1、2019年济南房地产年报 青岛腾策房地产投资顾问有限公司 QINGDAO TENGCE REAL ESTATE INVESTMENT CONSULTING CO.LTD 卷首语 2019年济南楼市回归常态，商品住宅供应847万 ，成交715万 ，成交均 价14574元/ ，刚需产品仍是主战场，同时改善产品占比提升。 展望2020年下半年楼市将有以下特点： 在“稳房价、稳地价、稳预期”的大背景下，济南将进入稳定发展期，限 制房价大涨大跌的“双限”年代来临 ，少供多推的营销方式成为主流。 土地市场受环境趋稳及资金压力的双重影响，房企拿地更加谨慎，追求利 润，不再盲目扩张。 产城项目、人才引进项目逐
2、渐增多。 市场趋于理性，竞争持续激烈；更加考验企业的产品能力，楼市将会出现 分化，区域市场不均衡性显现。 前言 统计口径 数据来源 腾策数据平台 济南房产交易网 济南市国土资源网上交易系统 济南市规划局 济南市统计局 市场调研 区域范围 济南市七区 市中区、历下区、历城区、高 新区、槐荫区、天桥区、长清 区、不含其余县、市 统计口径 成交数据以实际备案数据为主， 市场调研数据为辅 商品房： 普通住宅、别墅、 公寓、商业、办公 商品住宅： 普通住宅、别墅 目录CONTENTS 市场篇房企篇土地篇政策篇开盘篇未来预测 1 PART ONE 全国 地方 济南 -政策篇- 中央政策 【政策持续维稳】2
3、019年中央明确长期坚持房住不炒定位， 全面落实一城一策、因城施策、城市政 府主体责任，调控政策保持连续稳定，地方调控自主性仍在， 2020年调控仍将以“ 稳地价、 稳房 价、 稳预期” 为目标， 整体政策以稳为主。 地方政策 【因城施策仍是解题关键】2019年内房地产行业调控政策620余次，同比2018年上涨38%，各地区 政策松紧不同，措施更加细化，指向性更强，上半年政策偏紧，地房价涨幅较大区域调控加码，下半 年以 房住为导向进行定向优化。2020年政策将保持延续性，整体趋稳。 紧 松 青岛：取消住房公积金贷款限制。 成都：公积金贷款核查 海口：限购 苏州：取消限售、土拍政策调整 上海：差
4、别化住房信贷政策 无锡：公积金贷款核查 合肥：土拍政策调整 大连：限价 丹东：限购、限售、限价 三亚：人才购房 西安：限购 呼和浩特：限贷 石家庄：公积金贷款核查 长沙：商品住宅平均利润率限定 南京：人才购房 天津：承接北京疏散项目职工购房 深圳：取消公寓只租不售 佛山：人才购房 广州南沙区：人才购房 江门：人才购房 郑州：公积金贷款额度提高 常德临澧县：农业转移人口购房补贴 济南政策 2014 2015 2016 2017 2018 政策放宽，释放需求 7月，济南实行了三年的限 购政策正式取消，新房与二 手商限购政策全面放开 公积金新政，刺激需求 3月，认定首套房标准 5月，公积金新政出台个
5、人公积金 余额可直接还房贷 8月，济南公积金贷款最高额度为 60万。 10月，放宽公积金提取政策 维稳主基调 2月，政府限价限签政策取消，限购政策仍在施行 5月，新规：未获预售许可禁发布销售广告 8月，落户政策放开 9月，土地交易三原则 10月，租房补贴新政 12月，规范全市新建商品房委托销售行为的通知 限购令出台 3月，济南公积金贷款最高额度提至70万 9月，济八条出台，对土地市场进行管控， 维持房价稳定 12月，加大调控力度加强住房限购政策 本市户籍家庭限购2套住房。非本市户籍 家庭在限购1套住房 局部调控、规范销售行为 2月，济阳出台“三限”举措，限贷、限售、限价 4月，发布关于进一步规
6、范商品房销售行为的通 知对商品房销售行为进一步规范 6月，七部委联合治理房地产销售乱象，济南在列 2019 楼市调控趋于理性 4月，发布最严限购令，限购、限贷、限 售，外市户籍首付提高到60%，同时规定 土拍溢价率超过150%得卖现房 5月，限购细则出炉，本科学历及以上社 保满半年可享3成首付 【限涨限跌、人才引进】2019年济南市房产政策以维稳为基调，整体调控沿用往期限购政策，规范 房地产市场秩序，同时放开落户和加大租房补贴力度；预计2020年济南市房产政策仍然以稳定为前 提，延续现有政策；人才引进、市场秩序等方面是主要调控方向。 2 PART TWO -土地篇- 整体市场 分区市场 成交土
7、地明细 重点地块 房企拿地 土地市场全年概况 土地成交：116宗，1125万 纯住宅用地666万 ，商住用地123万 ，商办用 地335万 成交金额：588亿 平均楼板价：5232元/ 成交地价略有下降 2019年商住办土地成交溢价8.87%，地价同比 下降1% 大房企拿地多，多房企首进济南 融创、世茂、海尔、绿地、中建、龙湖、金 茂、等纷纷拿地； 中南、中粮、中铁建、中梁、鑫都、宝能、 正威等房企首进济南 注：土地市场统计数据为2019年济南商住办用地 土地论述均为建筑面积 2019年济南 商住办土地市场表现多 大房企拿地 降 地价 小 供求量 供应量/成交量小 2019年供应1269万 ，
8、同比下降19% 成交1125万 ，同比下降15% 土地市场整体市场 【供地趋稳，优质地块竞争大，楼板价高位运行】2019年商住办土地供求量价有所下降，土地成 交量同比下降15%；土地成交均价为5232元/ ，同比下降1%；2019年平均溢价率为8.87%。 2012年-2019年济南商住办土地市场供求价走势2015年-2019年济南商住办土地成交溢价率 2019年土地成交楼板价略微下降，前三名为原德锡科技地块，被阳光城鑫苑竞得、成交楼板价14401元/ ，枫叶散热器厂项目地块B， 被中南竞得，成交楼板价14400元/ ，佳宝乳 业地块A，被济南四建竞得，成交楼板价14399元/ 。 2019年
9、全市成交土地的平均溢价率8.87%，溢价率超50%的高溢价土地主要是中骏机床一厂地块，溢价率90%；中南枫叶散热器厂地块，溢价率60%；济青建设济西商贸物流地块 C/D地块（办公），溢价率57%；中铁曹家馆地块，溢价率为53%。 110 128 156 109 116 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2015年2016年2017年2018年2019年 数量（宗）溢价率（%） 2127 2513 1851 1638 1718 1600 1320 1125 0 600 1200 1800 2400 3000
10、3600 4200 4800 5400 6000 0 600 1200 1800 2400 3000 3600 4200 2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年 供应面积（万 ）成交面积（万 ）成交楼板价（元/ ） 土地市场整体市场 133 0 0 380 115 50 141 68 42 0 284 55 39 15 118 0 380 115 50 127 54 42 0 184 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 0 50 100 150 200 250 300 350 400 1月2月3月4月5月6月7月8月9月
11、10月11月12月 供应面积（万 ）成交面积（万 ）楼板价（元/ ） 2019年济南商住办土地市场月度供求价走势2019年济南商住办土地月度成交溢价率 3 2 9 0 30 12 8 18 7 6 0 21 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 0 5 10 15 20 25 30 35 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 数量（宗）溢价率（%） 年中拿地热；虽拿地谨慎但优质地块竞争大】2019年济南市商住办土地供求主要集中在4-6月 份，市场拿地竞争激烈，溢价率上升；2月楼面均价达到峰值（中建山大路地块）,进入7月份之 后，房企拿地
12、谨慎，成交溢价率走低。 土地市场整体市场 【住宅用地占比大】2019年纯住宅用地成交占主力，共计成交666万 ，占比59%；办公用地共 计成交196万 ，占比18%，商业用地共计成交139万 ，占比12%，商住用地共成交123万 ， 占比11%。 757 140 146 226 666 123 139 196 0 100 200 300 400 500 600 700 800 纯住宅商住商业办公 2019年商住办土地建面供求量 供应面积（万 ）成交面积（万 ） 纯住宅 59% 商住 11% 商业 12% 办公 18% 2019年济南七区土地成交结构（土地建面） 土地市场分区市场 【历城供地多，
13、历下楼板价高，市中竞争大】2019年历城区为土地成交面积主力区域，共计37宗， 268万 ，占成交总量的31%；历下区平均成交楼板价最高，为9356元/ ，溢价率为13%。 2019年济南各区土地商品房平均楼面价（元/ ） 历下 市中 历城 槐荫 天桥 高新 长清 平均 楼板价 （元/ ） 溢价率 （%） 28957.46% 32800.0% 45771.27% 48362.42% 60768.0% 697948.19% 935613.08% 2019年济南各区商品房土地成交面积（万 ） NO.5长清区 123万 ，14宗 NO.3高新区 176万 ，12宗 NO.4槐荫区 126万 ，10宗
14、 NO.1历城区 354万 ，37宗 NO.6历下区 89万 ，13宗 NO.7市中区 77万 ，12宗 NO.2天桥区 180万 ，18宗 土地市场板块市场 【城市东拓，新东站板块、唐冶板块土地成交量大，成熟板块量少价高】2019年成交的涉宅用地建筑 面积共计789万 ，新东站板块、唐冶板块土地成交量大，是未来潜在供应最高的两个板块。 112 106 84 78 52 45 40 39 29 28 26 25 23 23 22 17 15 13 7 6 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 0 20 40 60 80 100 120 新东
15、站板块 唐冶板块 长清板块 清河板块 西客站板块 北湖板块 孙村板块 济南CBD板块 药山板块 美里湖板块 泺口板块 二环南板块 洪楼板块 西市场板块 英雄山板块 泉城板块 章锦板块 经十西路板块 雪山板块 高新会展板块 总建面积（ ）成交楼板价（元/ ） 2019年济南各板块涉宅用地土地成交面积（万 ） 2019年济南各板块涉宅用地土地成交占比 14% 13% 11% 10% 7% 6% 5% 5% 4% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 2% 2% 2% 1% 1% 13% 新东站板块唐冶板块长清板块清河板块西客站板块 北湖板块孙村板块济南CBD板块药山板块美里湖板块 泺口板块二环南板块
16、洪楼板块西市场板块英雄山板块 土地市场重点地块 2019年济南商住办土地成交五“最“ 项目地块名称位置 用地 性质 容积率 建筑面积成交总价楼面地价溢价率竞拍次数 竞得人 （万 ）（万元）(元/ )（%）（轮） 最大 单块成交建面 孙村片区科创路西侧、 世纪大道两侧地块B-1 高新区孙村片区科创路西侧、 春秀路东侧、世纪大道北侧 商业351.695950011510%1 济南高新控股集团有限 公司，山东融建置业有 限公司 最贵 单块成交总价 华山片区村民安置二区 东地块一 历城区北至济青高速公路， 东、南至华山片区安置二区 纯住宅2.926.59218000816912.9%25 济南德盛和置
17、业有限 公司 最高 单块楼面地价 原德锡科技地块 历下区奥体中路以西，花园东 路以北 纯住宅2.57.801122961440137.1%70 济南龙宏房地产开发有 限公司 最高 溢价率 机床一厂项目方信地块 市中区，东至规划路、西至白 马山东路、南至天业路、北至 刘长山路 纯住宅1.43.74500911341090.1%154 济南中骏弘远房地产 有限公司 最激烈 企业竞争 机床一厂项目方信地块 市中区，东至规划路、西至白 马山东路、南至天业路、北至 刘长山路 纯住宅1.43.74500911341090.1%154 济南中骏弘远房地产 有限公司 土地市场重点地块 【成交建面最大】济南高新
18、控股集团有限公司、山东融建置业有限公司于5月29日以5.95亿元购得 孙村片区科创路西侧、世纪大道两侧地块B-1，成交建面51.69万 ，是2019年成交建面最大的地 块。 地块名称 孙村片区科创路西侧、 世纪大道两侧地块B- 1 项目名称 所在区域高新区土地用途商业 占地面积172291竞得企业 济南高新控股集团有限公司， 山东融建置业有限公司 总建面积516873容积率3 溢价率0%成交时间2019年5月29日 成交总价59500万元成交楼板价1151元/ 地块B-2 地块A-1 地块A-2 配套 教育 地块 A-3 配套教育 科航路 中国中 车济南 高新产 业园 中国中车济 南高新产业
19、园 将山佳苑 鲍德炉料 石灰二车 间 SKF轴 承厂 地块位置居住小区 公司工厂 土地市场重点地块 【成交总价最高】济南德盛和置业有限公司（中铁21局）于5月8日以21.8亿元华山片区村民安置二 区东地块，成交建面26.59万 ，是2019年成交总价最高的地块。 地块名称 华山片区村民安置 二区东地块 项目名称 所在区域历城区土地用途纯住宅 占地面积91717竞得企业济南德盛和置业有限公司 总建面积265979容积率2.9 溢价率12.9%成交时间2019年5月8日 成交总价218000万元成交楼板价8196元/ 地块位置 华山省级地质公 园及卧牛山 华山第 三小学 地块位置学校 湖/河景观
20、土地市场重点地块 【溢价最高/竞拍次数最多】济南中骏弘远房地产有限公司于5月8日以32.4亿元购得机床一厂项目 地块，溢价率高达90.14%，竞拍次数154轮，是2019年溢价率最高、竞争最激烈地块。 地块名称 机床一厂项目地块 项目名称 所在区域市中区土地用途住宅、商服 占地面积 185346 竞得企业济南中骏弘远有限公司 总建面积422668.55容积率2.5 溢价率90.14%成交时间2019年5月8日 成交总价324775万元成交楼板价 商服3858元/ 住宅11219元/ 方信家园天方 怡景 园 大众 广场 地块位置居住小区 商场/市场 注：该地块项目当前为中骏、世茂合作，中骏操盘地
21、块为DE地块。 土地市场重点地块 【中南首进济南地块】中南于3月6日以5.5亿元购得枫叶散热器厂项目地块A、B，成交建面共计 5.05万 ，溢价率60%。 地块名称枫叶散热器厂项目地块A 所在区域市中区土地用途办公 占地面积10932竞得企业 泰安中南城市投资有限责任 公司 总建面积21846容积率2 溢价率60%成交时间2019年3月6日 成交总价14000万元成交楼板价6403元/ 地块名称枫叶散热器厂项目地块B 所在区域市中区土地用途纯住宅 占地面积17916竞得企业 泰安中南城市投资有限责任 公司 总建面积28666容积率1.6 溢价率60%成交时间2019年3月6日 成交总价4128
22、0万元成交楼板价14401元/ 学府小区 住宅地块 环宇城 济南大学 二环南路 办公地块 地块位置学校 商场 土地市场重点地块 【鑫都首进济南地块】鑫都于5月8日以8.29亿元购得雪山片区殷陈A-1地块，成交建面共计7.2万 ，溢价率43.7%。 地块名称雪山片区殷陈A-1地块 所在区域历城区土地用途纯住宅 占地面积32824竞得企业山东鑫都置业有限公司 总建面积72213容积率2.2 溢价率43.7%成交时间2019年5月8日 成交总价82986万元成交楼板价11492元/ 飞跃大道 地块位置 土地市场重点地块 【正威首进济南地块】正威地产于6月26日以15.1亿元购得天辰大街以北、颖秀路以
23、东地块，成交 建面6.29万 ，汉峪片区经十路以南、凤凰路以东地块，成交建面22.16万 。 地块名称天辰大街以北、颖秀路以东地块A-1 所在区域高新区土地用途纯住宅 占地面积31488竞得企业正威、国惠 总建面积62976容积率2 溢价率0%成交时间2019年6月26日 成交总价85000 万元成交楼板价13497元/ 地块名称汉峪片区经十路以南、凤凰路以东地块B-03-04（地上地下部分） 所在区域高新区土地用途商业 占地面积89718竞得企业正威、国惠 总建面积348761容积率2.7 溢价率60%成交时间2019年6月26日 成交总价65500万元成交楼板均价5116元/ 二 环 东
24、路 地块位置 商场 土地市场重点地块 【中粮首进济南地块】中粮于9月29日以31.4亿元购得舍人片区工业北路以北原盛源化肥厂地块， 成交建面共计54.3万 ，底价成交。 地块名称原盛源化肥厂一期地块 所在区域历城区土地用途商业+纯住宅 占地面积211748竞得企业 济南大悦城产业发展有限公 司 总建面积543182容积率 商业3.5 住宅2.3、2.4 溢价率0成交时间2019年9月30日 成交总价314441万元成交楼板价 住宅：7211元/ 商业：1805元/ 工业北路 地块 位置 济南 东站 3 号 线 第三人 民医院 响泉路 地块位置 高铁站医院 土地市场房企拿地 【首进企业九家】20
25、19年首次在济拿地企业主要进驻区域为历城区，除云星以法拍获得中弘鹊山 地块外，中南、中粮等九家房地产企业通过土拍进驻济南。 云星（法拍） 中梁 聊城民生 中南 正威 中铁21局 中粮 鑫都 中铁建 宝能 宝能中南鑫都中铁21局云星中铁建正威聊城民生中粮中梁 1.23 3.61.233.65.85.86.46.66.268.89.2912.9 50.55.17.226.563.415.341.21.454.313.9 拿地房企 拿地时间 地上建面万 土地市场房企拿地 【品牌房企拿地多，TOP10集中度高】2019年拿地TOP10企业共计竞得土地601万 ，占全年成 交土地53%；拿地前三房企为融
26、创、海尔、中骏，未来市场竞争仍以品牌房企为主。 173 68 56 55 54 48 46 41 34 26 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 融创海尔中骏中建东孚中粮鲁商&金茂世茂正威龙湖绿地 2019年品牌房企拿地TOP10 土地市场小结 商住办土地供应1269万 ，同比下降19%； 商住办土地成交1125万 ，同比下降15%； 成交均价5232元/ ，同比下降1% 供应成交下降，价格高位运行 历城区土地成交面积最大，共计37宗，354万 ，占成交总量的31%； 历下区平均成交楼板价最高，为9356元/ ， 市中区溢价率最高，为48% 历城区成交面
27、积最大 历下区楼板价最高 市中区溢价率最高 市中区、历下区、高新区等中心区域优质地块供地 量较少，单价较高，竞争较为激烈； 融创、龙湖、金茂、海尔、绿地等各大品牌开发商 参与拿地热情较高，中粮、中南、鑫都、正威陆续 入驻泉城 优质地块频出/大房企拿地增多 2019年纯住宅用地成交占比最大，共计666 万 ，占比59%； 纯住宅用地成交主要集中在历城区，占比 35%，共计233万 纯住宅用地主要集中在历城区 整体概况 商品住宅市场 公寓市场 商业市场 办公市场 3 PART THREE -市场篇- 商品房市场全年概况 供 应 量：113119套，1136万 同比上升24% 成 交 量：84401
28、套，940万 同比下降6% 成交均价：14527元/ 同比上升10% 公寓成交47万 同比下降40% 成交均价11165元/ 成交715万 同比下降3% 成交均价14575元/ 同比上升14% 商业成交54万 同比下降19% 成交均价21919元/ 2019年济南 商品房市场表现 商品住宅 公寓市场 商办市场 办公成交123万 同比上升10% 成交均价12282元/ 整体概况 分区市场 成交结构 销售排行 3.1PART 商品住宅市场 商品住宅市场整体市场 0.67 2018年累计供求比 1.19 2019年累计供求比 10% 2018年房价同比增幅 14% 2019年房价同比增幅 【供略大于
29、求，成交回归理性】2019年商品住宅供应激增，供略大于求，市场相对稳定；2019年成 交均价14574元/ ，上涨幅度达14%，年度价格呈现上扬趋势。 2015年-2019年济南商品住宅市场供求价走势 2019年济南市商品住宅供求价对比 58 10 106 85 75 85 106 86 95 63 54 26 42 28 69 89 67 70 69 39 79 57 58 48 0 5000 10000 15000 20000 0 20 40 60 80 100 120 供应面积（万 ）成交面积（万 ）成交均价（元/ ） 1079 1352 564 496 847 1062 1490 67
30、4 737 715 0 5000 10000 15000 20000 0 500 1000 1500 2000 2015年2016年2017年2018年2019年 供应面积（万 ）成交面积（万 ）成交均价（元/ ） 商品住宅市场七区市场 2019年济南七区商品住宅供求价 【历城一枝独秀】2019年供求主要集中在历城区，占全市供应总量44%，成交总量48%；历下区 成交均价最高，为22637元/ ；长清区成交均价最低，为9164元/ 。 长清 12% 高新 12% 槐荫 8% 历城 48% 历下 9% 市中 7% 天桥 4% 长清 10% 高新 9% 槐荫 8% 历城 49% 历下 11% 市中
31、 9% 天桥 4% 2019年 累计成交占比 2019年 累计供应占比 101100 71 404 78 63 33 70 65 61 350 76 66 28 9164 16683 13631 13467 22637 16179 13551 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 长清高新槐荫历城历下市中天桥 供应面积（万 ）成交面积（万 ）成交均价（元/ ） 商品住宅市场板块市场 2019年济南各版块商品住宅供求价 【雪山、新东站、长清、华山、唐冶供求火热】五大板块供应占全市供应量的59%，成交
32、量占全市 的58%，其中雪山板块去化速度相对较快，唐冶板块供远大于求，竞争压力较大。 135 90 70 62 58 57 40 32 30 30 30 12 11 10 9 9 9 8 5 4 3 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 供应面积（ ）成交面积（ ）成交均价（元/ ） 成交面积结构成交单价结构成交总价结构 商品住宅市场成交结构分析 【100-140 占据主力，三房为主】成交主力面积段110-120 ，以三房产品为主；主力去化单 价段12000-14000元/ ；主力总价段120-14
33、0万元。 单位：单位：元/单位：万元 90以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-150 150-160 160-170 170-180 180以上 9000以下 9000-10000 10000-12000 12000-14000 14000-16000 16000-18000 18000-20000 20000-22000 22000-24000 24000-26000 26000以上 120以下 120-140 140-160 160-180 180-200 200-220 220-240 240-260 260-280 280-300
34、 300-320 320以上 商品住宅市场成交结构分析 【100 以下产品大幅度缩减，200万以内占据七成】从2015年开始，100-120 、130-140 面积段呈增长趋势，100 以内房型逐步缩减；总价段随房价上涨不断提升，2019年120 200万元总价段占68%。 2015-2019年商品住宅成交面积结构 10% 8% 3% 3% 1% 21% 18% 17% 14% 9% 11% 12% 13% 13% 14% 12% 11% 16% 16% 19% 11% 12% 16% 18% 16% 9% 9% 11% 12% 15% 9% 10% 8% 10% 8% 9% 12% 8% 7
35、 8% 0%20%40%60%80%100% 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 90以下90-100100-110110-120120-130130-140 140-150150-160160-170170-180180以上 73% 63% 45% 29% 15% 9% 10% 18% 18% 16% 4% 6% 10% 16% 14% 3% 4% 5% 9% 13% 2% 3% 4% 7% 10% 4% 6% 7% 8% 10% 0%20%40%60%80%100% 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 120以下120-140140-160
36、160-180180-200200-220 220-240240-260260-280280-300300-320320以上 2015-2019年商品住宅成交总价结构 商品住宅市场项目销售排行榜 2019年济南市商品住宅项目 成交金额TOP10 2019年商品住宅项目 成交套数TOP10 排名项目名称成交套数（套） 1融创文旅城5655 2中海华山珑城5471 3新城香溢华庭1890 4中新锦绣天地1828 5中新国际城1800 6天鸿公园大道1536 7劝学里1349 8阳光城丽景公馆1338 9绿地国际城1190 10恒大绿洲1017 排名项目名称成交金额（亿元） 1融创文旅城106.46
37、 2中海华山珑城86.49 3中新国际城29.62 4银丰玖玺城28.73 5中新锦绣天地26.67 6新城香溢华庭26.08 7天鸿公园大道21.25 8绿地国际城20.26 9华润置地公元九里18.17 10劝学里16.70 【一线房企项目、大盘项目销售好】融创文旅城稳居金额、套数双榜榜首，单盘过百亿、国内屈指 可数；中海华山珑城再续传奇，紧跟其后位居双榜亚军。 整体概况 分区市场 销售排行 3.2PART 公寓市场 公寓市场整体市场 0.61 2018年累计供求比 1.87 2019年累计供求比 3% 2018年房价同比增幅 -6% 2019年房价同比增幅 2015年-2019年济南公寓
38、市场供求价走势 【供应激增，量价齐跌】2019年济南市公寓市场表现较冷，量价齐跌，供远大于求。成交均价为 11165元/ ，同比下降6%。进入7月份新悦广场、海潮汇、凤凰公馆等项目入市网签，成交量逐 渐走高。 2019年济南市市公寓市场供求价对比 3 0 1 1 3 13 13 24 8 6 7 10 2 1 2 2 2 2 5 6 6 5 7 8 0 5000 10000 15000 0 5 10 15 20 25 供应面积（万 ）成交面积（万 ）成交均价（元/ ） 31 58 82 48 89 20 47 74 79 47 0 5000 10000 15000 0 50 100 2015年
39、2016年2017年2018年2019年 供应面积（万 ）成交面积（万 ）成交均价（元/ ） 2019年济南七区公寓市场供求 公寓市场七区市场 【历城、历下、槐荫三区项目多】2019年历城区供求七区最高，主要为CBD板块绿地IFC中央公馆 项目、恒大翡翠华庭等项目供应，成交项目主要是新悦广场、帝华广场、绿地IFC中央公馆项目， 历下区成交均价为七区最高。 0.6 8.1 21.4 26.5 24.7 7.3 0 0.8 5.6 9.1 17 12.6 1.5 0.6 5628 12056 10147 9249 14307 12405 10691 0 2000 4000 6000 8000 10
40、000 12000 14000 16000 0 5 10 15 20 25 30 长清高新槐荫历城历下市中天桥 供应面积 （万 ）成交面积 （万 ）成交均价 （元/ ） 长清 1% 高新 9% 槐荫 24% 历城 30% 历下 28% 市中 8% 长清 2% 高新 12% 槐荫 19% 历城 36% 历下 27% 市中 3% 天 2019年累计 供应占比 2019年累 计成交占比 公寓项目销售排行榜 2019年济南市公寓项目 成交金额TOP10 2019年济南市公寓项目 成交套数TOP10 排名项目名称成交套数（套） 1和昌水发新悦广场1290 2帝华广场816 3海潮汇734 4绿地IFC中
41、央公馆730 5龙湖CBD光年514 6连城中心447 7唐冶中心435 8华润置地广场324 9银丰科技公园315 10恒大城301 排名项目名称成交金额（亿元） 1帝华广场5.2 2和昌水发新悦广场5.2 3绿地IFC中央公馆4.9 4龙湖CBD光年2.8 5连城中心2.8 6海潮汇2.5 7华润置地广场2.4 8恒大城1.6 9唐冶中心1.5 10银丰科技公园1.5 【地段、总价因素影响大】TOP10项目成交主要集中在CBD、唐冶等热点板块，今年新增供应项目 集中网签。 整体概况 分区市场 销售排行 3.3PART 商业市场 商业市场 0.70 2018年累计供求比 0.97 2019年
42、累计供求比 -3% 2018年房价同比增幅 12% 2019年房价同比增幅 2015年-2019年济南商业市场供求价走势 【供求均衡，均价上涨幅度大】济南商业市场呈现量跌价涨趋势，供小于求，供求比例相对稳定， 2019年新增供应面积53万 ，同比上升10%，成交面积54万 ，同比下降19%，成交均价为 21919元/ 。 2019年济南市商业市场供求价对比 8 1 4 4 4 6 3 7 8 5 3 1 5 4 5 5 5 5 4 3 4 3 7 5 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 0 2 4 6 8 10 供应面积（万 ）成交面积（万 ）成交均价（元
43、/ ） 70 114 101 47 53 42 65 99 67 54 16000 18000 20000 22000 24000 0 50 100 150 2015年2016年2017年2018年2019年 供应面积（万 ）成交面积（万 ）成交均价（元/ ） 商业市场七区市场 2019年济南七区商业供求 2019年济南七区 商业供应占比 【历城成交多、历下均价高】历城区商业新增供应面积20.5万 ，成交面积17.5万 ，为七区最高， 主要为新城香溢华庭、中海华山珑城项目商业入市销售；历下区成交均价33174元/ ，为七区之首， 主要为CBD板块华润置地广场、绿城IFC中央公馆项目。 2.3
44、4.8 11.7 20.5 7.5 3.4 2.72.6 2.9 13.4 17.5 9.7 2.7 5.4 13654 26665 18010 19541 33174 22190 20574 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 0 5 10 15 20 25 长清高新槐荫历城历下市中天桥 供应面积（万 ）成交面积（万 ）成交均价（元/ ） 长清 4% 高新 9% 槐荫 22% 历城 39% 历下 14% 市中 7% 天桥 5% 长清 5% 高新 5% 槐荫 25% 历城 32% 历下 18% 市中 5% 天桥 10% 2019年济南七区 商业
45、成交占比 商业项目销售排行榜 2019年济南市商业项目 成交金额TOP10 2019年济南市商业项目 成交套数TOP10 排名项目名称成交套数（套） 1阳光100国际新城438 2齐鲁之门248 3中海华山珑城223 4华润置地广场219 5新城香溢华庭219 6金科城208 7绿地IFC中央公馆200 8济南路港商业广场178 9天鸿公园大道151 10和信花园106 排名项目名称成交金额（亿元） 1华润置地广场6.8 2绿地IFC中央公馆6.6 3新城香溢华庭5.7 4阳光100国际新城4.5 5中海华山珑城4.2 6齐鲁之门4.0 7和信花园3.7 8名辉豪庭3.5 9天鸿公园大道3.3
46、 10金科城3.0 近两年商业供应较少，成交项目以底商为主，大盘、知名项目认可度高。 整体概况 分区市场 销售排行 3.4PART 办公市场 办公市场 0.91 2018年累计供求比 1.18 2019年累计供求比 5.1% 2018年房价同比增幅 -3% 2019年房价同比增幅 2015年-2019年济南办公市场供求价走势 【供略大于求、但整体市场向好】2019年济南办公市场新增供应面积145万 ，同比上涨37%，成 交面积123万 ，同比增长10%，成交均价为12282元/ ，略低于去年。 2019年济南市办公供求价对比 17 7 10 6 12 18 20 26 14 10 3 3 7
47、5 10 10 10 10 17 3 17 14 10 10 0 5000 10000 15000 0 5 10 15 20 25 30 供应面积（万 ）成交面积（万 ）成交均价（元/ ） 70 219 176 106 145 80 107 160 112 123 10000 11000 12000 13000 0 100 200 300 2015年2016年2017年2018年2019年 供应面积（万 ）成交面积（万 ）成交均价（元/ ） 办公市场七区市场 2019年济南七区办公供求 【历下是热点，供不应求】2019年历下区办公新增供应38.8万 ，成交面积为46.9万 ，主要为 CBD板块
48、集中供求；历下区办公成交均价最高，为14017元/ 。 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 长清高新槐荫历城历下市中天桥 供应面积（万 ）成交面积（万 ）成交均价（元/ ） 高新 15% 槐荫 19% 历城 15% 历下 27% 市中 20% 天桥 4% 长清 1% 高新 21% 槐荫 19% 历城 12% 历下 38% 市中 6% 天桥 3% 2019年济南七区 办公供应占比 2019年济南七区 办公销售占比 办公项目销售排行榜 2019年济南市办公项目 成交金额TOP10
49、2019年济南市办公项目 成交套数TOP10 排名项目名称成交套数（套） 1华润置地广场738 2奥东11号666 3新城领寓610 4龙湖CBD光年490 5绿地IFC中央公馆479 6中骏尚城415 7碧桂园凤凰中心395 8世茂天城382 9金科城359 10绿地城354 排名项目名称成交金额（亿元） 1历下金融商务服务中心11.80 2汉峪金融商务中心8.96 3华润置地广场8.32 4碧桂园凤凰中心5.64 5海信贤文世家4.25 6绿地城4.13 7山钢新天地3.92 8奥东11号3.49 9龙湖CBD光年3.41 10银丰东八区企业公园3.38 TOP10项目主要位于CBD板块、
50、高新会展板块，属于办公的热点区域，也是办公的主要供应板块。 市场小结 供应1136万 ，同比上升24% 成交940万 ，同比下降6% 整体成交均价14527元/ ，同比上升10% 商品房市场 市场热度有所下降，供大于求 成交主要集中在历城区 主力成交面积段集中在110-120 ，改善类产 品热度逐步提升 商品住宅市场 市场表现一般，供大于求 成交均价下降 历城区为成交热点区域 公寓市场 商业市场：处于供略小于求状态，市场环境 相对稳定 历下区商业价格为七区高地 办公市场：供大于求，去化速度相对稳定 成交均价上升 商办市场 开盘解读 典型案例分析 4 PART FOUR -开盘篇- 项目开盘情况
