1、不临街、低造价，曼谷这个5000小项目竟然成功了本文转载自彼山（ID：yonderdesign）最近，笔者在做商业地产设计和策划时，经常能在甲方商业团队和其他乙方顾问公司的商业意向图或愿景图中，看到曼谷的一个商业项目：The Commons。一般来说，一个商业项目越经典，就越高频率地出现在新项目前期发展规划PPT中，作为未来项目打造的理想参照。比如开创峡谷商业体验奇观的大阪难波公园，我就在近乎一半的乙方汇报文件意向图中，见到其熟悉的身影。大阪-难波公园The Commons如此高的出镜率激发了彼山的好奇心，于是我们专门飞到曼谷考察这个项目。对于曼谷，我们最大的感受是这个东南亚中心城市与其气温匹
2、配的设计温度正喷薄而出。曼谷的建筑设计，景观以及视觉平面设计都达到了很高的水准。这点我们在未来会选取一些项目详细梳理介绍。而对于The Commons，我们则认为它是一个小型商业项目通过由外到内，由硬件到软件的极致设计炼成的一颗城市宝石。我们必须进行严重介绍。曼谷-The Commons01不临主街+低造价预算5000的项目造价预算不足5000万人民币对于游客或非本地社区客来说，找到这个项目是比较费劲的。The Commons距离最近的轨道交通站需步行近2公里。而曼谷的大多数商业项目都在BTS轻轨沿线（曼谷交通非常拥堵）；The Commons不在区域商业主街上，而是坐落在主街拐进来100米左
3、右的一条社区街道上。这对于一个商业项目来说，意味着曝光度和扫过人流的极大缩水。因此，项目本身除了吸引本地社区居民以外，还必须作为一个口碑目的地型项目，吸引外来人流。另外，这个项目的造价也非常低，面积约5000，总造价预算只有不到5000万人民币。就这样，不临主街，低造价预算就成为摆在项目发展面前的难题。02先打造一个社区 其次才是一个商业项目在低预算的前提下，本土设计团队Department of Architecture做出了几个非常大胆的决定。作为热带地区商场，整个项目公区内部不设置空调，完全依靠排气扇辅助的自然通风；作为一个多层的商业项目，项目公区内不设置自动扶梯，垂直交通必须依靠步行楼
4、梯或垂直电梯； 整个项目主材质使用混凝土，几乎没有额外的饰面材料。首先，对于项目公区不设置空调显得非常大胆，需知这个项目名称就叫The Commons，而CommonArea在商业中也就是“公区”的意思。显然，项目叫这个词的用意就是，希望大家把这里当做一个人群聚集并产生社交与交流活动的场所。在进入项目入口处的标示墙，一副由设计原创的阐述这一项目理念的铜板壁画精确传达了这一核心理念： Our Intention Is To Build First A Community, Then A Mall（译：我们的理念是先打造一个社区， 其次才是一个商业项目）。而这样一个场所在酷热难耐的曼谷，显然没有空
5、调是待不住人的。但是The Commons通过设计居然玩出来了。 形体的处理项目位于主街拐进来的一条社区上，在接近项目的过程中，由于临近建筑的遮挡，感受不到任何前方有个商业项目的痕迹，而直到你到项目跟前的那一刻一个巨大的盒子漂浮在一个巨大的台阶上，突然显露在你眼前。那种突如其来视觉震撼，让走在路上的行人非常容易不自觉地要踏上台阶一探究竟。对于项目来说，不在主街上人流少没关系，通过这个设计，也把过路人流尽量吸引进来，提高转化率。这样的设计不仅带来形式上好处，踏上台阶拾级而上，你能立刻就感觉到一阵凉意袭来，完全不同于街道上的酷热。这首先得益于这个巨大的混凝土盒子为下方的空间投下巨大的阴影，隔绝了阳
6、光的直射。同时，盒子内部结合垂直交通又设置了一系列直达屋顶的中庭开口，形成了空气上下对流的天井效应，让热空气源源不断地向上升腾。最后，建筑的屋顶设置了一组工业级排气扇来大大加速热空气排出。于是，在这样的一个环境下，热意以自然的方式最大限度地排除。在这个项目的中庭内部，微风阵阵，感觉非常的惬意，完全不同于空调环境下干涩感。同时，自然通风免去了大笔的机电投入费用和后期的运营费用。 创造宜人社交空间解决了温度问题，设计师就要进一步创造一个宜人的社交空间。解决的方式就是一个被叫做the ground 的大楼梯。Groud就是地面，设计师将楼梯大尺度铺开，使其成为一个折叠的地面。在这里，楼梯就是地面，同
7、时这个地面还不像平地一样一览无遗，毫无变化。它通过踏步标高的变化，融合进了多重的景观元素与就坐区域，让空间运动起来，让各种活动被楼梯错落激发出来。从上图可以看出，楼梯的设计非常丰富。交通上，它要承载引导客人向上到达主力店铺区域，向下进入美食大厅区域的功能。因此楼梯被纵向切成两半，一半向上，一半向下；通行功能之外，楼梯还融入了一些可供就坐的开放平台，富有趣味的小布景和小舞台。以此提升common area的使用率与人气，把楼梯带活。笔者在现场时，楼梯上各国游人如织，大家席地而坐，空间非常富有生气。另外一个笔者十分喜欢细节在于，设计师使用低成本防腐木的同时，在每个梯级的边缘用铝合金条收边。这样楼梯
8、的边缘就清晰勾勒了出来，既提醒了使用者注意台阶高差，又避免了大面积楼梯看过去显得特别闷糊成一团。设计的巧思就体现在了这种细节之中。沿着楼梯一路而上，就把人自然带到建筑的二层主商业平台。平台上散布各类精品店和餐厅类业态。平台的宽阔外廊围绕着中央楼梯，可以看到一楼美食大堂的玻璃展示面，整体中庭构成了一个生机盎然的图景。上图可以传达出建筑构思奇特的平面关系：美食大厅位于一层，沿着街道设有入口，但是大楼梯将人带到二层后，却再次将人向下引导至一层的美食大厅。这说明设计师并不想将一层的餐饮区与楼梯平台以上的商业孤立开来（类似与国内地下美食广场），而是通过标高的设置，让其在一层商业与整体商业再度融为一体。而
9、到了平台再往上，则没有设置任何一部自动扶梯将人运上去，取而代之的是一组错落的楼梯营造出一个引人向上的空间，让人通过步行去发现各个楼层的新奇。而腿脚不便的客人,则可以使用藏在后面的直梯。这么做的原因何在？我想节省造价应该只是一方面。不知大家会不会有这么一种感觉，就是一个空间里面一旦设置扶梯，“ 商场” 的商业味就很浓。因为需要扶梯最大化将人流往上运送。这仿佛在催着游客说“上来消费吧！”但对于这个项目， 业主更希望创造的是一个邻里性的， 有亲和力的微型社区。他更希望降低这个项目的“商场感”。让大家像沿着一个有高差的街道拾级而上去探索新鲜事物，远比坐扶梯的被动式更有意思。我认为这个处理有点冒险但确实
10、让整个项目的格调更为纯粹。 单一混凝土材料的使用建筑整体上有一强烈的个性，就是单一混凝土材料的使用。这可能是最初是因为造价原因出发而做出的设计策略。整个建筑的墙面，天花几乎只用了混凝土这一单一材料。特别是屋顶，因为使用了自然通风节省了大量机电管线安装空间，使得屋顶纯平的混凝土板得以完全裸露。与国内商业讲究立面豪华饰面和复杂天花做法的大环境相比，这个建筑却以一种大巧若拙的方式将一个材质用到底，让材料成为背景去烘托空间，烘托店面，以此取得一种震撼效果。目前在国内除了一些仿安藤式小清新店面，内部使用裸露混凝土标榜极简感以外，敢在整个项目以裸露混凝土作为主材质的商业项目好像还没有。03极具特色的视觉设
11、计大致梳理了项目硬件的设计与营造。这里想特别提一下这个项目非常有特色的视觉导向设计。 主LOGO设计首先从大的项目LOGO来说。我就很喜欢这个项目的主LOGO设计，方块的元素，简洁的线条再恰到好处地融合进了项目名称的两个单词，很好地传达出了建筑本身的性格与项目格调。 导视设计进入项目内部，导视设计则充满了一种高逼格的随意。 楼层介绍标识 标识箭头及前文提到的手绘铜板图这种手绘式的标识系统，节省造价的同时，显示了业主把控项目的精准手法。因为这样一套系统放在像万象城显然格格不入，但是放在这样一个项目立面又显得非常贴切，并让人会心一笑。这就说明业主非常清楚从大的建筑到小的标示细节，自己想要什么。04
12、主打社区理念的活动及业态作为一个主打社区理念的项目， 自然少不了各种各样的活动， 包括周末小集市， 傍晚Live Music 音乐会，各种叫你如何烘焙，品酒，做咖啡的工作坊（一般是结合商铺品牌）等。这些活动及提升了人气，又增强了用户的粘性，是非常符合项目定位和氛围的活动。最后提一下项目的商户本身。作为一个小型项目，这里的业态以餐饮为主，辅以一些精品、美容、设计师集合店业态。既有Roast，Brix和Roots Coffee这样在曼谷本地广受好评的连锁品牌，又有很多属于这个项目的特色小店。项目三层的儿童业态The Little Pea更是充分结合项目的活动平台和屋顶花园的特点，安排了众多和社区服
13、务相结合的露营、种植园等活动。整个项目内商户在店招，美陈和内装上都体现出高水平格调，共同营造项目氛围。而最让我印象深刻的，还是一层美食大厅（The Commons Market）的室内整体营造：美食大厅被叫做The Commons Market，穿插着酒吧，西餐，中餐，面包等多重餐饮业态，内部充满了复古式的格调。业主提供了铁艺背景墙，公共桌椅等基本的铺位装饰元素，商户则就柜台和物品陈设上发挥各自的巧思。 美食大厅（Market）的商户列表而专门为这个Market设计的入口招牌，一种复古拼贴式的招牌设计风格也非常令人眼前一亮。=结语=从开发商到设计师，在带着镣铐跳舞的条件下做出了The Comm
14、ons这样一个精品。我们在国内做商业项目时也常常碰到各种困难，比如区位困境，资金困境，招商困境等不一而足。作为业主或者作为设计师，面对诸多不利条件时，常常做出各种妥协，降低标准。这样一来，一个复杂系统的商业项目在诞生前就携带着蓝图上的不良基因，在项目建设时也充满不专业的大干快上。因此，开出来的商业项目往往业主和设计师自己都不忍直视，更遑论吸引消费者。这个时候，很多业主又会以“设计不重要，还是看商户本身”或者“以后再改改调调搞升级”的说辞安慰自己。有烂设计加不专业打造做出来的商业项目还很赚钱的项目吗？坦白说有，并且不少。但是在消费升级成为普遍趋势，并且消费者越来越在综合系统性的高度下去挑剔一个个商业项目时，不思进取的商业项目再想要逆势而起，将变得越发困难。The Commons, 一种有限资源下精耕细作的他山之石，可以攻玉。
