2019年5月房地产行业月报:新开工和投资增速高位板块估值回落_20190523.pdf
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1、新开工和投资增速高位,板块估值回落新开工和投资增速高位,板块估值回落 房地产行业月报房地产行业月报 证券研究报告 证券研究报告 (优于大市,维持) (优于大市,维持) 涂力磊涂力磊 房地产行业分析师房地产行业分析师 SAC执业证书编号:执业证书编号:S0850510120001 021-23219747 谢盐谢盐 房地产行业分析师房地产行业分析师 SAC执业证书编号:执业证书编号:S0850511010019 021-23219436 2019年年5月月23日日 概要概要 宏观形势宏观形势 经济小幅回落,通胀回升,外贸形势下行:经济小幅回落,通胀回升,外贸形势下行:4月M2同比增8.50%,增
2、速比3月回落0.10个百分 点;CPI同比增2.50%,增速比3月回升0.20个百分点;美元兑人民币汇价期末6.7286;PMI为 50.1%,增速比3月回落0.40个百分点;进出口额同比升0.40%,比3月降2.40个百分点;顺差 138.4亿美元。 行业形势行业形势 1-4月一二线城市土地成交面积同比增速回升:月一二线城市土地成交面积同比增速回升:1-4月一二线土地累计成交1.86亿平,同比减少 1.02%,比1-3月增7.72个百分点,当月成交土地0.52亿平,环比增加42.4%。 1-4月开发商结余资金增速有所回升:开发商结余资金增速有所回升:1-4月开发商资金来源与房地产投资之差累计
3、1.82万亿元, 同比升3.69%,比1-3月升5.85个百分点。 地产地产A股对股对H股溢价:股溢价:5月22日,龙头地产A股19年PE动态9.01倍,较龙头H股PE溢价24.5%。 1-4月开工增速有所回升,销售和购地负增长;月开工增速有所回升,销售和购地负增长;1-4月新开工和销售增速同向变动,增速差扩大:月新开工和销售增速同向变动,增速差扩大: 1-4月购地、销售和新开工分别累计同比-33.8%、-0.30%、+13.1%。 投资建议投资建议 我们认为,行业面临调控压力。5月22日,房地产板块估值(PE-TTM)为10.8倍,相对沪深 300指数估值(PE-TTM)的折价率为8.41%
4、。行业相对估值较前期回落。 风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。 2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 资料来源:WIND,海通证券研究所 图:图:M1和和M2月度同比变动情况月度同比变动情况 图:各项贷款余额及月度同比变动情况图:各项贷款余额及月度同比变动情况 宏观形势货币宏观形势货币M1增速回落,剪刀差扩大增速回落,剪刀差扩大 3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 货币供给 货币需求 4月M1同比增长2.90%,增速比3月回 落1.70个百分点,M2同比增
5、长8.50%, 增速比3月回落0.10个百分点。 4月金融机构各项贷款余额143.1万亿 元,同比增13.5%,增速比3月小幅减 小0.20个百分点。 指标指标 数据表现数据表现 解读解读 4月,货币政策稳健,M1增速回落,剪刀 差扩大。 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-04 M1同比(%) M2同比(%) 12.0 12.2 12.4 12.6 12.8 13.0 13.2 13.4 13.6 13.8 1150000 1200000 1250000 1300000 1350000 1
6、400000 1450000 2018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-04 金融机构各项贷款余额(亿元,左轴) 金融机构各项贷款余额同比(,右轴) 资料来源:WIND,海通证券研究所 图:新增人民币贷款和中长期月度贷款情况图:新增人民币贷款和中长期月度贷款情况 图:图:CPI和和CPI(翘尾因素)月度变动情况(翘尾因素)月度变动情况 宏观形势货币需求减少,通胀水平回升宏观形势货币需求减少,通胀水平回升 4 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 当月货币需求 CPI、CPI(翘尾 因素) 4月我国金融机
7、构新增人民币贷款 10200亿元,同比减少13.6%,环比减 少39.6% 。 4月份我国CPI同比上升2.50%,涨 幅比3月回升0.20个百分点。当月 CPI同比(翘尾因素)为1.30%。 指标指标 数据表现数据表现 解读解读 4月,受蛋类、鲜瓜果、猪肉和旅游价格 上涨影响,CPI环比小幅上涨。 720000 740000 760000 780000 800000 820000 840000 860000 880000 900000 920000 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2018-042018-062018-082018-102
8、018-122019-022019-04 金融机构新增人民币贷款当月值(亿元,左轴) 金融机构中长期贷款余额(亿元,右轴) -0.5 0.5 1.5 2.5 3.5 2018-042018-072018-102019-012019-04 CPI当月同比() CPI当月同比(翘尾因素,) 资料来源:WIND,海通证券研究所 图:美元兑人民币即期和图:美元兑人民币即期和6个月外汇远期月度变动个月外汇远期月度变动 图:资金净流动月度变动情况图:资金净流动月度变动情况 宏观形势人民币汇率微升,资金净流出减少宏观形势人民币汇率微升,资金净流出减少 5 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文
9、之后的信息披露和法律声明 人民币汇率 市场利率 4月,美元兑人民币期末汇价6.7286。6个 月美元兑人民币远期期末汇价6.7346,人 民币汇率远期升水59.5个基点。 4月,资金净流出1565.2亿元。 指标指标 数据表现数据表现 解读解读 4月,人民币汇率小幅升值。同期,资金 净流出减少。 注:资金净流入(出)是指外汇占款当月净增加额扣除实际利用的贸易净额和投资额后的资金净流入(出)。 6.0 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 7.0 7.1 2018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-04 美元兑人
10、民币期末汇率 6个月美元兑人民币外汇远期 -6000 -5000 -4000 -3000 -2000 -1000 0 1000 2000 3000 2018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-04 资金净流动情况(亿元) 资金净流动情况(亿元) 资料来源:WIND,海通证券研究所 图:图:PMI和工业增加值月度同比变动情况和工业增加值月度同比变动情况 图:进出口、贸易顺差月度同比变动情况图:进出口、贸易顺差月度同比变动情况 宏观形势经济增速有所回落,外贸增速回落宏观形势经济增速有所回落,外贸增速回落 6 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请
11、务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 工业数据 进出口 贸易 4月PMI为50.1%,增速比3月回落0.40个 百分点。4月,工业增加值同比增 5.40%,增速比3月回落3.10个百分点。 4月,我国进出口总额同比增0.40%,比 3月回落2.40个百分点;4月,我国实现 贸易顺差138.4亿美元。 指标指标 数据表现数据表现 解读解读 4月,经济和外贸增速有所回落,顺差减 少。 47.5 48.0 48.5 49.0 49.5 50.0 50.5 51.0 51.5 52.0 52.5 0 2 4 6 8 10 2018-042018-062018-082018-102018-122019-
12、022019-04 工业增加值当月同比(,左轴) PMI(,右轴) -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 -100 0 100 200 300 400 500 600 2018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-04 贸易顺差当月值(亿美元,左轴) 进出口金额当月同比(,右轴) 资料来源:WIND,海通证券研究所 图:一二线城市土地成交建面累计值图:一二线城市土地成交建面累计值 图:一二线城市土地成交金额图:一二线城市土地成交金额 行业形势一二线城市土地成交环比回升行业形势一二线城市土地成交环比回升 7 请务必阅读正文之后的信
13、息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 土地成交 建面 土地成交 金额 1-4月一二线城市累计成交土地建面1.86亿 平,同比减少1.02,比1-3月升7.72个百分 点。4月一二线城市当月成交土地5181.2万 平,环比增加42.4%。 1-4月一二线城市累计成交土地金额7321.4 亿元,同比增加4.41%,比1-3月升15.1个 百分点。4月一二线城市当月成交土地金额 2220.2亿元,环比增加32.3%。 指标指标 数据表现数据表现 解读解读 4月,一二线城市土地成交面积和成交金 额环比回升。 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 0 10000 200
14、00 30000 40000 50000 60000 70000 2018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-04 一二线城市土地成交建面累计值(万平,左轴) 一二线城市土地成交建面当月值(万平,左轴) 一二线城市土地成交建面累计值同比(,右轴) -30 -20 -10 0 10 20 30 0 4000 8000 12000 16000 20000 24000 2018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-04 一二线城市土地成交金额累计值(亿元,左轴) 一二线城市土地成交金额当月值(亿元,左轴
15、) 一二线城市土地成交金额累计值同比(,右轴) 资料来源:WIND,海通证券研究所 图:房地产累计资金来源与房地产累计投资之差图:房地产累计资金来源与房地产累计投资之差 行业形势开发商结余资金增速有所回升行业形势开发商结余资金增速有所回升 8 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 房地产资金来源 与投资之差累计值 房地产资金来源 与投资之差当月值 1-4月全国房地产累计资金来源与房地产累 计投资之差1.82万亿元,同比增加3.69%, 比今年1-3月回升5.85个百分点。 4月全国房地产累计资金来源与房地产累计 投资之差3104.2亿元,环比上升13.4
16、%。 指标指标 数据表现数据表现 解读解读 4月房地产累计资金来源继续大于开发 投资,同比增幅有所回升。 -12 -10 -8 -6 -4 -2 0 2 4 6 -2000 3000 8000 13000 18000 23000 28000 33000 38000 43000 48000 2018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-022019-032019-04 (房地产资金来源-房地产投资)累计值(亿元,左轴) (房地产资金来源-房地产投资)当月值(亿元,左轴) (房地产资金来源-房地产投资)累计同
17、比(,右轴) 注:A股龙头公司是万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团;H股龙头 是中国恒大、碧桂园、融创中国、中海外。 资料来源:WIND,海通证券研究所 图:地产图:地产A股相对地产股相对地产H股股PE折溢价率折溢价率 图:地产图:地产A股相对地产股相对地产H股股PB折溢价率折溢价率 行业形势地产行业形势地产A股对股对H股溢价率上升股溢价率上升 9 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 地产A股相对H 股PE折溢价率 地产A股相对H 股PB折溢价率 截至5月22日,龙头地产2019年动态A股PE 为9.01倍,龙头H股2019年动态PE为7.24 倍。
18、前者相对后者溢价24.5%。 同期,龙头地产A股2019年PB为1.71倍, 龙头地产H股2019年PB为1.62倍。前者相 对后者溢价5.36%。 指标指标 数据表现数据表现 解读解读 5月,地产A股相对地产H股溢价率上升。 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 -0.5 -0.3 -0.1 0.1 0.3 0.5 0.7 0.9 1.1 Jan/13 Jul/13 Jan/14 Jul/14 Jan/15 Jul/15 Jan/16 Jul/16 Jan/17 Jul/17 Jan/18 Jul/18 Jan/19 溢价率(倍,左轴) A股龙头地产公司市净率(倍,右轴)
19、港股龙头地产公司市净率(倍,右轴) 0 5 10 15 20 25 -0.6 -0.4 -0.2 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 Jan/13 Jul/13 Jan/14 Jul/14 Jan/15 Jul/15 Jan/16 Jul/16 Jan/17 Jul/17 Jan/18 Jul/18 Jan/19 溢价率(倍,左轴) A股龙头地产公司市盈率(倍,右轴) 港股龙头地产公司市盈率(倍,右轴) 资料来源:WIND,海通证券研究所 图:土地购臵面积、销售面积、新开工面积累计增速图:土地购臵面积、销售面积、新开工面积累计增速 行业形势开工增速回升,销售和购地负
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