1、共谋城市战略 实现持续发展 2019城市投资研究产品手册 禾略，用信息技术，发现问题；用算法模型，解释问题；用商业实践，解决问题 03 市场周期 城市周期 区县周期 04 客群产品 需求结构 高周转&高溢价 房企对标 02 空间土地 城市发展方向 土地价值 宅地分布 投资机会 01 城市价值 前景如何 机会是什么 机会在哪里 量价趋势 内容与方法 05 总结建议 企业机会是什么 发展思路是什么 投资策略是什么 篇章主题对房企的主要帮助对应的组织或部门 一、城市画像 1.1 全国排名 1.2 价值特征 提升对城市定位达成共识的效率 集团 VS 区域或城市公司 集团战略和投资管理 二、空间土地 2
2、1 扩张轨迹 2.2 土地价值 2.3 剩余用地 2.4 三类投资 提升找地效率和准确度区域或城市公司拓展 三、市场周期 3.1 城市周期 3.2 区县周期 找到投资时点集团 VS 区域或城市公司 四、客群产品 4.1 需求结构 4.2 产品表现 4.3 房企对标 更快认知市场竞争城市公司拓展、营销 五、总结建议 5.1 企业机会 5.2 发展思路 5.3 投资策略 思考和形成适合自身的行动策略 集团 VS 区域或城市公司 集团投资管理、区域或城市 公司拓展 价值清单 研究框架（一二三级目录） 城市发展阶段 经济发展、人口聚集、土地扩张 中长期视角-年度研究 短期视角-月度监测 城市经济活力
3、月报： 投资、生产、消费、 克强指数 土地属性、规划用地、地价边界 产业聚集空间变迁 规模、利润、周期、库存、产品品类 （去化率与溢价率） 单城市住宅市场情报 （整体和分区价格信 心、月度供求） 规模、收益、供求、需求落位与选址 需求落位、便利度、竞争强度、投资 策略 购买力与泡沫、潜在客群结构和分布 （行业视角） 竞争强度、土地布局、主流产品 限购、限售、限贷、限价 回答的问题 发现城市升级的时点 发现市场的经济支撑 和机会 去哪里找地 地价安全边界 收益有多大、何时投、 投什么 在哪里投商业地产 在哪里投长租公寓 主流客群是谁 支付能力如何 分布在哪里 竞争门槛、合作还是 单干 政府是鼓励
4、还是限制 土地市场 住宅地产 商业地产 长租公寓 客群 开发商 政府 城市基 本面 市场 特征 市场参 与方 短期基本面走势 回答的问题 预判城市新兴区域 找到短期结构性机会 旅游地产竞争力、旅游土地属性 在哪里投旅游地产 研究的四项基本原则 01 01 企业经营= =研究+ +执行 03 03 投资的两个层次： 买好的 买得好 02 02 企业收益= = 无风险投资收益 + + * *市场收益+ + 投资超额收益* * 大 市获 得 稳 定 的 市 场 收 益 获 得 超 过 市 场 平均水平的收益 04 04 数据和经验，都是看待世界的工具 1.1 全国排名：数据模型 1.选指标：城市人口
5、土地、资金三要素，按“规模和质量”细分69个指标 2.选样本：全国274个重点城市，历史10年，加上5年预测，共计28万条数据 3.选方法：通过算法模型，计算各城市历年综合价值，将全国样本分为8类 274城，28万条数据 数据来源：统计年鉴及禾略研究院 win the opportunity 3大类6小类，共计69个指标 人口（18个细分指标）土地（9个细分指标）资本（42个细分指标） 规模类指标质量类指标规模类指标质量类指标规模类指标质量类指标 常住人口城区人口密度建成区面积人均城市建设用地面积GDP人均、地均GDP 户籍人口人均、地均医疗、卫生院数床位数城市建设用地面积人均居住用地面积工
6、业产值人均、地均工业产值 医疗、卫生院数床位数人均、地均移动电话年末用户数城市居住用地面积人均商业服务设施用地面积 工业利润总额人均、地均工业利润总额 移动电话年末用户数人均、地均互联网用户数城市商业服务设施用地面积 人均城市道路面积固定资产投资人均、地均固定资产投资 互联网用户数人均、地均市辖区年末实有公共汽（客）车拥有数 城市道路面积房地产投资人均、地均房地产投资 市辖区年末实有公共汽（客）车拥有数 人均、地均市辖区年末出租车拥有数商品住宅投资人均、地均商品住宅投资 市辖区年末出租车拥有数社会零售总额人均、地均社会零售总额 财政一般预算内收入人均、地均财政一般预算内收入 财政一般预算内支出
7、人均、地均财政一般预算内支出 科学支持人均、地均科学支持 教育支出人均、地均教育支出 金融机构年末贷款余额 人均、地均金融机构年末贷款余额 金融机构年末存款余额 人均、地均金融机构年末存款余额 居民年末存款余额人均、地均居民年末存款余额 1.1 全国排名：多城市对比 横向城市对比排名、价值的变化 为“城市值不值投资、投资力度有多大”的决策，提供一种视角的参考 强一线一线二线三线四线五线六线七线 排名城市排名城市排名城市排名城市排名城市排名城市排名城市排名城市 1北京4广州12A城32AA城59AAA城100阜阳172衡水240朔州 2上海5重庆13B城33BB城60BBB城101乌海173长治
8、241白山 3深圳6天津14C城34CC城61CCC城102郴州174韶关242贵港 7成都15D城35DD城62DDD城103新乡175铜陵243铁岭 8南京16E城36EE城63EEE城104九江176衢州244防城港 9武汉17F城37FF城64FFF城105湘潭177荆门245百色 10杭州18G城38GG城65GGG城106湛江178吉安246乌兰察布 11苏州19H城39目标城市66HHH城107张家口179宿州247铜仁 20I城40II城67III城108秦皇岛180乐山248天水 21J城41JJ城68JJJ城109开封181清远249吕梁 22K城42KK城69KKK城11
9、0绵阳182怀化250资阳 23L城43LL城70LLL城111商丘183益阳251双鸭山 24M城44MM城71MMM城112咸阳184三门峡252池州 25N城45NN城72NNN城113营口185葫芦岛253忻州 26O城46OO城73OOO城114泸州186晋中254河源 27P城47PP城74PPP城115宿迁187景德镇255七台河 28Q城48QQ城75QQQ城116蚌埠188漯河256酒泉 29R城49RR城76RRR城117茂名189丹东257广元 30S城50SS城77SSS城118漳州190玉溪258辽源 31T城51TT城78TTT城119拉萨191濮阳259昭通 52
10、5879-101120-171192-239260-274 2017年强一线至七线城市清单 1.1 全国排名：预判变化 预判城市价值变化，为“何时投资”的决策提供一种视角的参考 如：洛阳案例预判2022年，城市价值达到二线平均水平， 目前正是投资的好时机 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 2 3 4 5 6 7 8 9 10 678910111213141516 规模得分 质量得分 注:气泡大小是规模和质量的综合得分，数字代表年份 四线三线二线 洛阳2009-2022年城市等级发展历程 1.2 价值特征：经济基本面 How to win th
11、e opportunity 规模质量 排 名 城市 名称 GDP （亿元） 固定资 产投资 （亿元） 机构存款 余额（亿 元） 机构贷款 余额（亿 元） 居民存款 余额（亿 元） 社会零售 总额（亿 元） 经济 效益 GDP/ 固投 人均 GDP （万元 /人） 人均存 款（万 元/人） 人均零售 （万元/ 人） 人均收入 （万元/ 人） 1 Z城 1001085062301020272735344871.189.717.144.353.61 2 C城 1176584341911617720580650351.3914.867.336.364.69 3 N城 10746519019150199
12、36666341552.0713.18.125.075.56 4 W城 1143952561605712103560036732.1817.48.525.595.27 5 济南 775948081807017681511345701.6110.486.916.174.66 6 沈阳 770314821671214900690739945.29.288.334.814.14 7 哈尔滨 668759651088611201506543701.126.744.45.13.55 8大连705216581617812548589440564.259.798.185.634.06 均值倍 数变化 4.3
13、5 2.62 4.97 0.86 3.67 2.96 4.23 2.96 3.25 2.72 3.47 3.56 0.88 3.05 2.57 1.52 1.92 1.58 2.06 2.06 1.15 1.09 9 长春704255311316911725500731971.279.336.634.233.32 10 东莞 79461712135007747530529614.649.423.516.294.67 11 H城 3346 1474 7022 8784 2141 1680 2.27 10.63 6.81 5.34 3.57 “均值倍数”表示2013-2018年，目标城市各个指标，
14、相对全国平均水平的均值倍数变化 数据描述城市特征经济 揭示城市发展的经济驱动力 以大连为例：大连固投在 2015-16年发生悬崖式下跌， 质量类指标大都较高，城市 处于“高水平停滞”状态 房地产市场潜在购买力较强， 但实现的驱动力不强 How to win the opportunity 1.2 价值特征：城市骨架 数据描述城市特征土地 从道路面积，量化城市骨架 从人口密度，研判扩容需求 以武汉为例：从路网交通数 据看，假定城市所有人口， 居住在建成区，武汉人口密 度达28446人/km，在对标 城市中，排名第2，潜在城 市扩容需求强 武汉土地城市化水平 （根据路口数及公共交通计算得出） 人口
15、密度城市城区拓展区郊区人口规模人口密度 人口密 度等级 1郑州872213006102533279 高 2武汉843023305109828446 3成都2305743741157219552 中 4杭州164498379993414109 5N城107519243085713690 6Q城166697941693110788 7S城1731108182311198735 低 8C城216801683978768614 备注：人口密度=全市常住人口/（城区+拓展区） 1.2 价值特征：城市建设主战场 土地城 市化率 城市郊区占比拓展区占比城区占比城区+拓展区土地城市化率 1S城59%36%6%
16、41% 高 2N城80%17%4%20% 3成都82%13%5%18% 中4杭州85%11%4%15% 5武汉90%8%2%10% 6Z城91%7%3%9% 低7Q城92%7%2%8% 8C城99%1%0.3%1% 数据描述城市特征土地 回答可建设用地是否充裕 找出城市建设的主战场，回答拓展机会在哪里 以武汉为例： 土地城市化水平为10%，处于中低水平，可建设用地相对宽裕 城市初具规模优势，工业禀赋强 三环内主城建设基本完成，进入郊区新城开发主导阶段 人造地表地面被人造建筑物覆盖，禾略通过卫星遥感影像图片计算面积 西藏贵州甘肃云南广西新疆河南四川青海安徽湖南江西河北陕西吉林山西宁夏海南湖北山东
17、 黑龙 江 内蒙 古 重庆福建浙江辽宁江苏广东天津北京上海 1.2 价值特征：人口增长潜力 数据描述城市特征人口，从城镇化阶段，量化人口增长潜力 以武汉为例，湖北省2016城镇化率为58.1%，仍处于快速聚集阶段，人口迁移，将由过去的“乡到城“过度到从”小城到大城” 阶段，假设城镇化率达到80%，湖北省潜在城镇化人口为1281万。 加速阶段上半场 30%-50% 加速阶段下半场 50%-70% 稳定发展 70% 人口从乡到城人口从乡到城，过度到从小城到大城城市人口增长稳定 58.1 2016年各省城镇化率（%） 2016年各省城镇化阶段图示 湖北 win the opportunity 1.2
18、 价值特征：人口增长区域 从城镇化阶段，研判人口增长区域 以武汉为例，湖北省潜在城镇化人口为1281万，武汉 作为省域城镇化的龙头担当，从内部空间看，处于大 城市郊区化，向郊区城市化阶段过度，武汉人口增长， 将由城市转向郊区。 排名典型二线城市2016年城镇化率 1 天津82.9% 2 南京82.0% 3 武汉79.8% 4 杭州76.2% 5 苏州75.5% 6 青岛71.5% 7 郑州71.0% 8 成都70.6% 9 重庆62.6% 1.2 价值特征：客群机会 从人口结构中，解读城市层面，房地产客群机会 以杭州为例，未来5年，结构将发生重大变化，高收入人群加速流入、 占比大幅增加，经测算
19、未来地产市场，年均合计增量1093亿，其 中高端类305亿，改善类663亿，均呈现规模提升的趋势 高收入人群 增加13.3万 占比81% -8.1% -0.2% 3.3% -41.8% -0.2% 14.1% 25.0% -68.0% 51.8% 2.6% 20.4% 20.0% 1.6% 9.7% -1.9% 17.8% 17.5% 18.4% 18.0% 住宿和餐饮业 采矿业 居民服务、修理和其他服务业 建筑业 农林牧渔业 租赁和商务服务业 房地产业 制造业 批发和零售业 水利、环境和公共设施管理业 交通运输、仓储和邮政业 科学研究和技术服务业 文化、体育和娱乐业 公共管理、社会保障和社
20、会组织 电力、热力、燃气及水的生产和供应业 卫生和社会工作 教育 金融业 信息传输、软件和信息技术服务业 2016-2020年杭州人口流入流出占比 平均收入*0.8 平均收入*1.2 中等收入人群 增加4.4万 占比27% 低收入人群 减少1.3万 占比-8% 4% 8% 41% 20% 23% 4% 普通刚需 品质刚需 首次改善 品质改善 高端住宅 城市豪宅 未来产品线金额占比 17年产品线金额占比 城市价值小结 类别目标城市均值倍数变化2013年2018年 相对全国平均 水平的变化 城市视角 经济发展 GDP1.841.72 1.231.31 经济实力有所增强，房 地产购买力也有一定提 升
21、 固定资产投资1.932.6 机构存款余额0.911 机构贷款余额1.071.1 居民存款余额1.21.46 社会零售总额1.781.89 经济效益0.950.66 人均GDP1.141.04 人均存款0.740.89 人均零售1.11.15 人均收入0.920.92 人口聚集 常住人口1.621.65 1.441.43 城镇化刚需潜力大 外来人口（绝对值、万人）/ 城区人口1.651.68 人口城市化率1.040.97 城市建设 人造地表1.591.61 1.241.23 城市建设投入上升，潜 在购买意愿，实现的驱 动力变强 城市用地面积1.611.67 道路面积1.241.14 土地城市化
22、率1.021.04 人均道路面积0.720.69 “均值倍数”表示2013-2018年，目标城市各个指标，相对全国平均水平，均值倍数变化 特色： 全国视角 数据洞察 价值： 明确城市的房地产机会（土地、客群） 用数据来描述地价、房价、供求 触发房企对“城市值不值的投、何时投、 投资多少”进行逻辑性的思考，有助提升 城市公司、区域和集团达成共识的效率 四向扩张 2.1 扩张轨迹城市扩张轨迹模型 强一线 一线 强二线 二线 强三线 三线 强四线 四线 强五线 五线 城 市 价 值 常住人口（万人） 气泡大小：建成区面积（平方公里） 城市化发展路径模型 123 4 5 5 5 6 10-15公里圈层
23、 20-30公里圈层 40-60-80公里圈层 6 城 市 扩 张 轨 迹 模 型 1. 历史老城（浦西核心区）：传统商业、贸易、教 育、行政等中心聚集地； 2. 中心聚集（陆家嘴CBD）：通常通过政府搬迁， 开始推动城市建设，成为新的价值中心。 3. 轴向扩张（浦东张江-金桥等）：围绕政务新区， 外围大规模建设，城市开始走向规模化。 4. 四向扩张（中环-外环）：摊大饼阶段，城市全方 位向郊区扩张，向大城市发展。 5. 郊区化（松江-嘉定-奉贤等）：主城交通、居住 等矛盾突出，在城市20-30公里建设新城。 6. 都市化（嘉兴-昆山等）：城市内部发展转向质量 提升，工业、居住、商贸等功能开始
24、转向外围40- 60-80公里圈层其他城市。 以上海为例，城市扩张轨迹路径解读： 基于120城、1800个样本的城市化路径 和扩张轨迹规律研究，禾略研发得出 4563-23-112 老城 中心 聚集 轴向扩张郊区化都市化 1975,1990,2000,2014 人造地表数据 形成1975 2014 人造地表数据 利用元胞自动机方法预 测未来人造地表 提取2018年人造地表 数和约束数据（山体， 水体，道路等） 2019年以后 人造地表数据 用历年建筑数据补全缺 失年份 按时序从历年人造地表 数据中提取变化特征 利用元胞自动机方法预 测14-18年人造地表变 化 1 补全过往2 找到特征3 预测
25、未来 2.1 扩张轨迹：算法 2.1 扩张轨迹：实例 以郑州为例04-07年：主城区东部部扩核；07-10年：南向、东向 扩张；10-14年：继续南向、东向扩张；14-19年：进入四向扩张阶段 如意湖 祭城路 商都路 经济开发 区明湖 东风路 丰庆路 航海东路 2004-2007年郑州城市扩路径 丰庆路 长兴路 如意湖 祭城路 商都路 紫荆山南 路 龙湖镇 枫杨 2007-2010年郑州城市扩路径 丰庆路 龙子湖 如意湖 广惠街 龙湖镇 京广路 郑州曲梁产 业聚集区 银河 新港 中心城区新区建 设管理委员会 迎宾路 郑港 2010-2014年郑州城市扩路径 豫龙镇 迎宾路 龙子湖 龙湖镇 薛店
26、镇 博学路 2014-2019年郑州城市扩路径 变化程度高变化程度中变化程度低 原始地表 （没有人造建筑物） 人造地表 人造地表地面被人造建筑物覆盖，禾略通过卫星遥感影像图片计算面积 主城区 新城区 远郊 县市 区域分类建成区现状建设趋势 主城区 二环内已基本填满 东部二环和三环间仍有大量空地 二环内要疏解功能和人口 东部二环和三环间是建设重点 新城区 核心城镇建成度高 与主城区结合部的地带建成度尚 可 围绕核心城镇已建成区向外建设 在与主城区结合部、尤其是沿高 速公路周边，进行建设 远郊县市 核心城镇有一定的建成度 围绕核心城镇已建成区向外建设， 尤其是沿高速公路地带 2.1 扩张轨迹：城市
27、大轮廓和大方向研判 通过“人造地表”判断，以成都为例 2.1 扩张轨迹：建设重点研判方法 通过“区县钱地人”判断，区县视角的“钱地人”评分应用： 完成中心聚集，向外扩张的二线及以上城市，不同区县机会不同： 1.质量提升区：综合评分最高的，主要是主城的中心区，房地产 开发机会不多，以商业和商务为主 2.配套提升区：建筑业增加值评分高、综合评分较高的区域，房 地产开发机会以填补商业空白、住宅改善为主 3.大力建设区：固投评分高，但综合评分一般的区域，城市建设 重点区域，是人口流入的主方向，市场存在大规模开发的机会 尚处于中心聚集，或轴向扩张，三线及以下城市，机会只有一个： 主城区的GDP、固投、建
28、筑业、综合评分一般都比较高，是建设重 点区域，也是房地产开发的主战场 2.1 扩张轨迹：建设重点研判实例 以武汉为例，从区域各个指标综合评分来看，武汉核心城区升级， 东西湖配套提升，黄陂、江夏规模增长，新洲、蔡甸适度发展 行政区 经济聚集力投资扩张力居民消费力人口吸引力 综合 评分 评判 GDP 财政 收入 住宅 投资 固定 投资 建筑业 增加值 居民 收入 居民 消费 社会 消费 常住 人口 外来 人口 洪山区6181716056727739100100100 质量提升区 江岸区88899869491008047325595 江汉区7990827724940100126183 汉阳区9568
29、1006524519149323183 硚口区4746826759243691177280 武昌区83100300689910046384776 东西湖区10076118510005252466768配套提升区 黄陂区755531993257282259047 大力建设区 江夏区4378191002245723576543 蔡甸区553513488442716576332 适度建设区 新洲区76447618129308311231 青山区022192504858094112/ 汉南区35001639232300320/ 区域综合评分 84-100 48-83 33-47 13-32 0-12
30、跨过渭河，形成 “经 开区+高陵组团+航空 基地+富阎板块”组成 的工业大走廊 把秦岭作为国家中央 公园来打造，不搞大 开发。南部开发空间 有限。 打造沿沣河形成的南北纵 贯西咸新区、高新区的科 技创新引领轴，主要以商 贸、科创、临空经济职能 为主，是西安正要进行城 市建设的主战场 东边的现代服务生态 轴，主要为沿灞河形 成南北向联系国际港 务区、浐灞生态区和 曲江新区的国际文化 交流、现代服务轴， 以现代服务、文化、 会展职能为主 古都文化传承轴，南接秦 岭终南山，中承西安历史 轴线，北至大地原点，延 伸至唐陵，传承大西安历 史脉络，以文化旅游、现 代服务职能为主。 注：图片来源西市规划局
31、2.1 扩张轨迹3类规划解读：十三五规划 以西安为例，大西安实施“北跨、南控、西进、东拓、中优”城市空间格局 战略，引导差异化高效化协调发展；城市建设的重点为“西进”和“北跨” 三桥 未央区 长安区 鄠邑区 兴平市 秦都区 渭城区 泾阳县 礼泉县 win the opportunity 2.1 扩张轨迹：城市总体规划 判断城市规划，是否靠谱的几个要点： 根据“配套POI、人造地表、区县钱地人” 根据地理地形判断，重点依据“平原、山川河流、耕地” 结合交通（规划），尤其是轨道交通规划 以西安为例，根据规划：西咸新区将建设成为，大西安新兴 产业和现代服务业的聚集区，带动大西安向西开放的新高地、 引
32、领大西安，乃至全国创新城市发展方式的生态田园新城和 统筹城乡发展的示范区。 从西咸新区的人造地表来看，短期内，概念区内发展有基础 的区域（如人造地表规模大的凤凰路2、高陵老区、车城板 块、泾渭2等），能够成为新增人口聚居地 西咸新区城市总体规划图（2016-2030） 西咸新区人造地表分布图 （红圈内的街道或乡镇为西咸新区所辖行政区） win the opportunity 2.1 扩张轨迹：轨道交通规划 量化预测各板块，交通通达性，受轨道交通提升程度 以洛阳为例，通过规划图，抓取地理信息点，投放未 来地铁路线及地铁站，并模拟全城未来轨道交通情况， 最后得出规划后，轨道交通规划影响区 排名TO
33、P20板块得分 1洛北街道3100.0 2王城路街道194.4 3西工街道293.1 4唐宫路街道74.1 5西工街道172.9 2 1 3 4 4 4 3 4 3+3+1视角 研判城市发展 城市往哪发展？哪些区会成为热点？ 先后次序如何？房地产机会是什么？ 禾略“3+3+1” 视角 3：配套POI：城市功能现状强弱 人造地表：建设大轮廓和大方向 钱地人指标：重点建设区域 3：十三五规划 城市总体规划 轨道交通规划 1：城市扩张轨迹模型 2.1 扩张轨迹：城市发展主方向和安全边界研判 以西安为例，西安已进入“四向扩张”阶段，扩张主方向，在西咸新区为主的西北发展带， 对房企而言，首要重点布局区域
34、是西部西咸新区和长安区靠近主城区域，其次是* 1中心三城区 新城、莲湖、碑林 2高新区、曲江新区 雁塔区 3东北向发展抽 灞桥、未央区 中心集聚 轴 向 扩 张 商业升级机会 住宅改善机会 二线：2013-2015 强二线：2016-2021 大规模住宅开发机会 4西北发展带（15-20公里） 西咸新区主导 兼顾未央区北侧、高陵区南侧、长安区西北和中北部 四向扩张 商业空白机会 大规模住宅开发后段住宅改善 2.2 土地价值：量化城市功能强弱 土地PIE模型 量化城市功能 PIE模型，反映城市功能强弱 在城市化进程中，每块土地， 由于城市功能资源，分布的不 均匀，自然有不同的特征。将 土地分类
35、则是把城市功能相 同，或相近的板块，聚为一类， 并在地图中展示，以方便房企， 根据各类别土地的特征，进行 决策判断。 地产需求的基本 动力在于城市化， 即产业、人口、 基础设施配套的 空间聚集 技术进步： 生产复杂化 分工、专业化： 生产要素的空间聚集 实现规模经济： 生产、交易成本降低 劳动力，资本 的空间聚集 城市形成 PIE 模型 城市化过程 /居住需求/ 地产机会： P 人口 I 基础设施、配套 E 就业、产业 PIE的空间聚集 以量化城市化进程 外 在 表 现 生产力发展 生产方式转变 量化模型 外 在 表 现 外 在 表 现 土地PIE模型原理 2.2 土地价值：量化城市功能分布
36、 通过城市的人造建筑落位互联网地理平台实现，以哈尔滨为例：从土地现状价值的配套 价值来看，城市住宅与生活服务，主要分布在绕城高速内外，南北扩散趋势明显 排名TOP20板块得分 1和兴路街道100.00 2五常镇89.69 3双城市街道42.87 4方正镇29.16 5清河林业局24.32 6奋斗路街道24.04 7爱建街道23.59 8芦家街道18.98 9安埠街道17.91 10抚顺街道17.05 11王岗镇216.00 12通江街道114.43 13兴建街道12.95 14学院路街道12.63 15新发镇11.78 16新华街道19.52 17兴隆镇29.38 18和平路街道8.77 19
37、通乡街道8.76 20健康路街道8.28 黑龙江省政 府 哈尔滨市政 府 绕城高速 三环 二环 黑龙江 省政府 哈尔滨 市政府 配套价值-住宅与生活服务 计算 维度 指标选取回答问题 P 人口 工作人口 城市人口聚集度 居住人口 I 配套 自驾评分 通达性 城市轮廓 公共交通评分 学校 居住功能 医院 住宅 景观 E 产业 工厂 人口聚集能力办公 第三产业 2.2 土地价值：计算土地综合价值 综合城市各个功能，形成土地价值综合分布图 以西安为例，完成中心聚集，四向扩张，各圈层意味着： 一圈层，往往是拥挤、过于饱和的主城老中心区， 剩余用地所剩无几，房地产开发价值不大 二圈层，多是主城的新中心，
38、一般会成为本市房地 产价值标杆，土地稀缺性突出 三圈层，主要是近年来建设的新兴区，呈现现代化 城市面貌，居住多适宜满足再改、高改、高端需求 四圈层，是进行大规模城市化建设的主战场，是刚 需和首改的聚集地，房企在此开发容易出规模 五圈层，过于偏远，或者是山川河流 西安土地圈层分布图 2.3 剩余用地：识别剩余用地数量和分布 1、通过图形自动矢量化技术，识别城市规划可建设用地 2、通过遥感影像识别技术，识别城市人造地表分布（有人类建筑的地表） 3、采用识图软件，将规划用地和人造地表相减，得出剩余用地面积 以淄博为例，剩余居住土地，基本集中于二三圈层板块 剩余面积（km） 0.66-1.27 0.4
39、5-0.66 0.23-0.45 0.01-0.23 0-0.01 土地类型 剩余居住用地 第一圈层第二圈层第三圈层第四圈层第五圈层 1万平以下2.11%6.21%11.08%5.18%0.85% 1-23万平0.02%0.05%0.01%0.01%0.00% 23-45万平2.88%8.32%17.88%6.06%0.44% 45-66万平0.72%5.52%8.88%2.61%0.00% 66-127万平0.00%6.08%11.04%4.05%0.00% 合计占比5.73%26.17%48.88%17.92%1.29% 合计面积（平方公里）1.788.1515.225.580.40 2.
40、4 三类投资建议 找洼地 大 桥 镇 崔 寨 镇 桑 梓 店 七贤 遥墙 双山 枣园 巨 野 河 埠村 圣井 唐冶 孙村 郭店 鲍山 王 舍 人 荷花路 药山 美里湖 张庄路 匡山 白马山 北 园 舜 华 路 智 远 2 段店 十六里河 济南“洼地”位置属性 城 市 核 心 区 城 市 拓 展 区 近 城 便 捷 区 1、编制房价等级地图 收集房价数据，预测缺失值，划分版块房价等级 2、编制土地现状价值等级地图 将版块土地现状价值，按房价等级数量分级 3、对比房价、土地等级地图，找出“价格洼地” 版块的土地现状价值等级，高于房价等级，即为“洼地” 城市核心区遥墙、匡山等无影山、北村南辛庄、王官
41、庄等全福、六里山等 城区拓展区 巨野河、崔寨镇等孙村、泺口等郭店 近城便捷区明水、段店镇十六里河 近城拓展区 近郊便捷区 近郊拓展区 待发展区 划分类型C3C2B3B2B1A2A1 房价属性分类 土 地 属 性 分 类 以济南为例，2017年“洼地”主要在以下板块：遥墙、 匡山、张庄路、段店北路、白马山等 量化寻找“洼地”三个步骤 丰庆路 长兴路 如意湖 祭城路 商都路 紫荆山南 路 龙湖镇 枫杨 2007-2010年南向、东向扩张 丰庆路 龙子湖 如意湖 广惠街 龙湖镇 京广路 郑州曲梁产 业聚集区 银河 新港 中心城区新区建 设管理委员会 迎宾路 郑港 2010-2014年继续南向、东向扩
42、张 豫龙镇 迎宾路 龙子湖 龙湖镇 薛店镇 博学路 2014-2019年四向扩张 变化程度高变化程度中变化程度低 原始地表 （没有人造建筑物） 人造地表 2.4 三类投资建议 找高成长价值的土地 预测2019-2021年郑州城市扩路径 根据城市扩张轨迹预测，寻找高成长价值的土地，以郑州为例，预测2019-2021年没有 变化程度高，未来城市发展，将继续在经开区南边、龙湖镇东边，往港区方向夯实 成都简阳剩余规划用地面积 （万平方米） 2.4 三类投资建议 找价值尚可、有宅地的土地 区位区县存量用地合计特征小结 东部 简阳市23460 50499 总量最多 L区16220 J县10819 南部 S
43、区33025 41881 X县8856 西部 W区5605 41205出让受控 P区6270 C市4836 D市4552 Y县4019 Z市5963 L市6153 P县3807 北部 新都区10763 18589保持平稳 青白江区7826 中部 锦江区733 8054出让减少 成华区2642 青羊区1078 武侯区1239 金牛区2362 以成都为例，结合PIE圈层划分及存量用地，2018年 成都东部，短期投资值得关注： 龙泉驿临近主城区； 围绕龙泉驿区、金堂县、简阳市三地核心城镇 特色： 3+3+1视角，判断城市发展主方向 网格化、可视化，清晰表达土地价值 精准到每平方公里的剩余用地寻找 找
44、到值得投资的三类土地 价值：帮助房企提升找地效率和准确度 提升城市内投资方向决策效率 帮助拓展人员，清楚土地价值 提升拓展人员找地效率 帮助拓展人员和决策者，找到投资区域 3. 市场信心周期：为投资时机提供观测视角 将一个住宅市场信心周期分为“弱牛、强牛、弱熊、强熊”四个阶段，四个阶段周而复始形成轮动 在市场信心探底回升期，地价合 理，溢价较低，招拍挂压力较小， 应坚决加杠杆和拿地，为下阶段 的销售期准备 弱牛：建仓 强牛：出货 弱熊：对冲 强熊：蓄势 在市场信心持续上扬期，客 户购房热情高，主动上门量 高于可售房源，存在涨价空 间，应积极涨价出货，坚决 平价去死库存，尤其是商办 车位等非住宅
45、类的死库存 在市场信心高位回落期，把握 其它弱牛期区域的土地投资机 会，并快速去化剩余产品 在市场信心持续下落期，争取本区 域的并购机会，积极关注核心城市 或核心区域或核心地段的投资机会， 并为下一轮投资期展开融资准备 3.2 城市现阶段，市场周期处于什么阶段 2019年全年，全国40.9%城市，市场信心处于升温状态，58.1%处于降温 （市场信心，会跟随突发事件产生波动，故市场周期需要动态监测） 描述市场周期类型城市个数占比 升温 （40.9%） 弱牛强牛4412.5% 强熊弱牛强牛205.7% 强熊弱牛4211.9% 弱熊强熊弱牛3810.8% 降温 （58.1%） 强牛弱熊5615.9%
46、 弱牛强牛弱熊174.8% 弱熊强熊8524.1% 强牛弱熊强熊4713.3% 敏感4次变化41.0% 弱牛强牛 强熊弱牛强牛 强熊弱牛 弱熊强熊弱牛 强牛弱熊 弱牛强牛弱熊 弱熊强熊 强牛弱熊强熊 全国353城2019年市场行情周期变化 目标城市2019年1月-2021年12月预测周期 强熊：蓄势弱熊：对冲弱牛：建仓强牛：出货 19年4月之 前周期滤波 为实际轨迹 19 - 01 19 - 02 19 - 03 19 - 04 19 - 05 19 - 06 19 - 07 19 - 08 19 - 09 19 - 10 19 - 11 19 - 11 19 - 12 20 - 01 20
47、 02 20 - 03 20 - 04 20 - 05 20 - 06 20 - 07 20 - 08 20 - 08 20 - 09 20 - 10 20 - 11 20 - 12 21 - 01 21 - 02 21 - 03 21 - 04 21 - 05 21 - 06 21 - 07 21 - 08 21 - 09 21 - 10 21 - 11 21 - 12 强熊弱牛（适合投资拿地）强牛弱熊 3.3 城市未来，市场周期处于什么阶段 依据当前走势，推测目标城市下一步预期走势，得到未来信心周期，判断投资拿地的时间节点 3.4 城市内部各区县，处在市场什么周期阶段 目标城市各区县20
48、19年周期变化分布 弱牛强牛 弱熊强牛 弱熊弱牛 弱熊弱牛 强牛弱熊 强牛弱熊 弱熊强熊 行政区 201 9- 01 201 9- 02 201 9- 03 201 9- 04 201 9- 05 201 9- 06 201 9- 07 201 9- 08 201 9- 09 201 9- 10 201 9- 11 201 9- 12 202 0- 01 202 0- 02 202 0- 03 202 0- 04 202 0- 05 202 0- 06 202 0- 07 202 0- 08 202 0- 09 202 0- 10 202 0- 11 202 0- 12 Y县 强 熊 强 熊
49、强 熊 强 熊 强 熊 强 熊 强 熊 弱 牛 弱 牛 弱 牛 弱 牛 弱 牛 弱 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 弱 熊 弱 熊 弱 熊 弱 熊 S市 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 弱 熊 弱 熊 弱 熊 弱 熊 弱 熊 弱 熊 弱 熊 弱 熊 强 熊 强 熊 强 熊 强 熊 强 熊 强 熊 强 熊 J区 弱 牛 弱 牛 弱 牛 弱 牛 弱 牛 弱 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 弱 熊 弱 熊 弱 熊 弱 熊 弱 熊 弱 熊 弱 熊 强 熊 M县 强 牛 强 牛 强 牛
50、 强 牛 弱 熊 弱 熊 弱 熊 弱 熊 弱 熊 弱 熊 弱 熊 强 熊 强 熊 强 熊 强 熊 强 熊 强 熊 强 熊 弱 牛 弱 牛 弱 牛 弱 牛 弱 牛 弱 牛 I县 弱 熊 弱 熊 弱 熊 强 熊 强 熊 强 熊 强 熊 强 熊 强 熊 强 熊 弱 牛 弱 牛 弱 牛 弱 牛 弱 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 弱 熊 弱 熊 弱 熊 S县 强 熊 强 熊 强 熊 强 熊 弱 牛 弱 牛 弱 牛 弱 牛 弱 牛 弱 牛 弱 牛 弱 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 强 牛 弱 熊 弱 熊 弱 熊 弱 熊 弱 熊 弱 熊 X县 强 牛 强 牛 强 牛 强
