1、 土储是房企的生存之本。在融资收紧、销售额不断创新高以及高周转模式的带动下，2018 年，大多 数规模房企在上半年仍积极补仓拿地，而下半年谨慎甚至暂缓拿地，收紧投资准备“过冬”。克而瑞预 计，在谨慎投资预期下，2019 年房企拿地规模会继续下滑，投资拿地更趋于理性。整体而言，收缩 战线、放缓节奏、地域聚焦成为房企未来战略布局的主要方向。 Top10 房企瓜分百强房企瓜分百强 50%地块地块 据克而瑞，2018 年销售 TOP100 房企拿地总货值超过 10 万亿元，较 2017 年降幅达到 13%。分梯 队来看，TOP10 企业新增货值、建面集中度均在 50%以上，可以说前十的规模房企瓜分百强
2、的 50% 的地块，而 TOP3 企业更是占到百强的 24%。 每日经济新闻记者注意到，2018 年全年，拿地货值超过 5000 亿元的是碧桂园、融创中国、中国 恒大和万科，拿地货值分别为 9987.3 亿元、8782 亿元、7731.6 亿元和 6707.6 亿元。 谈及拿地战略，万科管理层在业绩会上表示，万科投资是非常谨慎的，按照城市圈、经济圈、人口的 导入、城市基础设施或者产业闭合，还有政策机构的导向等进行的。 “往后拿地会非常小心。”融创中国董事长孙宏斌在今年的业绩会上回应拿地策略称，“现在很多城市的 土地市场偏热，拍卖地价比较高。去年年底、今年年初，融创把握短期窗口拿了一些地，主要在
3、一二 线城市， 地拿得挺好的， 量也不小。 有好的机会， 我们就坚决地拿， 没有好的机会就算了， 就放弃了。 ” 从 2018 年百强房企布局选择来看，地域聚焦的投资策略明显。能级选择上，三、四线依然是多数房 企的首选。房企在三、四线新增土储建面占比接近六成，比二线城市高出 20 个百分点，一线城市受 到供应紧、出让条件苛刻等因素影响，仅有 4%。 而在三、四线城市选择上，环一线城市周边三、四线更受房企青睐。在百强房企三、四线投资 TOP10 城市中，环广州的佛山、环深圳的惠州，以及环上海的嘉兴、南通等均有上榜，长远来看，这些城市 受到一线城市辐射以及规划利好，市场发展依然可期。 例如，新城控
4、股延续了 2016、2017 年投资布局向非核心的二三线城市倾斜的策略，2018 年新增土 储中三四线占绝对比重，建面占比超过 74%。 值得注意的是，在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下，过去一两年企业拓展 至三四线甚至五六线城市的拿地趋势或有所转变，将转变为回归一二线以及重点三四线城市，中梁、 阳光城、中骏、雅居乐等企业都明确提出回归一二线。 粤港澳大湾区成房企必争之地粤港澳大湾区成房企必争之地 在城市布局中，粤港澳大湾区在众多房企看来颇具发展潜力，也早已成为房企的必争之地。 “恒大在深圳的土地储备是中国地产商最大的几个之一。”恒大集团总裁夏海钧在业绩发布会上透露， 在
5、2015 年进军一线城市以后，恒大主要布局的是大湾区，大湾区的核心就是深圳，这是恒大近几年 重点进入的领域，也相信恒大的战略布局，随着中国大湾区的落实，会带来巨大的市场效益。 根据夏海钧披露的数据，恒大在大湾区目前总共有 109 个项目，4927 万平方米，货值在 1.6 万亿左 右。其中，深圳有 45 个项目，土地储备 2903 万平方米。 除广东起家的老牌龙头房企外，还有许多扎根于本土深耕的当地开发商，实力也不容小觑，在粤港澳 大湾区崛起的过程中充分享受政策红利。这些房企凭借地缘优势，以大本营为核心，在深耕布局的同 时向周边城市辐射发展，典型如龙光、佳兆业、合生创展、越秀地产、奥园集团等等
6、 “佳兆业在粤港澳大湾区，不管天时、地利、文化、都有不错的竞争力，这是可以肯定的。“佳兆业主 席郭英成在今年的业绩会上直言。 根据披露，目前，佳兆业整体可售资源约 1580 亿元，可售面积约 880 万平方米，并持有土储货值 4640 亿元。截至去年底，佳兆业持有旧改储备项目占地面积（未计入土储）约 3000 万平方米，其中 99%位于大湾区，可为佳兆业带来约 1.8 万亿货值。 佳兆业集团总裁麦帆在业绩会透露，今年公司拿地的预算、投资额在 400 亿左右，去年拿地的投资额 有 50%、60%在大湾区片区，今年至少要保持这个比例。 值得一提的是，粤港澳大湾区也成为了众多外来房企争相布局的区域
7、在全国化扩张需求推动下，加 上看好湾区未来的发展机遇，包括融创、世茂、龙湖、福晟等房企，都积极地在广州、深圳、佛山等 地频频落子。 “大湾区是龙湖看中的战略区域。”龙湖集团首席执行官邵明晓在业绩会上表示，现在龙湖已经进入大 湾区的 7 个城市，有约 150 多万平方米土地储备，权益储备超过 100 万平方米，货值逾 530 亿元。 “我们会加大这里的布局。” 邵明晓续称， 由于西部、 环渤海和长三角土储较为充足， 未来龙湖会在华中和粤港澳大湾区加大投资。 若按地区进行分析，龙湖大部分土储位于环渤海和西部，占比均在 30%以上，长三角占 20.7%。华 中和华南相对较少，占土储比例分别为 8.8%和 5.9%。 根据克而瑞的统计，2018 年底，Top30 房企于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达 5.73 万亿元和 3.26 亿平方米，其中 Top10 房企土储货值和建面总量分别达 3.08 万亿元和 1.85 亿平方 米，占比超过 50%。而根据国家统计局数据，大湾区 9 座内地城市 2017 年商品房销售额和面积分别 为 1.5 万亿元和 1.0 亿平方米。按此来看，Top30 企业的货值可以支撑大湾区约 3.5 年销售。 克而瑞认为，对于提前布局了粤港澳大湾区的房企而言，可以更好的享受政策所带来的红利，推动企 业规模更上一层楼。
