1、单位：平方米，套，元/平方米 20192019年年2 2月月 易居企业（中国）集团有限公司-福州机构出品 此报告仅供客户内部使用，未经易居企业（中国）集团有限公司-福州机构的书面许可，其他任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制 - 2 - 单位：套，平方米，元/ 一、政策资讯 二、市政规划 三、土地市场 四、商品房市场 五、商品住宅市场 六、商业市场 七、办公市场 八、开盘监测 - 3 - 单位：套，平方米，元/ 2月，土地市场战火重燃，福州福清两地上演“抢地战”，而二级市场寒冬依旧，市场供求跌幅明显，持续回落，房企推盘节奏放缓，继续消化 现有房源，本月开盘热度明显降低。 房地产政策层面“利好
2、”消息不断，各地的楼市调控政策均有“试探性”松动：海口、西安、南京等4城调降人才落户门槛；合肥、南京、青岛 等市下调房贷利率上浮比例；阜阳取消土拍限价，房企可自行调整项目售价。但我们认为当前多数城市房价升至阶段性高点，市场购买力难免透支， 叠加居民高杠杆购房，杠杆率进一步提升空间有限，人才新政和利率调整对楼市利好程度有限。2月23日，福州公布2019年房地产市场调控工作 重点，文章指出2019年福州房地产市场工作重点仍旧以“房住不炒”为基调，做到稳地价、稳房价、稳预期。同时强调多主体供给，健全住房保 障体系等对刚需利好政策的实施，此举将进一步促进房地产市场健康平稳发展。 商品住宅市场方面，寒冬
3、依旧，“返乡置业”盛况不再。因春节假期及市场成交不济影响，房企基本都放缓了推盘节奏，本月五区闽侯仅一个 项目新增4套别墅，供应量仅0.14万；成交方面，整体成交表现量价齐跌，成交量持续回落，台江、仓山尤为明显，降幅均超过50%，成交均价小 幅下滑，仍处于相对高位。目前市场可售量较多，潜在开盘项目普遍面临蓄客不足的压力，另受政府限价，部分项目虽欲开盘，但拿证价格低于企 业预期，开盘计划被迫延迟，故本月开盘项目大幅减少，仅2个项目推出91套，整体去化率仅21%。 而本月土地市场战火重燃，福州、福清土拍热度高涨，不仅参拍企业增多，参拍热情也变高，竞拍轮数大幅上升，不少优质地块出现拉锯战。 究其原因，
4、一是由于地块本身综合条件优势明显；二是目前房企战略指标已定，资金面较宽松，而袋中缺粮，急需增加土储，以维持后续长远发展； 三是拿地窗口期提前关闭。虽然房企拿地热情被点燃，但房企并未像前两年激进，外围非核心地块的竞拍热度未有明显变化，仍是以一轮游或底价 成交为主，连江甚至依旧出现流拍现象。 从历史成交趋势来看，3月份向来是上半年成交小高峰，再加上近期购房者观望情绪有所淡化，预计会在三月迎来一小波开盘潮，市场热度将会 有所回升。 春节叠加市场下行，2月供应萎缩成交冷淡 本月视点 - 5 - 单位：套，平方米，元/ 政策资讯 福州公布2019年房地产市场调控工作重点，涉及限价、摇号和中低住房供应等
5、据悉，2月23日，福州市住房保障和房产管理局在官网公布2019年房地产市场调控工作重点。 文章内容指出，2019年，我市房地产市场调控工作 重点是坚持“房子是用来住的，不是用来炒”的定位，着力构建多主体供给、多渠道保障，租购并举住房制度，健全住房保障体系和住房市场体系，保 民生、保基本、保刚需，实现稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。 分析：2019年福州房地产市场工作重点仍旧以“房住不炒”为基调，做到稳地价、稳房价、稳预期。同时强调多主体供给，健全住房保障体系等对刚需 利好政策的实施，此举将进一步促进房地产市场健康平稳发展。 住建部发文：住房按套内面积算 据悉，2月18日，住
6、房和城乡建设部官方网站发布关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。此次38项强制性 工程建设规范中，包括了住宅项目规范（征求意见稿），其中第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。 分析：“按套内面积交易”政策的出发点是，规范开发商中 “偷面积”的行为，保护购房者利益。对购房者来说，虽然可能购房成本变化不大，但权益 一定程度得到了保护，同时物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。另外需注意的是，目前这还只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正 式落地还有待时日，不宜过分解读。 - 7 - 单位：套，平方米，元/ 市政规划 总投资超600亿元
7、！世界级主题乐园群落户福州琅岐 据悉，2月11日福州市下发了琅岐文旅项目、滨海新城、三江口片区今年的建设任务责任清单。其中，国开金融、山水文园将联手在琅岐岛打造世界级 主题乐园群以及文旅产品聚集区。 滨海新城今年累计动建113个项目滨海新城F1线有望开工 据悉，滨海新城今年总体目标任务是累计动建项目113个，完成投资360亿元；力争到年底，推动融侨赛德伯学校、福州三中滨海校区、福州实验学校 等项目建设。此外，还将推进F1（滨海快线）、国道G316营前漳港段、滨海智慧运营中心、研发楼四期、万新商务区等项目全面开工。 今年仓山区计划完成711个项目 共有6大重点区域 据悉，今年，仓山区计划完成71
8、1个项目，其中，招商项目400个以上。计划完成新开工5000万元以上三产项目122个，总投资244亿元；竣工项目40 个，总投资80亿元。计划完成新开工亿元以上民生项目66个以上，建成项目27个以上。 高新区实验小学主体结构陆续封顶，9月竣工！ 据悉，目前在高新区海西园核心地段，区级重点小学高新区实验小学正建设中，高新区实验小学主体结构陆续封顶，预计今年9月份竣工。根据规 划，高新区实验小学建设包括1栋教学综合楼。3栋普通教室教学楼。1栋体育综合楼，计划办学规模48班。 攻坚最后600米淮安路施工加速6月底通车 据悉，作为淮安半岛片区目前最重要的东西向通道，全长约1.6公里的淮安路已“啃”下难
9、题，全力进行路基换填、高边坡等施工，展开最后600米攻坚 ，6月底可全面完工通车，为附近的过万居民解决出行难题。 超百亩商业综合体将建！省一级达标校今秋投用！滨海新城再添重磅配套！ 据悉，福州滨海新城将开建万新商务区商业综合体项目，总建筑面积73436（约110亩），总工期20个月。此外，福州第三中学滨海校区项目所有栋 号主体工程均已封顶，预计今年9月交付使用。 - 9 - 单位：套，平方米，元/ 18-318-418-518-618-718-818-918-1018-1118-1219-119-2 占地面积24.9110.24040.08072.650020.304.6762.380 建筑面
10、积69.3717.44088.530202.530049.037.03179.840 0.0 30.0 60.0 90.0 120.0 150.0 180.0 210.0占地面积建筑面积 18-318-418-518-618-718-818-918-1018-1118-1219-119-2 占地面积016.686.86011.3717.0212.270.003.930.004.6762.38 建筑面积017.412.38025.4538.6435.000.0011.400.007.03179.84 0.0 30.0 60.0 90.0 120.0 150.0 180.0 占地面积建筑面积 近一
11、年福州（市区（四区）土地成交走势近一年福州（市区（四区）土地供应走势 土地市场丨土地综述 2019年1月福州市区及八县土地供应规模对比图 0.0 4.0 8.0 12.0 16.0 0 40 福州市区马尾永泰闽侯福清闽清长乐罗源平潭连江 占地面积建筑面积出让幅数 供应方面，本月福州土地供应量较少，主城区仅马尾供应一幅商住用 地，地块为回炉地块，地块规划指标、起始价格变动，带有安置型商品 房，出让面积约31.8亩，起拍金额约4.83亿；闽侯、连江、永泰各供应 一幅地块，总建约15.3万，其中荆溪板块时隔6年再次供地； 成交方面，本月四区共出让7幅商住用地，出让地块区位优势明显， 出让条件放宽，地
12、块均成功出让，总成交金额达205.4亿；马尾回炉地块 由世茂竞得；福清成交4幅地块，主城区地块热度较高，竞拍超百轮，外 围土地仍以一轮游为主，连江宗地因无人参拍而遭流拍。 本月福州市区（四区）无土地供应，马尾及八县供应4幅土地，总建约22.05万，其中包含1幅回炉地 块；成交方面，本月市区成交7幅宗地，成交量为近一年峰值，马尾及八县成交5幅宗地，连江宗地流拍。 - 11 - 单位：套，平方米，元/ 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 50 100 150 17-217-317-417-517-617-717-817-917-10 17-11 17-12
13、18-118-218-318-418-518-618-718-818-918-10 18-11 18-1219-119-2 供应面积成交面积成交均价 2017.02-2019.02五区商品房供求走势 普通住宅 0% 别墅 16% 商业 84% 办公 0% 车库/车位 0% 政策性住房 0% 本 月 各 物 业 供 应 占 比 普通住宅 66% 别墅 16% 商业 3% 办公 5% 车库/车位 9% 政策性住房 1% 本 月 各 物 业 成 交 占 比 物业 供应 （万） 成交 （万） 成交均价 （元/） 普通住宅013.3625690 别墅0.143.3330807 商业0.710.65291
14、85 办公00.9322254 车库/车位01.729027 政策性住房00.211651 五区商品房市场 本月商品房供应不足1万，位居近两年最低位；成交方面量跌价涨，整体市场供不应求；本月仅商业、 别墅有供应；成交占比中，普通住宅仍为成交主力，占比近7成，别墅成交涨幅明显成为次主力。 - 13 - 商品住宅市场丨新增预售 一方面市场可售余房充足，企业推盘节奏放缓，拿证意愿不足；另一方面由于政府限价原因，拿证价格始 终低于企业预期，持续推迟开盘计划；本月商品住宅仅1个项目取得预售证，新增供应面积0.14万方。 类型预售证号项目名称板块预售楼号预售均价预售套数 预售面积预售主力产品 普住 合计0
15、0 别墅 FZ许20190023福晟中央美墅金山板块33#、35#3776641449362/双拼/4套 合计41449 - 15 - 五区商业市场 月度商业供求基本指标 本月五区商业市场表现低迷，供求量均低位运行，成交均价在【利嘉海峡国际商贸城】、【阳光城大都 会】等低价项目影响下出现明显下滑。 近一年福州（五区）商业市场供求走势 供应成交 套数550 面积0.710.65 均价29185 金额18983 本月五区商业市场仅【三鑫财富中心】供应5套，供应面积0.71万，环 比下滑50.08% 。 本月五区商业市场成交50套，成交面积0.65万，环比下滑27.94%，同 比下滑18.67% 。
16、 本月五区商业均价在【利嘉海峡国际商贸城】、【阳光城大都会】等低价 项目影响下有所下降，环比下降14.1%，同比下降26.95%，均价为29185元 /。 排名项目面积套数均价 1保利香槟国际0.30331616 2阳光城大都会0.121624034 3利嘉海峡国际商贸城 0.06613205 4融信澜天0.03330595 5名城紫金轩0.03625621 商 业 成 交 面 积 TOP5 18-218-318-418-518-618-718-818-918-1018-1118-1219-119-2 供应面积0.082.550.760.240.464.364.410.170.261.862.
17、341.420.71 成交面积0.800.721.130.770.814.6730.3326.999.251.302.630.90.65 成交均价39955371993933931307412243652531999228452351835750312253397829185 0 10000 20000 30000 40000 50000 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 供应面积成交面积成交均价 - 17 - 月度SOHO供求基本指标 五区SOHO市场 本月五区SOHO市场无新增供应；成交方面表现为量价齐跌，成交下滑至近一年最低位，均价在【万科云 城
18、】、【阳光城大都会】中低价项目影响下，依旧位于近一年低位水平。 近一年福州（五区）SOHO市场供求走势 供应成交 套数0170 面积00.79 均价21448 金额16883 排名项目面积套数均价 1阳光城大都会0.214618968 2万科云城0.132011984 3东二环泰禾广场0.133029063 4万科仓前九里0.072834815 5香开连天花园0.051226024 SOHO 成 交 面 积 TOP5 18-218-318-418-518-618-718-818-918-1018-1118-1219-119-2 供应面积0.004.710.003.500.004.511.418
19、.701.536.450.661.400.00 成交面积0.922.203.761.612.283.844.502.352.902.213.331.000.79 成交均价28510244753120924029249322301427730286722311019935173962220921448 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 供应面积成交面积成交均价 本月五区SOHO市场无供应； 本月五区SOHO市场成交面积0.79万，环比下滑21.29% ，同比下滑 14.34% ，成交量下滑至近一
20、年的最低点； 本月SOHO成交均价为21448元/，环比下降3.25% ，同比下滑 24.63%，位居近一年低位水平。 - 19 - 18年上半年供应持续发力，6月预售证集中释放，供需矛盾出现逆转，7月以来市场明显供过于求，客户观望情绪蔓延，去化 波动中下行，临近年末，因业绩指标、资金等方面因素，企业逐步妥协，积极加大优惠力度，以价换量，抢占客源，市场可 售房源大量累积，供需关系持续表现供过于求，企业改变推盘节奏，继续消化现有房源，开盘热度明显降低。 商品住宅开盘分析 18年1月18年2月18年3月18年4月18年5月18年6月18年7月18年8月18年9月18年10月18年11月18年12月
21、19年1月19年2月 开盘套数1099678228862911374831143114351263113743044069345991 去化套数4885021466388584309390947951133917061727106319 去化率44%74%64%62%51%64%64%33%40%30%40%42%31%21% 44% 74% 64% 62% 51% 64% 64% 33% 40% 30% 40% 42% 31% 21% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 1000 2000 3000 4000 5000 近一年五区+闽侯商品住宅开盘分析 供应持续发力 去化持续下行 单位：套 供过于求 去化持续低迷 年中供应潮，需求透支余量较多，消化余房
