1、 新形势下房地产开发企业拿地策略的研究 【摘要】在激烈的行业竞争中，房地产开发企业要想提高竞争力和获取经营利润，首先要设法获取土地资源，随 后才能开展下一步的规划、建设、销售等工作。因此，探究新形势下房地产开发企业的拿地策略，帮助企业以更低的 成本、更安全的方式获取土地使用权，成为推动房地产开发企业可持续发展的核心要素。 【关键词】房地产投资开发；土地资源；拿地策略 在国家宏观政策的调控下，对于房地产企业的拿地要求也越来越严格，以往有钱就能拿到地的日子将一去不复 返。文章首先概述了合理运用拿地策略的重要性，随后列举了拿地过程中需要遵循的基本原则，最后结合实际，总结 了几点可行性的拿地策略。 1
2、拿地策略对房地产企业的重要影响 土地资源具有不可再生性、总量确定性和高附加值性等特点，从房地产开出企业角度来说，理想状态下的拿地策 略应当满足两点需求：一是以较低的成本拿到土地，通过降低成本支出间接获利；第二是优先考虑地段好、市场行情 乐观的地块，以便于后期高价、快速的销售，实现资产变现。但是由于市场竞争激烈，多数情况下房地产开发企业不 得不在经济利益和市场风险之间权衡比较，因此能否采取科学合理的拿地策略，不仅关系到房地产开发企业的经营获 利情况，而且也决定了房地产开发企业未来的生存与发展。 2、房地产开发企业拿地的基本原则 2.1 资金安全性 现阶段房地产企业获取土地的渠道和拿地的组合方式
3、多种多样，但是从整体上来看，其融资模式仍然以债券融 资、股权融资和“股权+债券”三大类以银行开发贷为例，该种融资模式虽然成本相对较低，但是对于资金用途有严格 要求，房地产开发企业拿到贷款资金后只能用于项目建设。自 20016 年第四季度以来，银监会加强了对银行贷款投向 的管控，严禁信贷违规介入拿地。在这种情况下，房地产开发企业也必须通过合理利用资金以规避财务风险，保障投 入资金的安全。 2.2 战略前瞻性 土地资源具有一定的市场化属性，土地价格会在一定时期内频繁变化。面对复杂多变和竞争不断升级的市场环 境，房地产开发企业必须具备战略前瞻性，能够通过对市场和客户的综合分析做出较为准确的预判指导，
4、才能顺利拿 到目标地块，为下一步的建设工作奠定基础。 2.3 拓展灵活性 拿地策略并不是一成不变的，要在执行过程中根据市场变化和发展趋势，做出动态性和灵活性的调整，如果坚持 一种拿地策略不知变通，则容易给房地产开发企业带来法律风险。因此，土地拓展灵活性是当前房地产开发企业需要 遵循的又一项基本原则。 3、新形势下房地产开发企业的拿地策略 3.1 利用特色小镇及产业获取土地 虽然招拍挂的获取土地模式可以确保在公开、公正的环节下完成土地竞拍，确保无论是实力雄厚的大型企业，还 是刚进入市场的中小企业，都能够平等的享有竞争权利，有利于维护整个市场的公平但是这一模式会导致开发企业拿 地成本较高，在市场不
5、确定的情况下，增加开发的收益风险。因此很多开发企业正在通过导入产业，建立特色小镇的 模式与政府合作，拓展拿地渠道，以降低土地成本，避免直接竞争。例如，自 2016 年 10月份中央多部分发布关于建 设特色小镇的指导意见后，济南荣程房地产开发有限公司积极相应政策，制定并发布了特色小镇战略，与齐河县政府 签订齐河温泉小镇项目合作框架协议，投资 300亿元，规划用地 6700 亩，建设集休闲度假、养生娱乐、生活居住 于一体的大型温泉小镇项目。 3.2 成立联合体共同开发拿地 面对拿地困境，房企之间通过收购、参股等实现“强强联合”的案例越来越多，常见的合作模式有，一是合作拿地 共同攻克“地王”，此战略
6、适用于大体量的优质地块，总地价较高的土地竞拍市场，几家开发商共同拿地、共同开发， 例如济南的翡丽公馆，即是由世茂集团、保利置业、新城控股三家合作拿地，并在运营中分别输出各自的强项团队共 同打造而成；二是外来房企与本土房企合作实现区域扩张，例如重汽地产与保利置业在重汽章丘产业地产项目举行了 战略开发签约仪式，双方将就所掌握的储备及意向土地进行合作开发，实现优势互补、强强联合，其中重汽地产是山 东本地大型国企开发商，深耕 24 载，拥有丰富的储备土地资源，而保利置业则是实力雄厚的中央直属企业，有着丰 富的房地产开发经验和资金来源。 3.3 研读行政命令确保科学拿地 自 2015 年至今，政府新推行
7、的土地拍卖策略有两种：第一种是“熔断+抽签”的方式，该种拿地策略仍然沿用熔断 机制，当土地竞拍价格达到上限后停止出让，并通过抽签方式决定最后的买家；第二种是“招标+拍卖”的方式，当土 地竞报申请企业多于 3 家，通过招标、考核形式评选，最后确定买家。2016 年 11 月，济南市国土局发布消息，要求 土地竞买人签署承诺书，竞买资金必须是自有资金。根据这一新出台的要求，提高了房地产开发企业购地的门槛，对 所有参与竞拍的房地产开发企业的融资实力也提出了更为严格的要求。 政府部门的行政命令对调控房地产市场具有良好的调节作用，一方面对房地产开发企业进行约束和筛选，减少市 场主体之间的竞争；另一方面也在
8、一定程度上保持了房价的平稳。而对于开发企业而言，必须要读懂、吃透政府部门 的相关政策，然后结合自身实际情况和未来发展需要，选取最优的拿地策略。 结语： 土地资源的稀缺性和不可再生性，决定了房地产开发企业必须在激烈的市场竞争环境下，通过采取合理的拿地策 略依法获取土地，从而为本企业各项建设、开发工作的开展提供必要的支持。拿地策略的制定和实施是一项专业性极 强、复杂程度较高的工作，并且会因为政府行政指令和政策法规的变动而受到波及影响，这就要求房地产开发企业必 须要关注行业动态，及时调整拿地策略，从而确保房地产开发企业以低成本获取土地资源，提高企业经营利润。 参考文献： 1朱天成.基于博弈视角的房地产私募股权投资基金退出方式选择J.时代金融旬刊，2017（1）：29-30. 2叶飞.区域性房地产开发企业二三线城市拿地决策研究以 A企业为例D.重庆大学，2015. 3孙璐璐.新形势下房地产主流企业拿地策略研究J.纳税，2017（15）.
