1、1 2019 年第一 季度，北 京甲级写字 楼市 场 无 新项目入市，全市甲级写字 楼 存量 维 持 在 1,102 . 2 万平方米 。 原计 划于 一 季度 入市的国际 俱 乐部大 厦，预计 将延 迟于二季度 正 式 交 付。 尽管入市时间推 迟，国际 俱 乐部大 厦 预 租情况 十 分良 好，目前已锁 定多个主 力租 户。 由于 新 增 供 应缺 乏，写字 楼市 场 继 续 缓 慢去 化，全市空置率 环比 小 幅 下降 0.1个百分点 至 6 . 9 %，同比上 升0. 2个百分点。 一 季度，全市甲级写字 楼市 场共录得1 3,0 43 平方米的净吸 纳量，较以往有所减 少。 受 经
2、济 不 确 定性的影 响，部分 企业调 整 租 赁 策 略、谨慎 扩张，少 部分 企业 减 少租 赁面 积甚 至出现 退租，导 致吸 纳 情况不 甚理 想 。 本 季度，北 京甲级写字 楼 平均 租 金出现 环比下 降，为人民币每 平方米每月3 6 8元，租 金 指 数 环比下跌 0. 2%，同比上 涨 10.7 % 。 预计201 9 年第二季度北 京甲级写字 楼市 场将 有 两个 新项目交 付入市，均 位于次核心商圈， 届时 将带来 约11. 3万平方米的 新 增办公面 积 。 MARKET IN MINUTES Savills Research 写字楼 北京-2019年4月 甲级写字楼租
3、金环比下降 近八个季度以来， 北京甲级写字楼平均租金首次出现下跌。 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易 所上市的全球领先房地产服务提供商。 公 司于1855年创立， 具有悠久的历史传承 以及无可匹敌的增长态势。 第一太平戴维 斯是行业引领者而非跟随者， 在全球设有 600多家分公司与联营机构， 广泛分布于 美洲、 欧洲、 亚太、 非洲和中东地区。 本 报告仅作一般信息用途。 未经事先许可， 任何人不得对其相关内容或全部内容进 行出版、 复制或引用。 同时本报告亦不构 成任何合同、 计划书、 协议或其他文档的 依据。 第一太平戴维斯已尽全力确保报告 内容的准确性， 但对于该报告的
4、使用而导 致直接或间接的相关损失不承担任何责 任。 本报告版权所有， 未经第一太平戴维 斯研究部书面许可， 不得以任何形式对该 报告的部分或全部内容进行复制。 “ 受春节假期等因素影响，本 季度市场活跃度有所下降。 为应对租赁需求逐渐疲软 的现状，业主方积极调整租 赁策略，通过给予租金及优 惠条款来吸引租户。” 李想， 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部 Gary Wen 高级董事 北京 +8610 5925 2064 Anthony McQuade 董事长 华北区 +8610 5925 2002 anthony.mcquade 交易与咨询服务业务 中央管理层 如需了解更多资讯， 请联系 第一太平
5、戴维斯 市场研究部 James Macdonald 高级董事 中国区 +8621 6391 6688 james.macdonald Vincent Li 助理董事 北京 +8610 5925 2044 vincentx.li 2 图1： 供应， 吸纳量和空置率， 2014至Q1/2019 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 20142015201620172018Q1/2019 来源第一太平戴维斯研究部 图2： 各商圈空置率， Q2/2014至Q1/2019 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
6、35% 40% 45% Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 201420152016201720182019 CBDCBD 来源第一太平戴维斯研究部 图3： 各商圈租金指数， Q2/2014至Q1/2019 100 150 200 250 300 350 400 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 201420152016201720182019 Q1/2000=100 CBDCBD 来源 第一太平戴维斯研究部 来源 第一太平戴
7、维斯研究部 供应与需求 2019年第一季度， 北京甲级写字楼市场无 新增项目入市， 原计划于一季度入市的国际 俱乐部大厦， 将延迟交付时间至二季度。 目 前全市甲级写字楼存量维持在1,102.2万平 方米 （含自用面积） 。 供应缺乏并未明显加速全市的去化， 受制 于宏观经济的不确定性， 加之第一季度是传 统的淡季， 写字楼市场整体表现较为平淡。 部分企业调整发展策略， 更多地选择在原址 续租； 以往写字楼租赁市场的主要驱动力， 如金融、 信息技术等行业， 也不再轻易扩张 办公面积， 导致市场上新租、 扩租或者搬迁 的成交案例较前几个季度有所减少。 本季度的吸纳大部分集中于望京、 亚奥及 丽泽
8、等次核心或新兴商圈， 得益于相对较低 的租金， 三个商圈的空置率实现出现不同程 度的下降。 而受到部分企业退租、 搬迁的影 响， CBD及其周边商务区的空置率环比分别 上升0.3及1.9个百分点， 业主方面临较大的 租赁压力。 租金与空置 2019年第一季度， 全市甲级办公楼平均租 金为人民币每平方米每月368元， 近八个季 度首次出现环比下跌， 平均租金指数环比微 跌0.2%， 同比上涨10.7%。 同时， 全市空置 率环比微降0.1个百分点至6.9%， 同比上升 0.2个百分点。 受制于市场需求走弱以及租户的承租能力 有所下降， 业主方不得不相应调整租金水 平， 或给予客户一定程度的装修/
9、免租期优 惠， 从而拉动整体租金水平小幅下调。 传统 的核心商务区如CBD、 中关村及金融街在本 季度的租金指数分别环比下跌0.9%、 0.2% 及0.2%， 以往核心区域的租金较为坚挺， 但 面对当前的市场行情， 业主方不得不积极做 出调整， 以期吸引或挽留客户。 本季度， 丽泽区域的租金录得最大涨幅， 租金指数环比上涨2.5%至人民币每月每平 方米198.3元， 空置率下降0.3个百分点。 目 前丽泽区域的部分写字楼已锁定主力租户， 正有序实现去化。 类似地， 望京区域也正在 经历空置下降、 租金上涨的过程， 其平均租 金水平已达到人民币每平方米每月295元， 同时空置率下降1.5个百分点
10、至13.7%。 相较于新兴商务区， 燕莎、 东二环、 东长 安街等传统商务区租赁活跃度欠佳， 新租成 交较少， 更多的是以续租为主。 由于新供应 缺乏， 三个商务区的平均租金保持相对稳 定， 分别为每平方米每月350.9元、 345元及 328.6元。 市场展望 预计2019年第二季度， 位于东长安街的 国际俱乐部大厦及位于亚奥的城奥大厦 将交付入市， 届时将为市场带来11.3万平 方米的新增供应。 其中国际俱乐部大厦的 预租情况较好， 有望小幅提振全市的去化 及吸纳情况。 此外， CBD核心区中服地块与丽泽金融 商务区的部分项目有望在2019年下半年 内交付， 尤其是CBD核心区的供应， 这
11、将 对CBD及其周边区域的租赁供求关系产 生较大影响， 写字楼市场整体格局将出现 一定程度的重组与调整。 目前国内宏观经济增速有所放缓， 受此 影响租户的租赁需求开始走弱， 为应对潜 在的市场拐点， 业主方积极调整自身的租 赁策略， 通过较为合适的优惠及折扣条件 来吸引租户， 以期尽快提高出租率。 租户行业国籍项目商务区 承租面积 （平方米） Visa金融外资财富金融中心CBD2,800 建行金融科技金融内资 锦什坊街叁拾 伍号 金融街8,000 北京能量盒 科技有限公司 信息技术内资融科资讯中心中关村8,000 Grab Taxi信息技术外资中海国际中心亚奥3,500 信永中和专业服务内资汇亚大厦丽泽12,000 表1： 写字楼交易精选， Q1/2019 写字楼
