1、2019 第一季度第一季度 武汉武汉 写字楼与零售市场概况写字楼与零售市场概况 戴德梁行研究部 2,780 0 0 890 47,359 50,792 39,042 41,486 0 59,982 1,089 792 988 797 546 1,450 6,844 4,765 4,268 2,977 2,330 9,256 来源：各地统计局 武汉宏观经济概况武汉宏观经济概况 * 中国居民可支配收入按扣除相关税收和 强制性社会保障缴款后的总收入计算。 14,847 11,003 10,143 7,823 5,275 22,859 地区生产总值地区生产总值 （亿元）（亿元） 2018年年 武汉 长
2、沙 郑州 合肥 南昌 广州 10.1% 10.7% 8.3% 0.0% 10.1% 6.6% 第三产业增长率第三产业增长率 2018年年 社会消费品零售总额社会消费品零售总额 （亿元）（亿元） 2018年年 城镇居民人均可支配收入城镇居民人均可支配收入 （元）（元） 2018年年 人口人口 （万）（万） 2017年年 2 房地产开发投资房地产开发投资 （亿元）（亿元） 2018年年 武汉 长沙 郑州 合肥 南昌 广州 武汉 长沙 郑州 合肥 南昌 广州 武汉 长沙 郑州 合肥 南昌 广州 武汉 长沙 郑州 合肥 南昌 广州 武汉 长沙 郑州 合肥 南昌 广州 戴德梁行研究部3 区域区域竞得方竞
3、得方成交时间成交时间土地用途土地用途 土地面积土地面积 （平方米）（平方米） 总价总价 （百万（百万元元 ） 容积率容积率 楼面价楼面价 （元（元/平方米）平方米） 地块编号地块编号 东西湖武汉奥山圣宏置业有限公司2019-01-17商服、住宅79,700910.4 住宅3.35、商服 3.69 3,095.6P（2018）141 东西湖湖北富力房地产开发有限公司 2019-02-11住宅、商服66,900485.5 住宅3.50、商服 2.82 2,573.4P（2018）167 江夏 武汉市鑫呈捷房地产开发有限 公司 2019-01-02住宅、商服92,900921.5 住宅1.0-2.0
4、、商 服2.5 3,967.7P（2018）176 新洲万达地产集团有限公司2019-01-02住宅、商服 190,800 1,150.61.0-2.12,871.6P（2018）177 汉阳武汉金曦房地产开发有限公司 2019-02-11商服46,100516.14.02,798.8P（2018）185 新洲万达地产集团有限公司2019-02-11住宅、商服170,600976.41.0-2.22,601.5P（2018）188 东湖高新湖北科源房地产开发有限公司 2019-02-11住宅、商服11,000176.02.396,694.6P（2019）001 汉阳湖北交投武汉置业有限公司20
5、19-02-11商服23,700384.45.52,949.0P（2019）002 汉阳 武汉瑞度房地产开发有限责任 公司 2019-2-11 住宅、商服、 公园与绿地 25,900362.93.044,609.1P（2019）003 黄陂 志义康旅（武汉）旅游投资有 限公司 2019-02-27商服13,2177.21.7320.4P（2019）005 主要地块成交情况主要地块成交情况 来源: 武汉国土资源和房屋管理局, 戴德梁行研究部 武汉武汉 甲级写字楼甲级写字楼 市场概况市场概况 5 新增供应新增供应, 净吸纳量和空置率净吸纳量和空置率 平方米 平均租金水平平均租金水平 60 70 8
6、0 90 100 110 120 130 140 存量存量214.9 万平方米环比 新增供应新增供应0.0 万平方米同比 平均租金平均租金123.3元/平方米/月环比 空置率空置率27.2%环比 净吸纳量净吸纳量1. 6万平方米同比 资本估值范围资本估值范围 19,000-24,000 元/平方米 环比 预计收益范围预计收益范围6.2%-7.8%环比 人民币/平方米/月 来源: 戴德梁行研究部 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 20112013201520172
7、019Q1 新增供应净吸纳量空置率 6 总存量总存量: 214.9万平方米万平方米 (1Q 2019) 来源: 戴德梁行研究部 注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月） 建设大道金融街建设大道金融街 武广商务圈武广商务圈 中南中北商务圈中南中北商务圈 租金租金 （元（元/平方米平方米/月）月） 空置率（空置率（%） 核心区域核心区域 存量存量 （万平方米）（万平方米） 83.6 ￥117.6 36.1% 37.7 ￥133.7 18.2% 38.5 ￥113.1 28.0% 40.1 ￥135.0 21.1% 光谷商务圈光谷商务圈 14.9 ￥118.0 14.0%
8、 戴德梁行研究部 武汉写字楼市场 未来供应和租赁成交 26.5% 26.5%17.6% 14.7% 7.4% 7.4% 不动产不动产 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 20192020202120222023 光谷 王家墩CBD 汉口&武昌临江商务区 建设大道金融街 中南中北商务区 武广商务区 899,277 平方米 704,996 平方米 280,044 平方米 1,105,553 平方米 平方米 未来供应未来供应(20192023) 2019年一季度主要租赁交易年一季度主要租赁交易2019年一季度租赁成交比例年一季度
9、租赁成交比例 （按产业类型划分）（按产业类型划分） 来源: 戴德梁行研究部 项目名称项目名称商圈商圈租户租户 面积面积 （平方米）（平方米） 新世界T1光谷百济神州1,000 平安金融中心汉口沿江中粮地产1,200 天悦外滩金融中心汉口沿江江汉朝宗文化1,800 泛海民生金融中心建设大道中南高科600 TMT 工业工业/制造业制造业 医疗健康医疗健康 武汉环贸中心A塔 首地王家墩 新世界中心三期 时代新世界T1 华润万象城 香格里拉大酒店办公楼 武汉恒隆中心 香港中心A座 汉正街国际金融中心 南国中心 华电总部基地 地产集团黄埔村T1 绿地国际金融城 专业服务业专业服务业 光谷泛悦城 华润长动
10、项目 湖北金控大厦越秀国际金融汇 80,000 平方米 金融金融 天风证券大厦 武汉天地A1 武汉长江航运中心大厦 武汉龙湖CBD 联投中心T1 汉口饭店项目 钰龙金融广场 融创中北路 武汉中心 华发中城荟 泛海国际中心 戴德梁行研究部 武汉写字楼市场 市场总结 8 2019年一季度，武汉核心商务区甲 级写字楼市场未有新增供应，全市 优质甲级写字楼总存量维持在 214.9万平方米。 受一季度公共假期集中的影响，武 汉核心商务区甲级写字楼市场表现 淡静，五大核心商务区整体吸纳节 奏放缓，共录得约1.6万平方米的净 吸纳量。本季度全市核心商圈整体 空置率环比微降0.7个百分点至 27.2%。 去年
11、末武汉优质甲级写字楼项目的 集中供应加剧了年初市场竞争，一 季度全市核心商务区甲级写字楼整 体租金环比微降0.7%至123.3元每 平方米每月。 年内武汉还将迎来包括武汉中心、 时代新世界T1、华发中城荟等在内 的约90.0万平方米的优质新增供 应。 一季度，不动产、专业服务业和 医疗健康企业的租赁成交面积较 为领先，分别约占本季度总成交 面积的26.5%、26.5%和17.6%。 成交驱动因素主要表现为升级搬 迁。 预计二季度武汉甲级写字楼市场表 现将较一季度有所回暖，吸纳节奏 将有所加快，租金保持平稳。 概况概况 展望展望 武汉武汉 优质零售优质零售 市场概况市场概况 戴德梁行研究部 武汉
12、优质武汉优质零售市场市场 主要市场指标 10 新增供应新增供应, 净吸纳量和空置率净吸纳量和空置率 0% 20% 40% 60% 80% 100% (50,000) 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 2013201420152016201720182019Q1 传统核心商圈新增供应传统核心商圈净吸纳量空置率 平方米 平均租金水平平均租金水平 100 200 300 400 500 600 700 20122013201420152016201720182019Q1 存量存量232.7 万平方米环比 新增供应新增供应0 万平方米同比
13、 平均租金平均租金631.3元/平方米 /月环比 空置率空置率5.0%环比 净吸纳量净吸纳量-1.1万平方米同比 资本估值范围资本估值范围 30,000-70,000 元/平方米 环比 人民币/平方米/月 来源: 戴德梁行研究部 戴德梁行研究部11 总存量总存量: 232.7万平方米万平方米 (1Q 2019) 来源: 戴德梁行研究部 优质零售市场各区域概况 四大核心区域 武广商圈武广商圈 中山大道商圈中山大道商圈 王家湾商圈王家湾商圈 鲁巷商圈鲁巷商圈 租金租金 （元（元/平方米平方米/月）月） 空置率（空置率（%） 核心区域核心区域 存量存量 （万平方米）（万平方米） 34.6 ￥447
14、6.2% 71.2 ￥800 1.2% 47.8 ￥695 7.7% 79.0 ￥548 6.1% 戴德梁行研究部12 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 2019 2020 2021 2022 钟家村商圈古田商圈东西湖商圈后湖商圈南湖商圈街道口商圈中南中北商圈 徐东商圈青山商圈鲁巷商圈王家湾商圈江汉路商圈武广商圈 平方米 1,241,400平方米 南国泛悦城 绿地缤纷城 武汉缤购城 华润万象汇 武商梦时代广场 华润万象城 江宸天街 未来供应未来供应(20192022) 平方米 2019年一季度主要新店
15、开幕年一季度主要新店开幕新增供应（按各区域市场划分新增供应（按各区域市场划分) 武汉优质零售市场 未来供应和租赁成交 项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积（平方米）面积（平方米） 武商广场武广奈雪的茶130 和记黄埔M+江汉路真快活娱乐城450 汉阳人信汇王家湾爱齿尔口腔250 新世界K11鲁巷特斯拉150 来源: 戴德梁行研究部 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 201020122014201620182020F2022F 武广商圈江汉路商圈王家湾商圈鲁巷商圈青山商圈 徐东商圈中南中北商圈街道口商圈南湖商圈后湖商圈 东西湖商圈
16、古田商圈钟家村商圈 893,450 平方米 汉口K11二期 武汉环球贸易中心 武汉恒隆广场 南国中心二期 绿地汉口中心 金银湖万达广场 中美大都会 国际百纳星空之城 永旺梦乐城 龙湖天街 瑞安光谷创新天地 600,000 平方米 370,000 平方米 帝斯曼购物中心 光谷大悦城 永旺梦乐城 金银湖万达广场 戴德梁行研究部 武汉优质零售市场 市场总结 13 2019年一季度，武汉核心商圈优质 零售市场未有新增供应，全市核心 商圈优质零售项目的总存量维持在 232.7万平方米。 2019年一季度，受江汉路及王家 湾商圈部分商业物业业态调整影 响，武汉优质零售市场核心商圈整 体空置率环比上升0.5
17、个百分点至 5.0%。 年内，武汉零售市场预计将迎来 包括帝斯曼购物中心、汉口K11及 武汉恒隆广场等在内的约89万平 方米的新增供应。 一季度，王家湾和鲁巷商圈成为 新店开业数量最多的商圈，分别 约占四大核心商圈新店开业数量 的38.4%和27.7%。 概况概况 展望展望 本季度武汉四大核心商圈首层平均租 金录得631.3元/平方米/月，环比下降 约0.7%。 随着新兴商圈优质商业规模的不断 增加，传统核心商圈所面临的竞争 压力将不断增加，如何在激烈的竞 争中保持优势将是传统核心商圈面 临的主要问题。 戴德梁行研究部 联系方式联系方式 中国武汉市建设大道568号 新世界国贸大厦1座4908-
18、4912 Tel: +86 27 6885 0868 微信号: DTZ_China 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，并非对报告中所载市场或物业的全面描述。报告中所引用的来自公告 渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁行核实，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。对于报告中所载 信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何责任。戴德梁行在报告中所述的任何观点仅供参考，并 不对依赖该观点而采取的任何措施或行动、以及由此引起的任何风险承担任何责任。戴德梁行保留一切版权，未经许可，不得转载。 戴德梁行2019年 刘小华刘小华 华中区董事总经理 暨广州公司总经理 黄广平黄广平 高级董事 武汉、长沙及郑州公司总经理 翟岩松翟岩松 高级经理 大中华区研究部 袁雪玲袁雪玲 助理董事 华中区研究部主管 胡韵胡韵 分析师 华中区研究部
