1、房地产项目投资拓展概述,2019.3.2深圳,地产全产业链综合金融服务商,简 介,地产全产业链综合金融服务商,西政地产金融研究院是西政投资集团旗下的地产金融实务研究型组织，成员全部 为地产、银行、信托、私募、证券、期货、保险、互联网金融、律所、会计所等方向的 专业精英人才。研究院立足于西政投资集团的地产投融资项目实操经验，以投融资、风 控、法律、财务、税务为专业依托，专门从事“地产+金融”的实务研究与顾问、培训工 作。,西政地产金融研究会（Xizheng Real Estate Finance Research Society，以下 简称“XREFRS”）是由西政地产金融研究院发起设立的，以“
2、打造国内最专业的地产 金融精英阶层”为宗旨的专业互助和资源共享型组织。研究会（XREFRS）以西政地产 金融研究院为依托，以房地产和金融实务为导向，主要开展房地产全产业链实务、金 融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资等方面的专业研究与交流活动，并致力于打 造地产金融领域兼具专业性和权威性的精英交流平台。,目录,地产全产业链综合金融服务商,前言：房地产投资技能概述,第一章 房地产项目投资模式概述 一、招拍挂类 二、收并购类 三、城市更新/三旧改造类 四、其他类 第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析 一、房地产项目投资流程概述 二、案例分析 第三章 投拓人员素质要求 一、专业运用能力 二、综
3、合分析能力 二、资源集聚与调动能力,前言：房地产投资技能概述,房地产投资有哪些技能？,法律知识：交易模式、尽调、合同条款、风险措施 财税知识：债务情况、财务报表、税务筹划、缴税情况 开发知识：集资备案、拆迁范围划定、计划立项、专项规划 规划知识：规划指标、统筹规划、道路承载力、周边配套规划 投资知识：静态测算、动态测算、项目周期、资金周期 融资知识：融资阶段、抵押物、偿还能力、增信手段 建筑设计知识：指标强排、设计户型、方案优化,地产全产业链综合金融服务商,目录,地产全产业链综合金融服务商,第一章 房地产项目投资模式概述,一、招拍挂类 二、收并购类 三、城市更新/三旧改造类 四、其他类,第一章
4、 房地产项目投资模式概述招拍挂类,一、直接勾地 勾地概念：开发商和政府就地块相关条件 达成一致，实现意向地块的定向出让 核心事项：签约主体、勾地协议约定事项 等。 政策依据：深圳湾超级总部基地入驻条 件深圳市人民政府关于印发总部项目 遴选及用地供应管理办法的通知 实际案例：华为总部、大疆科技、华强创 意园、腾讯总部,地产全产业链综合金融服务商,第一章 房地产项目投资模式概述招拍挂类,二、竞买土地 模式细分：直接竞买、联合体竞买、联合竞买、 股权受让 核心事项：合作方的资金投入、经营管理事项、 合同约定与实际的差异处理等 政策依据：土地法、土地招拍挂制度。 实际案例：龙光玖龙台、龙光玖钻,地产全
5、产业链综合金融服务商,第一章 房地产项目投资模式概述收并购类,一、股权收购类 （一）完全股权收购 核心事项：合同价款的组成、目标公司负债 的处理、付款节点设置、利润分配等。 （二）间接股权收购 适用条件：政策规定不允许变更城市更新（ 三旧改造）项目公司的股东等 核心事项：优先购买权、关联方的债权债务 、股东投入等。 实际案例：小新塘项目 深圳情况？（探讨）,地产全产业链综合金融服务商,第一章 房地产项目投资模式概述收并购类,二、资产收购类 核心事项：税务处理、土地债权债务关系 及抵押担保问题的清理、垫资情况等。 适用情况：目标公司债权债务复杂等。 政策依据：国家税务总局关于资产（股 权）划转企
6、业所得税征管问题的公告（ 国家税务总局公告2015年第40号）等 实际案例：东莞清溪某项目,地产全产业链综合金融服务商,第一章 房地产项目投资模式概述城市更新/三旧改造类,地产全产业链综合金融服务商,一、城市更新/三旧改造项目土地成 本包干 核心事项：土地包干成本构成、公司债权 债务、税票提供及税费承担、投入资金保 障措施、资料共管、资金管理、拆迁安置 补偿问题等。 政策依据：深圳市城市更新办法相关政 策 实际案例：京基100,第一章 房地产项目投资模式概述城市更新/三旧改造类,二、与原权属人合作改造 核心事项：政策规定合作模式、村关系维 护等。 政策依据：深圳市原农村集体经济组织 非农建设用
7、地和征地返还用地土地使用权 交易若干规定的通知、工业配套政策 1+6文件、深圳市土地整备利益统筹 项目管理办法国家发展改革委关于加 快美丽特色小（城）镇建设的指导意见 实际案例： 非农建设用地开发：径贝非农开发 农地入市：福永凤凰社区 土地整备：南布社区土地整备 特色小镇：甘坑特色小镇,地产全产业链综合金融服务商,第一章 房地产项目投资模式概述城市更新/三旧改造类,三、一二级联动 核心事项：一级开发主体是否 合法、未成功竞得二级土地情 况下以及开发投入等。 城市更新项目属于一二级联动 开发,地产全产业链综合金融服务商,第一章 房地产项目投资模式概述其他类,地产全产业链综合金融服务商,一、代建代
8、管类 核心事项：目标公司的股 东连带担保责任、经营管 理、融资担保约定、品牌 使用费及品牌维护、目标 公司管理方式等。 案例：绿城、龙华邮局、 万科和风轩、融创玖玺台 等,目录,地产全产业链综合金融服务商,第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析,一、房地产项目投资流程概述 （一）项目获取路径 （二）项目研判分析 （三）经济测算 （四）交易模式设计及谈判 （五）立项报告 （六）尽职调查 （七）合作协议 （八）交易执行 二、案例分析,第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析投资流程,获取路径,1,2 研判分析,地产全产业链综合金融服务商,经济测算 3,立项报告 5,6 尽职调查,合作协议 7,8
9、 交易执行,4 交易方案,收购基本八步曲 以城市更新项目为例,第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析投资流程,一、获取路径 核心事项：目标公司实质控制权。 常用投资路径： 1、土地中介,2、朋友圈 3、董事长 4、股份公司关系,常用寻找实质控制权路径： 1、公司股权结构 2、影像图（俗称：地图） 3、合法用地情况,地产全产业链综合金融服务商,第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析投资流程,二、研判分析 核心事项：项目土地问题解决难度、周 期时间。 主要分析内容： 1、城市经济及房地产市场发展情况 2、周边现状及销售价格 3、十三五规划、城中村综合整治 4、法定图则（详细控规）、片区规划配
10、套情况 5、工业控制线 6、土地征转 7、规划路网,地产全产业链综合金融服务商,第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析投资流程,三、经济测算 核心事项：经济测算与开发周期、前期现 有资金和融资成本挂钩分析。,地产全产业链综合金融服务商,第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析投资流程,地产全产业链综合金融服务商,第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析投资流程,地产全产业链综合金融服务商,第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析投资流程,地产全产业链综合金融服务商,第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析投资流程,地产全产业链综合金融服务商,第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析投资流程,
11、地产全产业链综合金融服务商,第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析投资流程,四、交易模式设计及谈判 核心事项： 1、确保标的物披露所有合同、借款及 融资、土地情况的信息真实情况下，双 方形成交易方案与核心商务条款达成一 致，内部完成立项报告上会审批。 2、双方提前签订框架协议，通过约定 时间或诚意金共管，实现项目初步锁定 ，有利于交易最终落地。 3、自身考虑交易方案、税负和筹划空 间、资金解决方案等明确于商务条款中 。,地产全产业链综合金融服务商,第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析投资流程,五、立项报告 核心事项： 1、项目基础信息和规划信息 2、交易方案和商务条款核心内容 3、全流程
12、自投资金和融资策略 4、内部利润指标、周期要求等 六、尽职调查 核心事项： 尽调分法务尽调和财务尽调，都有标 准模版的清单。根据提供的资料全程 参与尽调工作，尽调过程中会提出资 料补充和约谈了解，项目问题和整个 交易的关节点很有可能隐晦其中。,地产全产业链综合金融服务商,第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析投资流程,七、合作协议 不同的人都有不同处理方式，个人 喜欢根据尽职调查结果，对原框架 协议进行调整。 八、交易执行 原则：责任与对价落实工作对等。 交易是人执行，合同具有法律约束 。,地产全产业链综合金融服务商,第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析案例分析,交易方式的调整： A项目
13、自改，物业回迁1：3，建筑面积全 回迁自持 B项目：拆迁谈判阶段 A、B项目均在项目公司 收购方式： 1、项目股权增资转股 2、承接项目公司多年亏损及债务 3、原A项目拆迁协议调整为货币补偿 4、B项目内违法建筑以货币补偿,地产全产业链综合金融服务商,A,B,第二章 房地产项目投资流程概述及案例分析案例分析,A,地产全产业链综合金融服务商,B,合法用地的解决： A项目：计划立项审批中，合法用 地67%。 B项目：合法用地不足60%，拆迁范围调 整。,解决方式：,1、拆迁范围边界调整 2、“扣天窗”，空地部分扣除 3、A项目非农用地分宗，且调入B项目,第三章 投拓人员素质要求,地产全产业链综合金融服务商,一、专业运用能力 各地各类项目地产金融及财税方面的政策理解与运用能力、相关数据 的调用与分析能力 二、综合分析能力 对宏微观经济市场环境及房地产市场发展情况的分析与把控能力 三、资源集聚与调动能力 项目资源、资金资源、政府资源的积累与维护,谢谢大家！,联系我们： 中国大陆：广东省深圳市南山区民企科技园3栋（新视艺B座607） 电话：+86-755-26652505传真：+86-755-22671792 网址：www. ,地产全产业链综合金融服务商,
