1、 请参阅最后一页的重要声明 证券证券研究报告研究报告行业行业动态动态 一线城市二手房一线城市二手房交易交易减税降减税降 费费影响如何？影响如何？ 行业动态信息行业动态信息 事件：上海二手房下调增值税附加税率及印花税率事件：上海二手房下调增值税附加税率及印花税率 3 月 7 日，多家上海中介机构发布下调房屋增值税附加税及合同 印花税税率：1、原适用增值税及附加税税率 5.55%的区域，自 3 月7日起下调至5.30%， 原适用5.45%税率的区域则下调至5.25%； 2、网签时间为 2019 年 1 月 1 日（含）之后的，合同印花税税率 由 0.05%下调至 0.025%。从减税费幅度上看均是
2、减半征收。 交易税费下调对二手房交易构成利好交易税费下调对二手房交易构成利好 概念明晰：增值税附加税率下调不等于增值税率下调。概念明晰：增值税附加税率下调不等于增值税率下调。此次下调 交易税费仅是针对增值税附加，即包括城市维护建设税、教育费 附加和地方教育附加三个税费种类，而增值税本身 5%的税率没 有做出调整。 测算：最高可减购房成本约占房屋总价测算：最高可减购房成本约占房屋总价 0.24%。我们认为，此次 调整将对以下个人房屋交易行为产生一定的积极影响：1、增值 税及附加方面，对个人购买住房不足 2 年对外销售的，以及购买 已满 2 年的非普通住房对外销售的两类行为构成利好；2、印花 税方
3、面，由于个人交易住房原已免征印花税，故此次调整仅对非 居住用房的交易构成利好。根据我们测算，此次增值税减半征收 带来的购房成本减少最高约占房屋总价的 0.24% （市区） 或 0.19% （县城、建制镇） 。 交易税费下调符合国家减税降费方向。交易税费下调符合国家减税降费方向。其实早在今年 2 月 19 日 上海市政府便已对增值税小规模纳税人减按 50%征收城建税、教 育费附加、地方教育附加和合同印花税等，此次是将范围由小规 模纳税人扩大至个人。此外，一线城市包括北京、广州、深圳均 对小规模纳税人进行减半征收，目前来看广州、深圳、上海已经 将减税降费范围由增值税小规模纳税人扩至个人。我们认为，
4、此 次二手房交易税费下调符合国家减税降费方向，有助于进一步减 轻小微企业负担、激发市场活力，也有助于降低个人二手房交易 成本、活跃房地产市场。 我们认为当前地产依然具备配置价值，尤其是二线地产商因融资 环境趋于改善、估值处于相对低位而具备更大的市场弹性。建议 优选：1、具备成长弹性（阳光城、荣盛发展） ；2、低估值且布 局一二线城市品种（金地集团等） ；3、具备 ROE 突破能力（招商 蛇口、万科、保利、华侨城） ；4、享受存量价值红利（光大嘉宝、 中粮地产） ，以及物业服务板块等。 维持维持 买入买入 刘璐刘璐 18621286899 执业证书编号：S1440513090012 研究助理研究
5、助理 尹欢科尹欢科 发布日期： 2019 年 03 月 10 日 市场市场表现表现 相关研究报告相关研究报告 -38% -28% -18% -8% 2% 12% 2018/3/8 2018/4/8 2018/5/8 2018/6/8 2018/7/8 2018/8/8 2018/9/8 2018/10/8 2018/11/8 2018/12/8 2019/1/8 2019/2/8 房地产开发沪深300 房地产开发房地产开发 1 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 事件：事件：上海二手房下调增值税附加税率及印花税率上海二手房下调增值税附加税率及印花税率 3 月 7
6、日，多家上海中介机构发布下调房屋增值税附加税及合同印花税税率：1、原适用增值税及附加税税 率 5.55%的区域，自 3 月 7 日起下调至 5.30%，原适用 5.45%税率的区域则下调至 5.25%；2、网签时间为 2019 年 1 月 1 日（含）之后的，合同印花税税率由 0.05%下调至 0.025%。从减税费幅度上看均是减半征收。 交易税费下调对二手房交易构成利好交易税费下调对二手房交易构成利好 概念明晰：增值税附加税率下调不等于增值税率下调 此次下调交易税费仅是针对增值税附加，即包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加三个税费种 类，而增值税本身 5%的税率没有做出调整。城市维护
7、建设税、教育费附加和地方教育附加三者均以所需缴纳增 值税为计税依据，乘以各自税率计算缴纳，因此“附加税费”可以简单理解为“税上加的税” 。目前，上海征收 的城建税按所在区域不同划分为 7%、5%、1%三档，教育费附加费率为 3%，地方教育附加费率为 1%，在此次 调整后，均按减半征收。 图表图表1： 上海上海二手房部分交易税费调整情况二手房部分交易税费调整情况 税种税种 所在区域所在区域 调整前税（费）率调整前税（费）率 调整后税（费）率调整后税（费）率 调整幅度调整幅度 增值税 - 5% 5% 不变 城市维护建设税 1、城市市区 7% 3.50% 减半征收 2、县城、建制镇 5% 2.50%
8、 减半征收 3、不在上述区域 1% 0.50% 减半征收 教育费附加 - 3% 1.50% 减半征收 地方教育附加 - 1%（之前为 2%，已减半征收） 1% 之前已减半征收， 此次未变 合同印花税 - 0.05% 0.025% 减半征收 资料来源：中信建投证券研究发展部整理 测算：最高可减购房成本约占房屋总价 0.24% 我们认为，此次调整将对以下个人房屋交易行为产生一定的积极影响：1、增值税及附加方面，对个人购买 住房不足 2 年对外销售的，以及购买已满 2 年的非普通住房对外销售的两类行为构成利好；2、印花税方面，由 于个人交易住房原已免征印花税，故此次调整仅对非居住用房的交易构成利好。
9、 图表图表2： 个人个人二手房交易增值税缴纳方式二手房交易增值税缴纳方式 分类分类 计税公式计税公式 税率税率 此次调整影响此次调整影响 个人购买不足 2 年（含 2 年） 全额缴税：出售全价（1+5%）5% 5% 利好 个人购买 2 年以上 北上广深 非普通住房 差额缴税： （销售收入-购买住房价款）（1+5%）5% 普通住房 免税 无影响 除北上广深之外的其他地区 资料来源：中信建投证券研究发展部整理 2 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 以上海市区的一套住房为例， 我们依据上述公式测算不同情境下此次下调交易税费对购房成本产生的影响。 情景一：情景一： 该住
10、房购买不足 2 年即出售。 按照公式可以计算得到少缴的税费占房屋总价的比重为 （5.55%-5.3%） /（1+5%）=0.2381%。 图表图表3： 个人购房不足个人购房不足 2 年（含年（含 2 年）情景下不同房屋总价减少的购房成本测算年）情景下不同房屋总价减少的购房成本测算 房屋总价（万元）房屋总价（万元） 减少的购房成本（元）减少的购房成本（元） 占房屋总价比重占房屋总价比重 300 7143 0.2381% 400 9524 0.2381% 500 11905 0.2381% 600 14286 0.2381% 700 16667 0.2381% 800 19048 0.2381%
11、900 21429 0.2381% 1000 23810 0.2381% 1100 26190 0.2381% 1200 28571 0.2381% 资料来源：中信建投证券研究发展部测算 情景二：情景二：个人购房已满 2 年，但为非普通住房。此时增值税按照差额计算，假设增值率=房屋增值额/房屋 销售总价，则少缴的税费占房屋总价的比重为 0.2381% 增值率。由于增值率始终小于 1，因此此次增值税减半 征收带来的购房成本减少最高约占房屋总价的 0.24%（市区）或 0.19%（县城、建制镇） 。 图表图表4： 个人购房已满个人购房已满 2 年情境下不同房屋总价和不同增值率年情境下不同房屋总价和
12、不同增值率减少的购房成本减少的购房成本敏感性分析敏感性分析 房屋销售总价（万元）房屋销售总价（万元） 500 600 700 800 900 1000 1100 1200 增 值 率 （ 增 值 率 （ = 房 屋 增 值 额 房 屋 增 值 额 / 房 屋 销 售 总 价 ） 房 屋 销 售 总 价 ） 5% 0.0119% 0.0119% 0.0119% 0.0119% 0.0119% 0.0119% 0.0119% 0.0119% 10% 0.0238% 0.0238% 0.0238% 0.0238% 0.0238% 0.0238% 0.0238% 0.0238% 15% 0.0357%
13、 0.0357% 0.0357% 0.0357% 0.0357% 0.0357% 0.0357% 0.0357% 20% 0.0476% 0.0476% 0.0476% 0.0476% 0.0476% 0.0476% 0.0476% 0.0476% 25% 0.0595% 0.0595% 0.0595% 0.0595% 0.0595% 0.0595% 0.0595% 0.0595% 30% 0.0714% 0.0714% 0.0714% 0.0714% 0.0714% 0.0714% 0.0714% 0.0714% 35% 0.0833% 0.0833% 0.0833% 0.0833% 0.0
14、833% 0.0833% 0.0833% 0.0833% 40% 0.0952% 0.0952% 0.0952% 0.0952% 0.0952% 0.0952% 0.0952% 0.0952% 45% 0.1071% 0.1071% 0.1071% 0.1071% 0.1071% 0.1071% 0.1071% 0.1071% 50% 0.1190% 0.1190% 0.1190% 0.1190% 0.1190% 0.1190% 0.1190% 0.1190% 资料来源：中信建投证券研究发展部测算 3 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 交易税费下调符合国家减税降
15、费方向 其实早在今年2月19日上海市政府便已出台 关于对本市增值税小规模纳税人减征部分地方税费的通知 ， 对增值税小规模纳税人减按 50%征收城建税、教育费附加、地方教育附加和合同印花税等，此次是将范围由小 规模纳税人扩大至个人。 上海对增值税附加和合同印花税减半征收并非个例，自财政部和国税局 2019 年 1 月 17 日发布关于实施 小微企业普惠性税收减免政策的通知呼吁各省级政府可按需对城建税、印花税、教育费附加和地方教育附加 等在 50%的税额幅度内减征，多地已积极响应。一线城市包括北京、广州、深圳均对小规模纳税人进行减半征 收，目前来看广州、深圳、上海已经将减税降费范围由增值税小规模纳
16、税人扩至个人。 今年政府会议提到“确保减税降费落实到位，全年减轻企业税收和社保缴费负担近 2 万亿元” ，我们认为， 此次二手房交易税费下调符合国家减税降费方向，有助于进一步减轻小微企业负担、激发市场活力，也有助于 降低个人二手房交易成本、活跃房地产市场。 站在当前时点，我们更需关注到行业政策已迎来的两大重要转变：1、行业政策已从 2016 年 10 月至 2018 年底的“严调严控”转变为 2018 年底以来的“以稳为中心” ；2、流动性层面来看改善已经兑现，对于行业的支 撑体现在消费端房贷利率下行和放款速度加快，以及供给端房企融资体量上升和成本有所下行两方面，历史上 板块相对估值在政策触底
17、至基本面回稳区间处于上升通道，而目前的政策以及基本面正在此区间。 我们认为地产依然具备配置价值，尤其是二线地产商因融资环境趋于改善、估值处于相对低位而具备更大 的市场弹性。建议优选：1、具备成长弹性（阳光城、荣盛发展） ；2、低估值且布局一二线城市品种（金地集团 等） ；3、具备 ROE 突破能力（招商蛇口、万科、保利、华侨城） ；4、享受存量价值红利（光大嘉宝、中粮地产） ， 以及物业服务板块等。 4 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 分析师介绍分析师介绍 刘璐：刘璐：毕业于复旦大学，从事房地产研究 8 年，所在团队获 2011 年第二届金牛分析师 房地产行业
18、第二名， 2011 年第九届新财富房地产最佳分析师第二名， 2012 年第十届新 财富房地产最佳分析师第二名，2013 年第十一届新财富房地产最佳分析师第二名， 2014 年第十二届新财富房地产最佳分析师第一名， 2015 年第十三届新财富房地产最佳 分析师第二名，2017 年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名。 研究助理研究助理 尹欢科尹欢科 18616396058 研究服务研究服务 保险组保险组 张博 010-85130905 郭洁 -85130212 郭畅 010-65608482 张勇 010-86451312 高思雨 010-8513-0491 张宇 010-86451497 北京
19、公募组北京公募组 朱燕 85156403 任师蕙 010-8515-9274 黄杉 010-85156350 赵倩 010-85159313 杨济谦 010-86451442 杨洁 010-86451428 创新业务组创新业务组 高雪 -64172825 杨曦 -85130968 黄谦 010-86451493 王罡 021-68821600-11 上海销售组上海销售组 李祉瑶 010-85130464 黄方禅 021-68821615 戴悦放 021-68821617 翁起帆 021-68821600 李星星 021-68821600-859 范亚楠 021-68821600-857 李绮绮
20、 021-68821867 薛姣 021-68821600 许敏 021-68821600-828 深广销售组深广销售组 张苗苗 020-38381071 XU SHUFENG 0755-23953843 程一天 0755-82521369 曹莹 0755-82521369 廖成涛 0755-22663051 陈培楷 020-38381989 5 房地产开发房地产开发 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 评级说明评级说明 以上证指数或者深证综指的涨跌幅为基准。 买入：未来 6 个月内相对超出市场表现 15以上； 增持：未来 6 个月内相对超出市场表现 515； 中性：未来 6 个月内相
21、对市场表现在-55之间； 减持：未来 6 个月内相对弱于市场表现 515； 卖出：未来 6 个月内相对弱于市场表现 15以上。 重要声明重要声明 本报告仅供本公司的客户使用，本公司不会仅因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，但本公司及研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证， 也不保证本报告所包含的信息或建议在本报告发出后不会发生任何变更， 且本报告中的资料、 意见和预测均仅反映本报告发 布时的资料、意见和预测，可能在随后会作出调整。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参 考，不构成投资者在投资、法律、会计或税务等方面的最
22、终操作建议。本公司不就报告中的内容对投资者作出的最终操作建 议做任何担保， 没有任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺。 投资者应自主作出投资决策并 自行承担投资风险，据本报告做出的任何决策与本公司和本报告作者无关。 在法律允许的情况下， 本公司及其关联机构可能会持有本报告中提到的公司所发行的证券并进行交易， 也可能为这些公 司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或类似的金融服务。 本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构和/或个人不得以任何形式翻版、复制和发布本报告。任 何机构和个人如引用、 刊发本报告， 须同时注明出处为中信建投证券研究发展部， 且不得对
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