1、2018/8/28地产收并购入门到精通 1/4 土地收并购入门篇（七）：土地收并购涉及到的税费一览 引言 土地收并购涉及到的税比较复杂,这一节只是概览, 计划下面四节再把几个大税具体怎么计算一个个详细说明。 01 土地收并购都涉及到哪些税？ 一、股权转让环节 股权转让环节有两种税：所得税和印花税。印花税只是毛毛雨，大头是所得税。 1、 股权转让环节的所得税 比较复杂，下一节专门来讲 2、印花税 非上市公司的股权转让按协议约定总对价的万分之五计收，买方卖方都要交。 上市公司的股权转让按千分之一计收，卖方来交，买方不用交。 投资人员在测算时是否考虑印花税，要看公司的要求。有些公司算的比较细，有些则
2、不考 虑，都没有问题，因为相对于动则几亿十几亿的土地交易来说，万五的印花税不算什么。 二、项目开发环节 项目开发环节可以分为三个阶段： （一）取得土地阶段 1、 契税 契税=土地成交价*税率 税率根据地区不同，一般是3%-5% 7月7日 2018/8/28地产收并购入门到精通 2/4 2、 印花税 印花税税额=土地使用权出让合同金额万分之五 （同样，因为金额很小，有些公司测算不考虑） （二）建设阶段 3、 土地使用税 应纳税额=土地实际占用面积适用税额 适用税额各个地区不同，比如有的是8元/平方米/年，有的是3元/平方米/年 一般每年交两次，通常取得预售证后不再缴纳。 （同样，因为土地使用税金
3、额不大，有些公司测算时不考虑，也不用了解的太细） 4、 印花税 印花税税额=合同金额万分之五 （三）销售阶段 5、 增值税及附加 6、 土地增值税 7、 企业所得税 5、6、7这三个都非常重要，计算比较复杂，我们计划下面几节一个个单独来说。 8、 印花税 印花税税额=销售合同金额万分之五 （因为印花税金额很小，有些公司测算时不考虑） 02 这些税的纳税主体是谁？ 也就是说是由谁交这些税。 首先印花税是签订合同的双方都要交， 其余的税，大概原则我总结是：谁赚钱谁交 具体画个图大家就明白了： 2018/8/28地产收并购入门到精通 3/4 股权转让环节，是原股东把项目公司卖给了新股东，原股东赚钱，
4、所以股权转让环节的所得税纳税主 体是原股东。 需要理解这个是因为，经常有人问，那项目公司的土地成本能不能抵扣股权转让环节的所得税呢？ 肯定是不能的！看图就很清楚了，股权转让环节赚钱的是原股东，这是股东层面的事，项目公司的土 地成本是项目公司花的，这是项目公司层面的事。这是两个主体，不能互相抵扣。 项目开发环节，是项目公司把自己开发的房子卖给了小业主，项目公司赚钱，所以项目开发环节的， 增值税及附加、所得税、土增税等的纳税主体都是项目公司。 03 小结一下 2018/8/28地产收并购入门到精通 4/4 温馨提示：下面四节会分别介绍股权转让环节的所得税、开发环节的增值税及附 加、土地增值税、企业所得税具体怎么计算，是重头戏，敬请关注。 另外，有一些朋友留言要加我私信，因为我平时比较忙，写这个也没有任何商业目 的，就是自己整理一下知识点，一般发完就扔那儿不管了。如果有问题可以写在留 言里，我看到都会回复，加私信就顾不过来了，抱歉：）
