1、万科随园嘉树 项目基本情况：杭州养老地产代表项目 项目基本信息 项目地址位于杭州良渚文化村内 规模6.4万 物业类型别墅 开发情况良渚文化村已开发十多年 开发商万科地产 项目配套医院、休闲养生、文娱、学习、商业等 经济技术指标 建筑面积6.3万 用地面积6.4万 容积率1.0 绿化35% 万科随园嘉树 随园嘉树 市中心 属于万科良渚文化村大型旅游项目中 的一个组团 项目资源：良渚文化村成熟的社区、商业配套 万科随园嘉树 p 良渚文化村已开发十年，周边自然环境优美。社区、配套较为成熟。 p 项目位于万科良渚文化村内，在旅游养生大社区背景下的养老地产项目，规避了纯粹养老院式的开发模式，又 可充分共
2、享外部配套资源。 文化设施 休闲运动设施 商业设施 医疗设施 教育设施 良渚博物馆 良渚教堂 美丽洲公园 阳光天际游山步道 白鹭湾公园 浙医一院良渚分诊部 白鹭湾君澜度假酒店 玉鸟幼儿园 劝学里(9年制实验学校 ) 茶语公园 竹径茶语游山步道 悠园 玉鸟流苏(商业街) 随随园园嘉嘉树树 项目特色：社区邻里式养老 万科随园嘉树 首创社区邻里式养老，形成一种新的邻里关系以及邻里生活方式的拓展 通过社区邻里式养老模式，引导住户进入一种全新的生活方式，形成一种全新的邻里关系，慢慢沉淀成社区文化 ，成为整个项目的一张名片。 产品特色 万科随园嘉树 B户型(30%) 100平 米 两房两厅一厨一卫 C户型
3、(20%) 110平米 2+1房两厅一厨一卫 A户型(50%) 75平 米 一房两厅一厨一卫 卧室可分床每户配有景观阳台 颐养中心1栋 60户，每层12个房间作为一个管理 单元 每层配置一个南向多功能空间（兼 有餐厅、阅览室、活动室等功能） 颐养中心2015年3月开始使用 养老公寓为5层电梯洋房，一梯四户共515户。户型有75一室、100两室、110三室，三种户型套数占比 约为5：3：2。颐养中心共60户。 建筑立面效果图 园林景观：简单绿化为主，无明显特色 万科随园嘉树 服务配套：充分利用完善的大配套环境 万科随园嘉树 文化设施 休闲运动设施 商业设施 医疗设施 教育设施 良渚博物馆 良渚教
4、堂 美丽洲公园 阳光天际游山步道 白鹭湾公园 浙医一院良渚分诊部 白鹭湾君澜度假 酒店 玉鸟幼儿园 劝学里(9年制实验学校) 茶语公园 竹径茶语游山步道 悠园 玉鸟流苏(商业街) 随随园园嘉嘉树树 配套功能 棋牌室文娱功能 健身房康体功能 老年大学 阳光阅览室 学习交流 景观餐厅 咖啡吧 商业功能 多功能厅商务接待 “金十字”养生休闲区 （总面积4500m2） 项目内部配套相对较少，充分利用完善的大配套环境 外部可共享良渚文化村的完善配套，包括浙医一院良渚分诊部（三甲），内部配有“金十字”养生休闲区，集 中提供文娱、学习、商业等养老功能 服务配套：充分利用完善的大配套环境 万科随园嘉树 浙医一
5、院良渚分诊部玉鸟流苏商业街 良渚实验学校君澜度假酒店 精装标准：适老化细节 万科随园嘉树 项目随园嘉树项目随园嘉树 1门口搁物板标准配置16直饮水系统厨房配置 2玄关感应灯标准配置17高照明系统专门设计，厨房操作 3卡式数码锁刷卡进入18分床设计弱电点位符合双人床和分床 4插卡取电 插卡取电，拔卡断电，显示老人离 家状态 19收纳体系 丰富，针对老人生活习惯，每个居住 空间均考虑收纳 5大开间双阳台双开间超大阳台20夜灯体系客厅、卧室配置 6一键紧急呼叫 客厅、主卧、洗手间、阳台均配置 紧急呼叫按钮 21安全扶手适老专门设计，卫生间配置 7不活动监测卫生间感应装置22地面无高差室内无障碍设计，
6、全屋地面无高差 8温差探测仪室内配置23地漏排水双地漏，解决地面积水湿滑问题 9新风系统标准配置24主卧应急灯有，主卧配置 10暖足机卫生间配置25下拉式储物柜高度符合老人生活习惯 11卫浴暖气片卫生间配置26主过道大于1.2米 12马桶带卫洗丽卫生间配置27电话 智能电话，可开门禁、大按键一键呼 叫 13沐浴坐凳卫生间配置28中央空调有，标准配置 14防滑地砖卫生间配置29阳台晾衣架有，低位伸缩晾衣架 15台盆台盆下方可入轮椅，方便操作30开关系统高度适合无障碍，饰面板有提醒文字 n浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司 n组织架构：下设研究中心、产品中心、服务中心、培训中心 、运营中心，由专
7、业管理人员和100多名管家团队组成。 n公司宗旨创新养老服务，获得永续经营。 n公司远景引领中国养老市场，提供长者有品质及尊严的 生活。 n业务定位养老社区开发运营、养老品牌管理输出、养老 销售代理。 参与 独立 照顾 自我充实 尊严 四四大大 服服务务体体系系 1 1 2 2 3 3 4 4 健健康康 管管理理 智智慧慧 小小区区 舒舒适适 生生活活 尊尊荣荣 享享受受 联合国五项老人年原则 四大服务体系 独立管理运营 引进养老机构部品专业供应商 成立独立养老运营公司，立足联合国五项照护原则，四大服务体系全天候全心伺服。 运营情况：运营模式 万科随园嘉树 颐养中心 老年公寓 1、使用权转让
8、2、租赁15年 3、服务费 持有租赁 费用未定 预售模式：开工半年后 现金流一直为正 持有租赁， 获得持续盈利 使使用用权权出出售售 租租赁赁1515年年 服服务务费费 出售40年使用权，均价约1600016000元元/ /平平，总价在120120- -180180万万之间，必须退休年龄及健康活跃老人才可购买 。 75 75万，100 90-100万，110 120万。必须65岁以上才可租，老人未住满按年均费用退还，若超 出15年则免费继续住。 25002500- -32003200元元/ /月月/ /户户，入住必须交，可免费使用会所等功能。 n项目为商业旅游用地，40年使用 权（仅剩30年）
9、。无法采用产权出售 。 n项目计划租赁跟出售比例为5:1。 前期大部分为出售。 n目前2、3、7、9号楼在售，共 140套，2013年5月开盘。已去化 90%。 n项目周边别墅20000元/平。普通 住宅12000-15000元/平。 收收费费模模式式 老年公寓采用租售并举的收费模式。一是出售40年使用权，二是租赁15年。颐养中心物业计划由万科自身持有， 欲自建品牌独立经营。 运营情况：取费模式 万科随园嘉树 客户分析：客群特征 万科随园嘉树 整个项目活跃型产品套数占比为90%，协护型占10% 客户购买动因邻里式养老，不脱离社会和子 女，适老化产品和服务体系，打造居家体验 杭州客群占比70%，
10、上海客群约占10%。客群档次偏中高端，私营业主、政府机关、事业单位退休长者较多，有 一部分来自万科汇及良渚文化村业主。 购购买买动动 因因 邻邻里里 式式养养 老老 适适老老 化化产产 品品 配配套套 与与服服 务务体体 系系 项目总结 优点 缺点 l 环境优势：良渚文化村已开发十年，自然环境较好，周边社区、配套较为成熟； l 专业产品：专业适老化产品； l 养老模式：邻里式养老，不脱离社区，方便亲人照顾； l 盈利模式：租售并举，灵活的销售方式； l 品牌渠道：万科自身品牌优势，拥有万客汇及良渚文化村等客户渠道。 l 产权缺陷：商业旅游用地，无法产权出售； l 捆绑服务：养老服务与住宅产品相捆绑，部分客户存在抗性； l 独立运营：自建独立养老运营管理公司，未来运营效果未知； l 会所开放：会所为开放式，无法形成单独优势。 万科随园嘉树
