1、地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 房地产开发过程重点涉税环节简要剖析房地产开发过程重点涉税环节简要剖析 2019.3.31 2019.3.31 深圳深圳 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 简简 介介 西政地产金融研究院是西政投资集团旗下的地产金融实务研究型组织西政地产金融研究院是西政投资集团旗下的地产金融实务研究型组织，成员全部成员全部 为地产为地产、银行银行、信托信托、私募私募、证券证券、期货期货、保险保险、互联网金融互联网金融、律所律所、会计所等方向会计所等方向 的专业精英人才的专业精英人才。研究院立足于西政投资集团的地产投融资项目实操经验研究院
2、立足于西政投资集团的地产投融资项目实操经验，以投融资以投融资、 风控风控、法律法律、财务财务、税务为专业依托税务为专业依托，专门从事专门从事“地产地产+ +金融金融”的实务研究与顾问的实务研究与顾问、培培 训工作训工作。 西政地产金融研究会西政地产金融研究会（XizhengXizheng RealReal EstateEstate FinanceFinance ResearchResearch SocietySociety，以下以下 简称简称“XREFRSXREFRS”）是由西政地产金融研究院发起设立的是由西政地产金融研究院发起设立的，以以“打造国内最专业的地产打造国内最专业的地产 金融精英阶
3、层金融精英阶层”为宗旨的专业互助和资源共享型组织为宗旨的专业互助和资源共享型组织。研究会研究会（XREFRSXREFRS）以西政地产以西政地产 金融研究院为依托金融研究院为依托，以房地产和金融实务为导向以房地产和金融实务为导向，主要开展房地产全产业链实务主要开展房地产全产业链实务、金金 融融/ /融资产品设计融资产品设计、税务筹划税务筹划、跨境投融资等方面的专业研究与交流活动跨境投融资等方面的专业研究与交流活动，并致力于打并致力于打 造地产金融领域兼具专业性和权威性的精英交流平台造地产金融领域兼具专业性和权威性的精英交流平台。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 目录目录
4、第一部分第一部分 房地产开发流程房地产开发流程 一、可行性研究阶段一、可行性研究阶段 二、前期工作阶段二、前期工作阶段 三、建设实施阶段三、建设实施阶段 四、预售及产权转移阶段四、预售及产权转移阶段 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析 一、筹建环节一、筹建环节 二、设立环节二、设立环节 三、筹资环节三、筹资环节 四、征地环节四、征地环节 五、开发环节五、开发环节 六、预售环节六、预售环节 七、竣工验收环节七、竣工验收环节 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 目录目录 第一部分第一部分 房地产开发流程房地产开发流程 一、可行性研究阶段一
5、、可行性研究阶段 二、前期工作阶段二、前期工作阶段 三、建设实施阶段三、建设实施阶段 四、预售及产权转移阶段四、预售及产权转移阶段 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 一一、可行性研究阶段可行性研究阶段 通过市场调查和市场分析，寻求投资机会。 二二、前期工作阶段前期工作阶段 包括：三旧或城市更新指标、购开发用地、立项、报建与委托设计、筹 资、拆迁安置等。取得土地使用权后，到计委和建委，取得立项批复， 再到规划局取得建设用地规划许可证，最后到规划局领建设工程 规划许可证。 第一部分第一部分 房地产开发流程房地产开发流程 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商
6、三三、建设实施阶段建设实施阶段 （一一）施工证审批施工证审批 具备条件后，申请办理建筑工程施工许可证 （二二）总包施工企业招投标总包施工企业招投标 确定总包或分包范围 （三三）实质性建设实质性建设 从“七通（水、电、道路、暖气、天然气、电信、网络）一平（场地平 整）”开始（也有在取得建设工程施工许可证前进场）、土石方、桩基工程 、基础、主体、供水、供电、室内外装修、装饰、小区配套等。 第一部分第一部分 房地产开发流程房地产开发流程 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 建建 设设 施施 工工 阶阶 段段 确定总包单位确定总包单位建设工程施工许可证建设工程施工许可证 施工合同施
7、工合同 验收证明验收证明 确认施工范围确认施工范围 质监站质监站 监理公司监理公司 第一部分第一部分 房地产开发流程房地产开发流程 四四、建设施工阶段建设施工阶段 确定总包单位确定总包单位 施工准备施工准备 工程单体验收工程单体验收 工程综合验收工程综合验收竣工验收备案表竣工验收备案表 住建局住建局 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 预预 售售 及及 产产 权权 转转 移移 阶阶 段段 商品房预售商品房预售 商品房销售商品房销售 商品房预售商品房预售 许可证许可证 商品房销售许可证商品房销售许可证 办理产权转移办理产权转移分户房产证分户房产证 房管局房管局 房管局房管局
8、房管局房管局 第一部分第一部分 房地产开发流程房地产开发流程 五五、预售及产权转移阶段预售及产权转移阶段 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 目录目录 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析 一、筹建环节一、筹建环节 二、设立环节二、设立环节 三、筹资环节三、筹资环节 四、征地环节四、征地环节 五、开发环节五、开发环节 六、预售环节六、预售环节 七、竣工验收环节七、竣工验收环节 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 目录目录 一、筹建环节一、筹建环节 （一）筹建期间确认（一）筹建期间确认 （二）筹建环节开办费的会计处理（
9、二）筹建环节开办费的会计处理 （三）筹建环节开办费支出的税前扣除处理（三）筹建环节开办费支出的税前扣除处理 （四）筹建环节业务招待费等三项费用的处理（四）筹建环节业务招待费等三项费用的处理 （五）筹建期间企业所得税处理方式（五）筹建期间企业所得税处理方式 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹建环节筹建环节 一一、筹建期间确认筹建期间确认 对筹建期间划分，会计制度无明确规定，一般以实际有了生产、销售、提 供劳务或其他经营行为之日为“开始生产、经营”之日即筹建期结束。（ 筹建费用分摊及业务招待费扣除标准
10、） 房地产企业开始经营年度为开始计算损益年度（取得土地使用权或确认开 发主体、拆迁补偿主体），不是营业执照日期也不是取得第一笔经营收入 日期。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹建环节筹建环节 二二、筹建环节开办费的会计处理筹建环节开办费的会计处理 企业会计准则企业会计准则应用指南应用指南: : 开办费包括：人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费及 不计入固定资产成本的借款费用等内容。 【科目设置科目设置】 根据企业会计准则应用指南中“管理费用”核算内容可知，开办费 会计处理上不再作
11、“长期待摊费用”或“递延资产”，而直接将其费用化，统一 在“管理费用”科目核算，发生时直接计入“管理费用开办费”。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹建环节筹建环节 三三、筹建环节开办费支出的税前扣除处理筹建环节开办费支出的税前扣除处理 国税函国税函 20092009 9898号和企业所得税法实施条例第号和企业所得税法实施条例第7070条：条： 企业筹建期发生的开办，可在开始经营之日的当年一次性扣除，也 可按新税法有关长期待摊费用规定处理（即自支出发生月份次月起，分 期摊销，摊销年限不低于3年），
12、但一经选定，不得改变。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹建环节筹建环节 四四、筹建环节业务招待费等三项费用的处理筹建环节业务招待费等三项费用的处理 总局公告总局公告20122012年第年第1515号号 ： 企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按 实际发生额60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。企业筹建期 间，发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并 按有关规定在税前扣除。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地
13、产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹建环节筹建环节 四四、筹建环节业务招待费等三项费用的处理筹建环节业务招待费等三项费用的处理 总局公告总局公告20122012年第年第1515号号 ： 企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按 实际发生额60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。企业筹建期 间，发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并 按有关规定在税前扣除。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹建环节筹建环节 四四、筹建环节业务招待费等三项费
14、用的处理筹建环节业务招待费等三项费用的处理 企业在筹办期发生的包括业务招待费、广告费和业务宣传费等费用，属 筹办费范畴，根据国税函200998号规定，企业可选择经营开始年度一次性 摊销或平均三年摊销。 由于实施条例对上述费用扣除时有限定性规定，企业生产经营开始 后，其按国税函200998号规定摊销的筹办费中的业务招待费、广告费和业 务宣传费数额，加上当年度发生的业务招待费、广告费和业务宣传费之和， 作为该年度业务招待费、广告费和业务宣传费总额，按实施条例有关规 定计算扣除。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉
15、税事项分析筹建环节筹建环节 五五、筹建期间企业所得税处理方式筹建期间企业所得税处理方式 国税函国税函 20102010 7979号号 ： 企业自开始生产经营年度，为开始计算企业损益年度。企业从事生产经 营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期亏损，应按国 税函200998号第9条规定执行。（即企业可在开始经营之日当年一次性扣除 ，也可自支出发生月份次月起，分期摊销，摊销年限不低于3年。） 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 目录目录 二、设立环节二、设立环节 （一）设立环节主要存在的问题（一）设立环节主要存在的问题 （二）项目交易架构设计（二）项目交易架构设计
16、 （三）公司法对设立新公司投资者的投资方式规定（三）公司法对设立新公司投资者的投资方式规定 （四）土地使用权出资及其税收政策（四）土地使用权出资及其税收政策 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析设立环节设立环节 一一、设立环节主要存在的问题设立环节主要存在的问题 （一一）不同类型投资人涉税政策差异不同类型投资人涉税政策差异 设立房地产开发公司，其投资人可选自然人也可选法人。两者对应分配 环节和清算环节所得税政策不同，转股环节相关涉税政策也有很大差别。 经营净利润分配方面，自然人投资者按20%缴个人所得
17、税。法人投资者符 合居民企业之间分配股息红利免税条件的，免企业所得税。 开发过程中或注销清算环节，自然人投资者需按20%缴财产转让所得个人 所得税。法人股投资者需按25%缴企业所得税，但作为法人股投资主体其帐面 如有亏损可按税法规定弥补亏损。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析设立环节设立环节 一一、设立环节主要存在的问题设立环节主要存在的问题 （二二）设立阶段没充分考虑房地产相关税收优惠政策设立阶段没充分考虑房地产相关税收优惠政策 房地产行业市场准入对人数限制较低，最低限额达7人即可成立房地产公司
18、（法人 代表、经济师、会计师、工程师4名要求）。 深圳现在注册房地产企业必须先有土地使用权，且要有街道办出证明（街道里面 有土地属于这个公司）。 增值税税筹空间较大，可充分利用该行业增值税减免税优惠政策可获得高额税收 减免（例如为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，按照财政部 税务 总局 退役军人部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的通知财 税201921号可享受定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教 育附加和企业所得税优惠。）。 拆迁补偿款增值税优惠政策、政府返还土地出让金、安置费、政府补助等不征税 收入等。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链
19、综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析设立环节设立环节 二二、项目交易架构设计项目交易架构设计 （一一）交易架构交易架构 1 1. .项目公司架构项目公司架构2 2. .公司项目架构公司项目架构 房地产公司房地产公司1 1房地产公司房地产公司2 2 项目项目1 1项目项目2 2 投资投资 投资投资 房地产公司房地产公司 项目项目1 1项目项目2 2 项目公司注册基本均按照属地原则，要求在 项目所在地当地注册项目公司 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分
20、析设立环节设立环节 二二、项目交易架构设计项目交易架构设计 1 1. .优点优点 项目公司结束后，可及时注 销公司； 不同项目间，同类产品同期 成本可避免对比； 分项目转股 ； 各项目风险阻断； 融资比较灵活 。 2 2. .缺点缺点 项目间成本转移操作难度高； 可在不同项目公司间成本转移； 各项目间盈亏不能相互抵减、进项税 额不得相互抵减； 丧失土地增值税合并清算空间； 资本弱化时，无偿拆借资金有纳税调 整风险。 （二二）目前普遍采用单个项目目前普遍采用单个项目、单个项目项目公司交易架构单个项目项目公司交易架构，该交易架构优该交易架构优 缺点如下：缺点如下： 地产全产业链综合金融服务商 地产
21、全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析设立环节设立环节 三三、公司法对设立新公司投资者的投资方式规定公司法对设立新公司投资者的投资方式规定 公司法公司法第第2727条：条： 股东可用货币出资，也可用实物、知识产权、土地使用权等可用货币估价 并可依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作出资 的财产除外。 提示：提示： 公司法规定股东可用货币出资，也可用非货币财产如土地使用权出资（考 虑土地增值税、企业所得税） 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产
22、项目各环节涉税事项分析设立环节设立环节 四四、土地使用权出资及其税收政策土地使用权出资及其税收政策 （一一）土地使用权出资土地使用权出资 1.以划拨土地使用权出资的，使用人应向市、县人民政府土地管理部门申 请办理土地使用权出让手续后方能作为出资； 2.城市规划区内集体所有土地应先依法征为国有土地后方能作为出资； 3.农村和城市郊区集体所有土地(除法律规定属国家所有外)应经县级人民 政府登记注册，核发证明，确认所有权后方能作为出资。 4.土地使用权并不都能用于出资。在落实土地使用权产权证明时，对划拨 土地和集体用地应特别关注，如未按规定办理相应手续，即便拥有土地使 用权证也不能用来出资。 地产全
23、产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析设立环节设立环节 四四、土地使用权出资及其税收政策土地使用权出资及其税收政策 （一一）土地使用权出资税收政策土地使用权出资税收政策 1 1. .增值税政策增值税政策 财税财税 20162016 3636号第号第1010条和第条和第1111条：条：销售服务、无形资产或不动产，指有 偿提供服务、有偿转让无形资产或不动产。有偿，指取得货币、货物或其他经 济利益。 不动产投资，是以不动产为对价换取被投资企业股权，取得“其他经济利 益”，应缴增值税。 2 2. .土地增值税政策土地
24、增值税政策 财税财税 20182018 5757号号 ：2018年1月1日至2020年12月31日期间，单位、个人在 改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的 企业，暂不征土地增值税。（不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业 的情形）。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析设立环节设立环节 四四、土地使用权出资及其税收政策土地使用权出资及其税收政策 （一一）土地使用权出资税收政策土地使用权出资税收政策 3 3. .企业所得税政策企业所得税政策 企业发生非货币性资产交换，
25、应视同销售不动产，应按公允价值确定收入额。 （公允价值，指按市场价格确定价值） 居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5 年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴企业所得税。 4 4. .印花税政策印花税政策（合同价合同价） 对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产让权转移书据征印花税。 （母公司投资合同涉及土地使用权转让，应按“产权转移书据”贴花、2018年5月后 实收资本减半征收） 5 5. .契税政策契税政策（不含税价款不含税价款） 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让，以土地、房屋权属 作价投资、入股。以国有土地使用权投
26、资入股行为，按规定缴纳契税。 “母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。” 财政部 税务总局关于继续支持企业实业单位改制重组有关契税政策的通知（财税 【2018】17号） 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 目录目录 三、筹资环节三、筹资环节 （一）融资报表资产负债结构设计注意事项（一）融资报表资产负债结构设计注意事项 （二）金融机构借款费用（二）金融机构借款费用 （三）向非金融机构及个人借款费用（三）向非金融机构及个人借款费用 （四）向关联方借款费用（四）向关联方借款费用 （五）股加债业务的财税操作（五）股加债业务的财税操作 （六）自然人股息红利的涉
27、税风险（六）自然人股息红利的涉税风险 （七）留存收益转增资本的涉税风险（七）留存收益转增资本的涉税风险 （八）资本公积转增资本的涉税风险（八）资本公积转增资本的涉税风险 （九）自然人股东资本公积转增资本（九）自然人股东资本公积转增资本 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹资环节筹资环节 一一、融资报表资产负债结构设计注意事项融资报表资产负债结构设计注意事项 （一）过高的资产负债率会导致银行贷款困难。（不高于50%） （二）向关联方借款超过税法规定债资比的借款利息可能无法税前扣 除（一般企业是2:1
28、,金融 5:1 ,超过部分利息不能税前扣除） （三）贷款利息增值税进项不能抵扣，所得税前限额扣除（不高于同期金融机构 贷 款利率）。 （四）集团整体授信增值税政策（不超过支付给金融机构贷款利率） 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹资环节筹资环节 二二、金融机构借款费用金融机构借款费用 （一）向金融机构借款扣除规定 企业所得税法实施条例第38条：非金融企业向金融企业借款利息可据实扣 除。 银发2000 205号规定：企业支付典当行利息 要与金融机构同类同期贷款利率比较。依据 企业所得税实施条例规定，
29、纳税人在生产、 经营期间向非金融机构借款利息支出，不高于 按金融机构同类、同期贷款利率计算数额内部 分，准予扣除。因此，支付给典当行利息超过 同期贷款利率部分不能在所得税前扣除。 甲公司因资金困难，从非金融 机构贷款，现支付一笔贷款利 息，但利率高于人民银行公布 利率。 问：高出人民银行利率部分可问：高出人民银行利率部分可 否在所得税前扣除否在所得税前扣除？ 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹资环节筹资环节 三三、向非金融机构及个人借款费用向非金融机构及个人借款费用 （一一）非金融企业间融资非金融
30、企业间融资 企业所得税法实施条例第38条：“非金融企业向非金融企业借款利息支出 ，不超过按金融企业同期同类贷款利率计算数额部分，准予税前扣除。 （二二）非金融企业与个人借款非金融企业与个人借款 国税函国税函 20092009 777777号号，20092009年年1212月月3131日：日： （1）企业向股东或其他与企业有关联关系的自然人借款利息支出，应根据企 业所得税法第46条（债权投资利息规定）及财税2008121号规定条件，计算企业 所得税扣除额。 （2）企业向除第一条规定外内部职工或其他人员借款利息支出，其借款情况同 时符合以下条件的，利息支出在不超按金融企业同期同类贷款利率计算数额部
31、分， 准予扣除。企业与个人之间借贷是真实、合法、有效的，且不具有非法集资目的 或其他违反法律、法规行为；企业与个人间签订借款合同。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹资环节筹资环节 三三、向非金融机构及个人借款费用向非金融机构及个人借款费用 （三三）向非金融机构及个人借款费用应取得何种票据向非金融机构及个人借款费用应取得何种票据 财税财税【20162016】3636号：号：贷款，指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。 各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收
32、益 、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利 息收入、融资融券收取的利息收入，及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转 贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按贷款服务缴增值税，取得收入时应给对方 开增值税发票（到税务局代开）。 法释法释 20152015 第第1515号号最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规 定定 第11条法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借 贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间 借贷合同有效的，人民法院应予
33、支持。 第26条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人 请求借款人按照约定的利率 支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利 息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院 应予支持。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹资环节筹资环节 三三、向非金融机构及个人借款费用向非金融机构及个人借款费用 （四四）委托贷款委托贷款 某单位通过建行向某房地产公司提供 委托贷款2亿元，双方签借款合同年 利率18%（建行同期同类贷款利率6%
34、，上浮利率10%），银行只负责放款 、收取利息，并为借款单位开收取利 息单据。同时按利息收入向委托人收 取3%手续费。 问：房地产公司支付借款利息能否在问：房地产公司支付借款利息能否在 企业所得税前全部扣除企业所得税前全部扣除？ 委托贷款中，银行不是贷款主体，只是中介 人，其从事代理服务收入仅限“手续费收入 ”。代收利息要作“其他应付款”。从事贷 款业务主体是“委托单位”，委托单位取得 利息应计“其他业务收入融投资业务收 入”。因此，委托贷款从性质上不属金融机 构贷款，应属非金融机构贷款。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房
35、地产项目各环节涉税事项分析筹资环节筹资环节 四四、向关联方借款费用向关联方借款费用 （一一）关联方借款利息扣除相关政策关联方借款利息扣除相关政策 企业所得税法企业所得税法第第4646条：条： 企业从其关联方接受债权性投资与权益性投资比例超过规定标准而发生利息支 出，不得在计算应纳税所得额时扣除。 财税财税20081212008121号号 20082008年年9 9月月1919日：日： 企业接受关联方债权性投资利息支出税前扣除问题： （1）计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方利息支出，不超过以下规定比例 和税法及其实施条例有关规定计算部分，准予扣除，企业实际支付给关联方利息支 出，除符合本通
36、知第2条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例：金 融企业为5：1；其他企业为2：1。 （2）企业如能按税法及其实施条例规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独 立交易原则；或该企业实际税负不高于境内关联方的，其实际付给境内关联方利息 支出，计算应纳税所得额时准予扣除。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹资环节筹资环节 四四、向关联方借款费用向关联方借款费用 （二二）关联方间无偿借款有哪些涉税风险关联方间无偿借款有哪些涉税风险 （1 1）借出方借出方 征收管理法第36条：企业或外国企业
37、在中国境内设立从事生产、经营机构 、场所与其关联企业之间业务往来，应按独立企业间业务往来收取或支付价款、费 用；不按独立企业间业务往来收取或支付价款、费用，而减少其应纳税收入或所得 额，税务机关有权进行合理调整。 企业所得税法第41条：企业与其关联方间业务往来，不符合独立交易原则 而减少企业或其关联方应纳税收入或所得额，税务机关有权按合理方法调整。 结论：关联企业间无偿借款可认定为不符合独立交易原则，税务机关有权调整，对 收取利息一方，既要缴增值税，也要缴企业所得税。 （2 2）借入方借入方 2018年后未取得支付利息发票，不得税前扣除。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商
38、 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹资环节筹资环节 四四、向关联方借款费用向关联方借款费用 （三三）统借统还相关税收规定统借统还相关税收规定 （1 1）“统借统还统借统还” 企业集团或集团中核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所 借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属 单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息业务。 企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与 企业集团或集团内下属单位签统借统还贷款合同并分拨资金，并向集团或集团内下 属单位收取本息，再转付集团，由集团统一归还金融机
39、构或债券购买方业务。（财 税201636号附件3第19条） 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹资环节筹资环节 四四、向关联方借款费用向关联方借款费用 （三三）统借统还相关税收规定统借统还相关税收规定 （2 2）统借统还业务中统借统还业务中“企业集团企业集团”的界定的界定 统借统还中的“企业集团”，指以资本为主要联结纽带的母子公司为主体，以 集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同 组成的具有一定规模的企业法人联合体。 企业集团应具备下列条件： 企业集团的母公司注册资
40、本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家子公司； 母公司和其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上； 集团成员单位均具有法人资格。 （关于印发企业集团登记管理暂行规定的通知第五条 ） 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹资环节筹资环节 四四、向关联方借款费用向关联方借款费用 （三三）统借统还相关税收规定统借统还相关税收规定 （2 2）涉税处理涉税处理 增值税增值税 统借统还业务中，企业集团或集团中核心企业及集团所属财务公司按不高于支 付给金融机构借款利率水平或支付债券票面利率水平，向企业集团或集团
41、内下属单 位收取的利息免增值税。 统借方向资金使用单位收取利息，高于支付给金融机构借款利率水平或支付债 券票面利率水平的，应全额缴增值税。 企业所得税企业所得税 企业利息支出按以下规定处理：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分 摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款证明文件， 可在使用借款企业间合理分摊利息费用，使用借款企业分摊合理利息准予在税前扣 除。（国税发200931号第21） 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹资环节筹资环节 四四、向关联方借款费用向关联方借款费
42、用 （三三）统借统还相关税收规定统借统还相关税收规定 （2 2）涉税处理涉税处理 土地增值税土地增值税 对于统借统还贷款或关联企业贷款后转给房地产开发企业使用而产生的利息支 出，在计算土地增值税时，不得据实扣除，应按国税函2010220号第三条第二项 的规定，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10% 计算扣除。 统借方必须凭与金融机构签订的统借统还协议，及与集团下属企业统借统还贷 款合同或相关文件，分拨借款凭证向主管税务机关备案申请。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹
43、资环节筹资环节 四四、向关联方借款费用向关联方借款费用 （三三）票据管理票据管理 （1）向银行金融企业借款的利息支出，银行开的利息发票。但不能抵扣进项税额（ 餐饮、娱乐、旅客运输服务、贷款服务、居民日常服务、 2018年1月1日至6月30日 高速公路通行费未取得增值税电子普通发票3%、2018年1月1日至12月31日纳税人支 付的一级、二级公路通行费5%）。 （2）为向银行或非银行金融机构借款而支付的融资服务费、融资顾问费，应取得符 合规定的发票。也不能抵扣进项税额。 （3）统借方必须凭与金融机构签的统借统还协议，及与集团下属企业统借统还贷款 合同或相关文件，分拨借款凭证向主管税务机关备案申请
44、。 （4）向非银行金融企业、非金融企业或个人借款而支付的利息，须有借款合同（或 协议）、付款单据和发票;在按合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“ （本省任何一家）金融企业的同期同类贷款利率情况说明”。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹资环节筹资环节 四四、向关联方借款费用向关联方借款费用 （三三）票据管理票据管理 某企业流动资金不足，向 银行借款未果，企业股东 以个人身份向银行借款300 万，股东又将300万无偿计 入企业作其他应付款，该 企业注册资本100万。 股东借钱风险股东借钱风
45、险 国税函2009777号：企业向股东或其他与企业有关联 关系自然人借款利息支出，应根据企业所得税法 第46条（企业从其关联方接受债权性投资与权益性投 资比例超过规定标准发生利息支出，不得在计算应纳 税所得额时扣除。）及财税2008121号规定条件， 计算企业所得税扣除额。 结论：结论：老板借款给企业是关联方关系，如企业注册资 本100万，老板借款超过200万，无论是否超金融机构 同期同类贷款利率利息支出都不能税前抵扣。且老板 个人利息要缴个人所得税及增值税。 企业将自有资金企业将自有资金（不包括银行借款不包括银行借款）无偿让渡他人使用无偿让渡他人使用，即借出方没取得任何即借出方没取得任何 货
46、币货币、货物或其他经济利益货物或其他经济利益，企业所得税汇算清缴时企业所得税汇算清缴时，按按“无偿赠送劳务无偿赠送劳务“视同销视同销 售售。无论无偿借贷对象是否为关联企业无论无偿借贷对象是否为关联企业，均可视同销售均可视同销售，按银行同期基准贷款利率按银行同期基准贷款利率 ，调整应纳税所得额调整应纳税所得额。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹资环节筹资环节 五五、股加债业务的财税操作股加债业务的财税操作 税务总局公告2013年第41号： 企业混合性投资业务，指兼具权益和债权双重特性的投资业务。
47、（1）被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息（或 定期支付保底利息、固定利润、固定股息）； （2）有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或满足特定投资条件后， 被投资企业需赎回投资或偿还本金； （3）投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权； （4）投资企业不具有选举权和被选举权； （5）投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。 例 A公司拟在某地块开发一总投资10亿元综合项目，A账面仅有存款3亿元。A决定 先用3亿元资金设全资子公司B，后由B和信托公司共同制定信托方案：信托公司向投 资者募集7亿元资金，通过“股权债权”模式，以增资扩股方式投入B公司（5亿股
48、权+5亿债权）。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹资环节筹资环节 五五、股加债业务的财税操作股加债业务的财税操作 混合性投资业务企业所得税处理：混合性投资业务企业所得税处理： （1）对被投资企业支付的利息，投资企业应于被投资企业应付利息的日期，确认收 入实现并计入当期应纳税所得额； 被投资企业应于应付利息的日期，确认利息支出，并按税法和国家税务总局关于 企业所得税若干问题的公告（2011年第34号）第一条规定，进行税前扣除。 （2）对被投资企业赎回的投资，投资双方应于赎回时将赎价与投资成本之间的
49、差 额确认为债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额。 【案例】 A公司拟在某地块开发一总投资10亿元综合项目，A账面仅有存款3亿元。A 决定先用3亿元资金设全资子公司B，后由B和信托公司共同制定信托方案：信托公司 向投资者募集7亿元资金，通过“股权债权”模式，以增资扩股方式投入B公司（5 亿股权+5亿债权）。 地产全产业链综合金融服务商 地产全产业链综合金融服务商 第二部分第二部分 房地产项目各环节涉税事项分析房地产项目各环节涉税事项分析筹资环节筹资环节 六六、自然人股息红利的涉税风险自然人股息红利的涉税风险 符合下列情形之一符合下列情形之一，视为股权转让收入明显偏低视为股权转让收入明显偏低（
50、总局公告2014年第67号 第12条 2014-12-7） ： （1）申报股权转让收入低于股权对应净资产份额的。其中，被投资企业拥有土地使 用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的 ，申报股权转让收入低于股权对应净资产公允价值份额的； （2）申报股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付价款及相关税费 的； （3）申报股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转 让收入的； （4）申报股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入的； （5）不具合理性的无偿让渡股权或股份； （6）主管税务机关认定其他情形。 【案例】某房地产
