2019年武汉房地产市场展望媒体会_第一戴维斯.pdf

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1、中国房地产市场回顾与展望 18 February 2019 第一太平戴维斯市场研究部 办公办公 甲级写字楼供应 11座城市 3来源：第一太平戴维斯市场研究部 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 北京上海武汉深圳杭州广州西安重庆南京成都天津 平方米 20182019 2019 - 772,200平方米 2018 - 386,140平方米 平均每个城市年度供应平均每个城市年度供应 +100% 2018年甲级写字楼空置率 11座城市 4来源：第一太平戴维斯市场研究部 2019 预测预测 0% 10% 20% 30% 40% 上海北京广州深圳成都重庆天津杭州

2、南京武汉西安 2018年甲级写字楼租金增速 11座城市 5来源：第一太平戴维斯市场研究部 2019 预测预测 -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 上海北京广州深圳成都重庆天津杭州南京武汉西安 同比增速 大宗投资市场 6来源：RCA、第一太平戴维斯市场研究部；不含土地交易，华东其他包含除上海、杭州、南京、宁波、苏州外的其他华东城市 近五年，上海及北京占大宗交易市场份额始终维持60%左右；二线 城市中，天津、重庆占比领先 0 50 100 150 200 250 300 350 人民币十亿元 上海北京广州华东其他其他 天津 9% 深圳 8% 重庆 7% 大连 6% 南京

3、5% 西安 5% 成都 4% 武汉 3% 其他 53% 2018全年其他区全年其他区 域城市成交份额域城市成交份额 零售零售 0 400,000 800,000 1,200,000 1,600,000 武汉上海重庆西安南京成都杭州深圳天津北京广州 平方米 购物中心供应 11座城市 8来源：第一太平戴维斯市场研究部 2019 - 738,600平方米 2018 - 624,200平方米 平均每个城市年度供应平均每个城市年度供应 +18% 2018年购物中心空置率 11座城市 9来源：第一太平戴维斯市场研究部 2019 预测预测 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 上海北京广州深

4、圳成都重庆天津杭州南京武汉西安 2018年购物中心租金增速 11座城市 10来源：第一太平戴维斯市场研究部，基于购物中心首层约100平方米服饰店铺 2019 预测预测 -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 上海北京广州深圳成都重庆天津杭州南京武汉西安 同比增速 零售商指数排名 21座城市 11 上海 北京 深圳 成都 杭州 广州 重庆 武汉 南京 天津 西安 沈阳 苏州 长沙 昆明 大连 青岛 无锡 宁波 郑州 厦门 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 20142015201620172018 谢 谢 第

5、一太平戴维斯研究部 武汉零售房地产市场 2019年度展望 18 February 2019 第一太平戴维斯武汉商铺部 14 承承 前前 启启 后后2018 2018 年年 一一 元元 复复 始始 ，万，万 象象 更更 新新20192019年年 溯溯 源源 2000 2000 年年 2018 2018 年年 武武 汉汉 商商 业业 零零 售售 市市 场场 20182018年武汉商业市场处于深度调整期年武汉商业市场处于深度调整期 0 1 2 3 4 5 6 7 0.0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 =99 000102030405060708091011121314151

6、61718E 百货供应（左轴）购物中心供应（左轴）总存量（右轴） 时间项目名称开业时间区域商业面积（） 2014 泛海城市广场2014年5月江汉区120000 银泰创意城2014年9月洪山区130000 群星城2014年10月武昌区100000 武商众圆广场2014年11月青山区270000 2015 宜家荟聚2015年4月硚口区206000 永旺经开2015年12月汉阳区274000 汉阳摩尔城2015年12月汉阳区100000 2016 武汉壹方2016年9月江岸区110000 武汉欧镇奥莱2016年10月汉南区150000 泛悦会昙华林2016年12月武昌区122700 2017 凯德西

7、城2017年4月硚口区160000 M+购物中心2017年4月江汉区120000 武汉印象城2017年11月青山区160000 永旺金桥2017年12月江岸区120000 汉口大都会2017年10月东西湖100000 江腾广场2017年12月汉阳区110000 2018 金地广场2018年9月洪山区70000 武汉首创奥莱2018年4月江夏区110000 20172017年武汉商业井喷，处于集中增长期，年武汉商业井喷，处于集中增长期，20182018年优质商业寥寥，总存量年优质商业寥寥，总存量530530万方，新增商业体量万方，新增商业体量6464万方，对比近五年武汉商业数万方，对比近五年武汉

8、商业数 据，项目数量及开业体量为五年内最低，社区据，项目数量及开业体量为五年内最低，社区商业、区域型购物中心开发比例正在商业、区域型购物中心开发比例正在改写；改写； 数据来源：第一太平戴维斯市场研究部（530万方仅包含购物中心） 20182018年武汉商业市场首次出现年武汉商业市场首次出现“双逆转”，数量向质量转变“双逆转”，数量向质量转变 市场回归理性，商业下沉明显，多商圈鼎立促区域型商业成为重要力量市场回归理性，商业下沉明显，多商圈鼎立促区域型商业成为重要力量 1 1、延迟、延迟开业项目体量超越开业开业项目体量超越开业项目项目 共同特征：体量共同特征：体量大、颜值高、创意好、体验性强、主题

9、定位精细大、颜值高、创意好、体验性强、主题定位精细化化 2 2、远郊区商业开业体量超越市区体量、远郊区商业开业体量超越市区体量 7 55 6 8 3 4 2 7 4 5 8 3 5 4 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 20142015201620172018 武昌主城区汉口主城区汉阳主城区6个远城区 2018年延迟开业项目 项目名称体量开业时间物业形式主力店 同学广场112019年5月Mall+街区中百、金逸、space 太和里（B1层开业）5.52019年6月街区阿斯顿马丁、喜茶 帝斯曼国际中心82019年5月Mall东急百货 武汉南国中心二期122019年Mall/ 汉口绿地中心1

10、82019年中上旬Mall钟书阁、DSN影院 武昌 汉口 汉阳 武 广 江 汉 路 青 山 徐 东 钟 家 村 王 家 湾 菱 角 湖 汉 口 滨 江 古 田 光 谷 中 南 中 北 街 道 口 南 湖 司 门 口 传统商圈 新兴商圈 20182018年年武汉零售市场约有武汉零售市场约有1616个个新增项目入市，新增项目入市，其中其中4 4个商业处于个商业处于 远郊，武汉远郊，武汉商圈多中心化趋势商圈多中心化趋势明显，区域型商业成为重要力量明显，区域型商业成为重要力量 实势造英雄，问道新零售实势造英雄，问道新零售 150150个品牌首次进驻武汉、个品牌首次进驻武汉、4545家品牌首次进驻华中，

11、成就家品牌首次进驻华中，成就20182018中部中部六省新零售活跃地六省新零售活跃地 华中首店 品牌名称业态种类进驻项目 Tom Ford化妆品武商广场 Erno Laszlo化妆品武商广场 Filorga化妆品武商广场 Covermark化妆品武商广场 Breitling腕表武商广场 Bvlgari腕表武商广场 Corum腕表武商广场 Chopard腕表武商广场 Hublot腕表新宇三宝 Giuseppe Zanotti女鞋武汉国际广场 Stuart Weitzman女鞋武汉国际广场 Jimmy choo女鞋武汉国际广场 L.K Bennett London女鞋武汉国际广场 Rolex腕表群

12、光二期 Montblance腕表K11 Select shanghaiTang腕表K11 Select Champion女装机场商业 Superdry潮流服饰武汉国际广场 73Hours潮流服饰群光二期 克苪旺斯西班牙海鲜饭餐饮武汉天地 喜茶饮品汉街 Greybox Coffee轻餐武汉天地 鹿角巷饮品世贸广场 KOI THE 菁选店饮品世贸广场 云海肴餐饮武汉国际广场 鹅夫人餐饮武汉国际广场 JOYBOX餐饮武汉国际广场 厝内小眷村饮品武商广场 鲍师傅甜点江汉路 居民消费支出中部六省第一，促进城市新零售的涌现 2017年武汉全体居民人均消费支出25852元，居中部六省第一；比2016年增长7

13、.53%， 武汉GDP虽排名中部六省第二，但居民消费欲望较为强烈； 在消费支出的刺激下，武汉出现了多个首个全国连锁品牌，例如奈雪茶旗下的珠宝品牌珠 宝茶明、MUJI首个华中旗舰店、Mile Frederiqo恶搞快闪品牌、武汉首店鹿角巷等； 传统商圈再转型，新型商圈在追赶，加快新零售的扩张 无论是购物中心增量/存量，还是商业体验创新方面，光谷、中南中北等新兴商圈均颇具 后来居上之势； 历史悠久的武广、江汉路传统商圈则在新竞争者加入、自身亟待升级的局面下选择了转 型之路，新开业购物中心M+的加入，也为其商业升级带来强有力的支持； 零售方面，创新品牌表现出较强的扩张势头，并快速向小型商圈下沉 科技

14、体验类业态成为新亮点，小米之家在菱角湖万达广场、永旺梦乐城金银潭陆 续开店，单店坪效远高于购物中心其他品牌； 配备咖啡吧、兼具产品展示和车主社交功能的蔚来汽车体验店首次落户武汉，入 驻光谷K11，给消费者带来全新体验； 旗舰店及品质品牌 品牌名称业态种类进驻项目 Cartier腕表群光商场（第二家） IWC腕表群光商场（第三家） TAG Heue腕表K11 Select（第二家） Roger Dubuis腕表武商广场（第二家） Panerai腕表武商广场（第二家） Jaeger-Le Coultre腕表武商广场（第二家） MUJI无印良品旗舰店生活群星城 Paul&Shark休闲服装机场商业

15、Bally男鞋机场商业 NIKE旗舰店运动楚河汉街 小米之家旗舰店数码楚河汉街 乐高儿童楚河汉街 Chonps数码楚河汉街 莎啦啦天空餐厅餐饮银泰创意城 分享经济，消费场景多元化，这是最好的时代，也是分享经济，消费场景多元化，这是最好的时代，也是最最具挑战的时代具挑战的时代 新型商超消费模式、科技概念主题、网红打造、运动创新新型商超消费模式、科技概念主题、网红打造、运动创新 1 1、创新零售：深入武汉，临近盒马、创新零售：深入武汉，临近盒马, ,永旺商圈成为新的标语永旺商圈成为新的标语2 2、传统、传统零售：举步维艰，谢幕退场零售：举步维艰，谢幕退场oror全面革新全面革新 1 1、盒马鲜生正

16、朝着“、盒马鲜生正朝着“3 3年年5050家门店”目标一路扩张家门店”目标一路扩张 单店月销售额可达单店月销售额可达6060- -8080万万 2018年4月，武汉首店在武昌南国首义广场开业 2018年7月，江岸区百步亭花园路的万家汇购物中心店开业 2018年8月，盒马鲜生武汉第三家，太和里旗舰店开业 2018年9月，武汉第四家洪山区天下龙岭广场开业 2018年11月底，武汉鸿达中央广场及帝斯曼国际中心两店齐开 汉阳区海宁皮革城门店线上开业，目前武汉盒马鲜生共计9家 3 3、20182018年年9 9月月2828日，华中地区首家日，华中地区首家MUJIMUJI旗舰店在群星城正式开业旗舰店在群星

17、城正式开业 4 4、20182018年年1010月月1 1日，小米之家旗舰店入驻武汉楚河汉街日，小米之家旗舰店入驻武汉楚河汉街 5 5、喜茶、鹿角巷、乐高品牌旗舰店、京东、喜茶、鹿角巷、乐高品牌旗舰店、京东X X无人超市、苏宁小无人超市、苏宁小 店智慧零售入驻店智慧零售入驻 2 2、20182018年年7 7月月1515日，首个蔚来中心体验店在日，首个蔚来中心体验店在K11K11正式开业正式开业 汉阳鹦鹉大道黄金地段的新世界百货，因业主武汉 万顺置业有限公司进入破产程序，将于12月30日起 遗憾闭店。 2014年，后湖旗舰店以及雄楚大道店相继开业， 后湖店总面积约4万平方米。然而在竞争激烈的

18、后湖商圈厮杀两年后，华润苏果最终溃败关门， 并亏损了3600万元。 武汉商超巨头中百集团在新零售大趋势下的 转变可以算得上武汉本土企业成功转型的例子。 目前，中百罗森、中百邻里生鲜正在悄然改变着 中百老客户的消费和体验方式。 中百罗森将7TT纳入体系，武汉80家7TT完成更 名； 线上线下进一步融合，实现线上线下进一步融合，实现了武汉零售产业的蜕变和了武汉零售产业的蜕变和升级升级 随着电商线上市场销售额日渐饱和，线上电商不断加码线下，通过开设线下 门店进一步抢占零售市场，实体店亦不断扩充线上资源，从业务边界、购物 体验、消费偏好等角度进行全场景发力； 打通线上线打通线上线下，融合多样化场景，满

19、足顾客“新动线”下，融合多样化场景，满足顾客“新动线” 从业务边界、购物体验、消费偏好等角度进行全场景发力，实现武汉零售蜕变和升级从业务边界、购物体验、消费偏好等角度进行全场景发力，实现武汉零售蜕变和升级 顾客顾客 网店网店 官方商城官方商城 微微信商城信商城 APPAPP商城商城 小程序小程序 微信卡包微信卡包 直营门店直营门店 合作外店合作外店 软文软文 朋友推荐朋友推荐 秒杀秒杀 拼团拼团 代金券代金券 福利券福利券 礼品券礼品券 满减满减 买二送一买二送一 限时折扣限时折扣 VRVR购物购物 直播购物直播购物 次日达次日达 一小时达一小时达 按时达按时达 门店配送门店配送 到到店自提店

20、自提 消费记录消费记录 会员等级会员等级 会员积分会员积分 储值卡储值卡 一对一顾问一对一顾问 在线客服在线客服 卖家卖家 品牌服饰新款首发线上线下一视同仁，价格拉平，线下叫板线上 集团品牌抱团走到线下，武汉各大购物中心抢跑双十一 今年双11，武商广场10月底就已经开始预热双11的官微闪购，一些单品线上购买线下提 货，9日起便是全线打开了。同样，武汉国际广场、群光广场、武汉壹方购物中心、汉商 21世纪购物中心等均提前抢跑，纷纷打出线上线下同价，线下不用等的口号。 供应商主动与实体商家合作，让出扣点，资源共享 武汉有商场和新电商平台拼多多合作，将购物卡拿到线上来拼，主要目的是实体商家 除了稳固V

21、IP会员外，对增量的渴求也十分急迫。 “双线融合”，一边线上剁手，一边享受多样化场景体验 盒马鲜生、京东之家、小米之家、天猫、优衣库等多个既可线上购物又可线下体验的 品牌不断入驻，让线上线上更加模糊，交易地点相反没有场景体验及信息及时推送更 为重要； 供应均衡，旧物业突破竞争升级，武汉存量改造之潮必然到来供应均衡，旧物业突破竞争升级，武汉存量改造之潮必然到来 龙头企业执掌，资本实力相当下，更看重综合运营实力龙头企业执掌，资本实力相当下，更看重综合运营实力 2018年买卖具体情况 金科地产出资1020万入股武汉军泰置业，操盘白沙洲42万方综合体项目 新力地产收购武汉正和置业，获得盘龙城35万方建

22、面地块操盘权；保利入股金地白沙洲地块项目公司，持股25% 华润置地入股湖北万德莱纯生科技，占比51%； 中海、中建三局合作开发鄂州高新二路地块，总建面约34.65万平方米； 新力地产入股武汉升阳房地产，持股90%，操盘新力金沙湾项目； 美联地产出资4900万，获得武汉悦盛49%股权，合作开发越秀逸府； 万科出资4666万元，成为武汉云瑞德置业70%股权大股东，操盘鄂州9.5万方地块； 新星宇入股湖北新龙科技，在汉阳龙阳大道建设16.3万平方米新龙国际项目； 招商局地产、武钢集团合资成立公司，合作开发武汉右岸网谷项目； 花样年入股武汉立昌房地产，获取葛店19万方光谷印象项目操盘权； 企业资本运作

23、看：“由买到卖”，而收购方，多为全国性龙头房企企业资本运作看：“由买到卖”，而收购方，多为全国性龙头房企 2018年近20宗地更换“主人”，转让方绝大多数为本土房企，而收购方多为全国性龙头 房企，武汉商业市场更加规范化； 商业商业土地市场供给保持平衡，商业地产未来供给保持均速发展土地市场供给保持平衡，商业地产未来供给保持均速发展； 开发商方式日期地块编号区域 华夏幸福共建7月/新洲区 前海人寿拍地8月P（2016）073号洪山区 富力收购9月汉阳仙山村汉阳区 中国金茂合作11月首茂城洪山区 龙湖地产收购11月长丰A包项目P（2014）014硚口区 中粮拍地10月P(2018)114-115高新

24、区 群群光广场二馆、新世界百货光广场二馆、新世界百货武昌店存量武昌店存量改造改造项目项目 两者同处于商业竞争激烈的街道口商圈，新定位也都着眼于年轻时尚潮流，2018年 上海存量商业改造案例成为业内一时热点，在全年新开项目中，存量改造项目更占 到1/3，未来的武汉，存量改造之潮必然到来； 20182018年承接年承接20172017年的商业井喷，顺势发展年的商业井喷，顺势发展 20182018年为年为20192019年启后，真正战役的开端年启后，真正战役的开端 20192019年年【一元复始，万象更新一元复始，万象更新】 20182018年总存量年总存量530530万平方米，居位全国第五、华中第

25、一万平方米，居位全国第五、华中第一 20192019年预计增量年预计增量141141万万平方米，优质商业集中供应平方米，优质商业集中供应, , 武汉将释放巨大商业释能武汉将释放巨大商业释能 53.77 56.15 68.59 69.31 70.4 75.95 80.73 84.67 87.3 100 长沙 郑州 南京 天津 西安 苏州 武汉 重庆 杭州 成都 2018年武汉新一线城市各项指数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2019年武汉商业供应及存量 第一财经根据商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性5个维度的评估标准，对全国300多个城市进行城市商业

26、魅力进行评估，武汉排名新一 线城市第四，城市人活跃度和生活方式多样性也有更加强劲的表现，武汉正在为人们提供更好的生活选择； 武汉商业总存量位530平方米，居位全国第五、华中第一，超过深圳、广州等一线城市，空置率保持5.9%，同比下滑0.8%，高吸纳力促进多商圈形成及千亿商业市场； 2017-2019年，金地广场、印象城，凯德西城、K11、恒隆广场、太和里等商业相继开业，有望形成未来新商圈，促进武汉多个商圈形成千亿级的消费市场格局； 0 1 2 3 4 5 6 7 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 =99 00010203040506070809101112

27、131415161718E 19E 百货供应（左轴）购物中心供应（左轴）总存量（右轴） 20192019年预计年预计1919个优质商业集中入市，个优质商业集中入市，1010万方以下商业呈几何增长万方以下商业呈几何增长 主题化、细分化、高品质化、个性化商业更符合新时代消费人群主题化、细分化、高品质化、个性化商业更符合新时代消费人群 2018年开业项目 项目名称体量开业时间物业形式主题 太和里50,0002019街区社交 卓尔国际中心21,4002019Mall/ 帝斯曼国际中心70,0002019Mall文艺 华发中城荟80,0002019Mall家庭 东西湖万达广场100,0002019Mal

28、l家庭 武汉绿地606缤纷城120,0002019Mall商务 航空路新世界K1157,0002019Mall艺术 武商梦时代广场390,0002019Mall海洋 阳光城 央座（原中华城）60,0002019Mall/ 天地盛荟160,0002019Mall精品时尚 南国中心97,0002019Mall商务 江湾汇44,6002019Mall/ 龙湖葛洲坝130,0002019Mall家庭 绿地汉口中心73,0002019街区轻时尚 百步亭商业广场92,0002019Mall/ 恒隆广场 云尚武汉国际时尚中心 K11天地盛荟 南国中心二期东西湖万达广场 绿地中心帝斯曼国际中心太和里 武汉梦时

29、代广场包含华中地域最大的综合休闲商业 中心、五星级酒店、高端公寓式酒店、写字楼等。 广场经营面积超目前武商广场和武汉国际广场之和， 其中零售业态占39万方，内设国内奢侈品一条街。 室内娱乐游览业态占9万方，将有华中最大的室内滑 雪场、海洋馆、科技馆、室内游乐场等，这也是环 球首个将四大型游乐业态汇聚在一家商场的案例。 武汉梦时代广场武汉梦时代广场 武汉恒隆广场武汉恒隆广场 恒隆一直定位于高端奢华，武汉恒隆广场初始定位仍延续高端定位， 但距离国广较近，后期奢侈品招商存在难度，预计难以实现高端定位； 恒隆广场在业态设置上，扩大了儿童和家庭消费占比，预计未来将针 对中高端家庭消费客群，提供一站式消费

30、场所； 恒隆广场最大的亮点是屋顶花园的打造，未来将提供优质购物环境和 多元业态组合，为武汉带来世界级的购物休闲体验； 恒隆广场目前正在和上海影视集团进行深入洽谈中； 太和里以前瞻视野，聚焦自然生态与城市环境的有机融合。商 业部分景观以“城市森林”为整体设计概念，充分引入绿植景 观、小品等，将自然肌理延伸入建筑内部。营造自然舒适的有 氧购物环境。 太和里以开放式街区打破传统购物中心“盒式”商业的空间局 限，同时融合双首层、文创步梯、水景艺术长廊等多重亮点， 升级商业消费体验感，为城市生活容纳更多可能。 目前已经确定星巴克甄选店、costa旗舰店、阿斯顿马丁城市 展厅等全国实力品牌。 武汉太和里

31、武汉汉口新世界武汉汉口新世界K11K11 新世界在武汉的第二个商业综合体项目（首个位于光谷片区， 于2017年开业），地处汉口核心，包括8.7万方的购物艺术中 心，其中包含k11首个室外商业街； 项目整体定位于“高端、奢华、时尚”，分为HK1和HK2两个购 物艺术中心，计划分别囊括国际高端和精致家庭的定位，从而 吸引和覆盖更广年龄层范围的消费者； 未来将会引入精良啤酒花园、精致Whisky Bar、米其林星级餐 厅、K11美术馆、都市农庄。 恒隆广场恒隆广场- -上海电影集团上海电影集团汉口汉口K11K11- -28002800平米言几又平米言几又康斐斯康斐斯关注武汉、长沙关注武汉、长沙 Su

32、per monkeySuper monkey- -花园道花园道喜茶喜茶lablab- -首进汉街再拓国广首进汉街再拓国广MUJI HOTELMUJI HOTEL- -汉汉街万达儿童乐园街万达儿童乐园 屈臣氏美妆店屈臣氏美妆店- -光光谷天地谷天地 InnsfreeInnsfree- -首进武商众圆首进武商众圆 优质商业的涌现，将进一步促进知名品牌的扩张及快速下沉优质商业的涌现，将进一步促进知名品牌的扩张及快速下沉 传统品牌再包装、传统业态再升级、品牌调整更换、创新品牌引入、全新主力店传统品牌再包装、传统业态再升级、品牌调整更换、创新品牌引入、全新主力店 文和友文和友关注武汉关注武汉 华华为直营

33、为直营关注武汉关注武汉 谢谢 第一太平戴维斯武汉商铺部 武汉写字楼市场 2019年度展望 18 February 2019 第一太平戴维斯武汉商业楼宇部 2018年甲级写字楼主要数据 来源：第一太平戴维斯研究部 总存量 179万万 平方米 新增供应 39万万 平方米 净吸纳 30万万 平方米 空置率 32.9 % 租金 121.1 元/平方米/月 注：租金为2018年第四季度成交面价，单位为人民币；变动为租金指数变动。 市场供需 来源：第一太平戴维斯研究部 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 100,000 200,000 300,000 400,000 5

34、00,000 20082009201020112012201320142015201620172018 平方米 年供应量（左轴）净吸纳量 （左轴）空置率 （右轴） 2018年六个全新甲级写字楼项目入市，合计新增供应面积约39万平方米。新项目租赁表现良好，全年市场净吸纳量为29.6万平方米， 较去年同期上升37.2%，创历史新高。空置率同比下降2.6个百分点至32.9%。 31 市场供应：新增项目一览 入市时间入市时间第一季度第一季度 体量体量8.4万平方米万平方米 区位区位光谷光谷 业权业权自持自持 光谷新世界光谷新世界 1 入市时间入市时间第三季度第三季度 体量体量7.3万平方米万平方米 区

35、位区位建设大道建设大道 业权业权自持自持 阳光城央座阳光城央座 3 入市时间入市时间第三季度第三季度 体量体量7万平方米万平方米 区位区位建设大道建设大道 业权业权自持自持 武汉环贸中心武汉环贸中心B座座 5 入市时间入市时间第三季度第三季度 体量体量5.2万平方米万平方米 区位区位汉口滨江汉口滨江 业权业权自持自持 天悦外滩金融中心天悦外滩金融中心 2 入市时间入市时间第三季度第三季度 体量体量6.5万平方米万平方米 区位区位建设大道建设大道 业权业权自持自持 卓尔国际中心卓尔国际中心 4 入市时间入市时间第四季度第四季度 体量体量4.2万平方米万平方米 区位区位中南中北路中南中北路 业权业

36、权自持自持 帝斯曼国际中心帝斯曼国际中心 6 来源：第一太平戴维斯研究部 1 2 4 3 6 5 市场需求：新增租户分析 来源：第一太平戴维斯研究部 租户行业 2018年新增租户按行业分析，信息技术、房地产、专业服务、金融、商务中心及共享办公空间租户为需求主要来源； 按资金来源分析，本地租户为主要需求来源。 资金来源 金融 13% 信息 技术 24% 房地产 18% 商务中心 共享办公 10% 本地 58% 内资 33% 外资 9% 专业服务 15% 租金指数走势 来源：第一太平戴维斯研究部 50 100 150 200 250 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3

37、 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 201020112012201320142015201620172018 Q1/2010 = 100 核心商务区次级商务区非集中商务区全市 注：核心商务区包括建设路、中南中北路；次级商务区包括航空路、光谷、汉口滨江；非集中商务区包括武汉中央商务区、武昌滨江。 2010至2018年武汉甲级写字楼市场租金指数 区域市场概览 来源：第一太平戴维斯研究部 租金租金 118.8 空置率空置率 44.2% 租金租金 134.0 空置率空置率 17.0% 租

38、金租金 112.5 空置率空置率 37.9% 租金租金 114.0 空置率空置率 31.4% 租金租金 110.0 空置率空置率 34.1% 租金租金 128.0 空置率空置率 29.3% 租金租金 107.5 空置率空置率 16.8% 注：租金为区域平均成交面价，单位为人民币/平方米/月。 36% 15% 15% 11% 8% 8% 7% 建设大道 汉口滨江 中南中北路 航空路 光谷 武昌滨江 武汉中央商务区 2018年武汉甲级写字楼区域市场存量 未来展望：供需预测 35来源：第一太平戴维斯研究部 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 0.0 0.2 0.4

39、0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 200820092010201120122013201420152016201720182019E2020E2021E2022E 百万平方米 年供应量（左轴）净吸纳量 （左轴）空置率 （右轴） 2019年预计武汉甲级写字楼市场新增供应超过90万平方米，主要位于汉口、武昌区域，空置率或将在高位徘徊。 未来展望：未来供应 来源：第一太平戴维斯研究部 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 2019202020212022 平方米 建设大道航空路中南中北路汉口滨江武昌滨江武

40、汉中央商务区光谷 2019-2022年，武汉甲级写字楼市场新增供应预计超过200万平方米，主要集中在航空路、汉口滨江两个商务区。 37 未来展望：2019年主要项目聚焦 来源：第一太平戴维斯研究部 1 4 预计入市预计入市2019年上半年年上半年 体量体量5.8万平方米万平方米 区位区位武汉中央商务区武汉中央商务区 业权业权自持自持 泛海创业中心泛海创业中心 1 预计入市预计入市2019年下半年年下半年 体量体量15.1万平方米万平方米 区位区位航空路航空路 业权业权自持自持 恒隆广场恒隆广场 3 预计入市预计入市2019年上半年年上半年 体量体量5.6万平方米万平方米 区位区位航空路航空路

41、业权业权自持自持 新世界中心三期新世界中心三期 2 预计入市预计入市2019年下半年年下半年 体量体量7万平方米万平方米 区位区位建设大道建设大道 业权业权散售散售 武汉环贸中心武汉环贸中心A座座 4 2 香格里拉二期香格里拉二期 5 5 3 预计入市预计入市2019年下半年年下半年 体量体量4.1万平方米万平方米 区位区位建设大道建设大道 业权业权自持自持 未来展望：联合办公运营商 来源：第一太平戴维斯研究部 预计2019年，知名连锁联合办公品牌将继续在武汉写字楼市场扩张，由核心商务区向次级商务区、非集中商务区拓展。 汉口汉口 武昌武昌 光谷光谷 汉阳汉阳 友联 UNIAND 寰宇时代 鄂楚峰 谢 谢 第一太平戴维斯武汉商业楼宇部