改 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 2014年,推进税收制度改革,做好房地产税等相关工作; 2018年,稳妥推进房地产税立法; 2019年,稳步推进房地产税立法, 2020年,稳妥推进。

18、房地产税立法; STEP 2 公开征求意见 草案起草完成后会公开征求意见,例环保税法草案、烟叶税法草案就是这样做 的 STEP 3 征求意见后,经国务院常务会议审议通过后,才能提交全国人大常务会 STEP 4 全国人大常委会审议法案一般要经过三审,也称为三读 有的法案一审丶二审通过了,有的法案经过五审六审都有,如物权法经过六审 STEP 5 全国人大常委会审议法案,一审、二审后还要公开征求意见 STEP 6 在全国人大或者常委会表决前还要经过专家对某一方案评审会 评审会通过后,才能提交全国人大常委会或者全国人大表决。基本法律由全国 人民代表大会表决,一般法律由全国人大常委会表决 STEP 7 。

19、表决通过后才付诸实施 开征一个新税种的一般程序 不动产统一登记制度的全面普及和信息数据联网制度的建立,为后期房地产税推进打下坚实基础,但目前时不动产统一登记制度的全面普及和信息数据联网制度的建立,为后期房地产税推进打下坚实基础,但目前时 机不成熟且立法进程停留在第一步,落地仍需时间机不成熟且立法进程停留在第一步,落地仍需时间 房地产税立法目前进程 全国不动产联网,房地产税落地仍需时间全国不动产联网,房地产税落地仍需时间政策环境政策环境- -城市面城市面 STEP 1 法律草案起草 法律草案既可以由全国人大有关部门起草,也可以由政府有关部门起草,还可以 委托专家起草 年底前全面实现“互联网+不动。

20、产登记” 优化网签备案服务,推进“互联网+ 网签”,实现网签即时备案; 全面采集楼盘信息; 推进全国一张网建设 6月2日关于协同推进“互联网+不动产登记” 方便企业和群众办事的意见 今年年底前力争全国所有市县实现 “一窗受理、并行办理”全覆盖,并 加快推进线上线下集成统一的“一窗 受理”平台; 进一步提升登簿和传输数据质量; 深化应用不动产单元代码 4月13日住房和城乡建设部发布关于提升房屋 网签备案服务效能的意见 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 租赁住房奖补项目申 报与评审实施细则出 台,非住可改租; 家庭已注销的房产其 中1套不论面积大小不 计入套数认定; 2020年个贷倍数。

21、为13 疫情防控政策出台:公 积金缓缴;优化金融服 务;鼓励减免租金;缓 缴城市基础设施配套费 给予总部经济人才户籍 支持 综合排名靠前的房 地产开发企业,资 金监管适当降低; 列入“黑名单” 比 例适当提高 城镇老旧小区改造纳 入民生实事重点项 目,建立多元化的可 持续资金筹措机制; 天心区、雨花区列入 省级试点; 购买自住房等公积金 贷款时间,调整为申 请1年内;不再限制 所抵押房产房龄 长沙县辖区内的商 品房开发项目交房 后三个月内交付不 动产权证; 长沙住房APP、长 沙不动产App线上 办理交易合同、网 签等业务 配偶作为共同借款 人承担偿还贷款的 连带责任;存在个 人征信负面信息将。

22、 不予贷款 住房租赁推进;公积金放松 疫情防控基础操作、 总部经济导人才 1月 2月 3月 4月 5月 6月 住房保障助旧改、 公积金放松 房企资金监管征求意见 长沙县交房即交证、 官方APP线上办理 公积金偏紧 政策微调期,对房地产市场影响小政策微调期,对房地产市场影响小 疫情之下政策环境保持中性偏紧,公积金调整有松有紧,疫情之下无较大稳楼市动作疫情之下政策环境保持中性偏紧,公积金调整有松有紧,疫情之下无较大稳楼市动作 政策环境政策环境- -长沙长沙 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 全国环境奖补细则落地 长沙地方环境监管力度加大 长沙、广州、成都、重庆、南京等入围 2019年中。

23、央财政支持住房租赁市场发展试点 的城市陆续出台政策明确奖补规则 湖南出台租赁合同范本,进一步规范租赁 双方的权责 长沙支持将符合条件的闲置厂房、仓储用 房等非居住类型的现有房屋,依法改造为 租赁住房 长沙明确商住经营性用地配建租赁住房的 用地条件、土地来源等 1st国家队 主要经营土地出让条件中要求 配建租赁住房; 近期动向:长房集团首个国有 住房租赁项目开福区东梧桐巷 3、4号长租公寓投入运营 长房、湘江、先导 知名地产公司衍生的品牌长租公寓; 近期动向:仅世联红璞、龙湖冠 寓还有市场扩张行为,但多为轻资 产运营模式,且较为谨慎 3rd品牌公寓 红璞、冠寓、泊寓等 主要经营公租房,近期把公租。

24、房进 一步推向市场化租赁; 近期动向:雨花区万家园小区四栋 高层住宅,总计1556套公租房房源 交付 2nd公租房 各区域管委会的租赁平台公司 中小型租赁公司培育的长租公寓,长 租市场份额占比最大,整体超200家; 近期动向:几乎无扩张,上半年出现 个别项目暴雷,短时间出租后消失 4th分散式公寓 爆米花、快聚租,李我他等 长沙租赁组织市场格局 长沙出台政策明确奖补规则、非住改租,同时政府的监管力度加大,规范租赁市场发展长沙出台政策明确奖补规则、非住改租,同时政府的监管力度加大,规范租赁市场发展 租赁市场规范发展租赁市场规范发展政策环境政策环境- -长沙长沙 稳步发展, 完善城市配套 谨慎经营。

25、, 扩张脚步放缓 市场机构 政府机构 长沙租赁组织市场格局 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 疫情之下政策依然中性偏紧;下半年调控基调不变,“一城一策”适度调整 稳&分化 下半年调控基调不会变,适度宽松; 资源向中心城市、城市圈倾斜,分化加剧 全国展望 房住不炒 积极应对疫情助力经济复苏; 政策依然中性偏紧,“房住不炒”红 线不可逾越 全国总结 稳&试探 下半年仍“稳”字当头; “一城一策”灵活调整,或通过土地限 价突破 长沙展望 微调 疫情之下基础帮扶; 整体调控环境依然偏紧 长沙总结 总结总结& &展望展望 全国 长沙 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 第二部分 F。

26、resh business general template Applicable to enterprise introduction, summary report, sales marketing, chart dataa 全国 长沙 土地市场 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 全国土地全国土地 受疫情影响,上半年住宅用地成交量明显下滑,出让金总额则逆势上扬;二季度供应端发力受疫情影响,上半年住宅用地成交量明显下滑,出让金总额则逆势上扬;二季度供应端发力,特别是优质,特别是优质地块地块 放量,在市场放量,在市场预期逐步复苏的同时,成交量价上升,市场迅速回暖预期逐步复苏的同时,。

27、成交量价上升,市场迅速回暖 5.79 8.83 9.07 7.83 1.50 2.17 2.532.67 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 2017年1月 2017年3月 2017年5月 2017年7月 2017年9月 2017年11月 2018年1月 2018年3月 2018年5月 2018年7月 2018年9月 2018年11月 2019年1月 2019年3月 2019年5月 2019年7月 2019年9月 2019年11月 2020年1月 2020年3月 2020年5月 2017.01-2020.。

28、06全国土地成交情况(住宅用地) 规划建筑面积(亿,左轴)土地出让金(万亿,左轴) 规划建筑面积同比(,右轴)土地出让金同比(,右轴)2020年1-6月,全国住宅用地累计出让建面12.13亿, 同比+4.6%;累计成交建面7.83亿,同比-13.6%;累 计出让金2.67万亿元,同比+5.6% 6月楼面均价3806元/,同比+22% 一季度受疫情影响,土地出让暂缓,销售端的下滑也使得 房企拿地更偏谨慎,市场低位运行 二季度供应端发力,特别是优质地块放量,在市场预期逐 步复苏的同时,带动成交量价相应上升 0 1000 2000 3000 4000 5000 0.00 1.00 2.00 3.00。

29、 4.00 5.00 2019-2020年6月全国土地供销量价月度走势(住宅用地) 供应建面(亿)成交建面(亿)楼面均价(元/) 单位:亿 单位:元/ 宅地量宅地量跌价跌价升升;先抑后扬,表现强劲先抑后扬,表现强劲 数据来源:中指数据库 统计口径:一线、世联二线、都市圈三线、非都市圈三线住宅用地 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 全国土地全国土地 12% 16% 22% 16%0% 50% 100% 150% 各线城市土地招拍挂溢价率(住宅用地) 一线二线都市圈三线非都市圈三线 上半年整体溢价率抬升明显,二季度尤为突出;非都市圈三 线流拍率相对较高,其余均处于低位 分城市能级来看:。

30、 一线成交量及出让金双双暴涨,疫情以来恢复速度亮眼,房企 拿地积极,市场持续火爆; 二线及都市圈三线成交量小幅下滑,但出让金走势坚挺,房企 仍保持较大拿地力度,市场趋稳; 非核心城市群之外的三四线成交遇冷仍在加剧,棚改收官之年 基本面支撑相对较弱,房企偏谨慎 4.0% 3.1% 6.3% 8.3% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 各线城市土地招拍挂流拍率(住宅用地) 一线二线都市圈三线非都市圈三线 城市类型 成交建面同比 (%) 出让金同比 (%) 楼面均价同比 (%) 一线城市63%62%-0.5% 二线城市-4%-3%2% 都市圈三线城市-8%18%28% 非都市圈三线城市-2。

31、3%-15%10% 2020年上半年各线城市土拍成交情况(住宅用地) 一线火爆、二线趋稳、三线遇冷一线火爆、二线趋稳、三线遇冷 各线土地成交溢价率持续走高,非核心城市群三线流拍率波动各线土地成交溢价率持续走高,非核心城市群三线流拍率波动明显,分明显,分城市来看,一线火爆、二线趋稳、三线城市来看,一线火爆、二线趋稳、三线 遇遇冷;房企冷;房企拿地更偏向韧性更强、去化更有保证的一二线及核心城市群三线的优质地块拿地更偏向韧性更强、去化更有保证的一二线及核心城市群三线的优质地块 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 全国土地全国土地 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 20。

32、0% 250% 300% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2020年上半年房企拿地金额TOP20及对应建面 新增土地建面(万,左轴)新增拿地金额(亿元,左轴)新增土地建面同比(%)新增拿地金额同比(%) 上半年累计拿地金额TOP20中,55%的房企拿地金额同比上涨,恒大、绿城、中海位居前三,此外绿城、滨江、招商蛇口、建 发拿地积极,同比涨幅较大,顺利进入榜单 上半年累计拿地建面TOP20中,恒大遥遥领先,碧桂园、绿地、新城控股则位列第二梯队 55%55%的的房企投资金额上涨,恒大双房企投资金额上涨,恒大双TOPTOP 拿地总额前拿。

33、地总额前2020榜单中榜单中,55%55%的房企拿地金额同比上涨,恒大、绿城、中的房企拿地金额同比上涨,恒大、绿城、中海居海居前三,此外绿城、前三,此外绿城、滨江、滨江、招商蛇招商蛇 口、建口、建发积极纳储扩规模,顺利发积极纳储扩规模,顺利进入榜单;拿地建面进入榜单;拿地建面TOP20TOP20中,恒中,恒大依然遥遥领先大依然遥遥领先 数据来源:中指数据库 统计口径:仅含商住用地 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 总结 受疫情影响,整体上半年商住用地成交 量明显下跌,但出让金逆势上扬;二季 度优质地块集中放量,市场预期复苏加 上融资环境改善,房企拿地积极性提 升,土地市场迅速回暖 。

34、一线火爆、二线趋稳、三线遇冷,房企 拿地依然偏向一二线及核心三线 展望 总结总结& &展望展望全国全国 量跌价升,表现强劲; 规避风险,回归一二线 资金面改善,热度持续; 调控双刃剑,回归平稳 相对宽松的金融环境,叠加销售端的 复苏,房企资金面得到改善,吸储动 力增强,土地市场热度或持续 “稳”基调下,目前已有土拍热度明 显高位的城市采取措施降温市场,加 上前期优质地块的透支,下半年市场 热度再度走高的趋势偏弱,土地市场 将会回归平稳 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 长沙内六区整体土地长沙内六区整体土地 2374 2884 4.5% 0.6% 29.5% 36.2% 7.7% 4。

35、.0% 8.5% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年上 2014-2020年上半年长沙内六区土地成交楼面均价走势 楼面地价(元/)平均溢价率 467 371 369369 0 200 400 600 800 2014-2020年上半年长沙内六区土地供销走势 供应面积(万)成交面积(万) 成交楼面均价2884元/,相比2019年上涨21% 溢价率8.5%,相比2019年上涨4.5个百分比 流拍率4。

36、.5%,相比2019年下跌0.2个百分比 单位:万 单位:元/ 量稳价升,热势再起量稳价升,热势再起 整体土地供应同比下跌,成交同比持平,楼面均价及溢价率双双上扬,流拍率走低整体土地供应同比下跌,成交同比持平,楼面均价及溢价率双双上扬,流拍率走低,热势再起,热势再起 数据来源:长沙市国土资源局 统计口径:长沙内六区商住(含纯住宅)、商业、工业、其他用地占地面积 供应371万,同比下跌21% 成交369万,同比持平 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 长沙内六区整体土地长沙内六区整体土地 商住 52% 商业 4% 工业 42% 其他 2% 商住 商业 工业 其他 芙蓉区 4% 开福区 。

37、12% 天心区 1% 望城区 20% 雨花区 21% 岳麓区 42% 芙蓉区 开福区 天心区 望城区 雨花区 岳麓区 商住 41% 商业 13% 工业 46% 其他 0% 2019年上半年2020年上半年 芙蓉区 4% 开福区 15% 天心区 2% 望城区 25% 雨花区 10% 岳麓区 44% 2019年上半年2020年上半年 长沙内六区土地分区成交情况 长沙内六区土地分规划用途供应情况 上半年以商住用地为主,商业、工业用地同比双双下 滑,政府推出优质宅地以提高房企拿地积极性,激活 土拍市场 分区来看,岳麓区仍然占大头,高达41%,雨花区则 表现活跃,同比上涨明显 宅地宅地放量;岳麓、雨花活。

38、跃放量;岳麓、雨花活跃 商住用地占比上升,政府投放优质宅地以激活土拍市场,应对疫情影响;岳麓区依然为内六区成交主力,雨花商住用地占比上升,政府投放优质宅地以激活土拍市场,应对疫情影响;岳麓区依然为内六区成交主力,雨花 区表现活跃,同比猛增区表现活跃,同比猛增 数据来源:长沙市国土资源局 统计口径:长沙内六区商住(含纯住宅)、商业、工业、其他用地占地面积 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 长沙内六区商住用地长沙内六区商住用地 184 193 109 192 0 100 200 300 400 2014-2020年上半年长沙内六区商住用地供销走势 供应面积(万)成交面积(万) 单位:万。

39、 2059 1658 2510 3533 3710 3719 4090 7.2% 1.3% 48.8%51.4% 8.6% 4.8% 9.6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 1000 2000 3000 4000 2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年上 2014-2020年上半年长沙内六区商住用地楼面均价走势 楼面地价(元/)平均溢价率 单位:元/ 供销量价走高,市场火热供销量价走高,市场火热 商住用地供销均商住用地供销均创七年内最高创七年内最高,楼面均价及溢价率亦双双回弹,市场火热,楼面均价及溢价率亦双双回弹,市场火热 成交楼面均。

40、价4090元/,相比2019年上涨10%,2015年 以来呈一路上扬趋势 溢价率9.6%,相比2019年上涨4.8个百分比,市场火热 供应193万,同比上涨5%;成交192万,同 比上涨76%,双双创七年内最高 仅流拍1宗,位于高铁新城,地块出让门槛高,需 建2栋249米超高层地标性建筑、自持10万商业等 数据来源:长沙市国土资源局 统计口径:长沙内六区商住(含纯住宅)用地占地面积 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 长沙内六区商住用地长沙内六区商住用地 芙蓉区 5% 开福区 9% 天心区 0% 望城区 23% 雨花区 18% 岳麓区 45% 芙蓉区 开福区 天心区 望城区 雨花区 。

41、岳麓区 2020年上半年商住用地分区成交情况 10.04 16.48 0.00 44.28 34.31 87.00 3734 5669 2055 4103 4746 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 芙蓉区开福区天心区望城区雨花区岳麓区 2020年上半年商住用地分区成交量价 成交面积(万)成交楼面均价(元/) 单位:万 单位:元/ 岳麓区成交量遥遥领先,望城区、雨花区次 之,天心区挂零; 开福区因唯一成交地块位于二环内,靠近城中 心,楼面均价超越岳麓、雨花,排第一 岳麓量大,开福价高岳麓量大,。

42、开福价高 岳麓区成交量遥遥领先,天心区挂零;开福区因岳麓区成交量遥遥领先,天心区挂零;开福区因唯一成交地块唯一成交地块靠近城中心,楼面均价超岳麓区,为最高靠近城中心,楼面均价超岳麓区,为最高 数据来源:长沙市国土资源局 统计口径:长沙内六区商住(含纯住宅)用地占地面积 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 长沙内六区商业用地长沙内六区商业用地 62 15 48 16 0 50 100 150 200 2014-2020年上半年长沙内六区商业用地供销走势 供应面积(万)成交面积(万) 单位:万 1397 1711 1511 3625 2767 2624 2912 0.1% 0.0%0.1。

43、% 0.6% 4.9% 0.9% 0.0%0% 10% 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年上 2014-2020年上半年长沙内六区商业用地楼面均价走势 楼面地价(元/)平均溢价率 单位:元/ 芙蓉区 1% 开福区 5% 天心区 14% 望城区 58% 雨花区 22% 芙蓉区 开福区 天心区 望城区 雨花区 岳麓区 2020年上半年商业用地分区成交情况 供销骤减,持续低温运行供销骤减,持续低温运行 商业用地供销骤减,楼面均价上浮但溢价率继续走低,市场低温运行;望商业用地供销骤减,楼面均价上浮。

44、但溢价率继续走低,市场低温运行;望城区为城区为商业用地主力成交区域,商业用地主力成交区域,岳麓岳麓 区挂零区挂零 供应15万,同比下跌76%,成交16万,同比下 跌67%,均降至低位 成交楼面均价2912元/,相比2019年上涨11%, 三连降后回扬 溢价率滑落至0%,流拍2宗,市场持续低温运行 数据来源:长沙市国土资源局 统计口径:长沙内六区商业用地占地面积 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 长沙县商住用地长沙县商住用地 61 55 68 46 0 50 100 150 2018年上2018年下2019年上2019年下2020年上 2018-2020年上半年长沙县商住用地供销走势。

45、 供应面积(占地)成交面积(占地) 单位:万 2097 2664 2060 41.3% 16.7% 23.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 1000 2000 3000 4000 2018年2019年2020年上 2018-2020年上半年长沙县商住用地楼面均价及溢价率走势 楼面地价(元/)平均溢价率 单位:元/ 供应55万,同比下跌10%,成交46万,同比下跌 32%,双双下滑 成交楼面均价2060元/,相比2019年下跌23% 与去年多宗茶塘、泉塘等星沙城区高价地块拉升均价不 同,上半年地块位置较偏远,楼面均价不升反降 溢价率23.0%,直接抬升6.3个百分比 地块集。

46、中于黄兴会展、空港新城等潜力板块或榔梨等产 业人群集中但竞品稀缺板块,投资前景可观,吸引众多 房企哄抢 溢溢价率走高,火热依旧价率走高,火热依旧 供销同比均下滑;地块从中心城区向外围延伸,致楼面均价回落,但地块综合条件较优质,投资前景可观,吸供销同比均下滑;地块从中心城区向外围延伸,致楼面均价回落,但地块综合条件较优质,投资前景可观,吸 引众多房企哄抢,溢价率抬升引众多房企哄抢,溢价率抬升6 6个百分比个百分比 数据来源:长沙市国土资源局 统计口径:长沙县商住(含纯住宅)用地占地面积 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 特征一:特征一:限价持续刷新,提振市场信心限价持续刷新,提振市场。

47、信心 二 环 绕 城 高 速滨江 新城 尚东 望城中心 雅塘井湾 梅溪湖二期 高铁 新城 麓谷新城 麓谷高新 隆平 高科 亿达智造小镇 最高限价1.2万元/以上 最高限价1-1.2万元/ 最高限价0.8万元/以下 最高限价0.8-1万元/ 限价涨幅 (%) 2020年上半年长沙“限 价”地供应分布 芙蓉中心、省植物园、月亮岛、高铁新城、梅溪湖二期等板块提升明显;隆平高科、亿达小镇则首次出现限价芙蓉中心、省植物园、月亮岛、高铁新城、梅溪湖二期等板块提升明显;隆平高科、亿达小镇则首次出现限价 地,限价版图再扩张地,限价版图再扩张 区域2017201820192020涨幅 芙蓉中心990012800。

48、22.7% 省植物园79008800106001180010.2% 月亮岛文旅新城97009980110009.3% 高铁新城997010300112008.0% 梅溪湖二期10500113007.1% 麓谷高新88009500102006.9% 望城中心680073006.8% 芙蓉北10200108005.6% 金星北-雷锋7200780082004.9% 麓谷新城880092004.3% 滨江新城1150012900134003.7% 梅溪湖一期99701100012600130003.1% 尚东11930120000.6% 雅塘井湾7195997011800118000.0% 丁字镇6。

49、80068000.0% 隆平高科9200 亿达智造小镇6500 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 特征二:特征二:出让门槛提升,考验资金运作能力出让门槛提升,考验资金运作能力 调降纯商地比重,向商住搭配倾斜 商住用地中整体商业体量占比: 2020年上半年32.5% 2019年17.7% 接近翻番! 要求或配建或运营一定比例租赁住房 2020年上半年4宗,分布在麓谷、亿达小镇 等产业人群集中区域 2019年仅1宗,位于马栏山文创园 “交房即交证”首次纳入交易条件 长沙县6月供应的3宗商住用地挂牌条件中均 列明项目建设需符合“交房即交证”要求 “双限”地减少,限价地增加 39% 48%。

50、 13% 双限地 限价地 不限价 56% 27% 17% 2019年2020年上半年 利润空间适度释放,但地块出让门槛也在提升,利润空间适度释放,但地块出让门槛也在提升,“双限”地减少“双限”地减少、商住比大幅上涨、配建一定比例租赁住房、商住比大幅上涨、配建一定比例租赁住房、 “交房即交证”纳入长沙县土地交易条件等,资金运作能力强的房企将更具优势“交房即交证”纳入长沙县土地交易条件等,资金运作能力强的房企将更具优势 湖南世联行市场知识中心湖南世联行市场知识中心 特征三:特征三:城中心土地稀有,外延趋势明显城中心土地稀有,外延趋势明显 2020年上半年长沙六区一县 商住用地成交分布 成交地块主要。

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