1、南通地块拿地前三合一定位 目 录 2 1、项目基本信息 2、项目定位结论 3、项目运营铺排 城市发展利好：南通市人民政府已将开发区周边65平方公里进行整体规划，将把开发区最终建成具有综合功能的现代 化新城区，南通经济技术开发区是中国首批14个国家级开发区之一，首批通过中国政府规划审核的开发区之一，被评 为中国最具投资价值的十大开发区之一。 区位价值：本案所在区域为南通经济开发区中央创新区指挥部，邻近南通市崇川区，崇川区总人口71.10万人，经济以 第三产业为主。本案地块为区域规划发展重心板块，目前主要居民集中居住区、商业配套、教育配套均集中在本案西南 侧3KM辐射范围以内，本案目前设计规划为集
2、商业水街、商业MALL、健康产业、酒店、公寓、写字楼、住宅为一体的 超大型城市综合体，填补了该区域的城市配套空白。 交通情况：开发区南联沪宁苏嘉杭和沿江高速公路，苏通长江大桥把开发区与上海直接联通，车程仅60分钟。与全国 铁路运输大动脉陇海线和京沪线相联接的新长铁路、宁启铁路均可直达开发区。 基础信息交底 基础信息交底 项目周边住宅市场 中央创新区通盛大道的中创大都会项目：精装小高层13800元/平米，精装洋房16500元/平米左右，中央 创新区通盛大道以北新城区内的话是仁恒公园世纪和远创东樾精装住宅，开盘预计28000元左右，时代都 会精装住宅备案价18500元左右。 2017年建造在售未交
3、房项目中南熙悦（开发区通盛大道与诚兴路交汇处）：精装高层住宅88-158平米， 均价15100元/平米、联排别墅100-158，均价22600元/平米，叠加别墅130平米，均价18000元/平米。 基础信息交底 区域、四至本地块位于南通经济开发区中央创新区指挥部，通沪大道高架以南、通盛大道以西、东边、北边均为规划道路。 出让面积（）222900容积率3.82计容建筑面积（）1262775.1 用地性质商住用地商住比例 住宅27万方，商业 54.55万方（含酒店） 限高（m）未知 建筑密度未知绿化率/集中绿化率未知【装配率】未知 住宅套型中小套型比例/ 经适房、回迁房、保 障房配建要求 /全装修
4、住宅比例要求精装修（市场） 其他对决策有影响的出 让条件 本案由8块地块组成（A1-A5为商业用地、A6、A7、B8为住宅用地），商业分为商业MALL、地下商业、水街、沿街商业； 并结合部分办公、酒店、公寓业态。 基础信息交底 基础信息交底 项目所处区域交通便利，多主干道环伺，通达度高，住宅项目林立 在售：中创大都会、时代都会、崇川府 待售：仁恒公园世纪、远创东樾、中海 1、距本案最近成熟小区：东景瑞御府距本案2.7km；西朝阳花园距本案 1.6km。 2、本案商业配套：3KM范围内有一处商业为通壹国际广场、红星美凯龙家 居市场、大润发超市。 3、距离本案最近的配套学校为南通市小海中学和南通市
5、小海小学，距离本 案分别为1.3KM和1.8KM。 类型序号配套名称 商业生活 1通壹国际广场 2红星美凯龙家居 3大润发超市 医疗1南通妇幼保健院 教育 1南通市小海小学 2南通市小海中学 基础信息交底 价值点总结 住宅地块以改善投资为主、刚需为辅；商业部分以 区域配套为主，建议引进优质学区或自建高端学校 价值纬度优势劣势小结 区域 区域认知 南通市人民政府已将开发区周边65平方公里进行整体规划， 将把开发区最终建成具有综合功能的现代化新城区，宗地位 于南通经济开发区，区位条件得天独厚。 宗地所在的中央创新区为经济开发区目前空白板块， 居民居住分散，各类配套缺乏，区域发展有瓶颈。 1）地块具
6、有长期投资发展空间、 商业价值巨大。 2）南通经济开发区规划成熟完善， 经济，市政配套高速发展。 3）区域政府重点发展，城市建设 翻新，交通便利，对于市区以及 外省市具有投资吸纳性。 4区域内因为属于开发区板块，目 前教育、医疗、生活配套较为贫 乏) 区域配套 3KM范围内有一处商业为通壹国际广场、红星美凯龙家居市 场、大润发超市。距离本案最近的配套学校为南通市小海中 学和南通市小海小学，距离本案分别为1.3KM和1.8KM。 大型商业配套、超市距离3KM，相对来说不算近。 东侧、北侧为改造区、城市建面待更新。 区域规划 规划：南通经济开发区板块，政府发展重点区域，未来有一 定的人口导入性，交
7、通四通八达。 以光电子、机械制造、新材料等工业制造为主，未 来有一定利好，但等待时间会较长。 地块 地块指标 地块占地面积：222900，计容面积：1262775，住宅 容积率3.82，住宅27万方，商业54.55万方（含酒店）商业 包括：MALL、水街、地下、沿街商业；办公、酒店、公寓。 商业体量较大、加大资金投入量，开发周期变长， 高周转难度加大。 1）27万方住宅，体量适中，可售 商品住宅可减少资金投入压力， 但需要考虑政府指标。 2）总计3.82容积率，兼顾刚需、 投资、改善类客群，面积段丰富， 可选性较强，可考虑部分低密度 产品，有一定的品质提升空间 地块周边 随着区域价值体现，本地
8、块价值有望进一步提升。且城市建 面会拉升，重新炒活区域板块 地块西南侧，有部分项目在售以及待售，对于未来 竞争有一定压力。 地块现状多地块组合，净地（需要除草，平整土地） 地块周边交通网络多重交汇，紧靠城市高架，对于 将来居住品质有影响 6 产品线定位：考虑降本增效，快速回笼资金 项目定位-SWOT分析 n客户以地缘性改善客户为主，少部分乡镇客户、周边 县级市客户、南通主城以及上海的投资客户。 项目定位-客位 u总体上来看，住宅的目标客群能够接受的心理价 位在150-300万之间。 u而年轻的客群购房的预算较低。我们的客户受众 群体在主要在35-55岁的年龄段。 19 30 24 10 8 4
9、4 30 20 30 10 5 4 1 22 30 22 1010 33 5 40 20 1010 5 10 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 100万以下100-150万150-200万200-220万220-300万300-500万500万以上 总体26-3536-4546-55 项目定位-客户定位 u针对于本地块的情况，客户主要考虑的是生活环境，生活配套以及学区，而我们自身近60万方的商业则 是本案强有力的配套补充。 u价格永远是客户回避不了的问题。项目的最终定价，首付比例，贷款压力也会左右客户是否选择本案的 重要原因。本案面世应该会是区域的价格标杆。 项目定位-客
10、位 30% 15% 13% 12% 10% 5% 3% 2%2% 3% 2%2% 1% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 地段配套学区户型物业采光通风绿化性价比主卧开间赠送面积私密性外立面开发商品牌 占比 项目定位-客户定位 未来一段时间内，南通中心老城的一部分改善客户仍将是项目的主要客户来源，而开发区板块及周边乡 镇的私营业主，将是本案的重要客源，本案客户具有较高的改善属性。 项目位于开发区中央创新区，自有商业配套十分完善，凭借规模化的优势吸收城区以及周边县市的投资 型客户，这部分客户将作为项目客源的有效补充。 项目定位-户配建议 l 兼顾刚需、投资和改善需求，设置
11、紧凑型、标准型和舒适型三种精装修产品线，各户型配比建议：98-112占 比52.7%、126-138占比41.7%、155占比5.5% l 本案作为新盘入市，小区南侧、北侧均有小区的情况下，可参考项目为时代都会及即将开盘的仁恒世纪公园 存量状态项目名称 竞品类型 （直接或间 接） 总建面单价均价面积段推售节奏 在售 时代都会直接14296518540116、122、148、151目前少量在售 待售仁恒公园世纪直接330794预计28000 15F小高层（112、133、150 、156）、6F洋房（183）、 4F叠墅（210） 待售 产品形态梯户比面积段（平米）户型套数比 高层33F（精装）
12、T298紧凑型3房2厅1卫19.7% 高层33F（精装）T2126舒适型3房2厅2卫19.7% 中高层18F（精装）T299紧凑型3房2厅1卫11% 中高层18F（精装）T2112标准型3房2厅1卫22% 中高层18F（精装）T2138标准型4房2厅2卫22% 中高层16F（精装）T2155舒适型4房2厅2卫5.5% 商品房户型配比 项目定位-户配建议 运营铺排-整盘推售计划 A-6货源业态面积套数面积 15# 高层 (16F) 155 12818840 2-4#6-10# 13-14# 高层 （18F） 9927021730 11227025240 28840180138 11-12# 15
13、-16# 高层 （33F） 98 26423872 126 26430264 车位车位/1364/ 总计/1376125786 首批次开盘 首开栋号2、3、4# 地上可售建面24543 高层（18F）24543 占供货比例15% 三批次开盘 开盘栋号1、6、7# 地上可售建面24543 高层24543 占一期供货比例15% 二批次加推 开盘栋号5、8、9、10# 地上可售建面32724 高层32724 占一期供货比例20% 运营铺排-住宅A-6推售计划 A-6A-6：高值区：红色区域：高值区：红色区域6 6、7 7、1111、1212在在 该地块最东边中间部分，东边无建筑遮挡该地块最东边中间部
14、分，东边无建筑遮挡 ，采光好、楼间距大。中值区：黄色区域，采光好、楼间距大。中值区：黄色区域 1-51-5、8-108-10、13-1413-14在地块中间和西侧楼间在地块中间和西侧楼间 距一般、采光部分受东侧高层影响、南边距一般、采光部分受东侧高层影响、南边 五栋楼靠主要道路。五栋楼靠主要道路。 低值区：低值区：15-1615-16蓝色区域：地块最北、出蓝色区域：地块最北、出 入不便，采光受南面高层影响入不便，采光受南面高层影响 四批次开盘 开盘栋号13、14、16# 地上可售建面31362 高层31362 占一期供货比例20% 五批次开盘 开盘栋号11、12、15# 地上可售建面45000
15、 高层45000 运营铺排-整盘推售计划 运营铺排-住宅A-7推售计划 A-7A-7：高值区：红色区域：高值区：红色区域1 1、2 2、4 4、5 5 、7 7、8 8在该地块东侧中间部分，采在该地块东侧中间部分，采 光好、楼间距大、景观视野好。中光好、楼间距大、景观视野好。中 值区：黄色区域值区：黄色区域9 9-12-12在地块中间和在地块中间和 北侧楼间距尚可、采光部分受影响北侧楼间距尚可、采光部分受影响 北侧有道路。低值区：北侧有道路。低值区：3 3、6 6蓝色区蓝色区 域：地块西侧偏南，楼间距次于中域：地块西侧偏南，楼间距次于中 值区，紧靠着商业值区，紧靠着商业mallmall。 A-
16、6货源业态面积套数面积 1-6#、8#、 9# 高层 （18F） 9928828512 11014416128 19872144138 7#10#11 #12# 高层 （33F） 98 23122638 126 23129106 车位车位/924/ 总计/1038116000 首批次开盘 首开栋号1、2# 地上可售建面14628 高层（18F）14628 占供货比例15% 二批次加推 开盘栋号3、4、5# 地上可售建面21900 高层21900 占一期供货比例20% 二批次加推 开盘栋号6、9、12# 地上可售建面28000 高层28000 占一期供货比例25% 四批次开盘 开盘栋号10、11
17、# 地上可售建面22000 高层22000 占一期供货比例22% 五批次开盘 开盘栋号7、8# 地上可售建面19000 高层19000 占一期供货比例18% 方案确认-商业、车位专项 全市商业供求走势 项目定位-商业专项 市场新增供应较少，成交多为老盘续销备案 2018年南通商业市场产品去化稳定，供应面积为4.74万方，成交面积23.43万方，供求比约为0.2，成交均价为19768元/ ； 2018年商业供应项目主要有星光域、保利香槟金街、世茂广场、雅居乐花园、南通1912、中南世纪花城等， 主要分布于港闸区、开发区。 方案确认-商业、车位专项 项目定位-商业专项 楼盘位置南通市港闸区永怡路1
18、11号 物业形态公寓、商业、办公 建筑形态 一栋13F酒店式公寓和共享空间办公 十二栋2-4F的商业 占地面积3.832万 总建筑面积7.67万 出售总面积1.5万 主力面积段50-300 均价预计一F均价35000/，二F均价24000/，三F均价14000/ 推售时间2018年10月首开 项目包含A区纯自持的六栋商业街，B区部分销售，部分自持的六栋商业街， C区销售的1幢13层酒店式公寓和共享空间办公； 建筑面积50-300，尚未开盘，预计一楼均价35000元/ ，2楼均价24000元/，3楼均价14000元/。 B区 圆融堤调目前尚未开盘，无包租/返租政策，目前为代理销售，未启用分销 C
19、区 方案确认-商业、车位专项 项目定位-商业专项 北翼玖玖主打创意、文娱、体验的一站式城市综合体，主要业态为餐饮/娱乐及其洲际公寓酒店 楼盘位置工农北路与江海大道交界路口 物业形态公寓、商业、办公 建筑形态 一栋27F酒店式公寓和共享空间办公 （1-10F商铺、11-20F酒店公寓、21-27F共享办公） 一栋2-7F停车场、一栋7F酒店、2栋4F的商业、1栋5F的商业 占地面积2.51万 总建筑面积10.26万 主力面积段50-100 物业及能耗费3.5元/月 均价1F均价45000元/，2F均价25000元/，3F均价17000元/ 推售时间2017.11 目前3#已售罄，在售5#1层、6
20、#1-3层沿街商铺，建筑面积50-100； 一楼均价45000元/ ，2楼均价25000元/，3楼均价17000元/。 方案确认-商业、车位专项 项目定位-商业专项 保利香槟国际商业金街主要为其社区配套商业，客户以港闸区及北三县区域为主 楼盘位置港闸区长平路以东,通扬运河以西 物业形态商业 建筑形态外街两层（一拖二）共同出售，内街1/2F单独出售 总建筑面积5.73万 商业建筑面积1.13万 主力面积段36-300 物业及能耗费3.2元/月 均价均价25000元/ 推售时间2018年6月 保利香槟国际目前住宅部分已基本售罄，商业仅推出了A3/A4/B3三栋，均价25000元/ 商业街均为两层，
21、外街以一拖二的形式出售，内街1F/2F分开出售，剩余商铺77套，约0.8万方 方案确认-商业、车位专项 项目定位-商业专项 南通商业市场去化较为缓慢且呈持续低迷之势； 目前市场内在售的商业项目可选性较多，无论是社区的商业配套（金街）或是大型商 业综合体的在售商铺，周边仍有较大量的库存有待去化，市场竞争尤为激烈。 方案确认-商业、车位专项 项目定位-商业专项 方案确认-商业、车位专项 项目定位-商业专项 1、本案商业应站在打造区域性高端社区的高度上进行规划； 2、从本地块的区域环境及周边商业形态分析水街商业还是以本项目的配套商业规划为主； 3、 项目A-1、A-2地块由8个单体商业组成的商业街区
22、；共三层，占地面积31000平方米，总建筑面积为 61147.5平方米，其中地上建筑面积为46500平方米，A-3地块由3个单体商业组成；共三层，占地面积 13200平方米，总建筑面积为26037平方米，地上建筑面积19800平方米。 4、本项目除了水街A1、A2、A3三个组团以外，其他商业为商业茂以及酒店公寓以及办公业态。 5、南通市专业市场已趋于饱和，而规范性、功能齐全的大体量主题商业街，目前在南通还属于商业空白，大 体量主题商业街的优势：街区商业突破盒子商业的建筑局限性，造型越有特点的商业街越受到欢迎，开放式 空间具有通透性，使消费者消费时得到舒适、便利且利于商铺的租售和产权分割。 方案
23、确认-商业、车位专项 1.能够代表南通市城市级文化休闲类商业发展高度 2.发挥街区商业功能，兼顾本项目以及周边区域配套功能 3.发挥商业业态聚合效应、实行功能互补以及相互促进 4.保障项目形象统一，保障项目各业态形象的协调 5.功能和业态的设置上兼顾日间与晚间消费的均衡，兼顾商业氛围养成与收益的均衡 6.在保障商业养成的基础上，充分考虑非核心商业的可售性 项目定位-商业专项 方案确认-商业、车位专项 本地块商业体量远高于住宅，投入大、见效慢。建议先以住宅推出市场，降本 增效，快速回笼资金，以达到项目持续开发和快速周转的目标。 A-1、A-2可规划为主题商业街。 A-3距离住宅区域较近、可规划为
24、社区配套商业街。 A-4为商业MALL。 A-5主要业态为：办公、公寓、酒店；裙楼部分可作为配套商业。 本篇商业专项因项目商业的开发节奏、自持和销售的关系、后期市场 存在的不确定变化因素等原因，现阶段主要针对的A1-A3水街商业地 块组团仅从营销角度进行主题及相应的功能分布定位。 项目定位-商业专项 方案确认-商业、车位专项 项目定位-商业专项 水街A1-A2、A3商业定位： 结合南通商业现状分析以及项目地周边综合分析，建议水街部分定位为主题功能型商业步行街 据步行街的分类，本案水街类型为：地域型商业步行街 地处城市地域范围内，街区长度500-700米， 商业设施2-4层，商业密度70-90%
25、，商业体 量8-10万平米，可辐射人口10万人，主要依 靠公共交通工具，正常日客流量为1万人，购 物的比例大于闲逛的客流比例，该区域结构带 装附以树状结构，上端数目300-400家，行业 数目100家，主要以日用百货和餐饮店，该街 区采购单次购物数额大，而且频率高。 方案确认-商业、车位专项 项目定位-商业专项 本案A1-A2、A3水街功能分布： 情调 慢调 格调 u 情调生活区 创意集市、生活趣味、儿童游乐、培训成长、 休闲小吃、特色餐厅 u 格调休闲区 特色餐饮、休闲服务、健身娱乐 u 慢调悠闲区 休闲餐饮、文化零售、文创工作 品质生活享受区 生活趣味体验区 时尚小资休闲区 方案确认-商业、车位专项
