1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2017 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 拆迁补偿新规落地,航运中心正式获批 2018年第7、8周武汉房地产市场周报 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2017 一周观点 一周热门:武汉印发房屋征收与补偿操作指引 武汉纪事:武汉长江中游航运中心规划获批复 2030年将全面建成 武汉:开发区投资74亿元治水添绿 市场概况:周度备案锐减,第8周主、远城区成交套数占
2、比为4.0:6.0 区域市场:黄陂、汉南、东湖高新备案居全市前三 开盘情况:近两周无开盘 一周预售:近两周无住宅预售 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2017 市场热点 房企动态 成交概况 一周开盘 土地市场 一周预售 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2017 一周热点: 武汉印发房屋征收与补偿操作指引武汉印发房屋征收与补偿操作指引 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2017 武汉市政府印
3、发武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引(以下简 称指引),对房屋征收补偿给出了最新、最权威解答 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2017 指引共包含十大章节,九个方面的内容 第一章第一章 危房集中、基础设施落后认定 第六章第六章 社会稳定风险评估 第二章第二章 房屋征收计划编制 第七章第七章 征收补偿费用证明 第三章第三章 房屋征收范围确定 第八章第八章 房屋征收与补偿 第四章第四章 未经登记建筑的调查、认定和处理 第九章第九章 补偿决定和申请人民法院强制执行 第五章第五章 征收补偿方案 第十章第十章 附则 Code of
4、 this report | 7 Copyright Centaline Group, 2017 指引增加了住房困难补助,即征收个人住宅房屋,建筑面积不足60 且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房,被征收人、公有房屋承租人选 择货币补偿,可以给予住房困难补助。 对于按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人,指引明确了相应的奖励标准奖励标准 补助标准补助标准 建筑面积为4040平方米以下平方米以下的,按被征收房屋价值的10%10%给予补助; 建筑面积超过超过4040平方米平方米的,每增加1 1个平方米个平方米,补助标准降低0.5%0.5%。 同时,征收不足不足6060平方米平方米的个人住宅房屋时
5、,按照建筑面积60平方米计算临时安置补偿费。 征收个人住宅房屋,对选择货币补偿的,按照不超过被征收房屋价值10%10%的标准给予奖励; 被选择产权调换的,按照不超过被征收房屋价值2%2%的标准给予奖励; 征收非住宅房屋以及单位住宅房屋也可以给予适当奖励,奖励的具体标准由区政府制定。 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2017 此外,指引结合已有的政策规定及房屋征收工作实际,明确量化了危房 集中、基础设施落后的具体标准 危房集中、基础设施落后的具体标准危房集中、基础设施落后的具体标准 危房建筑面积占拟征收范围内房屋建筑面积40%
6、40%以上以上的情形认定为危房集中危房集中; 规定的基础设施中至少有5 5项项设施现状配置低于低于现行配置标准现行配置标准50%50%或者至少有3 3项项基础设施基本没有配置的没有配置的,可认 定为基础设施基础设施落后落后。 同时,为充分尊重民意,指引明确了危房集中或者基础设施落后认定结果征求公众意见征求公众意见的程序,并规定对认 定结果提交书面反对意见书面反对意见的房屋所有权人、公有房屋承租人不足半数的,可以实施房屋征收不足半数的,可以实施房屋征收 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2017 指引的另一大变化是,增加了一些公
7、告或征求意见的环节,如征收补偿方案征 求意见时,房屋征收部门应当同时公告被征收房屋类似房地产市场价格咨询意见, 还应当征求被征收人、公有房屋承租人选择征收补偿方式的意见 指引还首次对采取预签征收补偿协议方式实施房屋征收作出规定,在征收决定作出前,房屋征收部门与房 屋所有权人、公有房屋承租人签订预征收补偿协议,在规定的预签约期内,预签约户数达到规定签约比例的, 作出房屋征收决定并公告后,预征收补偿协议生效。 市、区人民政府应当将征收补偿方案在房屋征收范围内和政府网站予以公布,征求公众意见,征求意见期限不 得少于30日。征求意见期限内,房屋征收部门应当在征收现场办公地点提供征求意见表。 因旧城区改
8、建需要征收房屋,在征求意见期限内,过半数被征收人、公有房屋承租人认为征收补偿方案不符合 房屋征收与补偿相关规定的,市、区人民政府应当组织召开听证会,根据听证会情况对征收补偿方案进行修改。 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2017 习近平主持政治局会议,决定召开十九届习近平主持政治局会议,决定召开十九届三中全会三中全会 中共中央政治局2月24日召开会议,决定今年2月26日至28日在北京召开中国共产党第十九届中央委员会第三次全 体会议。 天津天津20182018年将新增长期租赁住房年将新增长期租赁住房2.82.8万套、万套、1
9、90190万万平米平米 天津市国土房管表示,2018年天津将加快建立租购并举住房制度,大力发展住房租赁市场特别是长期租赁,全市 计划新增长期租赁住房2.8万套、190万平方米。 国务院同意深圳、太原、桂林创建国家可持续发展议程创新国务院同意深圳、太原、桂林创建国家可持续发展议程创新示范区示范区 深圳、太原、桂林将分别以创新引领超大型城市可持续发展、资源型城市转型升级、景观资源可持续利用为主题, 建设国家可持续发展议程创新示范区。 中原观点中原观点 楼市政策 在“房住不炒”的大政策背景下,2018年将有更多城市从土地出让层面支持长租公寓建设,租赁住房政策将从 土地层面对开发企业构成影响。 Cod
10、e of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2017 经济要闻 租赁住房成大势所趋,融资大环境却日渐收紧,如此背景,让房企对住房租赁类REITs产品表现出了越来越高的热 情。租赁住房政策的影响将从土地开发传导到房企融资层面,包括万科、碧桂园、保利等房企在内,不少开发商 均选择将与银行机构合作作为获取租赁住房发展资金的主要方式 中原观点中原观点 金融政策金融政策 M2M2统计口径调整,把“非存款机构部门”持有的货币市场基金全部纳入了统计口径调整,把“非存款机构部门”持有的货币市场基金全部纳入了M2M2。2018年1月,人民银行完善货币供 应量
11、中货币市场基金部分的统计方法,用非存款机构部门持有的货币市场基金取代货币市场基金存款(含存单)。 经过四次调整,M2主要由四部分内容构成:流通中货币(M0)、企业存款、居民存款、非银存款。其中,货币基 金存款(含存单)计入M2中的非银存款。 证监会:企业证监会:企业IPOIPO被否至少被否至少3 3年后才可筹划借壳上市年后才可筹划借壳上市。证监会称,将区分重组交易类型,如企业在申报IPO被否决 后拟作为标的资产参与上市公司重组交易,企业在IPO被否决后至少应运行3年才可筹划重组上市。 金融要闻金融要闻 试水租赁住房资产试水租赁住房资产证券化,越证券化,越秀集团秀集团5050亿亿ABSABS获获
12、批。批。在保利地产、碧桂园等房企之后,广州本土国企越秀集团的 “中联前海开源-越秀租赁住房一号资产支持专项计划”也获得了深交所审议通过,将发行一笔金额为50亿元的ABS 融资大单。 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2017 武汉纪事 长江新城将建设武汉哈佛医学创新长江新城将建设武汉哈佛医学创新区区 2月7日,长江新城管委会与哈佛医学创新中心签订战略合作协议,共同建设武汉哈佛医学创新区。 武汉哈佛医学创新区,旨在搭建我市与哈佛医学中心在医疗、教育、科研、创新、国际交流等领域整体合作的重要 平台,带动医疗科技产业与服务的发展。
13、未来还将围绕医疗健康领域产、学、研、用协同发展,积极引进国内外战 略伙伴,推动医学成果转化、孵化和产业化,打造全球一流医学创新基地和产业综合体。 武汉长江中游航运中心规划获批复武汉长江中游航运中心规划获批复 20302030年将全面年将全面建成建成 省政府正式批复武汉长江中游航运中心总体规划。武汉长江中游航运中心将着力实现“三中心、一门户”的 战略定位,即以长江黄金水道为主轴、港口为核心的综合交通运输中心,以发展铁水联运、江海直达为主的多式联 运物流中心,以航运交易、科技研发、投融资、保险、人才培训、信息交流为服务重点的现代航运服务中心,以综 合保税区、临港产业物流园区、国际航线为推进抓手的对
14、外开放水上门户。 武汉:开发区投资武汉:开发区投资7474亿元治水添亿元治水添绿绿 2018年,武汉开发区(汉南区)建设美丽车都,计划实施“四水共治”和园林项目总计114个,总投资额74亿元, 投入为近年之最。其中,今年计划新增绿地120公顷,新建和续建马影河岸线景观工程二期、纱帽江滩二期等7处公 园绿地,龙灵山北坡、后官湖大半岛等30公里绿道。 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2017 市场热点 房企动态 成交概况 一周开盘 土地市场 一周预售 Code of this report | 14 Copyright Cen
15、taline Group, 2017 房企战略动向:万科希望未来三年长租公寓还能保持中国第一;万科调整董事 薪酬;海航集团子公司正拟售美国红狮酒店股份;海航投资首次披露重大资产 重组标的为医疗、大健康等资产;时代地产更名为“时代中国控股” 类别类别 开发商开发商 关联方关联方 核心内容核心内容 事件事件 战略布局 万科 长租公寓 郁亮:未来三年希望万科长租公 寓还能保持中国第一 万科还跟人才安居集团签订了合作协议,未来3年希望还能保持中国第一,能 够提供30万间以上的长租公寓。 战略调整 万科 万科调整董事薪酬 万科独董、监事薪酬调整参考同等规模上市公司 海航 美国红狮酒店 海航集团子公司正拟
16、售美国红狮 酒店股份 HNA Investment Management LLC已向红狮通报了这一计划,并已向美国 证券交易委员会提交了售股登记通知,但将于何时以及以何种方式出售股份 还需取决于市场境况 海航 海航投资首次披露重大资产重组 标的为医疗、大健康等资产 此次重大资产重组标的资产初步定为医疗、大健康等与公司战略转型相关的 资产,标的资产范围尚未最终确定,该公司正就方案与交易对手方进行谨慎 商讨和论证。 时代地产 时代地产2月27日起股份简称更 名为“时代中国控股” 时代中国控股有限公司2月22日公告宣布,公司名称已更改,同时更改公司股 份简称及债务证券简称。 Code of this
17、 report | 15 Copyright Centaline Group, 2017 房企资本动态:越秀集团50亿ABS获批;华夏幸福50亿公司债获批;链家非公开 发行60亿元公司债券已获上交所反馈;金科完成发行2018年第一期公司债券 规模 为35.8亿元;泰禾将发行购房尾款资产支持票据 类别类别 开发商开发商 期限期限 利率利率 规模规模 事件事件 ABS 越秀 50亿元 试水类REITs50亿元ABS获批,用于租赁住房领域,其他信 息暂未公布。截至2月下旬,深交所已挂牌发行的类REITs证券化 产品数量为30只,总发行规模达664.48亿元 公司债 华夏幸福 50亿元 华夏幸福50亿
18、公司债获批 公司债 链家 60亿元 链家非公开发行60亿元公司债券已获上交所反馈 公司债 金科 35.8亿元 金科完成发行2018年第一期公司债券 规模为35.8亿元 购房尾款资产支持票据 泰禾 泰禾将发行购房尾款资产支持票据 债务融资工具 万科 350亿元 万科关于提请股东大会授权发行债务融资工具的议案通过 CMBS 光明地产 4.98%6.99% 8.8亿元 光明地产CMBS募集资金8.8亿 票面利率最高6.99% 优先票据 力高集团 6个月-1年 6.375% 3亿美元 力高集团发行3亿美元6.375%优先票据 Code of this report | 16 Copyright Cen
19、taline Group, 2017 市场热点 房企动态 成交概况 一周开盘 土地市场 一周预售 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2017 鸡年土拍终落幕,品牌房企齐撑场鸡年土拍终落幕,品牌房企齐撑场 武汉土拍观察武汉土拍观察 武告字(武告字(20182018)年)年1 1号号 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2017 2月13日武告字(2018)年1号成交信息 成交价 (万元) P(2018)001号 新洲区阳逻经济开发区 柴泊大道路以南、阳靠 公路
20、以东 173799.4 1.0-2.0 34.76 住宅、商服 竞方案 124680 3587 20% 金茂 P(2018)002号 新洲区阳逻街万山村, 阳逻经济开发区柴泊大 道路以南 48751.72 1.0-2.5 12.19 住宅、商服 竞方案 33200 2724 51% 湖北圣亚投资有限公司 (福星惠誉) P(2018)003号 新洲区邾城街龙腾大道 以北,博物大道以东 59254.68 1.0-2.5 14.81 住宅、商服 竞方案 18700 1262 0% 武汉福磐石置业有限公司 P(2018)004号 新洲区阳逻街万山村、 阳逻经济开发区阳靠公 路以西,柴泊大道以南 159
21、305.5 1.0-2.3 36.64 住宅、商服 竞方案 96400 2631 1% 武汉华发置业 P(2018)005号 东湖新技术开发区光谷 三路以东、高新二路以 南 74149.4 2.4 17.80 住宅 竞方案 82573 4640 0% 湖北恒瑞盛隆置业发展有 限公司 P(2018)006号 东湖新技术开发区神墩 一路以南、松涛路以西 39944.09 5.7 22.77 商服 价高者得 43478 1910 0% 湖北恒瑞盛隆置业发展有 限公司 P(2018)007号 东湖新技术开发区神墩 二路以南、光谷六路以 东、神墩四路以北、高 科园西路以西 81357.82 3.9、2.
22、5 24.60 住宅、商服 价高者得 78444 3189 0% 湖北恒瑞盛隆置业发展有 限公司 P(2018)008号 东湖新技术开发区科技 四路以南、快岭路以东 89232.8 1.8 16.06 住宅 竞方案 46848 2917 0% 中建三局 P(2018)009号 江夏区纸坊街齐心村 111528.1 1.0-3.5 39.03 住宅 竞方案 163615 4192 0% 新鸿发地产+旭辉 P(2018)010号 汉南区东荆街台头北路 两侧 199258.9 1.0-2.2 43.84 住宅、商服 竞方案 49317 1125 0% 绿地 P(2018)011号 汉南区东荆街台头北
23、路 两侧 174070.4 1.0-2.2 38.30 住宅、商服 竞方案 43083 1125 0% 绿地 注:数据信息来源为湖北中原策略研究部于土地交易中心现场监控所得,由于政府数据公布的延迟,略有误差存在。 2月13日武汉出让11宗地块,出让总建面达300.79万,合计出让金达78亿元。 其中:新洲P(2018)001号共7家房企竞拍,熔断后楼面价3587元/,金茂在竞配建环节摘得该地块, P(2018)002号地块被本土房企福星惠誉以33200万元竞得,楼面价达2724元/,溢价率51%。 Code of this report | 19 Copyright Centaline Gro
24、up, 2017 武告字(武告字(20182018)年)年1 1号成交地块分布图号成交地块分布图 二 七 建设 大道 CBD 宝 丰 汉口 沿江 汉阳 大道 钟家村 建 港 武昌 滨江 中南 中北 徐 东 古 田 杨汊湖 塔子湖 后 湖 长江新城 天兴洲 建 二 红钢城 武 丰 杨春湖 东湖风景区 街道口 南 湖 白沙洲 关 山 珞瑜东 工人村 化工新城 左 岭 花 山 光谷新中心 红莲湖 高 新 藏龙岛 文化 大道 庙 山 黄家湖 金 口 纸 坊 五里界 阳 逻 邾城 汪集 王家湾 四 新 沌口中心 汉 南 沌口西 后官湖 吴家山 走马岭 中法新城 蔡甸 金银湖 柏 泉 常 青 盘龙城 临空
25、新 城 汉口北 前 川 武 湖 P(2018)011号 成交价:43083万元 楼面价:1125元/ 竞得人:绿地 P(2018)004号 成交价:96400万元 楼面价:2631元/ 竞得人:武汉华发置业 P(2018)005号 成交价:82573万元 楼面价:4640元/ 竞得人:湖北恒瑞盛隆置业 发展有限公司 汉口 沿江 P(2018)009号 成交价:163615万元 楼面价:4192元/ 竞得人:新鸿发地产+旭辉 P(2018)010号 成交价:49317万元 楼面价:1125元/ 竞得人:绿地 P(2018)002号 成交价:33200万元 楼面价:2724元/ 竞得人:福星惠誉
26、P(2018)006号 成交价:43478万元 楼面价:1910元/ 竞得人:湖北恒瑞盛隆置 业发展有限公司 P(2018)003号 成交价:18700万元 楼面价:1262元/ 竞得人:武汉福磐石置 业有限公司 P(2018)001号 成交价:124680万元 楼面价:3586元/ 竞得人:金茂 P(2018)007号 成交价:78444万元 楼面价:3189元/ 竞得人:湖北恒瑞盛隆置业 发展有限公司 P(2018)008号 成交价:46848万元 楼面价:2917元/ 竞得人:中建三局 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group,
27、 2017 延续2017年土拍规则“一次性报价”、“拼方案” 、“拆分原则”“排他原则” 、“配合政府房 屋安置工程”等出让规则,近期多宗地块底价成交,预示预示20182018年地块定向出让或成土拍大势年地块定向出让或成土拍大势。配 建写字楼、商业或者引进上市、500强企业或者产业园,并自持一定年限物业等条件将成为大型品 牌房企勾地的优势,对于无政府资源或无特殊“优势”的房企拿地的难度变相加大。对于无政府资源或无特殊“优势”的房企拿地的难度变相加大。 本次土拍中,位于新洲阳逻之心的3宗地块,除华发提前勾兑的地块为底价成交,P(2018)001 号和P(2018)002号均成为房企争相竞拍的热门
28、地块,主要是基于阳逻不限购,21号阳逻线及江 北快速路的加速兑现,长江新城、阳逻之心规划的利好,吸引多家品牌房企争相布局,现阶段已长江新城、阳逻之心规划的利好,吸引多家品牌房企争相布局,现阶段已 布局的品牌房企有绿城、华发、保利等,未来该区域将逐步又大型品牌房企主导,区域项目产品布局的品牌房企有绿城、华发、保利等,未来该区域将逐步又大型品牌房企主导,区域项目产品 力和竞争力将增强。力和竞争力将增强。 华发、中建三局等品牌房企在近期的土地招拍挂市场表现尤为活跃,加速补仓,说明在去杠杆及 四限背景下,大型品牌房企充分利用自身规模优势,开发实力及融资能力依旧在积极加大土地储大型品牌房企充分利用自身规
29、模优势,开发实力及融资能力依旧在积极加大土地储 备,未来马太效应将更加明显!备,未来马太效应将更加明显! 中原核心观点:中原核心观点: Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2017 华发、福星惠誉进驻新洲阳逻之心华发、福星惠誉进驻新洲阳逻之心 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2017 阳逻位置:阳逻位置:阳逻位于长江中游北岸、武汉市东郊,地理位置相对偏远,但通过阳逻长江大桥 20分钟车程直达光谷,绕城高速半小时内可抵达天河机场和高铁站,江北快速路和21号轻
30、轨 通车20分钟车程直达汉口中心 阳逻 汉口中心汉口中心 光谷中心光谷中心 天河机场天河机场 高铁站高铁站 本次出让地 块位置范围 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2017 根据武汉总体的建设要求,形成“独立成市、以港兴城、 港城互动”良好格局,打造港口物流经济特色区及现代生态 新城示范区。 作为武汉四大重要的经济板块之一,阳逻新城将强化临港 经济概念,与化工新城共同形成武汉新的经济增长极,长远 发展的重要支撑。 作为武汉1+6城市结构的重要组成之一,规划需要重新解读 阳逻新城的新内涵,定义为综合性的新城。 天河临空经济区
31、 东湖高新经济区 SITE 东部新港经济区 沌口制造业经济区 潜力板块潜力板块 绿色港区绿色港区 城市格局影响:城市格局影响:由于阳逻是“武汉1+6”城市结构的重要组成部分,未来阳逻新城将充分利用 港城优势,发展临港产业,与化工新城形成新的增长点,弥补武汉北部发展的短板,创建武 汉未来发展的新极点 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2017 产业发展:产业发展:未来阳逻港作为中部重要近海直达港口,将支撑区域经济,带动了大批企业入驻, 为新洲带来大量经济产业的支撑,此外阳逻航天产业基地与阳逻保税区作为新洲未来的经济 中心,将是
32、武汉东拓的支点 未来阳逻将成为华中综合枢纽港 和物流基地,是高端制造业集聚的 临港产业新城 武汉国家航天产业基地武汉国家航天产业基地 一期总投资17亿元,计划2018年建成 投产,预计投产运营后两年内可实现年 产值15亿元 阳逻港阳逻港 武汉新港空港综合保税区武汉新港空港综合保税区 武汉新港委全面启动阳逻园区建 设园区项目总投资24.4亿元 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2017 地块区位:地块区位:在2月13日揭牌的4宗新洲地块中,有3宗位于阳逻之心,地块所处的位置配套集 中在阳逻经济开发区,生活配套不成熟,但教育资源
33、相对丰富,周边缺乏大型医疗,商业配 套 P(2018)002号 P(2018)004号 P(2018)001号 施岗小学 施岗小学 新洲一中 新洲三中 阳逻街中心小学 阳逻街第一初级小学 湖北省中山医院中 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2017 P(2018)001 号 173799.37 1.0-2.0 34.76 住宅、商业 1.地块内需配置一所12班幼儿园,用地面积丌少于4860平方米,建筑面积丌少于3600平方米,出入 口须临城市规划道路单独设置 2.地块内规划公共通道(15米宽)由用地单位建成后无偿向社会公众永
34、久开放使用。 P(2018)002 号 48751.72 1.0-2.5 12.19 (住宅占3.65万) 住宅、商业 暂无 P(2018)004号 159305.5 1.0-2.3 36.64 住宅、商服 1.竞买人须承诺引进一家以上“2017年中国企业500强”企业总部或区域总部;2.须承诺引进取得3 家或3家以上“一行三会”颁发经营许可证的全国性金融机构区域总部;3.须建设建筑面积丌小于2.4 万方的五星级酒店幵引入1家全球前20名国际知名酒店管理公司下属运营机构进行经营管理,且酒店 建成后全部自持运营,十年内丌得转让;4.须无偿代建阳靠南路倒水河大桥,投资预估值28900万元, 该大桥
35、不该地块开发建设同步竣工;地块内还需配置一所12班幼儿园,建筑面积丌少于3600。 地块规划:地块规划:本次位于阳逻之心的3宗商住用地位于新洲阳逻街,体量在1236万之间,容 积率为1.0-2.5之间,新洲4宗地块均设置排他性原则 001号地 块 002号地 块 003号地 块 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2017 土地市场:土地市场:新洲土地供求量起伏较大,2014年经历一个波谷,供应成交降至152.7万、 78.59万,2015年又迎来一个供求高峰供求均突破200万/,而楼面均价2017年由于主城 限购,长江新城和
36、新洲阳逻之心及21号线规划等利好迎来区域楼面价大幅上涨达2752元/ 数据来源:数据来于湖北中原策略研究部,2017年土地供求量价数据截止到12月21日止。 新洲区土地供求建面及平均楼面地价(新洲区土地供求建面及平均楼面地价(20112011年年- -20172017年,年,万,元万,元/ /) 172.45 274.14 124.1 152.7 226.56 118.99 206.69 117.57 257.74 41.18 78.59 265.04 86.25 201.69 391.24 532.35 573.83 762.51 800.03 778.00 2180.00 0.00 500
37、.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 0 50 100 150 200 250 300 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年12月 土地供应建面(万) 土地成交建面(万) 平均楼面地价(元/) Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2017 新房市场:新房市场:2015年前供求量维持平稳,到2015年后供应量大幅上涨接近100万,成交 量一直维持稳定,成交均价平稳上涨,2017年市场成交均价爬升至5000元/ 新洲区住宅供求建面及销售均价(新洲区住宅
38、供求建面及销售均价(20112011年年- -20172017年,万,元年,万,元/ /) 77.99 80.34 41.41 60.46 97.83 62.01 109.07 51.71 49.5 75.38 65.58 65.68 127.71 119.39 2904 3033 3294 3546 3808 4305 5495.00 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 20 40 60 80 100 120 140 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 供应面积(万) 销售面积(万) 销售价格(元/) Code
39、of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2017 在售项目分布:在售项目分布:由于临近主城,加上政府扶持的资源性优势,项目多分布于阳逻经济开发区, 均价在4800元/-8000元/不等,现阶段区域有华发、红星地产、绿城、保利等房企相继进 入,但品牌房企在售项目仅有绿城桃李春风和保利圆梦城。 枫桦雅苑 均价:4800元/ 绿城桃李春风 均价:6800元/ 保利圆梦城 均价:7000元/ 城市之星 均价:7800元/ 武久阳光城 均价:8000元/ 阳光新港中央花园 均价:6300元/ P(2017)005号地块 楼面价:1609元/ 竞得人:
40、武汉新港阳逻保 税园开发管理公司 P(2017)133号地块 楼面价:3768元/ 竞得人:华发置业控股企业 P(2017)134号地块 楼面价:3523元/ 竞得人:华发 P(2017)147号地块 楼面价:2995元/ 竞得人:红星地产 在售项目 成交地块 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2017 地块小结:地块小结: 由于主城限购,新洲阳逻有长江新城和非限购的优势,加上地铁21号线兑现,新洲楼市成交 量不断上升,区域优势也吸引多家品牌房企入驻,现阶段绿城、华发、红星、保利、孔雀城 等品牌开发商相继入驻,未来该区域将会
41、逐渐由大型品牌房企来主导,区域项目产品力和竞 争力将增强。 本次土拍中阳逻之心的3宗地块,除华发提前勾兑底价成交外,P(2018)001号地块和P (2018)002号地块竞拍激烈,其中新洲P(2018)001号共7家房企竞拍,报价26次后熔断,熔 断楼面价3587元/,进入方案评比,P(2018)002号地块被本土房企福星惠誉以33200万元竞 得,楼面价达2724元/,溢价率51%。 据统计,在12月及1月密集的土拍中,华发凭借强大的经济实力和开发经验的支撑,加速在新洲、 黄陂、东西湖远城强势布局,截止到目前,在招拍挂市场共斩获7宗地,加上12月份收购的地块, 合计土地储备建面接近200万
42、,实现快速补仓! Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2017 恒瑞盛隆底价摘光谷东三地块恒瑞盛隆底价摘光谷东三地块 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2017 地理位置:地理位置:东湖高新再添4宗供应,其中3宗地块位于光谷中心板块,1宗地位于左岭,现 阶段光谷东进入规划配套兑现期,周边配套加速兑现 P(2018)006 P(2018)007 P(2018)005 小金星幼儿园 九峰谭庙分校 光谷十七小 11号地铁 同济医院 奥体中心 东湖高新政 务中心 首
43、创奥特莱斯 政务配套 商业配套 教育配套 医疗配套 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2017 005号地块 006号地块 007号地块 P(2018)005 号 74149.4 2.4 17.80 住宅 1.以搭配供地方式出让本挂牌地块和P(2018)006号用地;出让顺序为本挂牌地块在先,P(2018)006号 地块在后;要求竞买人须同时参不两宗地的竞买 2.按照规划要求配建的幼儿园,配套幼儿园由开发建设单位(土地竞得单位)建设,建成后其用地及产权无偿 移交给东湖开发区管委会相关部门。 P(2018)006 号 3994
44、4.09 5.7 22.77 商服 1.本宗地所建集中商业建筑面积丌低于20%须由竞得人自持经营,丌得对外分割销售; 2.须引入1家以上(含1家)世界500强金融机构(以2016年美国财富杂志公布的企业名单为准)及国际资源 公司的区域总部入驻,幵提交不之相关签订的合作协议。 3.本宗地项目竞买人须承诺引入1家以上(含1家)世界500强能源企业(以2016年美国财富杂志公布的企业 名单为准)中国区或亚洲区总部入驻,幵提交不之相关签订的合作协议。 塔楼位置:250米塔楼位于地块西侧,200米塔楼位于地块东侧 P(2018)007号 81357.82 3.9、2.5 24.60 住宅、商服 1.需代
45、建该项目用地范围内的公共道路 2.须承诺引入1家以上(含1家)世界500强金融机构(以2016年美国财富杂志公布的企业名单为准)及国际 资源公司的区域总部入驻 3.须承诺引入1家以上(含1家)世界500强能源企业(以2016年美国财富杂志公布的企业名单为准)中国区 或亚洲区总部入驻 4.按照政府要求配建幼儿园 地块规划:地块规划:位于光谷中心板块的3宗地块整体体量达65万,005号住宅地块与006号商服 地块搭配出让,3宗地块均设置了较高的出让条件 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2017 区域市场:区域市场:除2012年
46、因关山大量地块出让,土地供求量集中,其他年份土地供应相对平稳,2015年和 2016年由于多宗地王地块成交,溢价率高,楼面地价抬升明显,2017年光谷东商服地块占比较多,且 区域成交地块多以底价成交,楼面价整体下滑 251.75 976.21 321.7 367.49 306.56 298.9 527.95 127.59 957.94 310.06 328.25 275.18 260.4 527.95 1487 2093 2813 1289 5056 4560 1750 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 200 400 600 800 1000 1200 20
47、11年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 土地供应建面(万) 土地成交建面(万) 平均楼面地价(元/) 东湖高新区土地供求建面及平均楼面地价(东湖高新区土地供求建面及平均楼面地价(20112011年年- -20172017年,万,元年,万,元/ /) 2012年,武汉集中出让所有二环以内城中村地块,关山大量地块出让,且 溢价率高,拉升整体楼面地价。加之光谷南和光谷东片区亦有大量地块出 让,成交土地总建面亦上升至高位 数据来源:数据来于湖北中原策略研究部,2017年土地供求量价数据截止到12月21日止。 Code of this report | 35 Co
48、pyright Centaline Group, 2017 住宅供求量价:住宅供求量价:近5年光谷供求量价逐年飙升,2017年光谷供应面积达234.35万,成交面积达192.02万 ,整体均价11482元/供求量价创高位,2017年由于供应不足,需求外溢至光谷南和葛店 99.55 119.68 170.95 206.82 301.78 329.8 234.35 151.83 149.64 236.87 229.32 254.55 263.6 192.02 7509 7295 8010 8396 9006 9960 11482 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000
49、14000 0 50 100 150 200 250 300 350 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 销售面积(万) 批准上市面积(万) 销售价格(元/) 东湖高新区住宅供求量价(东湖高新区住宅供求量价( 20112011年年- -20172017年年1111月月 ) Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2017 新房市场:新房市场:地块所在的光谷东板块在经历长期的断供后,2017年下半年迎来大量新增公 应,板块目前含装修价格在17000元/左右,未来随11号线东段,奥山、瑞
50、安各自打造 的综合体逐步兑现,区域配套补齐,板块价值将更加凸显 在售项目 绿地光谷中心城 在售:17000元/ (含2500精装修) 联投驿园 在售:16000元/ (含2500精装修) 中建光谷之星 在售:14000元/ 绿地国际理想城 在售:12000元/ (含2000精装修) 光谷188国际社区 在售:17000元/ (含2500精装修) 国采光立方 洋房:17500元/ 高层:15000元/ 和昌未来城 在售:17000元/ (含2500精装修) 奥山光谷世纪城 在售:16000元/ (含精装) 奥山澎湃城 (综合体) 待入市 瑞安创智天地 (综合体) 待入市 待入市项目 Code o