1、长租公寓品牌新派公寓专题研究报告 长租公寓品牌新派公寓专题研究报告 新派公寓 住宅产品调研分析 目录 1. 产品简介 2. 投资与运营情况 3. 产品目标人群及理念 4. 人文内涵、品牌形象及销售策略 5. 宣传与报道 6. 紫禁城店详细介绍 7. 国贸店详细介绍 8. 调研总结 一、产品简介住宅产品调研分析 新派公寓（CYPA，China Young Professionals Apartments） 2013年5月，新派公寓紫禁城店开业。 2013年8月，赛富不动产基金收购北京CBD森德大厦，整体设计改造为新派公 寓国贸店。 一、产品简介住宅产品调研分析 新派公寓（CYPA，China Y
2、oung Professionals Apartments） 新派公寓不是钢筋水泥，不是冰冷的房子，而是让都市白领从容、幸 福地生活和居住住在都市中心，享受年轻人专属的精致生活社区。 一、产品简介住宅产品调研分析 新派公寓（CYPA，China Young Professionals Apartments） 二、投资与运营情况住宅产品调研分析 新派公寓（CYPA，China Young Professionals Apartments） 创始人及投资运营模式 新派公寓是国内领先的致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌。 创始人王戈宏率先创新提出并实践未来中国白领新的居住理念，创新地 运用私
3、募REITs模式进行新派公寓的规模化拓展，打造了新派公寓的金融 品牌模块化复制连锁的发展模式 知识拓展REITs Real Estate Investment Trust 房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化 就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场 上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券 化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势,因而已成为中小投资 者间接投资房地产的良好途径。 二、投资与运营情况住宅产品调研分析 新派公寓（CYPA，China Young Prof
4、essionals Apartments） 投资公司 其在成立之初，便获得国内著名的赛富基金投资。与此同时，王戈宏先 生和赛富投资基金一起发起了赛富不动产基金（SAIF Properties Fund），一期基金成功收购北京CBD核心区域独栋物业，并改造成新派 公寓全国旗舰店，创新地运用私募REITs模式进行新派公寓的规模化拓展， 打造了新派公寓的金融品牌模块化复制连锁的发展模式。 赛富基金 软银赛富基金成立于2001年,2009年已更名为赛富亚洲基金。目前共管 理约40亿美元的基金,包括旗下四期美元基金及若干人民币基金,是亚洲 最大的风险投资和成长期企业投资基金之一。 投资领域：科技，媒体与
5、电信，节能与新能源，生物医疗保健，环保技 术，消费品，金融服务，物流，制造业 在中国，赛富投资了盛大网络、完美时空、58同城网、中国数字电视、 橡果国际、ATA、汇源果汁、迈科金属、翰宇药业等公司。 二、投资与运营情况住宅产品调研分析 新派公寓（CYPA，China Young Professionals Apartments） Lifestyle（新生 活方式） Home（新的家） Community （年轻人的社区） 新的居住理念 运营公司及理念 青年乐（北京）企业管理有限公司是国内首家致力于投资和管理连锁白领公 寓的公司。在2012年成立之初，便获得国内著名的赛富基金的投资。 公司创建了
6、连锁公寓的运营管理品牌：新派公寓（CYPA: China Young Professionals Apartments)。 公司的目标是用创新提出的Lifestyle, Home, Community的理念，在中国核 心城市的交通便利地段为白领打造标准化，完善配套，特色管理的整栋社区 化公寓。 三、产品定位及理念住宅产品调研分析 目标人群 新派公寓通过收购、租赁物业的组合策略，锁定月收入在1万2万元的白领用户， 以品质和性价比占领租房市场，创造出了符合个性化白领用户需求的新居住消费 模式。 三、产品定位及理念住宅产品调研分析 新派生活模式 新派公寓通过收购、租赁物业的组合策略，锁定月收入在1万
7、2万元的白领用户， 以品质和性价比占领租房市场，创造出了符合个性化白领用户需求的新居住消费 模式。 生活消费 居住消费 小资消费 新派 生活支出 生 活 娱 乐 工 作 30 分钟 30 分钟 30 分钟 新派 生活半径 30分钟的生活半径：即居住在繁华地段，工作、生活、娱乐三点分别的到达时间 控制在30分钟内 30%的房屋开销：即不到月收入的30%从容付房租，在拥有财务自由的同时从容 品味和享受整座城市 三、产品定位及理念住宅产品调研分析 新派生活模式 Community年轻人自己的社区 相似的生活轨迹公共活动空间互动分享 上班 娱乐 逛街 健身 学习 一层大厅 公共区域 楼顶花园 需求分享
8、 快乐分享 生活聚会 三、产品定位及理念住宅产品调研分析 预期售价水平 新派公寓是整体租赁，新派公寓议价能力才能更强，加上内部家装、电器统一配 置和长年摊销，相应分摊给租户身上的成本会很低，因此，较周边散租的租金， 价位会保持在 3000 元9000元。此外，此公寓每年的租金情况会根据物价、通 货膨胀率而作出一个合理的递增比例，不会如散租一样随意涨价。这在很大程度 上降低了租客的流动性，增加客户的归属感。 三、产品定位及理念住宅产品调研分析 管理模式 新派公寓的目标是以Lifestyle, Home, Community为创新理念， 在中国一线城 市CBD的核心地段为白领打造标准化、完善配套、
9、特色管理的整栋社区化公寓， 让生活和居住完美结合，致力于良好的居住体验，为住户提供一个舒适的家。 Smile （始终微笑） Sincere （真诚服务） Social （社区互动） Share （公民分享） 分享你我，铸就白领情感家园 用微笑将温暖传递 用真诚将关怀传递 白领社区，营造白领专属“朋友圈” “有限公寓服务模式” 服务的核心总结为:4S 四、人文内涵、品牌形象及销售策略住宅产品调研分析 人文内涵 低碳环保：环保材料、垃圾分类回收 家空间的需求：满足居住者对家的需求 多重分享公共空间私密独立家空间极致乐享生活 四、人文内涵、品牌形象及销售策略住宅产品调研分析 品牌形象 有品质地居住，
10、有尊严的创业 四、人文内涵、品牌形象及销售策略住宅产品调研分析 销售策略 定位白领消费人群，迎合消费者的需求，网站看房、APP管理合同 媒体、网络多种宣传手段相配合 站在消费者的角度，提供全方位的服务，吸引消费者 分享业主多彩生活，增强吸引力 五、宣传与报道住宅产品调研分析 媒体报道 五、宣传与报道住宅产品调研分析 官方微博 发布最新动态，分享居民生活 五、宣传与报道住宅产品调研分析 租房网站报道 海尔U-home又添新伙伴 新派公寓迎智慧生活新style搜房网 新派公寓签约海尔U-home，为新一代的高端人群提供全套的解决方案，同时也为 广大业主开启了家庭智慧新的生活体验。 不一样的新派公寓
11、不一样的白领居住生活搜房网 新派强调居住体验，从生活居住的每一个细节为白领精心设计出充满创意和人性化 的居住环境。 新派公寓引进华住投资 共铸中国特色Welive！ 腾讯房产 2016年两会刚一过，国内白领公寓的领先品牌，共享居住的实践者新派公寓宣布了 新的融资，华住酒店集团投资入股，共同打造中国版的Welive。 优客工场与新派公寓合资 中美共享空间大战燃起腾讯房产 2016-04-16国内共享办公的领军品牌优客工场，宣布与长租公寓领军品牌新派公寓 合资成立新的基于5Lmeet理念的“左右公寓”。 房地产行业调整 中国地产基金迎来转型潮新浪乐居 赛富基金专注于投资公寓资产而非开发类项目，以R
12、EITs的模式发展。在买下楼之后， 由新派公寓进行管理，通过运营获得租金回报和资产增值。 五、宣传与报道住宅产品调研分析 研究与获奖 中国最具创新房地产基金TOP5 2013年China Venture 投中集团将“赛富不动产基金”评为2013年中国最具 创新房地产基金TOP 5。 德勤36氪明日之星 此奖是德勤和36氪共同合作的针对创业公司的奖项，旨在挖掘和发现创业领 域最具增长潜力、最具投资价值的明日之星。2013年新派公寓、友宝、蘑菇街 等8家企业获奖。 精瑞科学技术奖 建筑设计优秀奖 素有中国地产业诺贝尔奖之称的精瑞奖，面向房地产业的是惟一人居与城市建 设领域国家级科技奖项。2013年
13、新派以出色的建筑设计，获得这一殊荣。 2013年中国最佳房地产基金 赛富不动产收益基金荣获“融资中国2013年中国最佳房地产基金”。 六、紫禁城店详细介绍住宅产品调研分析 区位与发展过程 新派白 领公寓 地铁6号线 地 铁 8 号 线 地铁1号线 地 铁 5 号 线 故宫博 物院 东四 地铁站 天安门 【交通情况】 地址：北京市东城区北河沿大街骑河 楼北巷10号，北京六十五中学旁 地铁：步行10分钟至地铁五号线、六 号线东四站。 公交：步行5分钟至沙滩路口南、沙 滩路口西等公交车站，可搭乘线路约 10条。 公寓通勤班车：每天两班通勤车，可 送住户至地铁站及周边工作地点。 步行15分钟内配套：故
14、宫、前门、北 海，华润万家、Ole等大型超市、王 府井商业街，北京妇产医院、北京公 安医院。 故宫旁边的家：紫禁城店坐落于故宫东侧， 步行可达故宫、前门、北海、景山、南锣鼓 巷，一个可以品味城市、享受生活的家。 六、紫禁城店详细介绍住宅产品调研分析 户型展示 房型： 共有39精致大开间、 62开阔一居室、 76舒 适两居室三种户型。 配置： 床、书桌、椅子、衣柜等原创家具；电视、冰箱、空 调、洗衣机、整体橱柜、电磁炉、抽油烟机等品牌家电。 39Mini户型，共35间，分布于各个楼层； 62一房一厅户型，共5间，1F一间，2F四间； 79两室一厅户型，仅4F两间。 房型配比： 六、紫禁城店详细介
15、绍住宅产品调研分析 装饰风格 新派蓝 喜欢蓝，憧憬大海，外在 沉静，却澎湃于内心。空 间不仅为主，更为个性与 风格。 新派绿 奔波于闹市，休憩于自然。 虽呼吸都市尘埃，但期冀 自我空间绿意盎然。绿是 环保，更是态度。 新派木 游弋于商战，穿梭在钢筋 水泥，希望回家可以是原 汁原味，生活无需包装， 品质源于本色。钟情于木 色，不张扬，却自有气场。 新派粉 粉是佳人，是回忆，是清 纯，是温馨。上班是白领， 回家时自己，让粉色围绕， 让心情纯粹。 房间分四种装修风格，新派蓝、新派粉、新派木、新派绿，家电配备齐全。 六、紫禁城店详细介绍住宅产品调研分析 社区公共服务设施：北京公安医院、北 京市第六十五
16、中学、北京中西医结合妇 产科研究所、北京妇产医院、北京市二 十七中、 行政部门：国家民间组织管理局、最高 人民检察院、中国民主同盟中央委员会、 国家船检局、 民政部、中国丝绸进出 口总公司 文化遗产：北京书画艺术研究会、凝合 庙、紫禁城、陈独秀旧居、宣仁庙、 绿化：皇城根遗址公园、金水河、景山 公园。 新派公寓五百米范围内的配套设施 六、紫禁城店详细介绍住宅产品调研分析 出租价格 租金3000-9000不等 压二付三，交年租金的百分之十作为 能源费，包含空调，采暖，电视，网络， 水电费自理，无物业费； 所有的公共区域均免费使用； 租金参照周围民房设定，普遍比民房 高15%左右，预计每年会有5%
17、的增幅。 六、紫禁城店详细介绍住宅产品调研分析 配套服务 整栋楼wifi覆盖，畅享高速网络 严格门禁管理，确保安全居住 公寓整栋楼共5层（地上四层，地下一层），共42间房。 地下1层：配备mini office、储藏室，为住户提供便利、多样的生活方式； 1层：室外小花园。可聊天、休息，公共区域； 1-4层：客房。共有mini间、一房一厅、两室一厅三种户型。 七、国贸店详细介绍住宅产品调研分析 区位与发展过程 新派 公寓 三 环 四 环 地铁7号线 地 铁 10 号 线 国贸 地铁站 双井 地铁站 地铁1号线 地铁：步行10分钟至地铁一 号线、十号线国贸站；步行 10分钟至地铁十号线双井站。 公
18、交：步行5分钟至双花园站， 可搭乘线路5条。 办公：步行15分钟内可至建 外SOHO、富力城、乐成中 心、银泰中心等诸多大型写 字楼。 步行15分钟内配套：世纪华 联、BHG等大型超市；富力 城、乐成、国贸等购物、娱 乐商场。 城市核心，经营寓所：CBD店位于CBD核心商 圈，地理位置优越。毗邻东三环，距离国贸仅 800米。是CBD白领们的居住首选，尽显城市精 英气质。 七、国贸店详细介绍住宅产品调研分析 建筑特色 采用整体系统化的环保设计： 外观墙体采用高科技，防水 表层如水滴经过荷叶的效果， 而且防火、耐高温、耐霜冻， 100%纯天然矿物颜料，历久弥 新。 内部采用地采暖，分层匹配 的中央
19、空调提高能耗效率。 七、国贸店详细介绍住宅产品调研分析 社区配套设施：芳草地国际学校双 花园校区、清华大学附属小学商务 中心区实验小学、BTV大剧院。家 育苑幼儿园、加拿大约克大学。 主要行政办公：北京电视台、北京 电光源研究所、建外SOHO、华彬 中心。 绿地：庆丰公园、庆丰公园西园、 通惠河、SOHO公园。 由于比邻CBD，一千米范围内有各 类酒店、商业和办公。 新派公寓一千米范围内的配套设施 七、国贸店详细介绍住宅产品调研分析 户型展示 15-25平米小户型，共 23间，分布于1-11层，每 层约两间； 40-75平米一房一厅户 型，共77间，分布于各个 楼层； 140平米两房一厅户型，
20、 仅12F一间。 房型配比 七、国贸店详细介绍住宅产品调研分析 装饰风格 淡绿色系淡咖色系米色系 客厅公共空间卧室 房间分三种装修风格，淡绿色系、淡咖色系和米色系。 七、国贸店详细介绍住宅产品调研分析 出租价格 租金3000-20000不等 压二付三，交年租金的百分之十作为 能源费，包含空调，采暖，电视，网络， 水电费自理，无物业费； 所有的公共区域均免费使用； 租金参照周围民房设定，普遍比民房 高15%左右，预计每年会有5%的增幅。 住宅产品调研分析 配套服务 七、国贸店详细介绍 整栋楼wifi覆盖，畅享高速网络 全楼层覆盖地采暖，温暖享受寒冬 全天候摄像头监控，严格门禁管理，确保安全居住
21、公寓整栋楼共15层，地下3层，地上12层，共101间房。 首层花园：人车流线的合理分布以及后院设计将独具创意的雕塑公园和具有苏式园林的 对景空间的结合，形成独具特色的艺术空间； 地下一层：配备画廊、红酒屋； 地下二层：配备便利小超市； 1层：配备mini健身房、公共休闲区、服务岛等，聊天、健身、阅读、社交尽在这里； 1-12层：客房。共有15-25平米小户型、40-75平米一房一厅、140平米两房一厅三种 户型，家电配备齐全，拎包入住； 屋顶花园：开放式可间隔楼阁，具有灵活的使用性，可聚会、观星。 八、调研总结住宅产品调研分析 理念分析 新派白领公寓不是简单的房地产开发运营模式，而是在为在都市
22、生活的白领 创造一种新的生活方式。王戈宏创新地提出 Lifestyle , Home , Community (新的生活方式，新的家，年轻人自己的社区)的居住理念。鼓 励在都市工作生活的白领不要再为了一套居所而失去了应有的自由、健康与 幸福，不要再勉强地去做房奴，而是应该依据自身的经济条件，用不超过 30%的收入，选择租住在离办公和娱乐交通距离不超过30分钟的地方。 这种居所应该是一种新的生活方式，一个真正意义的家，一栋年轻同类人的 社区。新派白领公寓正是为这种居住消费的未来趋势而打造。 八、调研总结住宅产品调研分析 人群分析 白领公寓的核心理念，是通过“同质化居住”，催生“同质化消费”，通
23、过精准和细分的商业配套，拉长利润链条。而同质化居住的第一步，是通 过合适的选址策略、定价策略和产品规划，锁定目标人群。 这种白领公寓之所以能够迅速得到市场认可，原因在于白领喜欢一种舒服 的生活氛围，这种氛围只有同质化社区才能够提供。在同一个社区中，由 于价格因素使住户的经济水平和人群特征相似，产生了“同质化居住”现 象，而这样才能够使得住户有归属感和家的感觉。现在国家大力发展的公 租房和保障房由于居住人群复杂，档次偏低，并不是白领们愿意选择的居 住环境。” 八、调研总结住宅产品调研分析 硬件与配套分析 在商业配套方面，白领公寓的商业服务应该是一种综合的功能型服务，而不 仅仅是常规的物业管理，一
24、切以满足白领的生活要求配置，如零售、干洗、生 鲜配送、网吧、健身，美容、书吧等等各种商业都有机会进行植入。为满足年 轻白领的热爱分享，喜欢社交的需求，新派公寓CBD旗舰店打造全新概念的 CYPA Social Lounge, 集客服、酒吧、书吧、会客、Party、聚会、娱乐、健 身、休憩等为一体，成为白领工作后的休憩之所。 同时公寓内还设有接待服务互动中心，为租户提供代缴水电费等所有物业服 务。此外，无线互联网与有线电视网也覆盖了所有房间，满足白领的休闲需求； 歩梯预计设置为塑胶跑道，从一层一直通到顶部的花园，满足白领节约时间运 动的需求。 八、调研总结住宅产品调研分析 开发模式分析 除了地段
25、、商业环境、物业结构等技术要素外，市场租金以及租约到期续约 的不确定性是影响这种产品的很重要的因素。于是，新派公寓创始人王戈宏通 过将基金化的结构实现了“类REITS”的运作模式。这一轻一重的模式，使白 领公寓边际成本递减，边际收益激增，也为白领公寓的迅速规模化创造了条件。 与此同时，通过长期持有经营，新派公寓可以获得稳定的收益。 而对于新派公寓连锁公寓这样的轻资产产品，单店利润率还不是关键，迅速 实现规模化复制带来的边际成本递减才更有意义。新派公寓不单是做产品，而 是链条的整合，加入了金融手段、服务地产的概念并赋予经营理念。 “金融+地产+服务”以一种新的结构组合，创造了全新的物质新派公寓 新的商业模式。 感谢指导感谢指导
