2012年11月数据解读和房地产业走势研究报告_中数_71p.pdf

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1、2012 年 房地 产数 据解 读和 走势 研判 中国房地产数据研究院执 行院长 复旦大学房产研究中心企 研所所 长 陈晟 2012年11月 目录 第一部分:政策18大前后政策 第二部分:市场稳中趋变 第三部分:土地需求向买方市场转变 第四部分:企业合纵连横 中央政策:稳增长背景下,房地产政策以稳定为主 2012 年上半年,为巩固房地产调控成果,中央政府坚定不移加强房地产调控:一方面, 继续坚决抑制不合理需求,温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策,相关部 委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面,支持自住性合理需求,国家发改委、住 建部表示完善首套房优惠措施,央行指出满足首套房贷款

2、需求,30多个城市通过公积金贷 款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。货币政策方面,预调微调力度加大, 上半年 2 次降存准率,三年来首次降息,促进观望情绪 的缓解和成交量的稳步回升。再 者,保障房政策支持力度增强,中央加大保障房建设 补助资金投入,多部委支持保障房参 建企业多元化融资。 展望下半年,预计房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势,抑制不合理需求的大 方向不 会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升,房地产业作为经济 增长动力的 作用将弱化。为巩固房地产调控效果,防止市场出现反弹,中央政府将要 求地方政府继续 严格实施各项政策,地方政府突破限购“救市”的举措将继续被

3、叫停。 如果房价出现反复, 中央仍可能进一步出台限制性政策。 坚决抑制不合理需求,促进房地产市场健康发展 2012 年上半年温家宝总理关于房地产政策调控的讲话 温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。2012 年上半年,温家宝总理在各种场 合多次指出要巩固房地产调控成果,即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要” 之时,温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。 时间 主要内容 1月 巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促 进房价合理回归。 2月 促使房价合理回归不动摇。 3月 目前房价还远远没有回到合理价位,调控不能放松。 4月 要

4、坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。决不让调控出现反复。 5月 稳定和严格实施房地产市场调控政策。严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。 微调方式 城市 普通住宅 标准调 整 厦门(2012.01)、天津(2012.02)、上海(2012.02) 公积金政 策松绑 乐山(2012.01)、连云港(2012.01)、厦门(2012.01)、信阳 (2012.03)、日照 (2012.04)、南昌 (2012.04)、蚌埠 (2012.04)、 济南(2012.04)、克拉玛依 (2012.04)、大连 (2012.04)、滨州 (2012.04)、遂宁 (2012.04)、宿州 (201

5、2.04)、江门 (2012.04)、 郑州(2012.04)、武汉(2012.04)、常州(2012.05)、南宁 (2012.05)、漳州 (2012.05)、沈阳 (2012.05)、芜湖 (2012.05)、 乌鲁木齐 (2012.05)、永州 (2012.05)、临沂 (2012.05)、莆田 (2012.05)、池州 (2012.05)、西安 (2012.06) 减税或补 贴 芜湖(2012.02 叫停 ) 、扬 州(2012.05) 上调限价 中山(2012.01 叫停 ) 户籍放松 上海(2012.02 叫停 ) 、从 化(2012.02) 2012 年上半年地方政府微调政策分

6、类 支持自主性需求,促进市场活跃 央行、住建部等支持首套房 以首次置 业为代 表 的合理购 房需求 一 直受到政 府的支 持 和鼓励。 去年姜 伟 新在全国 住房城 乡 建设工作 会议中 部署 2012 年重点 工作时就 指出支 持 居民的合 理购房 需 求,优先 保证首 次 购房家庭 的贷款 需 求。央行 、住建 部、国家 发改委 等 部门多次 表示支 持 首套房, 多数城 市 的首套房 贷利率 从 去年下半 年的基 准 利率下浮 至 85 折,针对 首套房 贷 政策松动 迹象明 显 。 地方政府“积极”出台各类政策鼓励合理需 求 根据中国 房地产 数 据研究院 统计, 上 半年共有30多个

7、 城 际微调楼 市政策 鼓 励合理需 求,且 多 数为公积 金政策 松绑,还 有调整 普 通住宅标 准、减 税 或补贴、 户籍放 松 等当面。 有些城 市 调整两次 ,如武 汉 、厦门不 仅调整 住宅标准 ,还调 整 了公积金 政策; 上 海调整了 普通住 宅 标准,放 宽户籍 限 制被叫停 ;芜湖 放 宽公积金 政策, 而税费补 贴政策 被 叫停。另 外,限 购 城市中近 一半城 市 微调楼市 政策。 保障房政策支持力度增强 中央保障房建设补助资金力度加大 由于去年 开工的1000万套保障房 在今年 会继续施 工,加 上 今年开工700万套的 任务,保 障房的 在 建规模将 达到 一个新高

8、度,资 金 的需求量 较往年 也 有所提高 。今年 中 央财政保 障房建 设 计划补助 资金2100亿元,相 比去年 实际的1700亿元增 长了23.1%。截至今 年4 月底,中 央已下 达地方1483亿元补 助资金, 与去年 全 年相近。 其中 第一批补 助资金454亿元已于2 月 份下达 到地方, 较去年 提 前1 个月。截 至5 月 底,已开 工346万套,开工率 为 46.4%,基本 建成206万套,完成 投资3895亿元。 多部委强调落实保障房建设资金 住建部、 央行、 财 政部等多 部委政 策 支持保障 房资金 ,1 月,财政 部关 于 切实做好2012年保 障性安居 工程财 政资

9、金安 排等相 关 工作的通 知指 出 ,切实落 实资金 来 源,确保 不留资 金 缺口。5 月, 住建部 住房保障 司副司 长张学勤 在接受 采 访时表示 ,中央 对 于保障性 安居工 程 的补助力 度只增 不 减,同时 ,中央 代 地方发行 的国债 优先和倾 斜用于 保 障性安居 工程, 此 外,银行 信贷的 支 持力度也 在加大 。 下半年政策展望:稳中趋紧,抑制不合理需求大方向不变 展望2012年下 半年, 在宏 观经济 探底 回升的 大背 景下, 随着 信贷放 松 及 一些地 方微 调楼市 政策 的影响 下, 如果成 交量 持续增 长, 价格将 会 止 跌回升 ,房 地产调 控可 能功

10、亏 一篑 。本轮 房地 产调控 肩负 经济安 全、 政 治民生 和政 府公信 力等 重任。 为巩 固房地 产调 控效果 ,防 止市场 出 现 反弹, 中央 政府将 要求 地方政 府继 续严格 实施 各项政 策, 地方政 府 突 破限购 “救 市”的 举措 将继续 被叫 停。如 果房 价出现 反复 ,中央 仍 可 能进一 步出 台限制 措施 。 对中国房地产政策的思考 中国房地产市场明显的是一个政策性市场。 中国房地产政策对国内经济增长、房地产行业发展、城市建设、居民生活条件的 改善都发挥了重要的作用。但是,中国房地产政策也存在着一定的问题。 中国房地产业自身也承受了其不能承受之重。 中国房地产

11、业的定位 中国的各阶层似乎都需要“自己的”房地产业。 中国各阶 层需 要符合自 己利 益取向的 房地 产业 中国的房 地产 业明显偏 离了 民生 中国房地 产政 策需要在 各阶 层的需求 中寻 求平衡点 重新思考中国房地产的本位 一些问题需要解决或者寻求基本的平衡点 利益还是保障? 独占还是共享? 合作还是对立? 中国房地产需求的中轴线 中国房地产市场的几种需求 刚性需求 改善性需求 投资性需求 投机性需求 中国房地产需求的中轴线 中国房地产需求的中轴线 市场的需求中轴线:投资与投机之间 理想的需求中轴线:改善性需求与投资性需求之间 实际的需求中轴线:刚性需求与改善性需求之间 中国房地产需求的

12、中轴线 政策的临时性 限购是行政性手段,具有临时性 限购是遏制投机的良方,但也误伤了改善性需求 改善性需求需要保护 适度投资利多弊少 中国房地产需求的中轴线需要回归至理想位置 政策选择 中国房地产政策需要顶层设计 应该解决: 投资民生属性 建筑节能减排 持有形式问题 融资创新问题 政策选择 中国房地产政策需要顶层设计 集中度问题 发展速度问题 结构布局问题 约束路径问题 判断 十八大 前调控 不放松 ,甚至2013 年4 月 调控方 向有保 (刚需 和保障 )有压 (投资 和投机 ) 企业的 关键点 不是资 金,而 是战略 选择 价继跌 量低增 短周期 熨平和 长周期 信心 部分区 域商业 风

13、险+三线供 应泡沫 风险+部 分产业 概念风 险 十八大之后的房产格局猜 想 领导的四个友好性 开发商的四个出路 形成的三个市场 改革的二个决心 战略的二个模式 政策的一个方式 政策选择 中国房地产政策目标 市场的归市场 保障的归保障 各得其所,相得益彰 增幅黄金十年之后将是功能地产的白银十年 目录 第一部分:政策18大后政策研判 第二部分:市场稳中趋变 第三部分:土地需求向买方市场转变 第四部分:企业合纵连横 全国开发投资-同比增长15.4% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000

14、 70000 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06 10-07 10-08 10-09 10-10 10-11 10-12 11-02 11-03 11-04 11-05 11-06 11-07 11-08 11-09 11-10 11-11 11-12 12-02 12-03 12-04 12-05 12-06 12-07 12-08 12-09 12-10 房地产开发投资额 同比增长率 亿元 2012年1-10月份,全国房地产开发投资57629亿元,同比名义增长15.4% ,增 速与1-9 月份持平。其中,住宅投资39704亿元,增长10.8% ,增速提高0.3个百分

15、 点,占房地产开发投资的比重为68.9% 。总体来看,前10月房地产开发投资额增速 相对于以往有明显的放缓。 全国新开工面积-同比下降8.5% ,降幅有所收窄 2012年1-10月,房屋新开工面积146792万平方米,下降8.5% ,降幅比1-9 月份 缩小0.1个百分点;其中,住宅新开工面积108396万平方米,下降12.7% 。房屋新 开工面积增速下降明显,2011年全年各月增速均在15% 以上,2012年则仅有2 月、 3 月分别为5.1% 和0.3% 的增速,其余月份均为负增长。 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 20000 40000

16、 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 200000 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06 10-07 10-08 10-09 10-10 10-11 10-12 11-02 11-03 11-04 11-05 11-06 11-07 11-08 11-09 11-10 11-11 11-12 12-02 12-03 12-04 12-05 12-06 12-07 12-08 12-09 12-10 新开工面积 同比增速 万平方米 全国商品房销售面积-同比下降1.1% 2012年1-10月,商品房销售面积78743万

17、平方米,同比下降1.1% ,降幅比1-9 月份缩小2.9个百分点;其中,住宅销售面积下降1.2% ,办公楼销售面积增长 6.0% ,商业营业用房销售面积下降0.2% 。2012年商品房销售面积增速放缓明显, 2011年各月均保持正增长,2012年则均保持负增长,但其降幅在逐月收窄。 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 10-02 10-04 10-06 10-08 10-10 10-12 11-03 11-05 11-07 11-09 11-11 12-02 12-

18、04 12-06 12-08 12-10 商品房销售面积 同比增速 万平方米 全国商品房销售额-增长5.6% 2012年1-10月,商品房销售额46301亿元,增长5.6% ,增速比1-9 月份提高2.9 个百分点;其中,住宅销售额增长6.6% ,办公楼销售额下降0.4% ,商业营业用房 销售额增长2.7% 。2012年全国商品房销售额萎缩明显,1-7 月销售额同比均为负增 长8 月开始转为正增长,呈现出逐步回暖的态势。 -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 10-02

19、10-03 10-04 10-05 10-06 10-07 10-08 10-09 10-10 10-11 10-12 11-02 11-03 11-04 11-05 11-06 11-07 11-08 11-09 11-10 11-11 11-12 12-02 12-03 12-04 12-05 12-06 12-07 12-08 12-09 12-10 商品房销售额 同比增速 亿元 一线城市房地产对比-平均月度供应面积 2012年1-10月,一线城市中,仅深圳的住宅月均供应面积与去年持平,其余三 个一线城市均同比下降,与2011年相比,北京、上海、广州的降幅分别为11% 、 19% 和17

20、% ,其中,广州在2010年、2011年的月度平均供应面积连续两年增加,增 幅分别为10% 和12% ;其余三个城市在2010年-2011年住宅供应面积分别是一年上 涨,一年下降。 0 20 40 60 80 100 120 140 北京 上海 广州 深圳 2009年月度均值 2010年月度均值 2011年月度均值 2012年1-10月月度均值 万平方米 一线城市房地产对比-平均月度成交面积 2012年1-10月,一线城市商品住宅平均月度成交面积均高于2011年的月均成交面 积,均低于2009年月均成交面积,广州更是接近2009年月度均值,同时各一线城市均 是在经历2010年和2011年的连续

21、下降后开始回升,其中除上海外,其余一线城市2012 年1-10月月度均值均高于2010年。从比2011年月度均值的增加幅度看,北京的增幅最 大,达到42% ,其余城市增幅分别是上海增加18% 、广州增加24% 、深圳增加28% 。 0 30 60 90 120 150 180 北京 上海 广州 深圳 2009年月度均值 2010年月度均值 2011年月度均值 2012年1-10月月度均值 万平方一线城市房地产对比-销供比 一线城市中,2012年前10月,北京、上海、广州和深圳的销供比分别为1.4、1.1、 1.0和0.9,均大于2011年和2010年的同期,小于2009年的同期,都是在经历过2

22、010 年和2011年连续2 年的下降后上升的,因此,2012年前10月,一线城市的销售状况 总体上要好于2010年和2011年。 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 北京 广州 上海 深圳 2009年1-10月 2010年1-10月 2011年1-10月 2012年1-10月 一线城市房地产对比-价格走势 2012年1-10月,受楼市调控政策的影响,各一线城市住宅均价总体上保持震荡缓慢上 升的走势。从累计涨幅来看,截至10月末,北京、上海、广州和深圳的涨幅分别为 10% 、-3% 、-2% 和12% ,其中上海与广州主要是因为在8 月以后的

23、小幅回调,上海在7 月份住宅均价达到顶峰的24786元/ 平方米,为2009年以来的第二高位。总体上看,楼 市政策调控2 年以来,住宅均价如2009年至2010年中期间的疯狂上涨的势头得到了明 显的抑制,但并没有明显的下降趋势,而是在震荡中缓慢爬升。 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 09-01 09-02 09-03 09-04 09-05 09-06 09-07 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06 10-07 10-08 10-09 10-10 10-11

24、 10-12 11-01 11-02 11-03 11-04 11-05 11-06 11-07 11-08 11-09 11-10 11-11 11-12 12-01 12-02 12-03 12-04 12-05 12-06 12-07 12-08 12-09 12-10 北京 上海 广州 深圳 元/ 平方米 二线典型城市房地产对比-平均月度供应面积 2012年1-10月,12个二线典型城市中,仅杭州、重庆平均月度供应面积比2011年 有所增加,其他城市均有不同幅度的下降,其中,杭州的增幅达到113% ,位列各二线 城市之首,主要是因为杭州在10月份供应的集中放量(10月供应717万平方米

25、,环比增 加513% );重庆月度平均供应面积增加5% 。在出现下降的城市中,苏州、武汉、南 京、济南的降幅在10% 以内;沈阳、大连、青岛、长春、成都、天津的降幅在20%- 30% 之间。 0 50 100 150 200 杭州 重庆 苏州 武汉 南京 济南 沈阳 大连 青岛 长春 成都 天津 2011年月度均值 2012年1-10月月度均值 万平方米 二线线典型城市房地产对比-平均月度销售面积 2012年1-10月,杭州、南京、重庆、苏州、成都、青岛、长春、武汉8 个城市的住 宅月均销售面积均高于2011年月均成交面积,济南、天津、大连、沈阳4 个城市则低于 2011年月均成交面积。从变化

26、幅度来看,在增加的8 个城市中,增幅最大的为杭州,增 幅达到111% ,远远高于增幅第二的南京64% ,重庆、苏州、成都的增幅在20%-50% 之 间,青岛、长春、武汉的增幅在在10% 以内;在下降的4 个城市中,沈阳的降幅最大, 为23% ,济南、天津、大连的降幅则在10% 以内。 0 40 80 120 160 200 杭州 南京 重庆 苏州 成都 青岛 长春 武汉 济南 天津 大连 沈阳 2011年月度均值 2012年1-10月月度均值 万平方米 三线典型城市房地产对比-平均月度供应面积 2012年1-10月,10个三线城市中,和2011年相比,增加与减少的城市数各占一半,其 中南昌涨幅

27、最大,为38% ,长沙、厦门、合肥、常州的涨幅均控制在10% 以内。在出 现减少的城市中,宁波的跌幅最大,跌幅为39% ;东莞跌幅最小,仅为3% ;除此之 外,无锡、徐州、福州的跌幅在17%-33% 之间。 0 10 20 30 40 50 60 70 80 南昌 长沙 厦门 合肥 常州 东莞 无锡 徐州 福州 宁波 2011年月度均值 2012年1-10月月度均值 万平方米 三线典型城市房地产对比-平均月度成交面积 2012年1-10月,10个三线典型城市中仅徐州的月均成交面积低于2011年月均成交 面积,其余9 个城市均高于2011年月度均值,其中,南昌的增幅最大,达到88% ,厦 门、合

28、肥、无锡的增幅均在50% 以上,常州、东莞、福州、宁波、长沙的增幅在10%- 35% 之间。从绝对值看,长沙、合肥的成交最为活跃,其月均成交面积分别为78万、 62万平方米,其增幅分别为17% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 常州 东莞 福州 合肥 南昌 宁波 厦门 无锡 长沙 徐州 2011年月度均值 2012年1-10月月度均值 万平方米 二线典型城市房地产对比-销供比 二线城市中,除杭州、济南和沈阳外,其余城市的销供比均大于2011年同期,一半的 城市销供比要大于2010年同期,其中重庆的销供比一直处于一个较高的水平,2010年- 2012年分别为2.48、1.

29、67和2.26。另外,今年前10月,相较于一线城市,各二线城市 的销供比差距较大,例如杭州的销供比为0.5,为最低,而重庆的销供比为2.26,为最 高,最高与最低相差1.76,销供比差距的反映了二线城市的成交状况的差距。 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 成都 大连 杭州 济南 南京 青岛 沈阳 苏州 天津 武汉 长春 重庆 2010年1-10月 2011年1-10月 2012年1-10月 三线典型城市房地产对比-销供比 2012年前十月,三线城市住宅销供比主要集中在0.8-1.3之间,总体上住宅销售状况较 为集中,其中东莞、福州、合肥、南昌、宁波、厦门、长

30、沙的销供比均大于1 ,集中在 1.0-1.3之间,常州、无锡、徐州则主要集中在0.8-1.0之间。福州住宅销供比为1.3,居 三线城市之首,而在2011年销供比则仅为0.6;徐州住宅销供比为0.8,而在2010年同 期这一数字则是2.6。 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 常州 东莞 福州 合肥 南昌 宁波 厦门 无锡 徐州 长沙 2010年1-10月 2011年1-10月 2012年1-10月 二三线典型城市房地产对比-价格走势 2012年前10月,二三线城市中,除沈阳、天津和青岛外,其余城市住宅均价同比2011 年同期均有所下降,其中杭州的降幅最大,为1

31、6% ,其余城市降幅均在10% 以内;在 均价上涨的三个城市中沈阳的增幅最大,为12% ,天津、青岛的增幅分别为8% 和7% 。 三线城市中,仅徐州的住宅均价同比去年有所上涨,涨幅为1% ,其余三线城市均价均 出现不同幅度的下降,其中无锡的降幅最大,为13% ,其次是南昌,降幅为11% ,其他 城市的降幅均控制在5% 以内。 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 沈阳 天津 青岛 南京 武汉 大连 长春 济南 成都 重庆 苏州 杭州 徐州 福州 宁波 东莞 长沙 合肥 厦门

32、南昌 无锡 住宅均价 同比变化 元/ 平方米 一线典型城市房地产对比-量价走势 城市 成交面 积 ( 万 平方米 ) 同比变 化 成交均 价 (元/ 平方米 ) 同比变 化 北京 1030.0 40.9% 20435 -6.6% 上海 718.0 15.3% 22745 1.0% 广州 906.5 20.8% 12573 5.2% 深圳 291.8 26.7% 19290 -2.8% 2012年1-10月 一 线城市住宅量价变化 二线典型城市房地产对比-量价走势 2012 年1-10 月二线城 市住宅 量价变 化 城市 成交面积 (万平方米) 同比变化 成交均价 (元/ 平方米) 同比变化 杭

33、州 674.2 107.8% 14284 -16.2% 南京 614.8 59.6% 10868 -1.0% 重庆 1739.7 46.1% 6607 -8.0% 苏州 507.5 45.8% 11186 -9.3% 成都 1760.8 21.2% 6291 -7.4% 武汉 737.9 9.7% 7272 -1.8% 长春 486.7 8.5% 5981 -3.2% 青岛 642.7 7.3% 7911 7.2% 济南 419.3 -10.9% 7417 -4.6% 天津 698.2 -12.2% 9996 7.8% 大连 367.4 -13.6% 10187 -2.8% 沈阳 880.1

34、-26.0% 7088 12.2% 三线典型城市房地产对比-量价走势 2012年1-10月 三 线城市住宅量价变化 城市 成交面 积 ( 万 平方米 ) 同比变 化 成交均 价 (元/ 平方米 ) 同比变 化 南昌 361.2 89.7% 6766 -11.5% 厦门 395.8 67.5% 13152 -5.2% 无锡 464.2 65.7% 7678 -12.9% 合肥 618.1 50.4% 6517 -5.2% 宁波 206.1 29.9% 13498 -3.2% 福州 201.1 20.0% 13884 -2.1% 长沙 776.3 7.3% 6614 -5.0% 东莞 457.5

35、1.4% 8430 -4.3% 徐州 217.1 -9.6% 6777 1.4% 结论 房地产未来形势研判: 未来 房地产开 发投 资额增速 上升 未来 新房开工 量下 降得以缓 解, 未来 成交面积 全年 保持同步GDP的增速。 价格趋势 一线城市 稳中 趋升,二 三线 城市稳中 分化 ,部分三 四线 城市趋 降,少数 城市 趋崩盘 目录 第一部分:政策18大后政策研判 第二部分:市场稳中趋变 第三部分:土地需求向买方市场转变 第四部分:企业合纵连横 住宅土地供应:2012年1-10月,全国300城市住宅土地供应面积同比下 降23% 2012年1-10月,全国300个城市累计推出住宅土地面积

36、38279万平方米,同比下降23% 。 从单月看,仅8 月供应量出现同比增长,其余的月份均同比下降,并且在上半年各月的降幅 均超过20% 。其中,一季度成交量逐月减少,但同比降幅却逐月收窄,1 月由于受春节因素 影响,供应量同比降幅达到最大的45% ;三季度伴随着前期楼市的逐步回暖住宅土地供应有 所上升,与去年同期的差距也有所缩小。 -45% -41% -20% -21% -35% -33% -9% 16% -14% -7% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 1 月 2 月 3 月

37、 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 住宅土地供应面积 同比变化 单位:万平方米 住宅土地成交:2012年1-10月,全国300城市住宅土地成交面积同比大 幅下降45% 2012年1-10月,全国300个城市累计成交住宅土地面积23085万平方米,同比下降45% , 每个月的成交量均低于去年同期水平,最大降幅达到72% ,可见住宅土地市场的需求受楼市 调控打击的影响之大。从各月数据来看,1 月、2 月的降幅分别为72% 和16% 为前十月的最大 与最小降幅;3-9 月,成交量缓慢升高,与去年同期的差距也在逐步的缩短,降幅由3 月的 67% 收窄至9 月的28% ,10月成交

38、量有所回落。 -72% -16% -67% -46% -42% -50% -29% -27% -28% -23% -80% -70% -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 住宅土地成交面积 同比变化 单位:万平方米 住宅土地成交价格:2012年1-10月,全国300城市住宅土地成交楼板价 呈震荡上行之势 2012年1-10月,全国300城市住宅土地楼板价总体上处于一个缓慢上升通道中。其中,1 月楼板价最低

39、为927元/ 平方米,也是楼板价唯一低于1000元/ 平方米的月份,10月份楼板价 最高,达到1744元/ 平方米,同时其同比增幅也最大,为49% -27% -6% 12% -29% -8% -3% -3% -9% 10% 49% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,000 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 住宅土地楼面价 同比变化 单位:元/ 平方米 重点城市土地供应-武汉、重庆最为活跃 2

40、012年1-10月,全国10大重点城市中,武汉、重庆的供应规模最大,最为活跃,武汉累 计供应住宅用地989万平方米,供应量居全国首位,重庆累计供应862万平方米,位居全国第 二,一线城市中仅上海的供应规模较大,前十月累计供应435万平方米的住宅土地。 从同比变化来看,十大重点城市中只有与武汉的住宅土地供应量比去年同期高,同比增加 58% ,其余9 个城市的住宅土地供应量均低于去年同期水平。一线城市中,只有广州的同比降 幅较低,仅为13% ,其余的降幅均超过50% 以上,其中深圳的降幅更是达到90% ,同时位居十 大重点城市降幅之首。可见,一线城市住宅土地供应降幅更为明显。 58% -13% -

41、14% -21% -29% -37% -54% -63% -65% -90% -100% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 200 400 600 800 1,000 1,200 武汉 广州 成都 杭州 重庆 南京 上海 北京 天津 深圳 住宅土地供应 同比变化 单位:万平方米 重点城市土地成交-武汉、重庆最为活跃 22% -10% -24% -27% -34% -35% -36% -53% -73% -96% -120% -100% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 0 100 200 300 400 500 600

42、 700 800 武汉 重庆 成都 南京 北京 广州 杭州 上海 天津 深圳 住宅用地成交 同比变化 单位:万平方米 2012年1-10月,全国10大重点城市中,武汉、重庆成交最为活跃,武汉累计成交708万 平方米,位居全国之首,同比增加22% ,也是唯一一个成交量同比增加的城市,重庆 累计成交557万平方米,位列第二,同比下降10% 。一线城市中,上海成交最为活跃, 为402万平方米,同比下降53% ,深圳仅成交5 万平方米,同比下降96% ,无论绝对量还 是同比变化都是最低。 重点城市土地成交价格-上海持平,多数城市仍在上涨 2012年1-10月,全国10大重点城市住宅用地成交价格却依然坚

43、挺并有不同幅度的上 涨,仅有杭州、武汉和广州三个城市价格出现下降,并且降幅均在10% 以内,上海住宅 用地价格与去年持平,其余6 个城市的价格上涨幅度均超过20% ,最高的为天津的 43% 。 43% 36% 35% 34% 28% 20% 0% -3% -6% -9% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 天津 重庆 南京 北京 深圳 成都 上海 杭州 武汉 广州 住宅用地均价 同比变化 单位:元/ 平方米 重点城市土地出让金-多数城市土地出让金下滑 2012年1-

44、10月,10重点城市中除了成都和武汉之外其余8 个城市的土地出让金均有 不同幅度的下滑,其中,下滑最多的为深圳,降幅为65% ,一线城市土地出让金全线大 幅下降,降幅均超过30% ,同时上海、北京土地出让金分别居第一和第二,土地出让金 额分别为609.7亿元和512.6亿元。成都、武汉为仅有的2个同比增加的城市,增幅分别 为52% 和7% 。 52% 17% -1% -22% -24% -33% -38% -38% -43% -65% -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 0 200 400 600 800 1,000 1,200 成都 武汉 重庆 杭州 南京

45、广州 天津 北京 上海 深圳 2012年1-10月 2011年1-10月 同比变化 单位:亿元 城市土地利用强度、住房供应预测研 究 是科学发展观的重要体现 是正确的土地调控的抓手 是调控法制化市场化要求 49 年份 住房存量建筑面积 (万平方米) 常住人口(万) 全部常住人口人均 住房建筑面积(平 方米) 全部常住人口人均住 房建筑面积同比增长 (% ) 2000 20865 1608.60 12.97 3.47 2001 23475 1668.33 14.07 8.48 2002 26906 1712.97 15.71 11.63 2003 30560 1765.84 17.31 10.1

46、8 2004 35211 1834.98 19.19 10.88 2005 37997 1890.26 20.10 4.76 2006 40857 1964.11 20.80 3.48 2007 43283 2063.58 20.97 0.83 2008 47195 2140.65 22.05 5.11 2009 50211 2210.28 22.72 3.04 2010 52640 2302.66 22.86 0.63 根据UNECE 等组 织 的 资料, 中等 发 达 国家人 均居 住 面 积普遍 为 25-35 平 方米, 换算成建 筑面积 , 则 约 需要人 均 35-45 平方 米

47、需求状况 结论:上海居民人均住房状况距离小康标准差距较大 ! 50 供应状况 存量房增速 年竣工量 年施工量 “十一五”期间,年均降幅 14.8% “十一五”期间,年均降幅5.9% 结论:未来住宅供应能力有限! “十五”期间,年增速保持在12-15%之间。 “十一五”期间,年均增幅为5.1% 。 51 前瞻性视角看上海住房存量 回归一线城市-上海 供应状况 模型构建(1 ) 52 住房存量的公式:Kt = (1- )Kt-1 +It+ Ct Kt: 当年全社会住房存量; Kt-1:上一年度全社会住房存量; :折旧率,统一标准2% ; 53 住房存量的公式:Kt = (1- )Kt-1+It+

48、Ct It :新增有效住宅用地上的当年新增住房量,It=It1+It2 。 It1: 规划新增住宅用地上的当年新增住房量,假设2011-2020年新增住宅用地年供 应量相等,当年(t )新增住宅用地上新开工建设住房分别在后两年(t+1 、t+2) 竣工,且年竣工量相等。 It2:闲置住宅用地开发后当年新增住房量,假设闲置住宅用地在“十二五”期间 全部开发完毕,并且年竣工量相等,约800万平方米。 模型构建(2 ) 54 住房存量的公式:Kt = (1- )Kt-1+It+ Ct Ct : 新旧住宅置换后容积率提高引起的净增住宅面积 Ct= ( -1.0 )*Ct , 表示新建住宅容积率 1.0

49、表示旧区改造中被拆迁住宅平均容积率 Ct 表示当年完成的新旧住宅有效置换量 上海旧区改造中危旧房拆迁翻建是全市住房新旧住宅置换活动的主体,中心城区 的危旧房多数属于旧式里弄或简屋,平均容积率约1.0左右。 模型构建(3 ) 55 模型构建(4 ) 悲观决策 中观决策 乐观决策 新增住宅用地比例( ) 30% 40% 50% 新建(含拆迁后新建) 住宅平均容积率( ) 1.5 2.0 2.5 上海近年来公开出让的城市建设用地中住宅用地的比重维持在30% 左右 “十二五期间”保障性住房的规模和比重提升 2011-2020年各因素对住房增量的贡献度(万平方米) 56 方案类型 悲观决策 中观决策 乐观决策 影响因素 新增 用地 闲置 用地 旧区 改造 新增 用地 闲置 用地 旧区 改造 新增 用地 闲置 用地 旧区 改造 2011-2015 住房净增量 4339 3843 1561 6356 3843 3123

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