2019年中期远洋集团业绩.pdf

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1、2019 SINO-OCEAN GROUP (3377.HK) 中期业绩概览中期业绩概览 2019年8月 业绩业绩回顾回顾 305 451 601 1H171H181H19 销售金额销售金额:全口径销售额601亿元,同比升33%; 销售回款:销售回款:357亿元,当年销售当年回款率为68%,同比基本持平。 销售面积销售面积:285万平米,同比升24%。 销售均价销售均价:21,100元/平米,同比升8%,扣除香港项目影响,销售均价同比基本持平。 销售额销售额 (人民币 亿元 ) 销售面积销售面积 164 231 285 1H171H181H19 (万 平方米 ) 协议销售额协议销售额 销售销售。

2、均价均价 (人民币 元/平方米 ) 18,600 19,500 21,100 1H171H181H19 区域分布更均匀区域分布更均匀:京津冀地区33%,长三角地区25%,珠三角地区22%,长江中游及成渝地区13%,其他地区 7%。其中长三角地区占比同比提升15个百分点,主要得益于嘉兴、杭州、苏州的销售贡献。 主力销售城市优:主力销售城市优:销售排名前十的城市均来自五大城市群,且主要为一线和核心热点二线城市。 协议销售额(续)协议销售额(续) 按区域按区域 京津冀 36% 长三角 10% 珠三角 20% 长江中游 及成渝 24% 其他 10% 1H181H19 121 67 49 34 33 3。

3、0 26 23 22 19 北京香港天津嘉兴武汉杭州苏州广州成都佛山 销售额排名前十的城市销售额排名前十的城市 (人民币 亿元 ) * 其他主要包括:西安、大连、沈阳、太原、郑州、青岛等 京津冀 33% 长三角 25% 珠三角 22% 长江中游 及成渝 13% 其他 7% 协议销售额(续)协议销售额(续) 5 可售资源:可售资源:19年下半年1,600亿,同比升23%。主要推盘项目详见附件一。 新增资源:新增资源:新增资源1,220亿,占比76%,存货资源380亿,占比24%。 区域布局:区域布局:五大城市群占比86%,其他地区占比14%。 产品类型:产品类型:住宅类占比达86%,以快周转的适。

4、销产品为主。 2H19销售资源布局(按金额)销售资源布局(按金额) 按产品类型按产品类型新增资源占比新增资源占比 新增资源 76% 存货资源 24% 住宅 86% 商业 8% 办公 6% 下半年可售资源下半年可售资源 共计1600亿 分布逾40个城市 逾5亿货值约100个项目 新增土储新增土储 6 把握投资节奏,严守投资标准:把握投资节奏,严守投资标准: 上半年集团在5个城市获取6个项目,均为招拍挂获取; 新增土储面积101万平,总货值约127亿元; 上半年新增土储平均土地成本5,511/平米*,严守投资标准,不拿高价地。 调整区域布局调整区域布局,深耕价值区域:深耕价值区域: 上半年新增土储。

5、均位于核心二线城市,新进入福州、贵阳; 上半年京津冀区域无新增,持续优化土储区域布局结构,深耕区域价值市场。 新增土储明细详见附件二新增土储明细详见附件二 * 按可售面积口径计算 项目项目 个数个数 单项目面积单项目面积 区间分布区间分布 平均平均 土地成本土地成本* * 预计预计 可售面积可售面积 预计预计 货值货值 福州110万平7,618元/平米6.5万平11.6亿元 贵阳110万平6,680元/平米7.5万平12.2亿元 太原110万平2,128元/平米3.4万平4.8亿元 太原110-20万平3,144元/平米8.1万平9.8亿元 西安120-30万平3,857元/平米20.8万平3。

6、0.0亿元 青岛130-40万平7,659元/平米27.0万平58.5亿元 合计合计6 65,5115,511元元/ /平米平米73.373.3万平万平126.9126.9亿元亿元 20192019年上半年新增土储(按城市)年上半年新增土储(按城市) *按可售面积口径计算 总土地储备总土地储备 7 其他其他地区地区 978万平方米 18% 京津京津冀地区冀地区 2127万平方米 40% 长三角长三角地区地区 453万平方米 9% 珠三角地区珠三角地区 1135万平方米 21% *按可售面积口径计算 成渝成渝地区地区 275万平方米 5% 长江中游地区长江中游地区 363万平方米 7% 总土地储。

7、备总土地储备:5,330万平,其中二级开发土地储备3,925万平,深圳旧改401万平(详见附件四),一级开发土 储1,004万平; 土地土地成本成本:平均土地成本约7,100元/平米*(二级开发); 区域布局:区域布局:围绕五大城市群深耕,区域布局趋于均衡;在五大城市群及其他核心二线城市共布局47个城市。 二级开发城市分布详见附件三。 区域区域 总土储面积总土储面积 权益土储面积权益土储面积平均土地成本平均土地成本* * 万平方米万平方米万平方米万平方米元元/ /平米平米 二级开发 京津冀1,647 820 9,813 长三角453 236 9,418 珠三角644 380 4,823 长江中。

8、游363 108 6,268 成渝275 133 4,356 其他区域*543 4003,360 二级开发小计二级开发小计3,9252,0767,100 深圳旧改深圳旧改401247- 一级开发一级开发1,004567- 总土储总土储合计合计5,3302,890- 总土储分布总土储分布 (含旧改及一 级开发) *其他区域包括:长春、沈阳、大连、济南、青岛、烟台、太原、西安、郑州、徐州 总土地储备(续)总土地储备(续) 8 优化区域布局:优化区域布局:持续调整土储区域结构,长三角、珠三角、长江中游及成渝区域土地储备在FY16-FY18保持高 复合增长率。 释放区域价值:释放区域价值:围绕五大城市。

9、群及核心二线城市深耕,结合区域特点,挖掘区域潜能,释放区域价值。 930 231 491 257 471 1,488 294 908 604 472 1,703 461 1,080 686 518 1,647 453 1,045 638 543 京津冀长三角珠三角(含旧改)长江中游及成渝其他区域* FY16FY17FY181H19 土地储备土地储备*区域分布区域分布单位:万平米单位:万平米 *二级开发土地储备加深圳旧改 *其他区域包括:长春、沈阳、大连、济南、青岛、烟台、太原、西安、郑州、徐州 京津冀京津冀 9,813元/平米 北京、天津、秦皇岛 区域土地储备充足 控制增量降低比重 长三角长三。

10、角 9,418元/平米 上海、南京、苏州 拓展深耕价值城市 以快周转项目为主 长江中游及成渝长江中游及成渝 5,227元/平米 武汉、成都、重庆 布局区域核心城市 土地成本优势明显 珠三角(大湾区)珠三角(大湾区) 4,823元/平米 深圳、中山、佛山 深圳旧改储备充足 土地成本优势明显 其他区域其他区域* 3,360元/平米 大连、西安、青岛 布局核心二线城市 地价低盈利边际厚 区域区域 平均地价* 权益土储区域前三城市 FY16-FY18 CAGR 35%41%63%48%5% *按可售面积口径计算 财务回顾财务回顾 业绩分析业绩分析 10 营业收入:营业收入: 营业收入164.7亿,同比。

11、升7.1%。 其中开发业务收入占比77%,按区域分:五大城市群占比83%,其中京津冀36%,珠三角27%,长三角6%, 长江中游及成渝14%;其他区域17%。 毛利率:毛利率:毛利率20.4%,与2018年全年相比基本持平,毛利率同比下降主要受毛利较低的回迁房集中在本期结 转影响;预计2019年全年毛利率将继续有所回升。 营销及管理费用:营销及管理费用:营销及管理费用总额按年增加49.2%,费用按年上涨较多主要由于销售额大幅增加,进入城 市增多导致;营销及管理费用占销售额比重为2.2%,比2018年占比2.7%略有下降。 (人民币 百万)1H191H18同比变化同比变化 营业营业收入收入16,。

12、47415,3767.1% 其中:开发业务收入其中:开发业务收入12,74412,955-1.6% 毛利毛利3,3593,615-7.1% 毛利率毛利率20.4%23.5% -3.1个百分点 营销及管理费用营销及管理费用-1,329-89149.2% 毛利率毛利率 23.5% 20.0%20.4% 1H18FY181H19 业绩分析(续)业绩分析(续) 11 (人民币 百万)1H191H18同比变化同比变化 本公司拥有人本公司拥有人应占溢利应占溢利1,8752,333-19.6% 净利率净利率11.4%15.2% -3.8个百分点 核心净利润核心净利润1,0541,539-31.5% 核心净利。

13、率核心净利率6.4%9.7% -3.3个百分点 每股基本盈利每股基本盈利 (人民币人民币 分分)24.831-20.0% 每股股息每股股息 (港仙港仙)1114-21.4% 派息比率派息比率*40%40%持平 * 基于母公司净利润 母公司净利润:母公司净利润:母公司净利润18.8亿元,母公司净利润率11.4%,比2018年全年上升2.8个百分点。净利润同 比有所下降主要由于毛利下跌及期内公允值收益有所减少导致。 核心净利润:核心净利润:核心净利润10.5亿元,核心净利润率6.4%,核心净利润率与毛利率同比例下降。 派息情况:派息情况:每股股息港币0.11元,基于母公司净利润派息率40%,维持较。

14、高派息。 母公司净利润率母公司净利润率 15.2% 8.6% 11.4% 1H18FY181H19 核心净利润率核心净利润率 9.7% 6.3%6.4% 1H18FY181H19 12 融资情况(成本优势明显)融资情况(成本优势明显) 投资级评级:投资级评级:穆迪Baa3(展望稳定),惠誉BBB-(展望稳定)。 融融资资成本低:成本低: 有息负债综合资金成本5.43%。 境外美元债、境内公司债发行成本均处于行业第一梯队。 7月成功发行10年期美元债,票息4.75%,优化债务结构,成功锁定超长年期低成本资金。 综合资金成本综合资金成本境内外评级境内外评级 5.38% 5.19% 5.38%5.4。

15、3% 2016201720181H19 Baa3Baa3 AAA AAA BBBBBB- - 近期融资近期融资案例案例 2019年3月 人民币29亿元 5/7年期公司债4.06-4.59% 近年融资成本新低 Baa3 BBB- 2019年7月6亿美金 10年期美元债 4.75% 近7倍超额认购 融资情况(资金安全度高)融资情况(资金安全度高) 13 融融资渠道丰资渠道丰富、授富、授信额信额度充足:度充足:境内外各种融资渠道均保持畅通,已获批尚未提用额度2,136亿元,为公司运 营提供了充足的信贷支持。 严格控制有息负债规模,有息负债总额有所降低:严格控制有息负债规模,有息负债总额有所降低:20。

16、19年上半年,有息负债及担保总额较2018年底下降了约 16亿元。净借贷比86%,630时点有所上升,主要由于北京地区销售额大且回款周期较长,及收购现有项目合 作方股权、深圳旧改项目投入较多等原因。下半年公司将加强回款,严控有息负债规模,提升财务稳健度。 资金安全度高,偿付压力小:资金安全度高,偿付压力小:现金/短期负债覆盖倍数维持较高水平,偿付压力小。 1,927 1,894 2,136 1H1820181H19 授信额度授信额度 (人民币 亿元) 负债比率负债比率现金现金/短期负债短期负债 1.6 2.82.8 1H1820181H19 (人民币 亿元) 731 886876 17 17 。

17、11 76% 73% 86% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 1H1820181H19 有息负债担保净借贷比 融资情况(债务结构合理)融资情况(债务结构合理) 14 债务到期分布债务到期分布境内外借款比例境内外借款比例 人民币 60% 美金/港币 40% 债务结构债务结构 17% 14% 52% 17% 13% 27% 42% 18% 8% 27% 42% 23% 5年 FY181H191H19* 债务到期债务到期分布:分布:债务到期日分布均衡,长年期负债占比高,集中偿付压力小。 境内外借款比。

18、例:境内外借款比例:审慎进行汇率风险管理,2019年中期外币借款比例为40%,占比保持稳定;同时已对部分外 币净敞口进行汇率对冲,进一步控制风险。 债务结构:债务结构:有息负债中,56%为境内外公开发行的债券,7%为ABS类产品,16%为银团及双边借款,21%为 开发贷、经营性物业贷等项目借款。债务结构以公开市场、无抵押融资等为主,各类产品占比与2018年底基本 一致。 1H19*为计算了使用2019年7月29日发行的6亿美元债替换2020年2月 到期的现存美元债之后的比例 美元债, 24% 公司债, 21% 项目贷款 21% 熊猫中票, 11% 银团及双 边, 16% ABS及 CMBN, 。

19、7% 持有物业持有物业 持有物业(在营项目)持有物业(在营项目) 16 租金租金收入收入 (人民币 亿元) EBITDA (人民币 亿元) 发展业态:发展业态:写字楼、综合体、零售物业。 城市布局:城市布局:主要为一线和核心二线城市,具体项目见附件五。 在营面积:在营面积:在营项目可租赁面积约120万平方米。 租金收入:租金收入:全口径租金收入17.8亿,同比升7%,权益租金收入10.2亿。 EBITDA: 全口径EBITDA为11.2亿,同比升7%,权益EBITDA为6.1亿。 估值估值收益收益:写字楼约6.4%,综合体约7.8%,零售物业约5.4%。 (万平方米) 在营面积在营面积 112。

20、.7 115.7 119.3 1H171H181H19 13.5 16.6 17.8 1H171H181H19 9.0 10.5 11.2 1H171H181H19 17 综合体综合体写字楼写字楼 已运营写字楼项目:核心区域优质资产,换租后租金收 入大幅增长。 已运营项目:运营持续向好,销售额大幅提升,客流量保持 稳定及持续上升。 0.88 0.97 1H181H19 1.56 1.72 1H181H19 租金收入(租金收入(亿元亿元) 租金收入(亿元)租金收入(亿元) 7.8 9.4 3.53.5 1H181H19 销售额(亿元/年) 日均客流(万人/天) 24.2 29.1 9.5 10.。

21、9 1H181H19 销售额(亿元/年) 日均客流(万人/天) 销售额及客流销售额及客流 销售额及客流销售额及客流 +10% +10% +21% +20% 持有物业(在营项目)持有物业(在营项目) 北京 远洋大厦 Ocean Plaza 北京 远洋光华国际 Ocean Office Park 成都 远洋太古里 Sino-Ocean Taikoo Li 北京 颐堤港 Indigo 18 在建规模:在建规模:总建面约160万平米,其中北京和上海项目占比高达76%。 发展业态:发展业态:以写字楼和零售物业为主。 展望展望未来:未来:随着在建项目逐步投入运营,租金收入将保持稳定增长。 北京远洋新光项目。

22、北京远洋新光项目 北京颐堤港二期北京颐堤港二期 武汉东方境世界观武汉东方境世界观 城市城市项目名称项目名称地理位置地理位置发展业态发展业态建筑面积建筑面积预计租金预计租金 竣工时间竣工时间 北京丽泽商务区丽泽商圈写字楼15万平9元/天/平2020年 上海元博项目曹家渡商圈 写字楼2万平8元/天/平 2020年 零售物业1万平10元/天/平 长租公寓2万平7元/天/平 北京远洋新光项目通州运河核心区 写字楼11万平7元/天/平 2021年 零售物业10万平11元/天/平 武汉东方境世界观汉阳区归元寺 写字楼15万平3元/天/平 2023年 零售物业18万平4元/天/平 酒店5万平1000元/晚/。

23、间 北京CBD Z6CBD写字楼17万平15元/天/平2024年 北京颐堤港二期酒仙桥商圈 写字楼31万平14元/天/平 2024年 零售物业9万平19元/天/平 酒店3万平7元/天/平 车库17万平 合计合计156万万平米平米 持有物业(在建项目)持有物业(在建项目) 附件附件 附件一附件一 2H192H19可售资源可售资源 20 2H19年总可售资源1,600亿,其中新增资源为1,220亿,占比76%。 主要推盘项目主要推盘项目 城市城市主要项目主要项目推盘时间推盘时间资源类型资源类型 北京 远洋五里春秋10月老盘续推 禧瑞天著10月老盘续推 禧瑞春秋 7月 老盘续推 天瑞宸章 7月 老盘。

24、续推 万和斐丽 9月 老盘续推 天津 远洋鲲栖府8月、10月老盘续推 远洋琨庭 8月 老盘续推 未来城8月、11月老盘续推 石家庄 远洋晟庭7月、9月老盘续推 万和学府7月、9月、11月纯新盘 张家口尚东万和 9月 老盘续推 上海崇明东滩花园项目9月-10月老盘续推 杭州厘望轩 9月 纯新盘 绍兴越府宸章9月-12月老盘续推 西安御山水 9月 纯新盘 城市城市主要项目主要项目推盘时间推盘时间资源类型资源类型 青岛远洋万和城10月纯新盘 贵阳远洋风景项目 8月 纯新盘 太原晋春秋项目 7月 纯新盘 合肥万和云锦7月-12月老盘续推 广州 增城区朱村项目7月-11月纯新盘 芙蓉墅项目7月、11月、。

25、12月老盘续推 深圳远洋新干线 9月 老盘续推 佛山海蓝城7月、9月、10月、11月 纯新盘 中山 中荟城1367月、9月、10月 纯新盘 中荟城137 8月 纯新盘 武汉 贺家墩项目12月老盘续推 远洋东方境世界观8月、11月老盘续推 重庆远洋山水赋10月-12月老盘续推 福州东江湾7月、9月、10月纯新盘 附件二附件二 新增土地储备新增土地储备 21 城市城市新增土储新增土储用途用途 权益权益建筑面积建筑面积权益权益可售面积可售面积权益权益权益权益权益权益 建筑面积建筑面积可售面积可售面积地价款地价款平均楼面价平均楼面价* * (sqm)(sqm)(sqm)(sqm)(RMBmn)(RMB。

26、/sqm) 福州东江湾住宅50.00%82,00041,00065,50032,750250 7,618 贵阳远洋风景住宅89.80%100,00089,80075,00067,350450 6,680 青岛远洋万和城住宅43.00%377,000162,110270,000116,100889 7,659 太原远洋尚郡住宅80.00%105,00084,00081,10064,880204 3,144 太原晋春秋住宅44.00%54,00023,76034,30015,09232 2,128 西安远洋御山水住宅、商业56.00%292,000163,520207,700116,312449 。

27、3,857 总计总计1,010,000564,190733,600412,4842,2735,511 城市城市新增土储新增土储用途用途 权益权益建筑面积建筑面积权益权益权益权益权益权益 建筑面积建筑面积地价款地价款平均楼面平均楼面价价* (sqm)(sqm)(RMBmn)(RMB/sqm) 美国加州资产包养老公寓98.50%16,30016,05632720,337 总计总计16,30016,05632720,337 2019年1-6月,新增资产1个项目,建筑面积1.6万平米,楼面价20,337元/平米* 。 * *按建筑面积口径计算 * 按可售面积口径计算 2019年1-6月,新增土储6个项。

28、目,总建筑面积101万平米,总可售面积73万平米,平均楼面价5,511元/平米* 。 附件三附件三 二级开发土地储备情况(按城市)二级开发土地储备情况(按城市) 22 区域区域城市城市 总土储面积总土储面积 权益土储面积权益土储面积平均土地成本平均土地成本* * 万平方米万平方米万平方米万平方米元元/ /平米平米 京津冀地区 北京60325617,729 天津5733018,392 石家庄100405,159 廊坊217783,697 张家口20125,360 秦皇岛1331332,754 长三角地区 上海1195312,814 杭州412116,362 南京52415,241 苏州82318。

29、,872 无锡1875,932 嘉兴60247,036 滁州11115,555 常州1048,207 台州7310,458 绍兴996,932 温州151510,252 厦门13632,429 漳州861,911 福州847,677 长江中游地区 武汉250556,708 合肥72386,146 长沙1346,670 南昌27114,087 区域区域城市城市 总土储面积总土储面积权益土储面积权益土储面积平均土地成本平均土地成本* * 万平方米万平方米万平方米万平方米元元/ /平米平米 珠三角地区 中山2221382,140 深圳110895,787 广州703010,874 佛山75387,1。

30、37 香港14619,632 湛江61282,434 茂名2915604 三亚643610,397 海口111,962 成渝地区 重庆107534,411 成都106426,120 昆明52291,590 贵阳1096,680 其他地区 大连2662633,343 沈阳23134,168 长春723,447 青岛72433,609 太原16112,959 郑州38184,022 徐州92170* 西安68262,950 烟台444,385 济南39202,691 合计(合计(截止截止20192019年年6 6月月3030日日)3,9252,0767,062 *按可售面积口径计算*物流项目土地成。

31、本低 附件四附件四 深圳旧改情况深圳旧改情况 23 已获取5个旧改项目,合计楼面面积176.5万平,其中两个项目已实现销售。已锁定7个项目,预计楼面面积401.3 万平,其中两个项目预计于年内获取土地证。 预计2020年将有4个项目(龙船塘、荔山、众冠二期、盐田项目)实现开盘销售。 目前正在积极跟进潜在旧改项目。 项目项目 获取获取 情况情况 所在所在 位置位置 建筑建筑 形态形态 持股持股 比例比例 总楼面面积总楼面面积 万平米万平米 预计预计 开盘时间开盘时间 远洋新天地已获取深圳龙岗区城市综合体100%39.0在售 远洋新干线已获取深圳龙岗区城市综合体84.7%55.6在售 龙船塘项目已。

32、获取深圳南山区城市综合体60%11.52020 荔山项目已获取深圳南山区住宅60%17.12020 德爱工业区项目 已获取深圳龙华区城市综合体80%53.32022 小计小计176.5 众冠二期已锁定深圳南山区城市综合体38.25%24.12020 盐田项目已锁定深圳盐田区住宅60%8.42020 红花岭工业区已锁定深圳南山区城市综合体38.25%83.82024 后海项目已锁定深圳南山区城市综合体100%53.22021 山厦项目已锁定深圳龙岗区城市综合体55%94.12022 南园村项目已锁定深圳南山区城市综合体70%114.72025 大鹏项目已锁定深圳大鹏新区住宅65%23.02022。

33、 小计小计401.3 附件五附件五 持有物业运营项目持有物业运营项目 24 类型类型城市城市项目项目所占所占权益权益 可租赁可租赁面积面积1H19 租金租金收入收入 1H19 权益权益租金收入租金收入 于于2019年年6月月30日日 (平方米)(平方米)(人民币百万人民币百万)(人民币百万人民币百万)出租率出租率 写字楼 北京远洋大厦72%30,000977099% 北京远洋国际中心A座100%103,000969682% 北京远洋国际中心二期35%51,000672388% 北京远洋光华国际53%107,0001729195% 上海远洋商业大厦15%62,00055888% 美国北卡罗莱纳州。

34、项目70%12,0007569% 美国旧金山项目100%6,0001313100% 美国硅谷产业园项目70%13,0003726100% 其他项目89,0006220 零售物业 北京远洋未来广场50%31,000472397% 北京远洋未来汇35%19,00015595% 北京远洋山水未来汇50%24,000157100% 天津远洋未来广场50%41,000271499% 天津未来汇100%28,0009996% 大连时光海商业街100%35,000111196% 其他项目58,00071 综合体 北京颐堤港50%225,000309154O 86% R 99% 成都远洋太古里50%115,0。

35、0052626398% 杭州乐堤港100%67,000454587% 商业物管费及其他77,000164135 合计合计1,193,0001,7811,020 These materials have been prepared by Sino-Ocean Group Holding Limited (the “Company”) solely for informational use during its presentation to prospective and existing investors for introduction of the Company and to pro。

36、vide an update on the business performance and development of the Company. These material may not be taken away, reproduced, redistributed or passed on, directly or indirectly, to any other person (whether within or outside your organization/firm) or published, in whole or in part, for any purpose. 。

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42、e forward-looking statements in these materials. There can be no assurance that the results and events contemplated by the forward-looking statements contained in these materials will in fact occur. This document does not constitute an offer or invitation to purchase or subscribe for any securities 。

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