1、,中国指数研究院苏州分院,2017年苏州房地产市场形势 总结及展望,目录 CONTENTS,：没有“加码” ，苏城稳健迈入 “调控限购”后时代,资料来源：中国指数研究院整理,土地限价令，土地市场降温,房八条，个人住房贷款业务加严,吴江区实施不动产统一登记,苏十五条，重启限购，调控升级,苏州限购新政， 重启限购限贷,“商改住”新政，允许部分商用转为住宅,2016.3.18,2016.4.1,2016.6.23,2016.5.18,2016.8.11,2016.10.3,2017.1.9,楼十条，抑制房价快速上涨,苏州 政策,2016年3月份后，楼市政策开始收紧。”苏十条” 、“房八条”、“土拍限
2、价”、“苏十五条”的出台，对稳定苏州房地产市场发展、调控市场供需平衡、规范个人住房贷款造成一定的影响，有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫，市场逐渐趋于理性。 2016年10月“限购令”的出台，制定进一步调控措施。同时还进一步收紧了住房信贷和公积金贷款，加强商品房价格管理、及加强房地产市场监管等。 2017年1月“商改住”新政出台。苏州市政府于5月15日再度发文，再次明确了“商改住”工作的申报审批程序。 2017年4月17日，2017年度市区（不含吴江区）商品住房用地计划为390公顷，较2016年计划供应增加10万方，同时也是近6年来的最高值。 2017年5月19日，住建部公开住房租赁和销售管
3、理条例(征求意见稿)，从法律层面对住房租赁市场各个参与主体均进行行为约束，对租金、租期、承租人居住权利保障等方面均做出规定，以规范住房租赁和销售行为。其中，江苏省6大城市作为先行试点，其中6大城市为南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州。,2017.4.5,首套首贷房贷利率调整为95折,苏州发布2017年 供地计划,2017.4.17,明确 “商改住” 申报审批程序,2017.5.15,苏州位列“购租并举”试点城市,2017.5.19,：没有“加码” ，苏城稳健迈入 “调控限购”后时代,资料来源：中国指数研究院整理,普通住宅每户限购一车位,房贷利率第四次上浮，从5%上浮至10%,2017.6,20
4、17.8.22,2017.9.18,首套房贷利率95折上调至基准,苏州 政策,2017年7月25日，苏州市政府印发关于推进装配式建筑发展加强建设监管的实施细则(试行)，提到“新建普通商品住房应实施全装修，其他居住建筑倡导实施全装修”。“到2025年力争全市建筑产业现代化施工的建筑面积占同期新开工建筑面积的比例、新建建筑预制装配化率均达到50%以上，新建成品住房比例达到50%以上。” 2017年8月22日起，苏州首套首贷利率第4次上浮，首套房贷利率上浮10%。 2017年9月18日，住建局发布对市区新建住宅小区汽车停车位（车库）出售、附赠和出租等处置行为进行了进一步管理。拟出售汽车停车位（车库）
5、数量少于本区域要求购买汽车停车位（车库）业主的房屋套数时，应当通过抽签、摇号等公平方式确定，每户（套）业主只能购买一个汽车停车位或者车库。 2017年12月26日，苏州与建设银行政银合作协议的签订，旨在加快完善住房供应体系，共推苏州住房市场发展的有益探索和具体措施。苏州市作为江苏省住房租赁的六个试点城市之一，将继续在搭建住房租赁信息政府服务平台、培育专业化住房租赁机构、推进住房租赁规模化经营等方面进行积极探索。,2017.7.25,首套房贷利率从最低基准提升到最低上浮5%,2017.7.26,新建装配式住宅全装修,房贷利率第五次调整,个别银行最高达到基准上浮20%,2017.10.12,额度从
6、紧，大部分银行房贷利率从最低上浮15%,2017.12.12,苏州住房城乡建设局携手建设银行共推住房租赁市场发展,2017.12.26,商品住宅：调控纵深影响 年度成交跌三成 半年度冲量 下半年趋稳,2017年度商品住宅共成交66212套，成交面积为820.3万，成交同比下跌近3成。新增70354套，面积为856.55万，新增同比下跌15%。年度销供比为0.96。供销表现来看，2017年度商品住宅供销基本持平。,新房 市场,图： 2016年-2017年苏州六区商品住宅季度成交走势,数据来源：CREIS中指数据，,限购急刹车,高性价比房源跑量,年末趋稳,利率上浮 市场回缩,商品住宅：月均去化缩水
7、 半年度成交量登顶 年末翘尾,2017年，楼市调控贯彻始终，尤其银行房贷方面更是步步趋紧，商品住宅全年交易量相比2016年自然难免回落。 月度表现来看，2017年月均去化5518套，68万平，同比去年跌幅明显。 6月份各项目受开发商半年度指标影响，销售提速；另一方面，苏州银行贷款利率收紧加速了一部分购房者网签进程。 7月以来受利率上涨、市场观望情绪提升影响，市场二次收缩。年底开发商“抢收”，推新节奏加快，年末成交有所翘尾。,新房 市场,图： 2016年-2017年苏州六区商品住宅月度成交走势,数据来源：CREIS中指数据，,新房 市场,商品住宅：限购调控后价格高位下调 月度趋稳,2017年至今
8、，苏州商品住宅价格较稳。从月度走势来看，自2016年10月受限购限贷政策的影响，价格高位持续下调。2017年12月住宅市场均价为19376元/ ，价格环比上涨3.45%，同比下跌3.22%。,图： 2016年-2017年苏州六区商品住宅月度价格走势,数据来源：CREIS中指数据，,住宅成交结构：改善需求受冲击 偏刚需产品占比提升,从面积段来看，90-120（含） 以下偏刚需、刚改户型占比较去年同期有所上升。120以上各成交面积段环比去年多呈下跌趋势。2017住宅成交套均面积124，相较16年住宅成交套均129有所回缩。 从总价段来看，150-200万成交占比最大，且较去年同期同比增长5.53个
9、百分点。,新房 市场,图： 2017年度苏州商品住宅成交面积段和总价段对比,区域商品住宅：区域成交分化明显 成交量均同比下跌,从区域商品住宅年度成交表现来看，2017年度各区域均不同程度的同比下跌。其中姑苏区较去年跌幅最大，下跌47.73%。 区域成交分化，成交表现差异较大。吴江、吴中区是市场供求主力。吴江年度成交270.84万 ，占比全市成交量33%。吴中区成交199.39万 ，占比24%。由于区域内供应有限，姑苏区和工业园区成交占比较少 。,新房 市场,图： 2016年度-2017年度苏州各区域商品住宅同期成交对比,区域商品住宅：区域成交均价同比上涨,2017年度各区域成交均价均同比上涨，
10、其中相城区涨幅最大，与近年相城区宅地成交楼面价拉升有一定影响。 六区中，姑苏区、工业园区年度成交均价分别为31728元/、 31222元/，领先于其余各区。吴江区成交均价为14960元/，为均价最低区域，以价换量态势明显。,新房 市场,图： 2017苏州各区域商品住宅年度成交均价对比,商品住宅库存：年末可售面积达最高峰 出清周期突破9个月,截止到12月底，苏州商品住宅可售面积为700.31万 ， 47899套 。出清周期为9.56个月。 12月份是近年商品住宅可售面积最高峰。可售面积及出清周期自5月份之后有所下跌。金九及开发商年末抢收，随着项目推出节奏的加快，可售量及出清周期都有所增长。,新房
11、 市场,图： 2017年以来苏州商品住宅可售面积及出清周期,数据来源：CREIS中指数据，,商品住宅库存：区域存量差异较大 吴江区存量占比近三成,各区商品住宅可售库存差异较大。高新区跑量快，出清周期为6个月。 吴江区存量最大，占比全市超三成；出清周期最长，为12个月。,新房 市场,图： 2017年12月底苏州商品住宅各区可售面积及出清周期,新房 市场,2017年度商品住宅成交榜单,2017年销售套数TOP10项目合计销售套数14754套，占总销售套数的20%，且入榜项目销售套数均在1100套以上， 多为非核心区的刚需楼盘。 2017年项目销售金额榜单TOP10门槛值为25.7亿元。吴中区、园区
12、、吴江区各有三项目入围，改善型楼盘过半。,数据来源：CREIS中指数据，,新房 市场,商品住宅区域市场,商业2017年月均成交跌幅显著，出清周期漫长,图：2016年-2017年苏州商业成交量价走势,图：2017年12月底苏州商业库存占比及出清周期,2017年度苏州商业新增30.77万 ，同比去年同期下跌近5成；成交55.37万，同比下跌38%。2017年商业月均去化4.61万方，跌幅为38%，跌幅明显。 截止2017年12月底，苏州六区的商业存量为328.14万 ，出清周期为71个月。其中吴中区占比最大，为21%，其次是工业园区，占比18%。姑苏区12月底商业出清周期最为漫长，为274个月，其
13、次是高新区，为119个月，工业园区为93个月。商业出清周期较为缓慢。,商业 市场,办公出清周期漫长 同质化严重陷“红海”,图：2016年-2017年苏州办公成交量价走势,图：2017年12月底苏州办公库存占比及出清周期,2017年度苏州办公新增30.65万 ，同比去年同期小幅下跌15%；成交32.28万，增长18%。2017年办公月均去化2.69万方，与去年有小幅增长。1月份有较大体量的圆融大厦成交拉升。 截止2017年12月底，苏州六区的办公存量为180万 ，出清周期为69个月。其中工业园区占比最大，占四成，其次是姑苏区，占比14%。姑苏区和相城区因月均去化速度较为缓慢，办公出清周期极为漫长
14、。写字楼市场供大于求，同质化严重陷入“红海” 。,办公 市场,二手房成交不敌去年 微幅波动 年末翘尾,图：2016年-2017年苏州二手房商品住宅成交量价走势,图：2016年-2017年苏州二手房住宅价格指数,今年上半年，苏州二手房市场一直保持相对稳定，偶有几个月小幅波动，但仍在正常范围，9月份二手房市场出现下滑。11、12月份成交回暖，年末翘尾 。 新房市场金九银十主要以刚需跑量为主旋律，部分改善住宅也纷纷加大了购房优惠力度，这对二手房市场的冲击较大。另外苏州二手房交易新政对二手房交易审核趋严，交易流程时间短期内有拉长，一定程度上也导致了签约量的下滑。,2017年二手房月均去化36万方,20
15、17年二手房月均去化60万方,二手房市场,图：2014-2017年苏州土地推出及成交情况,土地供需同比均下跌 宅地供应完成计划,数据来源：CREIS中指数据，,2017年度苏州土地推出及成交均较去年下跌。7月3日，苏州市国土局方案显示，2017-2021年苏州市区(不含吴江)商品住房用地计划为：2017年390公顷(5850亩)，2018年400公顷(6000亩)，2019年至2021年中期商品住房三年计划为1260公顷(18900亩)左右，按年度结合市场情况均衡供地。 2017年度苏州住宅用地（不含吴江）推出建设用地面积为421.06万方，超额完成2017年商品住房供地计划。11、12月度连
16、续推出多宗地块 ，密集上市。,土地 市场,图： 2015-2017年苏州住宅和商办用地成交楼面均价,数据来源：CREIS中指数据，,土地楼面价下跌，溢价率回落明显,楼面价方面， 2017年度苏州住宅用地成交楼面均价11494元/平方米，同比下跌13.71%。按照季度来看，三季度成交宅地地块以市区居多，地块属性较好。楼面价有所拉高。 溢价率方面， 2017年度苏州住宅用地成交平均溢价率为26.73%，相较于2016年，溢价率涨幅缩减显著。,土地 市场,图： 2015-2017年苏州住宅和商办用地成交平均溢价率,新房市场,供销表现来看，2017年度商品住宅共成交66212套，成交面积为820.3万
17、，成交同比下跌近3成。新增70354套，面积为856.55万，新增同比下跌15%。年度销供比为0.96。2017年度商品住宅供销基本持平。 2017年以来，苏城楼市调控贯彻始终，严格执行。银行房贷方面更是步步趋紧，商品住宅全年交易量相比2016年自然难免回落。苏州商品住宅价格高位趋稳。 存量方面，截止到12月底，苏州商品住宅可售面积为700.31万 ， 47899套 。出清周期为9.56个月。 2017年销售套数TOP10项目合计销售套数14754套，占总销售套数的20%，且入榜项目销售套数均在1100套以上， 多为非核心区的刚需楼盘。 商业2017年月均成交跌幅显著，办公去化表现逆势微幅提升
18、，但苏州商办市场库存量大，去化出清周期漫长仍是严峻事实。,2017年苏州土地推出及成交均较去年同期下跌。2017年度苏州住宅用地（不含吴江）推出建设用地面积完成全年供地计划。与年底的2次大批量连续挂地密切相关。,苏州二手房市场全年保持相对稳定，偶有几个月小幅波动，但仍在正常范围。年末有所回暖，为2017画上圆满句号。,二手房住宅市场,土地市场,目录 CONTENTS,十九大关于住房属性的定位：坚持房子是用来住的、不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 2017即将已经过去，苏州楼市稳健迈入了“调控限购”后时代。,2017年10月18日，习近平代表第十八届中央委员会向
19、大会作报告，在“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”这一章节中，提出“加强社会保障体系建设“，并对房地产市场定下”房子是用来住的、不是用来炒” 的基调。 “十九大”开会期间，住建部长先后两次发言，均表达楼市调控政策不放松的风向。 苏州政策严厉，房地产调控及严格执行的效果显著。2017年没有再次加码，2018年再次加码可能性也比较低。,政策趋向,土地市场自限购政策之后，设置市场指导价、一次性报价、限价销售、现房销售等一系列出让限制，加大了拿地的难度，也让整体土地市场日渐趋于理性和平稳。 2017苏城市区商品住房用地计划为390公顷，圆满超额完成供地计划。苏州市国土局方案显示，2018年(
20、不含吴江)商品住房用地计划为400公顷(6000亩)。 2018年土地市场预计延续2017年年末的理性土拍，但核心与高素质地段与边缘区域地段愈加分化，核心地段价格将保持平稳，边缘区域价格或存在下行可能。2018年对于开发商而言，存在错峰低价拿地机会。,土地市场,苏州受严格政策影响，2017年整体市场呈现量缩价稳的态势。 2016年及2017部分高价地在现房销售境况下，2018年或将陆续面世。在低价楼盘存量未完全去化的情况下，新的价格体系不会短时期内建立。预计2018年较长一段时间内延续2017年的成交态势。 2018年初，南京、合肥、青岛等多城市发布政策，调整高层次人才落户政策，掀起“抢人大战” 。苏州工业园区2018年1月11日发布人才安居新政，给予高学历人才专项奖励补贴。未来苏州是否会出台针对高学历人才放松买房及落户的可能，楼市的分城施策继续推进。 苏州在2017年5月份列为江苏省“购租同权”试点城市之一。2017年6月份苏州成交首宗租售并举地块。12月26日,苏州市住房和城乡建设局与中国建设银行苏州分行就住房租赁签订战略合作协议,旨在借助金融来助力“租购并举”。目前苏州租赁市场尚处于起步阶段，未来较有市场潜力。,市场展望,谢 谢！,详情请查询：http:/,中国指数研究院苏州分院,
