1、行业透视 | 上半年多城密集调整土拍规则，能有效控制地价 吗？ 文章日期：2019 年 06 月 09 日 作者/ 马千里、邱娟 近日，东莞公共资源交易网正式发文东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次 报价规则，规则提出：在网上报价达到上限后，不再接受最新报价，开通网上终 次报价功能，转为竞终次报价；而终次报价则以“最接近平均价者得”，这一创举 引发市场关注。当然，这并非个案，近期以二线城市为首的土地市场持续高热，为 遏制地价的持续上扬，已经有多城对土拍规则进行了相关调整。 1 地市热度回升、楼市小幅回暖 引发上半年多城土拍规则密集调整 一叶知秋，首先来看作为最新个案的东莞。东莞土拍新规的落地
2、很大程度上与其 近期土地市场持续高热有关，4 月一幅位于万江新城中心商住用地，经过 27 家房 企 62 轮厮杀，最终被中海地产以 16089 元/平方米的楼面价竞得，距离最高限价 16730 元/平方米仅差 641 元/平方米，溢价率高达 75.8%，竞争十分激烈。并且 4 月仅仅是前奏，5 月东莞地市进一步升温，单月成交了 6 幅商住宅地，溢价率均超 20%，并且其中 5 幅土地均因达到最高限价提前被锁定，土拍竞争趋于白热化。 东莞地市高热一方面与粤港澳大湾区规划存在较大关联，东莞拥有良好的经济基 础、相对完善的产业体系、便利的交通和区位，吸引了众多外来人口，住房需求潜 力依然较大，毫无
3、疑问东莞是大湾区最具投资潜力的三四线城市之一；另一方面， 东莞宅地长时间供不应求，据 CRIC 统计，该城 1-3 月无一宗宅地出让，因此一有 土地挂牌，就引起房企的高度关注，高溢价成交不可避免。另外，东莞楼市近期也 有一定程度的复苏，5 月商品住宅成交量 53 万平方米，环比上涨 14%，同比去年 上涨 10%，创下 2019 年以来的新高，楼市的热度也会进一步传导至地市，强化了 房企不惜突破最高限价、志在必得的决心。 不仅仅是东莞，2019 年上半年地市高热的城市还有不少，多个二线城市土地成交 溢价率均超 20%，较 2019 年下半年有明显上升，其中表现最为突出的当属合肥， 前 5 月溢
4、价率高达 79%，另外南昌、南宁、哈尔滨、厦门、南京、苏州、杭州等 城市土地市场热度也处于较高水平。其中不少城市住宅市场成交也迎来了同步放 量，表现最为突出的当属福州、苏州、郑州、昆明，前 5 月商品住宅成交量同比增 幅均超 30%。市场热度显著回升引发了调控的再次升级，苏州就是一个典型的例 子，目前苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房实行限售 3 年;苏州 工业园区全域二手房，限售 5 年。与东莞相似，不少热点城市也对土拍规则进行了 对应调整。 2 多城土拍规则升级 调整最高限价最为常见 就土拍规则变化的内容来看，可以总结为四大类： 第一类是对竞拍资格的限制 这类限制主要是为了提高
5、入场门槛，减少参与土拍的企业数量，以此减缓土拍 的竞争激烈程度。典型城市即合肥，禁止有关联的母公司、子公司同时参与土 地拍卖，杜绝“围标”，违者两年不得参与合肥市范围内的土地竞拍。 第二类是设置或调整土拍最高限价 这是上半年土拍规则调整中最常见的，典型城市如合肥、杭州、苏州吴江区、 昆山、太仓。为遏制地价的进一步上涨，合肥对部分区域的最高限价进行了下 调，将地市高热的滨湖新区的含宅土地最高限价由 2655 万元/亩降至 2280 万元/亩，降幅高达 14%。另外住房部点名城市苏州 4 月 30 日对吴江开发区 WJ-J-2019-014 地块出让条件进行调整，将市场调整价、网上竞价中止价、 一
6、次报价有效区间不同程度的下调，尤其是一次报价有效区间降幅高达 18.77%，以遏制地市高热现象。 另外， 近期杭州溢价率上限也有所调整， 将主城区涉宅用地溢价率上限由 50% 调至 30%，但是由于溢价率封顶之后开发商还可以进入自持比例竞争阶段， 这一溢价率指标的下调，或将进一步推高杭州交易宅地的自持比例，导致销售 型住宅供给的减少，反而会进一步加大商品住宅市场的中长期供给压力。 第三类是达到价格上限后的竞得人认定方式。 这又可分为两种手段，其中一种较为常见，即竞配建模式，典型城市如福州、 深圳。以深圳近期挂牌的 5 幅宅地为例，首次均在出让条件中规定：当竞买人 报价达到最高限制地价时，由竞配
7、建的人才房面积最多者来确定竞得人。此举 无疑将加快人才住房建设速度，同时对解决刚需群体的居住问题大有裨益。 另一类则是摇号、接近均价者得等“碰运气”模式，典型如东莞、常熟即是如 此。其实早在东莞发文“最接近平均价者得”之前，5 月中旬常熟、张家港 两城分别在其土地出让公告补充文件中提出“以一次报价中最接近所有一 次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定地块成交价格”，与 东莞“最接近均价者得”如出一辙。这一规则一经出台，势必对房企的竞 拍出价策略产生较大影响，为提升中标率，房企出价力求“中庸”，势必 拉低土地成交均价，对于稳地价起到良好的促进作用。但是该新规也存在一 定的漏洞，譬如对于参
8、与竞拍的房企资格管理相对宽松，围标的可能性较高，建议后 续加强竞标单位资格审。 第四类是对拿地后入市标准的限制 常见的限制模式有现房销售、限制销售价格等。如在苏州“511”调控中，即 进一步收紧了现房销售价格门槛，超过市场指导价 5-10%需工程竣工验收后 方可申请预售许可。此类模式虽然可提高房企周转成本，在一定程度上避免地 价过快攀高，但也会造成市场出现一段时间的优质商品住宅供应短缺，典型如 江苏省会南京，近两年即深受其苦。 3 调整土拍规则只是”治标” ”治本”关键还在于加强供地 总的来看，各类土拍新规调整在一定程度上可以减少地价的盲目追高，短期内 缓解地市高热现象，但并未对市场长期走向产生实质性作用，被挡在门外的企业仍 然希望入场，地价上涨诉求也不会因为土拍规则的上涨而消弭，而“竞配建”等模 式更是会进一步加剧商品住宅市场的供求矛盾。 归根到底，房地产市场维系平稳、健康的根本原因还是在于合理的供求关系，土拍 规定的调整毕竟只是治标不治本。要维持地价的平稳，关键还是要适度加大土地供 应，使得土地市场供求关系处于平衡区间，才能真正实现“稳地价、稳房价、稳预 期”的目标。
