1、专业至上 服务至诚 Professional Sincere Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd. 代理 咨询 金融 商业 海外 养老 大数据 产业 公关 苏州（城市） 房地产市场周报 （2019.8.12-8.18） 目录 CONTENT 01 宏观政策信息 住宅产品走势 02 土地市场信息 05 各类产品走势 03 一周数据快报 06 商品住宅新开盘 04 07 经典案例分析 宏观政策信息 01 PART 住建部再提加快住房保障立法 发布时间发布平台政策政策内容分析解读 2019.8.14住建部官网 住建部再提加快住 房保障立法 在住建部官网发布的
2、努力实现让全体人民住有所居我国住房保障成就 综述一文中，住建部相关负责人表示，将加快推动住房保障立法，明确国 家层面住房保障顶层设计和基本制度框架，夯实各级政府住房保障工作责任， 同时为规范保障房准入使用和退出提供法律依据。 当前随着租赁住房和共有产权住房的 建设，保障房的重点将从供给端转变 为需求端，即更强调此类保障住房的 分配和退出，住房保障立法对于未来 的发展将有较为积极的意义。 苏锡常快线将成为串联起三大机场的纽带，助力长三角打造“世界级机场群” 苏南机场及周边地区集疏运体系规划研究完成工 作大纲编制，并通过省交通运输厅组织的评审。苏锡 常快线将解决苏南硕放机场至苏锡常都市圈内各城市
3、间的快速交通联系，助力长三角打造“世界级机场 群”！苏锡常快线北承连镇铁路，拓展苏中、苏北客 流，向东接入虹桥枢纽，承接上海两机场溢出效应。 该线一路连接了常州机场、苏南硕放机场、苏州中心 城、虹桥机场等重要交通枢纽，建成后将大大加强苏 南硕放机场与苏锡常都市圈中心城市的快速联系， 2025年前建成！ 观前商圈将进行大改造，重振古城“四横一纵”的功能定位 目前，观前商圈业态呈现杂、乱、低端的无序状态，业态配比严重失 衡；苏式特色的文化产业少，产业质量、层次相对较低。这与“第一商 圈”的定位，与历史文化名城保护的诉求出现了较大脱节。姑苏区制定 的观前商圈改造提升总体规划明确观前商圈东起临顿路，西
4、到人民 路，南抵干将路，北到因果巷旧学前一线。在这0.64平方公里的范围 内，进行了“四横一纵”功能定位。 “四横”为观前商圈东西向的四条重要街巷，乔司空巷至观成巷一线，依托区域内现有的承德里民国建筑群，打造 苏式慢生活体验街区，同时发展苏式工艺美术创意文化带，增加游客中心、停车场等配套设施。观前主街西部定位 为国际名品汇集区、中部为苏工苏艺体验区、东部为老字号集聚区。太监弄到碧凤坊一线，定位为特色美食街区。 富仁坊一线将依托精品酒店和时尚酒吧，打造时尚夜生活街区。“一纵”则是南北走向的宫巷，将打造成古今交融 的综合性街区。 土地市场信息 02 PART 序 号 地区地块位置 宗地 编号 面积
5、 () 用途 出让 年限 容积 率 建筑 面积（) 建筑 密度 起报价 （万元) 起报楼面价 （元/） 市场指导价 （元/） 网上竞价中 止价格（元 /） 一次性报价 有效区间 （元/） 保证金 (万元) 挂牌 日期 拍卖 日期 1苏州 姑苏区清塘路南、 清洁河西 2019-WG-27 号 16275商住 70 40 1.21953030% 3898119959.5520530.21225832258322994 195002019.8.162019.9.18 2苏州 吴中区胥进路东、 胥欣路南 2019-WG-28 号 27920.77商住 70 40 2.467009.8530% 5610
6、78372.958610.819471.899471.899644.1 2802019.8.162019.9.18 3苏州 高铁新城南天成路 南、澄阳路西 2019-WG-29 号 35186商住 70 40 27037225% 109077/15500.0615900174901749017800 545402019.8.162019.9.18 4苏州 相城区澄阳街道 227省道西、富元 路南 2019-WG-30 号 73873住宅702.5184682.525% 24008712999.9913300146301463014900 1200502019.8.162019.9.18 5苏州
7、 相城区渭塘镇新燕 大道南、钻石路西 2019-WG-31 号 52279住宅702.5130697.520% 1280849800.0310100111101111011312 640502019.8.162019.9.18 6苏州 工业园区东兴路南、 常台高速西 2019-WG-32 号 63367.92住宅702126735.8425% 25980820499.96/233002330023400 1299102019.8.162019.9.18 7苏州 工业园区东兴路南、 常台高速西 2019-WG-33 号 56613.98住宅702.2124550.7625% 2553292050
8、0/233002330023400 1276702019.8.162019.9.18 8苏州 高新区华圩路南、 西唐路东 2019-WG-34 号 54035.7住宅701.581053.5530% 733539049.94909910008.910008.910099.89 366802019.8.162019.9.18 9吴江 黎里古镇柳亚子纪 念馆北侧 WJ-J-2019- 021 10403.91 商务金 融 400.55201.9620% 1560.593000/ 15602019.8.132019.9.13 10常熟 虞山街道甬江路南、 报慈北路西 2019A-0208923教育5
9、01.0892335% 15281712/ 4602019.8.162019.9.17 11常熟 海虞镇人民路东、 华新路北 2019B-01010296商服401.818532.855% 1795968.55/ 5402019.8.162019.9.17 本周共挂牌11宗地块，苏州8宗涉宅、吴江1宗商业、常熟两宗教育和商服 本周共成交3宗住宅地块，吴江两宗由建发竞得，常熟一宗由中天竞得 竞得单位地块位置编号 地块面积 （） 用 途 出让年限 （年） 容积率建筑面积（）建筑密度 成交总价 （万元） 楼面价 （元/） 市场指导楼 面价（元/） 成交日期溢价率 建发 吴江太湖新城规 八路西侧、体育
10、 路北侧01地块 WJ-J-2019-01737825.85住宅701.349173.6130%77480.2115756.4615063.842019.8.169.16% 建发 吴江太湖新城规 八路西侧、体育 路北侧02地块 WJ-J-2019-01849987.81住宅701.364984.1530%102802.1315819.5715063.852019.8.169.59% 中天 常熟龙腾片区通 港路南侧、台山 路西侧 2019A-01862585住宅702.1131428.5 20% 14218510818117112019.8.157.16% 一周数据快报 03 PART 本周住宅
11、市场新增供应11.93万方，整体成交呈现量跌价升 物业类型 供应面积 （万） 供应环比 成交面积 （万） 成交环比 成交价格 （元/） 价格环比 商品住宅11.9317%12.8733%203545% 普通住宅10.0221%10.2237%197015% 别墅1.919%2.6514%227182% 商业02.8114%908438% 40年酒店 式公寓 01.0363%1307441% 办公00.5281%1041091% 本周商品住宅成交12.87万，环比下降33%，成交均 价20354元/，整体呈现量跌价升。 住宅供应方面，本周新增供应11.93万方，供应项目为 相城区九龙仓天灏、九龙
12、仓天曦，吴中区旭辉公元弘庭， 吴江区新希望锦麟九里。 本周非住宅产品供应社区商业无供应；非住宅成交方 面40年酒店式公寓呈现量跌价升，办公产品呈现量跌价 升；商业产品呈现量升价跌。 整体来看，住宅成交方面量跌价升，市场趋于平稳。 数据来源：铎铎 住宅产品走势 及成交结构04 PART 本周住宅新增供应11.93万，成交量跌价升，市场趋于平稳 本周关键数据：本周新增供应11.93万平米，成交量12.87万平米，环比 33%；均价20354元/平米，环比 5% 数据来源：铎铎 21116 19637 19888 23360 24604 22608 20859 20944 20699 20156 2
13、0051 20635 21007 22635 20975 21270 2259622406 21242 20590 21539 21730 20386 21452 21445 26330 22335 22989 22182 21185 19322 20354 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 全市住宅每周走势 供应量（万方）成交量（万方）均价（元/平米） 90-120刚需刚改产品市场热销，200-300万成交为主，成交均价1.5-2万/ 从成交结构段上看，90-120户型段去化435套，占全市42
14、.07%的份额，120-144户型段去化333套，占全市32.21%的份额，90以下户型段去化123 套，占全市11.9%的份额，是市场占比最大的三个户型段。 从成交总价段上看，200-300万总价段占比全市34.43%的份额，150-200万总价段占全市22.73%的份额，300-500万占全市19.83%的市场份额，是市场 占比最大的三个总价段。 从成交均价段上看，1.5-2万均价段占比全市38.01%的份额，2-3万均价段占比全市32.40%的份额，是市场占比最大的价段。 数据来源：铎铎 11.90% 42.07% 32.21% 9.57% 4.26% 8.12-8.18住宅成交户型结构
15、图 90以下 90-120 120-144 144-200 200以上 19.83% 38.01% 32.40% 9.28% 0.48% 0.00% 8.12-8.18住宅成交均价结构图 1.5万以下 1.5-2万 2-3万 3-4万 4-5万 5万以上 18.18% 22.73% 34.43% 19.83% 3.48% 0.29% 1.06% 8.12-8.18宅成交总价结构图 150万以下 150-200万 200-300万 300-500万 500-800万 800-1000万 1000万以上 本周签约主力集中热点板块，上榜项目多以区位利好实现快速去化 本周商品住宅成交面积前十位 楼盘名
16、称板块面积（平米）套数（套）均价（元/平米） 大运河府吴江运东6986.986217607 新希望锦麟九里吴江南部新城4823.673517504 金科仁恒浅棠平江姑苏平江新城4331.793532556 联发棠颂吴江运东3988.573520294 新希望锦麟云境吴江太湖新城3952.863221338 上湖名著吴江汾湖3588.073519162 华润悦府吴江南部新城3532.483615314 荷塘月苑吴江盛泽34393011272 禹洲嘉誉山新区浒通3322.253318662 新城悦隽平澜府吴江震泽3162.682512826 数据来源：铎铎 各类产品走势 及成交结构 05 PART
17、 本周普通住宅成交10.22万，当前均价19701元/，整体量跌价升 本周关键数据：本周供应10.02万平米，成交量10.22万平米，环比 37% ；均价19701元/平米，环比 5% 数据来源：铎铎 20564 19210 19059 22308 25413 22210 19925 21097 20077 19540 19799 20217 20731 22260 20292 20758 22002 22110 21090 20419 21367 21123 19502 20996 20728 27206 22521 2208922022 20968 18712 19701 0 5000 1
18、0000 15000 20000 25000 30000 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 全市普通住宅每周走势 供应量（万方）成交量（万方）均价（元/平米） 本周普宅共3个项目供应，吴江大运河府去化6987位于成交榜首 本周供应前十板块面积套数套均面积 九龙仓天灏相城活力岛32813.65238138 新希望锦麟九里吴江太湖新城24963.34204122 旭辉公元弘庭吴中胥口42379.66408104 - - - - - - - 本周成交前十板块面积套数套均面积均价 大运河府吴江运东698762113 17607 新希望锦麟九里吴江南部新城454735130 18
19、568 金科仁恒浅棠平江 姑苏平江新城433235124 32556 联发棠颂吴江运东398935114 20294 新希望锦麟云境吴江太湖新城395332124 21338 华润悦府吴江南部新城35323698 15314 荷塘月苑吴江盛泽343930115 11272 禹洲嘉誉山新区浒通332233101 18662 远洋万和悦吴江桃源31413298 10323 正荣悦棠湾吴江盛泽307520154 10895 数据来源：铎铎 数据来源：铎铎 本周别墅产品新增供应1.91万方，成交2.65万，整体成交量跌价升 本周关键数据：新增供应1.91万方，成交量2.65万平米，环比 14%；均价2
20、2718元/平米，环比 2% 25284 22513 24467 27449 23182 24140 24618 20524 23148 22640 21316 22799 25606 24627 25326 24319 26178 23879 22026 21704 22550 24498 23991 23432 24339 23135 21842 27101 23305 22618 22282 22718 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 全市别墅每周走势 供应
21、量（万方）成交量（万方）均价（元/平米） 本周供应前十板块面积套数套均面积 九龙仓天曦相城阳澄湖镇19110.65139137 - - - - - - - - - 本周成交前十板块面积套数套均面积均价 禹洲雍泽府吴江盛泽3057.4615204 19455 万科翡翠公园吴江运东3029.3324126 18754 正荣国领吴中独墅湖西2411.127344 23229 世茂铜雀台园区双湖2338.876390 33270 国展和昌芳草庭相城东北片2012.7510201 17629 华发公园首府姑苏环线内1341.027192 36920 花样年碧螺湾吴中环太湖1233.276206 1673
22、9 绿地半岛印象吴江太湖新城1175.076196 20596 盛泽御园吴江盛泽949.034237 16988 新城悦隽平澜府吴江震泽948.24237 15905 数据来源：铎铎 本周别墅产品共1个项目供应；禹洲雍泽府成交3057.46去化位居榜首 本周商业产品无新增供应，成交2.81万方，整体成交量升价跌 本周关键数据：本周无新增供应，成交量2.81万平米，环比 14%；均价9084元/平米，环比38 % 数据来源：铎铎 19954 16059 9209 12358 4707 16513 10990 10194 15138 13083 13864 15125 7272 14059 781
23、5 16244 17810 13814 14866 14362 13695 14315 16473 12533 14569 14744 18123 16506 15083 14186 14705 9084 0 5000 10000 15000 20000 25000 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 全市商业每周走势 供应量（万方）成交量（万方）均价（元/平米） 本周商业产品无供应，水巷邻里花园成交8935.65去化位居榜首 本周供应前十板块面积套数套均面积 - - - - - - - - - - 本周成交前十板块面积套数套均面积均价 水巷邻里花园园区湖西8
24、935.652446812000 中海苏胥湾吴中木渎8708.29175124216 彩叠湾相城东北片5782.46319276235 江南水乡云水谣吴江同里481.2614817600 中翔四季城相城核心459.867726648 丽丰时代商业广场新区横塘425.53271626836 阳光天地商业广场吴中独墅湖西404.2814049546 苏州凯马汽车用品城吴中木渎402.0541016279 万宝广场吴江南部新城396.1594416349 德尔国际丝绸广场吴江盛泽356.24135618586 数据来源：铎铎 数据来源：铎铎 本周40年酒店式公寓无新增供应，成交1.03万，整体成交量
25、跌价升 本周关键数据：无新增供应，成交量1.03万平米，环比 63%；均价13074元/平米，环比 41% 12133 13786 14461 13001 15500 13422 14546 1344913513 19469 16536 16052 13688 13782 153871542715590 13822 17210 16872 15594 13795 14731 14659 15136 14432 15020 15181 13524 15151 9286 13074 0 5000 10000 15000 20000 25000 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.
26、00 6.00 7.00 全市40年酒店式公寓每周走势 供应量（万方）成交量（万方）均价（元/平米） 本周40年酒店式公寓无项目供应，阳光城平江悦去化1479.65位居榜首 本周供应前十板块面积套数套均面积 - - - - - - - - - - 本周成交前十板块面积套数套均面积均价 阳光城平江悦姑苏平江新城1479.654632 17571 绿地中央广场新区科技城1142.029127 19713 保利悦都吴中独墅湖西827.151652 15867 WE+社区吴中越溪795.721650 12209 朗诗蔚蓝广场相城高铁新城588.665118 14737 太湖城仕高尔夫酒店 公寓 吴中环
27、太湖515.54864 14150 国风华府幸福广场吴中城南481.41596 10778 金鹰商业中心吴江老城432.31854 11399 东茂商业广场吴江盛泽405.89851 8856 苏州中心园区湖西346.83116 38000 数据来源：铎铎 数据来源：铎铎 本周办公产品无新增供应，成交0.52万，整体成交呈量跌价升 本周关键数据：无新增供应；成交量0.52万平米，环比 81%；均价10410元/平米，环比 91% 13157 11848 10296 12083 0 11338 10379 10614 11741 13351 14623 11763 96149979 8916 1
28、3097 11931 19508 14786 19117 14509 1278212939 1189811753 1230912330 15492 12154 11612 5446 10410 0 5000 10000 15000 20000 25000 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 全市办公产品每周走势 供应量（万方）成交量（万方）均价（元/平米） 本周办公产品暂无项目供应，中新领袖天地以1032.48位居榜首 本周供应前十板块面积套数套均面积 - - - - - - - - - - 本周成交前十板块面积套数套均面积均价 中新领袖天地园区胜唯103
29、2.4811032 3500 中翔四季城相城核心718.397103 17589 中新领袖经典园区胜唯502.653168 8297 中新生态科技大厦园区青剑湖491.11491 10140 双银国际金融城吴中独墅湖西415.561416 12755 华邦商务广场吴江南部新城363.552182 10800 苏州城市生活广场姑苏平江新城341.762171 12000 道谷商务大厦吴江太湖新城320.321320 13660 金鹰商业中心吴江老城264.28466 10000 德尔广场吴江太湖新城203.991204 9680 数据来源：铎铎 商品住宅新开盘 06 PART 数据来源：铎铎 开
30、盘项目开盘时间板块推量面积去化均价优惠 天地源拾锦香都 2019年8月13日 吴中木渎板块 9122套，11544套，125 88套，13927套，163 63套，共计244套房源 91，115， 125，139， 163 去化244套，去化 率100% 备案均价17220元/（毛坯）备案价销售、无优惠 本周共1个项目开盘加推，天地源拾锦香都项目限价，全部去化 【去化分析】 区位：位于吴中木渎板块，距离狮山核心CBD3公里，周边配套醇 熟，区位价值较高；交通：位于金枫路旁，处于中环南环西延交 汇点，交通便捷；环境：周边灵岩山景区、天平山、狮子山、木 渎古镇等景观资源，景观优势明显；产品：社区内
31、配漫步塑胶跑 道及十大景观组团，且配备幼儿园，其中20#楼为现房销售；市 场：国瑞、中铁、上实等接连在木渎拿下高价地，最高楼面价逼近3 万，导致木渎新房价格水涨船高，周边在售新房价格在2万5至3万 左右，二手房也普遍在2万5左右，项目由于限价1万7，市场严重倒 挂；蓄客：项目距离上批开盘已逾两年，蓄客时间较长，“限 价、倒挂”持续发酵，备受市场关注；综上，本次项目开盘获得热 销。 项目名称：天地源拾锦香都 加推时间：2019年8月13日 加推地点：售楼处 加推均价：整体备案价17220元/，备案 总价157-281万/套 开盘优惠：备案价销售，无优惠 推出套数： 9122套，11544套，12
32、5 88套，13927套，16363套，共计244 套房源 去化情况：整体去化244套，去化率100% 91 3-2-1 物业类型户型面积（）套数占比 高层 3-2-191229% 3-2-11154418% 3-2-21258836% 4-2-21392711% 4-2-21636326% 合计244100% 115 3-2-1139 4-2-2163 4-2-2125 3-2-2 经典案例分析 07 PART 基本信息 物业地址运东大道111号开盘时间2019/6/16 占地面积（万）5.25户型面积（）99、116、125、132、140 建筑面积（万）13.65价格高层均价17500元
33、/ 容积率2.6装修情况毛坯 绿化率30%物业金地物业 物业类别高层主力户型（）99、116 建筑类别/主要到访客群主力客户为周边客户 上榜理由本周商品住宅TOP1，全市热销项目 位于吴江运河湾核心区，景观资源丰富，性价比较高，市场反应良好 15000 16000 17000 18000 19000 0 500 1000 1500 吴江运东板块成交示意走势图 成交套数（套）成交均价（元/） 1 2 3 4 地段优势 ： 项目位于吴江运东，为吴江运河湾战略规划核心区，项 目临近多条快速路及轨交四号线，出行多样化；项目位 于吴江运东，为吴江运河湾战略规划核心区。 品牌优势： 中交房地产集团有限公司
34、成立于2015年3月，注册资本20 亿元，是中国交通建设集团有限公司为推进内部房地产板 块整合，打造新的业务增长引擎，尽快实现“五商中交” 战略目标而设立的专业化子集团 规划优势： 打造约98-140东方美学大宅，近百米栋距科学布局， 双大 堂入户归家仪仗，鼎礼时代人物。社区内规划以全龄景观规 划，以“松月流云”中轴对称布局，以现代手法营造松迎，印 月，云蝶，月移，月皎，松影，松劲，云闲，云锦等九大意境 空间。 项目卖点 配套优势： 高速接驳吴江中轴大道、G15常台高速、苏同黎快速线、 轨交4号线等轨交主通路。 同时，项目周身环抱以总面积 534亩、总投资4.1亿运河公园 项目吴江运东板块，规划区域利好，性价比高，客户认可度高 专业至上 服务至诚 Professional Sincere Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.
