1、 2012 中国房地产品牌价值研究报告 中国房地产 TOP10 研究组 2012 年 9 月 1 目 录 1、研究背景与目的 2 2、 2012 中国房地产品牌价值研究成果 2 2.1 2012 中国房地产公司品牌价值 TOP10 2 2.2 2012 中国房地产专业领先品牌价值 TOP10 9 2.3 2012 中国特色地产品牌价值 TOP10 12 3、 2012 中国房地产品牌价值研究成果分析 . 15 3.1 品牌价值持续稳步提升，品牌溢价能力逆势凸显 15 3.2 品牌管理体 系日益完善，科学组合促进协同发展 19 3.3 品牌传播注重价值内涵，多元渠道深化品牌形象 22 3.4 品
2、牌效应加速资源聚集，强强联合叠加效果显著 25 4、结语 . 30 中国房地产 TOP10 研究组 2 1、 研究背景与目的 中国房地产市场进入调整期，房地产企业面临新的挑战，品牌作用日益凸显：品牌是企 业差异化战略的旗帜，引导细分市场高效识别；品牌是企业异地扩张的通行证，护航全国化 战略布局；品牌是行业高效整 合的催化剂，迅速改变市场竞争结构；品牌就是竞争力！在本 轮调整中，品牌更是成为中国房地产企业规避风险、抓住机遇、确立竞争优势的制胜法宝。 2012 中国房地产品牌价值研究全面启动以来，国务院发展研究中心企业研究所、清华 大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位，在深入理解国家政策的基础
3、上，针对中国房 地产企业的整体发展状况，进一步完善了 2012 中国房地产品牌价值研究的方法体系，为更 加客观地评价企业品牌实力提供了理论与实践依据，通过品牌价值的客观评价彰显优秀企业 品牌价值成长，推动中国房地产行业健康有序发展。 2012 中 国房地产品牌价值研究也是继 2004 以来中国房地产 TOP10 研究组连续第九年对中国房地产企业的品牌价值开展研究。 2012 中国房地产品牌价值研究的目的是： 客观量化房地产企业品牌价值，判断房地产企业品牌的行业地位，为企业定位品牌、 规划品牌、管理品牌提供科学依据； 挖掘房地产企业品牌价值内涵，发挥品牌价值在业绩评价、投资融资、兼并收购及 对外
4、合作等活动中的作用，帮助企业吸纳、聚集、整合社会资源； 推动社会和消费者全面认知房地产品牌价值，建立房地产企业品牌良好的社会形 象，建立房地产企业产品与消费者之间的品牌契 约关系，帮助企业提升消费者的品 牌忠诚； 定期跟踪房地产企业品牌价值变化，指导企业及时调整品牌管理策略和措施，促进 企业无形资产的保值、增值。 2、 2012 中国房地产品牌价值研究成果 2.1 2012 中国房地产公司品牌价值 TOP10 中国房地产行业领导公司品牌： 在 中国房地产业波动 前行的进程中， 龙头企业发挥的 作用功不可没， 无论是经营业绩、品质与创新，还是在品牌建设方面，这些企业 持续 引领着 中国房地产 T
5、OP10 研究组 3 行业发展方向， 以更强的实力、更稳健的表现打造出一流的品牌， 铸就了 行业 领先 地位 。其 中中海 地产 、万科、保利地产以其鲜明 的发展 特点、 稳定的表现， 快速实现了 规模 化 扩张 与 全国布局 ， 同时一直 注重品牌的管理与经营，市场形象深入人心，分别在 价值 创造 、规模 效 益及 成长 速度 等方面 建树颇丰 ，成为 2012 中国房地产行业领导公司品牌。 表 2-1： 2012中国房地产行业领导公司品牌 领导属性 品牌 企业名称 品牌价值（亿元） 价值创造 中海地产 中国海外发展有限公司 247.48 规模效益 万科 万科企业股份有限公司 246.75
6、成长速度 保利地产 保利房地产（集团）股份有限公司 211.39 中海地产坚持 “ 过程精品 、 楼楼精品 ” 的开发理念， 以消费者价值为导向 ， 凭借 专业 与 创新精神， 独立研发五代住宅精品，持续提升消费者居住体验 ，品牌美誉度高达 81%， 再度 成为 房地产 行业价值创造 的 典范 。 2011年 ，中海地产 净利润 达 151.2亿 港元 ，同比 增长 19.3%， 为股东持续创造价值回报 。 中海地产 一直 坚持稳健而审慎的财 务原则 ， 现金比例及借贷水平 维持合理， 2011年资产负债率仅为 59.89%，远低于行业平均水平 ，并已 连续两年入选恒生可 持续发展企业指数成分
7、股 ，发展前景良好。 2012中海地产品牌价值达 247.48亿元，同比增长 19.67%。 万科 在“千亿”规模之上再获突 破， 销售业绩稳步提升，市场布局有序 拓展。 万科 2011 年实现销售金额 1215.4亿元，同比增长 12.4%； 同期企业 在 全国 布局 的 城市数量高达 54个， 其中在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、长春、鞍山、青岛、镇江、无锡、武汉等城市的市 场份额名列前茅 ， 品牌 布局广度与 深度不断拓展 。 万科一直 坚持小户型、装修房、快速周转， 实现了规模与效率的 协同增长，推动企业的规模效应 不断 释放。 2012万科品牌价值达 246.75 亿元，同比增长 1
8、9.84%。 保利地产以发展为 主题 ，在 销售业绩 、区域拓展 及持有 业务 增长 等方面均取得突破 ，在 成长速度 方面凸显 典范 作用 。 2011年 保利 地产 实现签约金额 732.42亿元，同比增长 10.69%， 净利润 65.31亿元，同比大幅增长 32.74%。 企业当年 在广州地区销售额首次突破百亿，在成 都、佛山、北京、上海、天津等地销售额逾 50亿元， 全年新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、 德阳、通化等 6个城市，新项目拓展 23个， 成长性显著。同期公司捕捉商业地产机遇，商业 物业销售签约额超过 150亿，截止 2011年底已拥有广州保利中心、广州保利中环广场、广州
9、保利世贸中心等商业地产项目投入运营，业绩 可持续 增长 的 基础稳固。 2012保利地产品牌 价 中国房地产 TOP10 研究组 4 值 为 211.39亿元，同比增长 14.52%。 2012 中国房地产公司品牌价值 TOP10（混合所有） ： 全国品牌企业 在 2011 年继续稳步 扩大市场布局，平均进入城市达 26.5 个，较上年增加 4.5 个；销售额均值也随之增加 24.06% 达 271.52 亿元。全国品牌企业特别关注二三线城市的发展潜力，持续完善品牌布局，以规 模和品牌领跑行业发展 ， 品牌价值均值为 79.43 亿元， 同比 增长 20.59%。 表 2-2： 2012 中国
10、房地产公司品牌价值 TOP10（混合所有） 品牌 企业名称 品牌价值（亿元） 恒大地产 恒大地产集团有限 公司 154.38 绿城 绿城集团 150.26 合生创展 合生创展集团有限公司 93.28 龙湖地产 龙湖地产有限公司 73.44 世茂 世茂房地产控股有限公司 63.38 恒盛地产 恒盛地产控股有限公司 58.70 金科股份 金科地产集团股份有限公司 57.07 融创中国 融创中国控股有限公司 49.13 佳兆业 佳兆业集团控股有限公司 48.42 沿海绿色家园 沿海绿色家园集团 46.20 全国品牌企业的发展呈现如下特点： 第 一 ， 从区域领先迈向全国领先，品牌 辐射层 级逐 级提
11、升。 先聚焦于某一特定区域做强做大，进而通过迅速扩张实现全国布局，诠释了大多数 全国品牌企业的成长轨迹。如龙 湖地产在 重庆的市场占有率连续多年位居首位，企业在 深耕 西南市场的同时，逐步实现了全国化 均衡 布局 ，目前在 环渤海和中西部区域土地储备充足， 发展根基稳固；金科 股份 于 2011 年 8 月完成上市，持续推进“依托大重庆，挺进长三角， 开拓环渤海，扩大中西部，发展中等城市”的全国化发展战略 ，正逐步实现均衡拓展 ； 佳兆 业 则坚持专业的城市运营方向，经历了 从单项目到多项目，从项目运营向片区运营、从区域 到全国战略布局的发展，在推 动产业进步 、 促进城市发展、提升城市价值等
12、方面作出了 重要 贡献。 第二， 持续强化对二三线 城市的品牌辐射。 2011 年末 ，全国品牌企业 已平均进入 26.5 个 城市 ， 且新进入城市大多为二三线城市。其中 恒大地产在全国 100 多个城市 布局，主要聚 焦二三线城市， 形成规模化、标准化、专业化、品牌化 的 房地产 开发模式 ， 凭借合理的市场 布局及 有效 的 成本 控制， 企业 品牌 影响力持续提升 。 中国房地产 TOP10 研究组 5 2012 中国房地产公司品牌价值 TOP10（ 国 有） ： 国有背景的全国品牌企业 平均进入城市 达 19.1 个， 2011 年销售额均值达到 259.42 亿元 。 国有品牌企业
13、在完成对全国主要区域布 局的同时，更加注重 对 城市可持续 发展价值的挖掘，坚持打造城市精品， 实现更深远的品牌 影响 。 国有背景的全国品牌企业 2012 品牌价值均值为 70.69 亿元，同比增长 19.29%。 表 2-3： 2012 中国房地产公司品牌价值 TOP10（国有） 品牌 企业名称 品牌价值（亿元） 绿地 绿地集团 94.48 首开 北京首都开发控股（集团）有限公司 81.23 远洋地产 远洋地产控股有限公司 80.15 中信地产 中信房地产股份有限公司 78.83 招商地产 招商局地产控股股份有限公司 76.92 金地集团 金地（集团）股份有限公司 71.36 金融街控股
14、金融街控股股份有限公司 62.16 北京城建地产 北京城建投资发展股份有限公司 57.88 首创置业 首创置业股份有限公司 57.45 中粮地产 中粮地产（集团）股份有限公司 46.40 国有 背景的全国 品牌企业发展表现出如下特点 ：第 一 ， 倡导 责任 与承担， 公益品牌形象 全面彰显 。 首开地产 2011 年在 北京 通州和回龙观的 保障房项目新开工面积达到 13 万平米， 完美诠释并 践行“责任地产”理念；中信地产以 20 多年房地产开发经验，在全国 30 多个城 市开发出复合地产、住宅地产、休闲物业、持有物业等，并在建 设 保障房、抗震救灾之余， 创建了苏州太湖文化论坛、长春中信
15、国际农博园等公益平台 ； 招商地产秉承招商局百年发展 理念，将永续经营的基因融入到企业价值链的各个环节，持续强化自身的可持续发展能力， 给股东、消费者带来 持续 回报。 第 二 ， 重点项目 品牌 个性鲜明，辐射范围持续扩散， 全面 彰 显 企业 品牌 风范 。 绿地在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及新城开发等领域 拥有明 显优势， 已开工 打造世界第三高楼武汉绿地中心、世界第四高楼大连绿地中心 等项目 ，持续 提升城市价值 ；金融街控股致力于在城市核心地段打造高品质地标建筑，开发出北京金融街、 天津环球金融中心、重庆金融中心等城市地标， 促进了 区域价值 提升 。 基于 房地产业 发展
16、 的 地域性特征 较为 明显，研究组根据中国房地产市场发展格局及企业 区域布局情况，将 2012 中国区域房地产公司品牌价值研究细分至华东区域、华南区域、华 中国房地产 TOP10 研究组 6 北区域、中部区域以及西部区域，对其进行细分区域市场的研究， 挖掘区域品牌企业 成长与 成功的 重要 因素 。 表 2-4： 2012 中 国华东房地产公司品牌价值 TOP10 品牌 企业名称 新城 新城控股集团有限公司 滨江集团 杭州滨江房产集团股份有限公司 嘉凯城 嘉凯城集团股份有限公司 仁恒置地 仁恒置地集团有限公司 旭辉集团 旭辉集团股份有限公司 大华集团 上海大华（集团）有限公司 上置集团 上置
17、集团有限公司 宋都 杭州宋都房地产集团有限公司 金龙集团 浙江金龙房地产投资集团有限公司 翠屏国际 翠屏国际控股有限公司 华东区域 房地产市场发展相对成熟， 市场规模一直维持在较高水平 。 2012 华东 品牌 企 业 的 品牌价值均值为 22.99 亿 元，同比增长 15.82%。 华 东品牌企业具有发展规模突出且产 品格调鲜明的特点，主要专注于品牌 专业化特色 的打造，通过 将产品定位、技术创新、规划 设计等方面优势和产品 进行 有效融合， 加速 实现 规模化 拓展 。 新城已经形成了 成熟的幸福启 航、幸福乐居、幸福圆梦和幸福尊享系列产品， 标准化成为新城加速品牌扩张的有效利器 ； 嘉凯
18、城 2011 年大力推行“ 品牌质量年 ” ， 以 品质 加速 品牌 铸造， 产品质量 、 管控水平 及品牌 形象协同 提升 ； 金龙集团一直 坚持 “品质深耕”的 道路 ，开发了怡景、白云和绿洲等一大批 优质楼盘 ，市场口碑良好； 翠屏国际则践行绿色地 产商的责任，精研建筑品质，提升服务品 质，用建筑铸就翠屏生活 方式 ， 品牌形象快速传播 。 表 2-5： 2012 中国华南房地产公司品牌价值 TOP10 品牌 企业名称 碧桂园 碧桂园控股有限公司 富力地产 广州富力地产股份有限公司 卓越集团 卓越置业集团有限公司 深业 深业集团有限公司 中国房地产 TOP10 研究组 7 建发 建发房地
19、产集团有限公司 花样年 花样年集团（中国）有限公司 禹洲 禹洲地产股份有限公司 光耀 光耀集团 福晟 福晟集团有限公司 奥宸地产 奥宸地产（集团）有限公司 华南区域 房地产市场结构相对均衡，有利于企业 通 过 品牌延伸 策略 累积发展优势，完善 业务结构。 2012 华南企业品牌价值均值达到 29.04 亿元，同比增长 27.70%。 华南品牌企业 具有稳健发展、多元业务整合优势突出的特点，并持续 加快产品创新与业务转型，全面促进 品牌效益转换 。富力地产以住宅物业发展为核心的同时，在 区域 重点 城市 CBD 核心区发展高 档写字楼、商业项目及国际顶级酒店，在商业地产领域实现了较大突破；卓越
20、集团 改变单一 产品结构，丰富产品内容， 转向商住并举的双引擎 发展 模式 ； 深业充分发挥深港两地资源优 势，发展物业、投资物业并举 ，全力 打造“深业地产”大品牌 的 形象 ； 光 耀 集团坚守“创见 梦想城市”的品牌定位，全力打造涵盖中高端客户定位的 5 条差异化产品线，获得消费者的 广泛认可， 并 陆续进军国内外市场。 表 2-6： 2012 中国华北房地产公司品牌价值 TOP10 品牌 企业名称 SOHO 中国 SOHO 中国有限公司 天房集团 天津市房地产开发经营集团有限公司 金隅嘉业 北京金隅嘉业房地产开发有限公司 泰达建设 天津泰达建设集团有限公司 万通地产 北京万通地产股份有
21、限公司 鑫苑（中国 ） 置业 鑫苑（中国）置业有限公司 泛海建设 泛海建设集团股份有限公司 京汉置业 京汉置业集团 股份有限公司 亿达 亿达集团有限公司 亿城 亿城集团股份有限公司 华北区域 品牌企业打造精品项目的同时关注民生，积极践行社会公民理念，品牌美誉度 和忠诚度不断提升。 2012 华北品牌企业品牌价值均值为 20.37 亿 元，同比增长 22.12%。 天 中国房地产 TOP10 研究组 8 房集团 2011 年继续践行 “ 和谐天房 ， 责任地产 ” 理念，加大保障性住房开发力度， 新开工 面积达到 151 万平方米，成为天津乃至全国保障房建设的主力军； 鑫苑（中国）置业始终以 对
22、产品细节的不懈追求，为业主圆居住梦想，为区域 、 社会 、 合作者 贡献价值 ， 树立了良好 的品牌口碑 ； 京汉置业 以企业品 牌为依托，专注细分市场进行产品创新， 通过产品差异化创 新和开发流程标准化塑造， 重点 打造 “京汉铂寓”和“京汉君庭”两个产品品牌 ， 品牌影响 力持续增长。 表 2-7： 2012 中国中部房地产公司品牌价值 TOP10 品牌 企业名称 建业地产 建业地产股份有限公司 福星惠誉 福星惠誉房地产有限公司 武汉地产集团 武汉地产开发投资集团有限公司 百步亭 百步亭集团有限公司 长房集团 长沙房产（集团）有限公司 三江航天地产 武汉三江航天房地产开发有限公司 正商 河
23、南正商置业有限公司 名流置业 名流置业集团股份有限 公司 奥山置业 奥山置业有限公司 合肥城建 合肥城建股份有限公司 中部区域 房地产市场随 着中原经济 的崛起而 发展，城镇化进程 持续 加快，品牌企业发展 空间较 大 ， 2012 中部品牌企业品牌价值均值为 16.21 亿元。 中 部品牌企业深度挖掘产品与 服务价值， 构建出了独特的品牌经营模式 。建业地产坚守省域深耕战略，推行融合 物业管理、 教育、足球、商业地产、酒店投资管理以及社区商业投资管理 的 “大服务体系”，快速实现 品牌价值的累积；百步亭围绕打造和谐社区的企业目标，创造了“ 建设、管理、服务 ” 三位 一体的 “ 企业服务社区
24、 ” 的 社区管理 模 式 ， 为我国的城市社区建设探索了一条全新之路 ； 三江航天地产凭借其在城市综合体和商业地产上的开发与运营实力，通过精细化管理在区域 深耕细作，形成彩虹镇、双城、首府等项目的多品牌联动， 发展潜力较大 。 表 2-8： 2012 中国西部房地产公司品牌价值 TOP10 品牌 企业名称 蓝光地产 四川蓝光和骏实业股份有限公司 中国房地产 TOP10 研究组 9 俊发地产 云南俊发房地产有限责任公司 东原地产 重庆东原房地产开发有限公司 新鸥鹏集团 NEWOPEN（中国）企业集团有限公司 成都置信 成都置信实业（集团）有限公司 同景地产 重庆同景置业有限公 司 实力集团 云
25、南实力房地产开发经营集团有限公司 长安地产 重庆长安房地产开发有限公司 同德集团 云南同德实业集团有限公司 亘元 宁夏亘元房地产开发有限公司 西部区域 房地产市场受益于西部大开发契机，品牌企业有效深化市场布局，品牌影响力 提升显著 ， 2012 西部品牌企业品牌价值均值 达 10.21 亿元。 西部品牌 企业具有贴合区域市 场需求，发展区域品牌特色的特点。蓝光地产 以“百强品质，中国蓝光，责任地产”的企业 标识努力打造西南领先 、 辐射全国的品牌整体形象 ， 土地储备、品牌建设等方面均获突破 ； 同景地产以“创造优越生 活”为品牌使命，全力打造“研发设计能力”和“复合营销能力” 两大核心竞争力
26、， 可持续发展动力充足 ；长安地产秉承“建筑城市之美”的品牌核心价值， 专注于住宅和商业地产及关联产品的开发， 品牌 综合运营能力快速提升 ； 此外， 新鸥鹏 集团 、 实力 集团 、同德 集团 等企业皆深耕西部市场，以品质铸就品牌高度，品牌形象日趋鲜明。 2.2 2012 中国房地产专业领先品牌价值 TOP10 随着 中国房地产市场化进程的加快， 消费者 的居住 需求日益 走向 个性化和多样化， 对差 异 性 品牌 的认可度不断提升 ； 品牌 企业 顺势而为， 积极 打造特色化开发理念和模式，实现在 专业市场领域的领先， 从健康住宅 到 绿色地产、 从 古典园林到城中村改造 ， 乃至 CBD
27、 商务标 杆 等方面 ， 特色鲜明的 诠释着自己的专业能力 。 表 2-9： 2012 中国房地产专业领先品牌价值 TOP10 品牌 企业名称 专业领域 北辰实业 北京北辰实业股份有限公司 复合地产 沿海绿色家园 沿海绿色家园集团 健康住宅 卓越集团 卓越置业集团有限公司 CBD 商务地产 三盛宏业 上海三盛宏业投资（集团）有限责任公司 园林地产 福星惠誉 福星惠誉房地产有限公司 城中村旧城改造 中国房地产 TOP10 研究组 10 上实城开 上海实业城市开发集团有限公司 核心区域 运营 联发集团 联发集团有限公司 多元聚合 宝安地产 中国宝安集团股份有限公司 中式江南建筑 南桥新城 上海奉贤
28、南桥新城建设发展有限公司 产业新城 朗诗地产 朗诗地产股份有限公司 绿色科技地产 专业领先品牌 企业 在产品方面 精雕细琢， 业务经营日益精进 ， 其发展特点主要 体现 为： 第 一 ， 依托 专 业领先 铸就特色品牌 ，引领细分市场发展风向 。 卓越集团 秉承“ 构建价值的艺 术 ”为品牌理念， 持续 专注 “ CBD 地段 +五星级品质建筑 +金钥匙服务” 模式 ， 发展 为深圳 CBD 商务开发 的标杆企业 ； 福星惠誉在城中村旧城改造方面独树一帜 ， 其“高 瞻远瞩，让利于民， 授人以鱼，授人以渔”的科学模式，为改善城中村的整体面貌，改善人居环境，实践两型社 会的科学理念做出了较大贡献
29、 ； 沿海绿色家园致力于成为中国健康住宅的领跑者， 2011 年 沿海北京赛洛城通过美国 LEED-ND 绿色社区第二阶段认证 ，成为健康住宅的 行业典范 。 第 二 ， 创新 激发品牌 生命力 ，可持续发展前景 良好 。三盛宏业用中国古典园林艺术美化人居环境， 独创的颐景园品牌将中国古典园林与欧式建筑有机融合， 中西合璧 有力 提升了产品价值 ； 宝 安地产致力打造具有民族文化特色的地产项目，已开发 “江南系列”、“汉唐系列”、“现代 宜居系列”等住宅产品，品牌影响力持续扩大。 在中国房地产业日益注重专业性 发展 的背景下， 越来越多的品牌企业开始强化专业能力 的培养，或聚焦于产品特色，或专
30、注于运营模式革新，在不断尝试中 涌现出一批批 专业新锐 品牌 企业 ， 在各自的 特色领域 渐露锋芒： 东原地产 崛起于中西部， 品牌定位于“领先中国新 城市生活的卓越地产服务商”， 聚焦城市发展与未来， 行业影响力持续扩散 ； 俊发地产 注重 社会和生态效益，走绿色低碳发展道路， 在建 筑设计和景观规划方面引领未来人居方向，依 托 专业运营能力 拓展品牌成长空间 。 房地产项目 传承 着企业的品牌理念 与专业 追求 ，体现出品牌企业对产品特质、市场趋向 的深刻解读，也是其与客户建立更紧密联系的载体，中国房地产项目品牌价值 TOP10 在规划、 定位、风格等方面出类拔萃，全方位诠释 着 企业的
31、 专业精神 ， 成为行业发展 典范 。 表 3-10： 2012 中国房地产住宅项目品牌价值 TOP10 项目 品牌 企业名称 孔雀城 华夏幸福基业投资开发股份有限公司 中国房地产 TOP10 研究组 11 中海紫御 中国海外发展有限公司 中信红树湾 中信房地产股份有限公司 保利东郡 保利房地产（集团）股份有限公司 金科王府系 金科地产集团股份有限公司 红鼎高尔夫社区 重庆红鼎实业发展有限责任公司 俊发 滇池 1 号 云南俊发房地产有限责任公司 恒盛 尚海湾 恒盛地产控股有限公司 卓越蔚蓝系列 卓越置业集团有限公司 嘉凯城 中凯城市之光 嘉凯城集团股份有限公司 全国住宅品牌项目经过多年发展已日
32、趋成熟，形成了统一的市场形象与产品标准，并在 国内多个地域实现了多盘联动，品牌形象鲜明，其发展具备以下特点： 第一， 全国品牌项目 更加注重产品特性雕琢，项目品牌风格凸显：孔雀城从人居发展趋势出发，以 8 大幸福体验 构建集科学与美学的先进人居文化，打造全家庭幸福住区；并将独 辟蹊径，将小镇的规划指 向都市精英高智阶层的内心，知名度大幅提升，品牌辐射范围持续拓展； 中海 紫御以“英 伦风情”为建筑设计风格，打造温莎城堡、爱丁堡城堡、哈勒赫城堡三大园林组团， 完美 诠 释 了 中海的品质与产品功力；保利东郡、俊发滇池 1 号 等项目也凭借高端品质，受到市场 广泛 认可。 第二， 产品系列日趋成熟
33、，有效 支撑 企业异地扩张进程：金科王府系列彰显对人 居梦想的追求，布局苏州、北京、重庆，中西合璧 风格实现 自然 与 人文和谐；卓越蔚蓝系列 以卓 越蔚蓝海岸为代表，展现和谐、人性、安逸、美学，进入深圳、长沙、武汉、青岛、 东莞、惠州 等地 ，拓展步伐显著 加快 。 表 2-11： 2012 中国房地产地方项目品牌价值 TOP10 项目 品牌 企业名称 武汉中央文化区 武汉万达东湖置业有限公司 瑞仕系列 上海城建置业发展有限公司 福晟钱隆系列 福晟集团有限公司 保集 玫瑰湾 上海保集（集团）有限公司 东原 D7 区 重庆东原房地产开发有限公司 兴茂悠然蓝溪 重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司
34、 方圆云山诗意 方圆地产控股有限公司 中国房地产 TOP10 研究组 12 国贸天琴湾 厦门国贸地产有限公司 长泰广场 长甲地产控股有限公司 国王湖城堡 1867 沈阳泰恒投资有限公司 地方品牌项目因地制宜，在对 当地 特色深刻理解的基础上，打造出符合本土化需求、差 异化明显的 品质项目 ：瑞仕系列以新古典主义风格、充足的阳光和通畅的景观视线，演绎上 海典雅气质，获得市场高度认可；东原 D7 区 以时尚的品位、高端丰富的业态，成为 重庆 鸿 恩寺片区当之无愧的区域标杆，处处彰显 出 中央生活价值 ； 方圆云山诗意布局常州、昆山、 苏州等地，其中苏州云山诗意建筑风格中诠释江南民居粉墙黛瓦，整体以
35、 “ 泗水归堂 ” 布局， 引入苏州园林元素，全方位提升品牌认知与美誉 度 。 2.3 2012 中国 特色 地产品牌 价值 TOP10 随着我国逐步向消费型社会转型，商业地产步入持续快速发展时期，特别是在政策调控 下其稳定现金流的作用 更加 凸显，越来越多的品牌企业尝试步入该领域 ； 同样， 在我国新兴 产业高速增长的背景下，产业地产经营作为区域经济稳定增长的重要支撑，成长空间广阔， 成为地产企业 打造专业运营平台 的重要选择 ； 此外， 旅游消费 从观光向度假 的快速 转变，也 加速了一批批旅游地产标杆项目的涌现。 在此背景下， 研究组进一步研究商业地产、产业地 产 、旅游地产 等 特色地
36、产领域 ，期望为更多面临转型升级的企业提供借鉴。 商业地产 运营不仅在资金、运营管理 、人才等方面有较高的专业性要求，且日益要求更 强势的 品牌来支持其全国化扩张 ，越来越多的 商业地产 企业 已将品牌战略提升到了重要地 位 。 万达、宝龙等传统商业地产商耕耘多年，全国复制数十个城市综合体项目，打造出了一 流的商业地产品牌。 表 2-12： 2012 中国商业地产公司品牌价值 TOP10 品牌 企业名称 万达 大连万达集团股份有限公司 宝龙 宝龙地产控股有限公司 华润置地 华润置地有限公司 中粮置业 中粮置业投资有限公司 红星地产 上海红星美凯龙房地产有限公司 圆融集团 苏州圆融发展集团有限公
37、司 阳光 100 阳光 100 置业集团有限公司 中国房地产 TOP10 研究组 13 亿丰集团 上海亿丰企业（集团）有限公司 莱蒙国际 莱蒙国际集团有限公司 明发集团 明发集团（国际）有限公司 商业地产品牌企业在发展过程中体现出如下特点： 第一， 培育产品系列 ，加快 规模化复 制。 万达广场地处 多个 城市 CBD 区域 ，目前已发展为第三代城市综合体，计划到 2012 年在 全国开业 70 个 项目 ，成为扩展万达商业地产版图的重要推动力 ；宝龙地产是中国首家商业 地产上市企业，在全国 21 个城市打造出 25 个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的“宝龙城 市广场”，形成独特 的 商业地产
38、模式 ，发展迅速 。 第二， 整合形成差异化产品，强化商业地 产的竞争优势。 2011 年华润置地推出定位于区域商业中心的新商业产品线“五彩城”，与分 别定位于都市综合体和邻里中心的万象城、 PLUS365 商业中心 共同组成 三大商业地产系列 ， 形成差异化竞争优势； 圆融集团以 “ 前瞻性、创新性 ” 的 企业 理念 和“ 第一性、唯一性 ” 的 精品 战略， 强化 商业地产投资和运营的 核心竞争力 建设， 品牌影响力持续提升 。 表 2-13： 2012 中国 商业地产 项目品牌价值 TOP10 项目 品牌 企业名称 万达广场 大连万达商业地产股份有限公司 宝龙城市广场 宝龙地产控股有限
39、公 司 华润万象城 华润置地有限公司 大悦城 中粮置业投资有限公司 瑞安新天地 瑞安房地产发展有限公司 大拇指广场 上海证大置业有限公司 圆融（时代）广场 苏州圆融发展集团有限公司 嘉凯城 嘉业国际城 嘉凯城集团股份有限公司 卓越世纪中心 卓越置业集团有限公司 明宇金融广场 明宇实业集团有限公司 我国商业 地产已步入 快速发展时期，商业地产品牌项目从规划、招商、运营到品牌塑造， 持续 实现 了 升级，地标级建筑 层出不穷 ， 提升 着行业发展 的 高度。 各 类型的商业地产项目定 位独特，品牌影响深入人心，形成自己独特的竞 争优势： 第一，城市综合体： 大悦城 注重营造消费体验和购物氛围， 截
40、至 2011 年底已在沈阳、 上海、天津等地成功复制了 5 个项目，未来 5 年将继续在全国以一线城市为核心，辐射长三 中国房地产 TOP10 研究组 14 角、珠三角、环渤海等经济圈，快速实现品牌的全国化复制； 大拇指广场布局浦东核心区域、 青岛崂山中央商务区， 区位优势明显， 打造现代自由主义艺术风格，营造出浓厚的艺术氛围， 品牌个性鲜明 ； 嘉业国际城为 嘉凯城 开发 的 国际城综合体项目系列， 打造 成为 南京、无锡等 地的 标志性建筑群 。 第二，写字楼商务综合体： 卓越世纪中心则以产品设计、业态组合、地标高度、顶 级 配置等优势，打造深圳 CBD 商务标杆；明宇金融广场集合超甲级写
41、字楼、豪华五星级酒店、 高端 SPA 于一体，打造 成都 东大街首座 “ 全服务链标杆写字楼 ” ，诠释了商务综合体发展的 新风范。 随着中国经济结构调整步伐的加快，房地产业也积极适应转型升级需求，在多个领域实 现了拓展和突破。 作为区域经济发展的载体，产业园区运营的空间日益广阔， 在 多年的发展 中已 涌现出一批优秀公司和项目 ， 形成了独特的品牌 风格。 联东较早涉入产业地产领域， 已 成为行业发展的典范，品牌影响力 持续 彰显。 表 2-14： 2012 中国产业 地产 品牌价值 TOP10 品牌 企业名称 联东 U 谷 联东集团 张江高科 上海张江高科技园区开发股份有限公司 天安数码城
42、 天安数码城集团 华南城 华南城控股有限公司 深业物流 深业物流集团股份有限公司 中新集团 中新苏州工业园区开发集团股份有限公司 东湖高新 武汉东湖高新集团股份有限公司 亿达 亿达集团有限公司 重庆高科 重庆高科集团有限公司 高星物流园 湖南中南鑫邦置业有限公司 产业地产品牌运营的特点主要体现为： 第一， 拥有独特的经营模式及产品样板，并基于 样板打造产品品牌，在全国范围内进行复制与拓展。联东作为中国产业地 产专业运营服务商， 在北京、天津、上海、沈阳、无锡等地投资开发 13 个产业园区，其创建的联东 U 谷产业综 合体和总部综合体模式，是以二、三产业融合为特征的生产服务业产业园区的典型代表，
43、持 续提升产业和区域的价值。 第二， 通过加快产业集群化发展，运营园区都打造出了各具特色 中国房地产 TOP10 研究组 15 的品牌形象。深业物流力求在物流内涵的拓展、过程的延伸、覆盖面的扩大以及物流管理的 日益专业化、标准化、信息化和国际化方面推动物流服务向高端方向发展，成为领先的国际 高端物流服务商。 表 2-15： 2012 中国旅游地产 项目 品牌价值 TOP10 项目 品牌 企业名称 欢乐谷 华侨城集团公司 万达长白山国际 度假区 大连万达集团股份有限公司 世茂御龙海湾 世茂集团 龙湖“山 海 湖” 龙湖地产有限公司 光耀全球候鸟度假地 光耀集团 保利银滩 保利房地产（集团）股份有
44、限公司 华润石梅湾 华润置地有限公司 海南清水湾 雅居乐地产控股有限公司 梦云南 云南省城市建设投资集团有限公司 中坤 黄山宏村 中坤集团 随着我国旅游业的快速发展，为了满足消费者度假及生活休闲需求，品牌企业纷纷涉足 旅游地产业务，产品铸造功力日渐深厚，经典项目层层涌现。中国旅游地产品牌项目整 合自 然、生态与人文资源，打造特色产品：世茂御龙海湾位于大连金渤海岸旅游度假区内，项目 集合了住宅、商业、旅游设施、产业集群的优势资源，打造为海天一色主题园，获市场高度 关注；梦云南位于西双版纳澜沧江畔，集低密度养生、风情商业街、超五星级度假酒店为一 体，在雨林深处诠释了西双版纳悠久、浓郁的地域风情，开
45、拓了国内旅游地产项目运营的新 境界。 3、 2012 中国房地产品牌价值研究成果分析 3.1 品牌价值 持续 稳步提升， 品牌溢价能力逆势凸显 （ 1）全国品牌企业品牌价值 提 高 19.38%，领先优势持续扩大 在调控升级的背景下，品牌在市场竞争中的作用更趋明显，房地产品牌效益转化速度持 续加快。品牌作为提供优质产品，履行服务承诺的重要保证， 帮助品牌企业有效抵御了市场 波动风险， 推动销售业绩 实现较快 增长 ； 品牌企业 2011 年 销售额 增长率均值高于行业水平 近 10 个百分点 ， 业绩 领先优势进一步凸显。 中国房地产 TOP10 研究组 16 2012 全国品牌 企业品牌价值
46、均 值 为 95.86 亿元，同比增长 19.38%。其中，行业领导 公 司 品牌中海地产 的 品牌价值为 247.48 亿元 ， 万科 与保利的品牌价值分别达 246.75 亿元 和 211.39 亿元，相对 其它全国品牌企业的 领先优势 仍十分明显 。 2012区域品牌企业业绩表现突出，其品牌价值均值 也 达 到 19.76亿元，同比 增长 18.68%， 华南、 华东、华北三大区域 品牌 企业的品牌价值均值持续 领先，中部 、西部 地 区受益于 地方 经济 与区域地产市场 的快速发展， 业绩与 品牌价值也 实现 了较快增长。 2012 专业领先品牌企业 依托 专业化产品深耕细分市场，实
47、现了经营业绩的稳定增长及 品牌价值的有效积累。 2012 专业领先品牌企业的品牌价值均值为 25.68 亿元，同比增长了 17.26%。 （ 2）品牌契约强化消费粘性，品牌溢价空间再度扩大 品牌企业与消费者 在 多年来 已 建立了牢固的品牌契约关系， 能 帮助 其 在调整 期 有效 缓冲 运营 风险，提 高 自身的 溢价能力与去化 表现 ，保障 更大的 盈利 空间 。 2011 年全国品牌企业 的 平均品牌溢价率较上年提升 10.26%， 同期区域品牌平均溢价率 提升了 6.07%，在调控期的 溢价优势进一步显现 。另 外 ， 在市场 波动 过程中，品牌企业微调销售价格便能获得 更好 的销 售
48、去化率 ， 如 龙湖地产在北京的“时代天街”项目于 2011 年 11 月以低价入市，开盘即告售 罄，销售去化率远高于周边楼盘； 2012 年，中海在上海的“中海紫御豪庭” 推出 系列 促销 活动，开盘三个月销售金额超过 30 亿，业绩遥遥领先当地市场。 2012 年上半年，品牌房企 以价换量 继续 取得了良好的销售业绩，中海、保利上半年销售额均突破 500 亿元，同比增长 20%以上。 1 8 . 9 4 % 1 9 . 0 0 % 1 7 . 8 6 % 1 9 . 2 5 % 1 6 . 2 0 % 1 7 . 5 1 % 1 2 . 7 0 % 0% 5% 10% 15% 20% 25
49、% 全国品牌企业 区域品牌企业 专业品牌企业 2010 年净资产收益率 2011 年净资产收益率 沪深上市房企 2011 年净资产收益率均值 图 3-1： 2010-2011 年全国、区域、专业品牌净资产收益率分析 中国房地产 TOP10 研究组 17 研究组对全国品牌企业，区域品牌企业与专业品牌企业的净资产收益率进行了分析，结 果显示： 2012 全国品牌企 业净资产收益率均值达到 19.25%，较上年提升了 0.31 个百分点， 高于同期沪深上市房企净资产收益率均值 6.55 个百分点；区域品牌房企因布局范围相对集 中，应对政策调控风险能力较弱，创利能力出现下降，但其净资产收益率均值仍高于沪深上 市房企 3.5 个百分点；专业品牌 企业 专注 于 细分市场
