1、 骨子里的中国情结骨子里的中国情结 新中式建筑风格市场调研新中式建筑风格市场调研 习主席：重视国学教育 加强文化认同 十八大以来，习近平总书记就弘扬优秀传统文化作出一系列重要指示，具有重要的理论意义与现实意义。当前，我们迫切需要加强 国民的文化认同与文明修养。而中国传统建筑，其形成和发展具有悠久的历史，在中国传统文化上颇具代表意义，而汉式建筑又是 独立的机构体系。 新中式起源TARGET 新中式建筑是中式建筑元素和现代建筑手法的结合运用， 从而产生的一种建筑形式。 新中式建筑在沿袭中国传统建筑精粹的同时，更注重对现 代生活价值的精雕细刻。同单纯的仿古建筑不同，新中式 建筑着力提高居住的舒适度，
2、比如在设计中更多考虑私密 性，增强采光通风，更有效地提高卫生间、厨房在居室中 的地位，更好地使老人、孩子、夫妇间的居室环境合理分 隔与有机协调等。 新中式建筑风格 设计理念 新中式建筑不仅在文脉与中国传统建筑一脉相承，而且更重要的体现在对传统建筑的发展和 变化上：既很好地保持了传统建筑的精髓，又有效地融合了现代建筑元素与现代设计因素， 改变了传统建筑的功能使用，给予重新定位。 中式建筑元素中式建筑元素建筑风格建筑风格 亭、台、楼、阁、轩、白墙、青瓦、马头墙、飞檐 新中式建筑风格发展新中式建筑风格发展建筑风格建筑风格 现在越来越多的地产开发商注重经岁月锤炼下具有国粹灵魂的中式建筑。在传承中国传统
3、文化的精 髓中，加入现代元素，把现代人居住理念发挥得淋漓尽致。从以下几个方面中，体现出中式建筑所 体现的现代时尚元素。 增加下沉式庭院； 中式外观与室内空间的人性化、现代化的设计共同营造现代人的舒适生活； 一层与二层的退台设计，增强了居住者的私密性，并增加了空间的多变性，富有情趣； 将地下室作非主流生活空间，对空间合理利用； 设置下沉庭院，保证地下空间的通风与采光； 新中式建筑与现代艺术结合新中式建筑与现代艺术结合建筑风格建筑风格 退台式 下沉式 郑州市场TARGET 新中式项目新中式项目郑州市场郑州市场 富力尚悦居 融创珑府 永威南樾豫发国园 正商善水上境 建业九如府 正弘瓴 永威迎宾府 睿
4、智熙园 重点案例筛选原则：重点案例筛选原则： 知名房企 通过配套体系、园林打造、公共空间营造等实现项目持续开发 市场销售标杆项目 筛选结果：筛选结果： 正弘正弘瓴、亚新茉莉公馆、永威迎宾府、融创珑府瓴、亚新茉莉公馆、永威迎宾府、融创珑府 借鉴点：借鉴点： 规划布局和物业类型 景观、组团规划 营销中心现场包装 项目整体配套体系 重点案例选择背景重点案例选择背景 个案分析个案分析正弘瓴正弘瓴郑州市场郑州市场 【正弘瓴正弘瓴】郑州北龙湖板块较为高端项目之一，正弘系高端项目郑州北龙湖板块较为高端项目之一，正弘系高端项目 开发商河南正弘置业有限公司河南正弘置业有限公司 位置龙湖副CBD九如路和朝阳路交叉
5、口东北角 规模 占地面积:96.8多亩 建筑面积:18万 容积率1.69 绿化率35% 产品13栋电梯洋房和6栋联排组成 卖点 中原首创当代中式府院生活，著名景观设计大师李宝章先生 亲自操刀景观设计，全石材立面，名贵紫铜纹饰。 业态层数梯户面积（）套数套数配比户型 洋房91T2 230-23356 14%4室2厅2卫 235-24048 12%5室2厅4卫 229-234200 50%4室2厅3卫 221 164%4室2厅4卫 218-22072 18%5室2厅3卫 226-23011 3%6室2厅4卫 合计403100% 个案分析个案分析正弘瓴正弘瓴郑州市场郑州市场 【正弘瓴正弘瓴】外立面外
6、立面 正弘瓴正弘瓴建材工艺建材工艺郑州市场郑州市场 屋顶由古建的木材质演化为铜板 基座由古建的石头演化为石材中间采用铜板做点缀基座由古建的石头演化为石材 正弘瓴正弘瓴建材工艺建材工艺郑州市场郑州市场 采用传统的建筑特点，中间部分为建筑中心，左右轴对称，富有节奏感，呈现出庄重与优雅的气质。 正弘瓴正弘瓴建材工艺建材工艺郑州市场郑州市场 将砖这种质朴的材质与奢华的石 材相结合，给现代人浮躁的生活 ，创造出一片宁静的生活空间。 将精美的雕花，雕刻于建筑的柱 头，将古典的中式元素以另一种 形态表现。 【正弘瓴正弘瓴】入户入户 个案分析个案分析正弘瓴正弘瓴郑州市场郑州市场 公共大堂垂直交通公共大堂垂直交
7、通 独立会所大堂独立会所大堂独立会所大堂独立会所大堂 通过三进院三进院的形式去地下会所，入口处大堂和2个独立的会所大堂，便捷的同时方便管理，尽量减少对小区住户的影响。 正弘瓴正弘瓴“三进院”“三进院” 体系体系郑州市场郑州市场 通过公共大堂连接 泳池、瑜伽、健身、茶室、SPA美容、书吧等功能，内廊空间模糊了室内外的界线，将下沉广场中的景色引入各功能区间，各功能完整连续。住户 可在会所中尽可能多地体验各种服务体验，舒缓生活压力。 健身健身 瑜伽瑜伽 大堂休息区大堂休息区 大堂休息区大堂休息区大堂休息区大堂休息区 下沉内院下沉内院 红酒雪茄红酒雪茄 红酒雪茄红酒雪茄 茶室茶室 书吧书吧SPASPA
8、 红酒雪茄红酒雪茄 家宴家宴 下沉内院下沉内院 “静”“动” 正弘瓴正弘瓴“堂会”“堂会” 会所体系会所体系郑州市场郑州市场 正弘瓴正弘瓴景观景观郑州市场郑州市场 正弘瓴正弘瓴景观体系景观体系郑州市场郑州市场 小区主要景观节点小区主要景观节点 小区下沉广场景观节点小区下沉广场景观节点 小区组团景观绿化小区组团景观绿化 小区入口景观节点小区入口景观节点 小区主要景观轴线小区主要景观轴线 城市景观绿化城市景观绿化 正弘瓴正弘瓴样板间样板间郑州市场郑州市场 正弘瓴正弘瓴交房标准交房标准郑州市场郑州市场 正弘瓴正弘瓴户型户型郑州市场郑州市场 正弘瓴案例小结正弘瓴案例小结郑州市场郑州市场 将交房实景景观
9、提前打造，营销中心借势后期小区大门、景观示范区借势小区交房景观 轴线，将交房实景提前展现，节约成本同时，给客户实景展示，让客户深入了解 诚邀著名景观设计大师李宝章先生，亲自操刀景观设计，通过对景观组团的设计规划， 不同树种、水系、石材等元素搭配，赋予景观组团内涵； 给本项目的启示：走精细化路线，通过对景观规划设计，赋予每个组团不同的含义，通过不同的组团形成不同场 景，同时利用连廊将小区整体划分不同的区域进行软分割；在建材上更是高标准要求，全石材立面，名贵紫铜纹 饰。 项目产品低密为主，通过洋房与联排、叠墅物业搭配，在保障项目整体控规要求前提下， 通过多元化物业契合多元化客户需求，“永威式”交房
10、标准提升附加值 个案分析个案分析茉莉公馆茉莉公馆郑州市场郑州市场 【茉莉公馆茉莉公馆】郑州东区较为高端项目之一，亚新城市顶豪系列开山之作郑州东区较为高端项目之一，亚新城市顶豪系列开山之作 开发商河南茉莉公馆置业有限公司河南茉莉公馆置业有限公司 位置龙湖外环路与龙翔六街交汇处 规模 占地面积:77.82亩 建筑面积:16万 容积率1.99 绿化率40% 产品6栋为6层洋房，7栋17层高层 卖点 中原首创当代中式府院生活，著名景观设计大师李宝章先 生亲自操刀景观设计，全石材立面，名贵紫铜纹饰。 业态层数梯户面积（）套数配比户型 洋房6 2T2211.43163%4室2厅3卫2厨 2T2220.51
11、163%4室2厅5卫2厨 2T2194.22448%4室2厅3卫2厨 高层17 2T2133.546812%3室2厅2卫2厨 2T2140.018515%3室2厅2卫1厨 2T2147.758515%3室2厅2卫1厨 2T2160.6310218%4室2厅3卫1厨 2T2163.338515%4室2厅3卫1厨 2T2185.86519%4室2厅3卫1厨 合计552100% 个案分析个案分析茉莉公馆茉莉公馆郑州市场郑州市场 【茉莉公馆茉莉公馆】外立面外立面 个案分析个案分析茉莉公馆茉莉公馆郑州市场郑州市场 【茉莉公馆茉莉公馆】入户入户 茉莉公馆茉莉公馆户型户型郑州市场郑州市场 茉莉公馆茉莉公馆景
12、观展示景观展示郑州市场郑州市场 茉莉公馆案例小结茉莉公馆案例小结郑州市场郑州市场 高效园林景观展示，化解区域陌生感，促进客户成交 借势自身其他项目展示中心，提前启动宣传造势，再凭借集团顶级产品概念发布会，再 次塑造项目高品质诉求，不断提升项目整体价值 给本项目的启示：营销先行，首先借势其他项目场地进行客户宣传召集，紧接着景观示范区、样板间打造，完善 的配套体系，真正实现自我中心化，梳理项目差异化的竞争优势，通过高效的展示，借助高性价比产品成为市场 的去化标杆！ 产品多元复合，前期主推低密产品，提升项目品质，后期多元化物业契合多元化客户需 求，精装修提升附加值 个案分析个案分析融创珑府融创珑府郑
13、州市场郑州市场 【融创珑府融创珑府】郑州北区高品质住宅，融创郑州首秀郑州北区高品质住宅，融创郑州首秀 开发商郑州大有永固置业有限公司郑州大有永固置业有限公司 位置文化路英才街西800米贾鲁河与东风渠交汇处 规模 占地面积:435亩 建筑面积:90万 容积率2.9 绿化率35% 产品7栋高层(32-33F)、6栋(6-9F)洋房 卖点 郑州北区核心区位，双河湾旁，定位为百万平米中式尊府中原首创当代中式府院生活，著 名景观设计大师李宝章先生亲自操刀景观设计，全石材立面，名贵紫铜纹饰。 物业类型物业类型楼号楼号层数层数单元单元梯梯户户产品产品套数套数 高层 1、3# 3322T4 89三房264 1
14、17三房132 127四房132 2、6、7# 3312T4 89三房198 127四房198 4、10#3312T4 89三房132 127四房66 137四房66 合计合计11881188 洋房 5#931T2143四房54 8、9#921T2143四房72 11、12#921T2 127三房72 14#631T2143四房36 合计合计234234 6% 33% 11% 50% 一期高层产品配比一期高层产品配比 89三房 117三房 127四房 137四房 个案分析个案分析融创珑府融创珑府郑州市场郑州市场 【融创珑府融创珑府】外立面外立面 个案分析个案分析融创珑府融创珑府郑州市场郑州市场
15、 【融创珑府融创珑府】入户入户 融创珑府融创珑府户型户型郑州市场郑州市场 融创珑府融创珑府户型户型郑州市场郑州市场 融创珑府融创珑府景观展示景观展示郑州市场郑州市场 融创珑府案例小结融创珑府案例小结郑州市场郑州市场 精细化园林景观打造，五重立体景观体系，全赠送新风系统、地暖系统、中央空调，高 附加值， 借势自身品牌力量，提前启动营销造势，超前性产品发布会给人以震撼，配合其他集团 其他项目直击客户痛点 给本项目的启示：借势品牌力量嫁接集团其他项目，并以创新性活动造势吸客，紧接着景观示范区、样板间打造， 精细化的景观展示、高标准营销中心配合，高附加值配合，最后通过高效的展示，借助高性价比产品成为市
16、场的 去化标杆！ 多元化物业形态，通过对洋房、高层产品搭配，以区域市场主流产品进行规划设计，紧 贴市场客户需求 个案分析个案分析永威迎宾府永威迎宾府郑州市场郑州市场 【迎宾府迎宾府】郑州北区高端项目，永威系高端项目郑州北区高端项目，永威系高端项目 开发商河南兰博置业有限公司河南兰博置业有限公司 位置郑州市迎宾路和花园路交汇处 规模 占地面积:87亩 建筑面积:15万 容积率2.6 绿化率35% 产品高层 卖点 南依贾鲁河，北靠黄河湿地生态保护区，采用永威顶级 系列建材和宾礼文化主题园林 地块产品分析地块产品分析 楼号楼号单元数单元数层数层数梯户梯户面积（）面积（）套数套数 1#1#、8#8#、
17、1111东单元、东单元、12#12#西单元西单元2182T4 88三房216 123三房216 2#2#2182T486-88两房144 7#7#1182T2220五房36 13#13#、15#15#、16#16#、17#17#2182T4 111三房288 130三房288 6#6#、11#11#西单元、西单元、12#12#东单元东单元2182T3 130三房72 145四房144 18#18#1182T4 95两房36 145四房36 合计合计14761476 1 3 1 5 1 6 1 7 1 8 1 1 1 2 5 6 7 8 3 2 1 前期项目作 为售楼部， 后期为幼儿 园 会所，
18、 物业用 房 商超 其中3#、5#为公租房 个案分析个案分析永威迎宾府永威迎宾府郑州市场郑州市场 【永威迎宾府永威迎宾府】外立面外立面 个案分析个案分析永威迎宾府永威迎宾府郑州市场郑州市场 【永威迎宾府永威迎宾府】入户入户 永威迎宾府永威迎宾府户型户型郑州市场郑州市场 永威迎宾府永威迎宾府户型户型郑州市场郑州市场 永威迎宾府永威迎宾府户型户型郑州市场郑州市场 永威迎宾府永威迎宾府景观展示景观展示郑州市场郑州市场 永威迎宾府永威迎宾府营销中心营销中心郑州市场郑州市场 永威迎宾府案例小结永威迎宾府案例小结郑州市场郑州市场 以大气、高端的营销形象展示，以精细化园林景观打造，以高标准、高要求的物业服务
19、， 促进客户成交 通过自身优势资源，集团品牌、苗圃基地、建材基地等嫁接项目，快速完成项目形象塑 造及客户挖掘、召集 给本项目的启示：契合区域属性，贴合市场需求，打造物业产品，同时借助自身优势资源，走精细化路线打造项 目核心营销体系。 在产品规划上，贴合区域市场需求，以高层住宅作为项目物业产品，契合区域现状，同 时又满足市场客户需求 商丘市场TARGET 考察项目考察项目商丘市场商丘市场 恒大翡翠华庭 建业联盟新城 建业香槟圣园 华远翡翠城 香樟公馆 香槟圣园香槟圣园商丘市场商丘市场 项目名称项目名称香槟圣园项目地址项目地址 北海路睢阳大道东北 角 开发商开发商商丘华远置业所属区域所属区域睢阳区
20、 占地面积占地面积一期占地69亩建筑面积建筑面积5.4万 容积率容积率1.58绿化率绿化率35% 总户数总户数456车位比车位比1:1 物管公司物管公司建业物业 开盘时间开盘时间2017年底销售均价销售均价暂无 户型面积户型面积80-140纯洋房整体销售率整体销售率暂无 客户来源客户来源主要客户来源为建业桂园及联盟新城老业主 香槟圣园香槟圣园商丘市场商丘市场 客厅与餐厅交界处， 客厅下沉50公分 庭院低于房屋水平面 20公分 该户型为一层复式， 楼上楼下面积相同， 楼下依靠阳光窗采光 香槟圣园香槟圣园商丘市场商丘市场 华远华远翡翠城为建业香槟圣园前身，房子均已售出，高层与洋房均为一楼复式带花园
21、，小区无地下室。翡翠城为建业香槟圣园前身，房子均已售出，高层与洋房均为一楼复式带花园，小区无地下室。 外立面外立面小区大门小区大门 单元门单元门 华华远远翡翠城翡翠城商丘市场商丘市场 户型特点：户型特点： 一楼带花园，南北双下沉式庭院，使负 一层达到采光及南北通透通风效果，大 大增加了负一层的居住性与实用性。 大面积户型房源，南向全作为露台，增 加一楼的采光及观景效果，同时多露台， 偷取户型面积，增加赠送面积。 东方塞纳东方塞纳商丘市场商丘市场 东方塞纳东方塞纳商丘市场商丘市场 庭院庭院 排水处排水处 从餐厅处进入负一层、楼上楼 下面积一样，负一层仅南边有 窗户，庭院面积约70，排水 处直接连
22、接地下排水管道 香樟公馆香樟公馆商丘市场商丘市场 恒大翡翠华庭恒大翡翠华庭商丘市场商丘市场 恒大翡翠华庭项目部分户型比较创新，一楼前后赠送花园，负一层地下室一分为二，分别属于一楼及二楼，均可 从电梯直接入户，一楼可以直接从室内进入，该户型均销售去化一空。 蓝色区域均为全赠送面积，所以赠送面积较大，性价比相对较高。 该户型位于2#、3#一单元、6#二单元，共计8套 该户型位于6#一单元、11#、15#、18#一单元共 计12套 该户型分别位于3#二单元、13#、18#二单元共计8 套 小区绿化展示：小区绿化展示： 外立面庭院 入户门 园区小路 园区小路入户门口小区道路入户绿化 建业联盟新城建业联
23、盟新城商丘市场商丘市场 建业香槟圣园价格：12000元/，暂未销售 东方塞纳价格：10000元/，6层洋房户型 香樟公馆价格：11000元/，13#、14#一楼，已售出 销售价格一楼均价为14000元/，二楼均价为11000元/，三层及以上均价为9000元/； 销售方式：销售方式：面积计算仅算一层面积，庭院面积、地下面积均为赠送面积，以买一层送一层作为销售噱头； 排水方式：排水方式：庭院设有排水处，与地下排水系统相连； 客户关注点：客户关注点：生活品质、大面积赠送； 下沉式庭院优势：下沉式庭院优势： 规避了后期地下室销售问题； 沉入房屋下方，近距离接近自然， 庭院的私有性； 相对应一楼花园，更
24、具有私密性； 下沉式庭院劣势：下沉式庭院劣势： 庭院低于地面，采光受一定影响，湿气较重； 对户型设计要求高，很难达到负一层采光及通透性，不 适合居住； 对排水系统要求高，否则雨雪天气很容易下淹； 下沉式庭院小结下沉式庭院小结商丘市场商丘市场 商丘西区个案分析商丘西区个案分析 项目参数项目参数 位置位置南京路与君台路交汇处东南角南京路与君台路交汇处东南角 占地面积占地面积9494亩亩 建筑面积建筑面积1313万万 容积率容积率2.232.23 绿化率绿化率37%37% 停车位停车位配比配比1:1.21:1.2 产权产权7070年年 开发商开发商商丘恒万置业公司商丘恒万置业公司 物业物业金碧物业金
25、碧物业 交通状况交通状况公交：公交：9 9路、路、8181路、路、8282路、路、8383路路 建筑规模建筑规模 项目一期整体开发，两栋商业约项目一期整体开发，两栋商业约1.31.3万方，一栋万方，一栋12001200多功能会所，多功能会所，7 7栋栋 洋房，洋房，6 6栋高层，栋高层，5 5栋小高层栋小高层 项目概况项目概况 恒恒大大翡翠华庭翡翠华庭个案分析个案分析 项目分析项目分析 社区规划社区规划: :项目一期整体开发，两栋商业约1.3万方，一栋1200多功 能会所，7栋洋房，6栋高层，5栋小高层，总建面为13万方； 教育配套：教育配套：商丘师范学院、文化路小学、南京路小学、商丘十七中
26、学、梁园区外国语学校、小哈佛幼儿园、前进小学等； 商业配套：商业配套：社区底商，风情商业街； 景观规划：景观规划：恒大公园、秋实公园、商都公园三大生态公园环伺，社 区内部约23000大美园林、1000中心水系景观 停车规划：停车规划：1：1.2； 恒恒大大翡翠华庭翡翠华庭个案分析个案分析 建筑风格建筑风格 新中式风格，高层住宅外墙为浅黄色墙体，平屋顶，豹皮花仿石砖基 座。多层洋房外墙为褐色真石漆，坡屋顶为深灰蓝绿色屋面瓦，基座 为国产光面金沙绿花岗石； 入户大堂面积为30平方米左右，层高3.9米，高层楼间距在25-31米， 洋房楼间距为14米； 约23000美林绿意，约1000中心水系，秉承森
27、林、植被造景的理念， 按四季时序栽植花木，让花儿绽放在四季，同时全冠移植皂角、国槐 等植物。生态景观组团，高低错落，组合出富有变化的韵律美。 恒恒大大翡翠华庭翡翠华庭个案分析个案分析 包装展示包装展示 售楼部包装 售楼部外景 观 项目沙盘 小区会所恒温泳池建筑工地 恒恒大大翡翠华庭翡翠华庭个案分析个案分析 样板间展示样板间展示 客厅阳台卧室餐厅 书房书房卧室飘窗 恒恒大大翡翠华庭翡翠华庭个案分析个案分析 户型配比户型配比 户型户型户数户数占比占比总套数总套数 两房608.5% 703 三房60586% 四房385.5% 恒恒大大翡翠华庭翡翠华庭个案分析个案分析 两房 9% 三房 86% 四房
28、5% 户型配比 备注：第一批次推售户型 户型平面图户型平面图 恒恒大大翡翠华庭翡翠华庭个案分析个案分析 户型平面图户型平面图 恒恒大大翡翠华庭翡翠华庭个案分析个案分析 优劣势分析优劣势分析 优势 Strength 劣势 Weak 品牌：恒大世界五百强企业影响力 产品：70-150面积区间，包含精致两房、舒适 三房、奢华四房，能满足各类型需求， 环境：小区人车分流，高端会所，三大市政公园环 绕，小区内水系及大美园林景观区； 交通优势：西临金桥路，可达G310，商周高速、 连霍高速交通通达性好。 生活配套：项目周边生活配套有待完善； 商业配套：项目周边商业配套一般，仅供日常生活 所需，无大型超市、
29、商场； 产品：户型均为精装修，单价高，总价贵，高门槛 将部分客户拒之门外； 恒恒大大翡翠华庭翡翠华庭个案分析个案分析 项目概况项目概况 项目参数项目参数 位置位置 长江路平原路交会处东长江路平原路交会处东300300米米 占地面积占地面积127127亩亩 建筑面积建筑面积2020万万 容积率容积率2.492.49 绿化率绿化率40%40% 停车位停车位配比配比1:1.21:1.2 产权产权7070年年 开发商开发商商丘九州置业有限公司商丘九州置业有限公司 物业物业暂无暂无 建筑规模建筑规模项目一期整体开发，项目一期整体开发，1515栋小高层，栋小高层，1 1栋洋房栋洋房 橄榄城橄榄城个案分析个
30、案分析 项目分析项目分析 社区规划社区规划: :项目一期整体开发，15栋18F纯板式小高层，1栋5F电梯洋 房，一座双语幼儿园，有1F或2F的社区底商 教育配套：教育配套：商丘师范学院、文化路小学、南京路小学、商丘十七中 学、梁园区外国语学校、小哈佛幼儿园、前进小学等； 商业配套：商业配套：社区底商； 景观规划：景观规划：恒大公园、秋实公园、商都公园三大生态公园环伺，社 区内部打造3万方的东南亚景观园林，园林中植入300米环形跑道； 停车规划：停车规划：1：1.2； 橄榄城橄榄城个案分析个案分析 建筑风格建筑风格 Aateco建筑风格，1-2F为大理石干挂石材，3F以上为高档真石漆； 入户大堂
31、4米挑高； 30000平米的东南亚景观园林：小区门口7000的主景观广场，2000 的阳光草坪，园林中植入300米环形跑道，将景观系统串联起来， 东南亚廊架，东南亚亭子雕塑，优质的镜面水系，数百种名贵树种。 橄榄城橄榄城个案分析个案分析 包装展示包装展示 售楼部外观售楼部内部售楼部沙盘 大门迎客松 3#工地 5#工地 施工现场小区大门 橄榄城橄榄城个案分析个案分析 户型楼栋分布户型楼栋分布 384384户户（1#、3#、5#、6#、7#、10#、11#、13#、 17#、19#） 212212户户（1#、3#、7#、10#、11#、17#）190190户户（1#、5#、6#、10#、13#、1
32、7#、19#）106106户户（2#、15#、16#） 橄榄城橄榄城个案分析个案分析 户型楼栋分布户型楼栋分布 6464户户（9#、12#）238238户户（2#、8#、9#、12#、15#、16#）104104户户（3#、7#、11#） 橄榄城橄榄城个案分析个案分析 户型配比户型配比 户型总面积房型套数占比总套数 两房89两室两厅一卫1047.9%7.9% 1314 三房 123-128三室两厅两卫23818.1% 87.3% 100-106三室两厅一卫19014.5% 117-119三室两厅一卫21216.1% 124-129三室两厅两卫38430.6% 130-133三室两厅两卫1068
33、% 四房144-146四室两厅两卫644.8%4.8% 橄榄城橄榄城个案分析个案分析 两房 89 8% 三房 123-128 18% 三房 100-106 15% 三房 117-119 16% 三房 124-129 30% 三房 130-133 8% 四房 144-146 5% 户型配比 优劣势分析优劣势分析 优势 Strength 劣势 Weak 产品：89-146面积区间，2T3、2T4设计，满足 各类型需求，市场热销三房占比最大；单价较低， 深受中低端客户喜爱； 环境：三大市政公园环绕，小区内30000东南亚 景观区； 交通优势：长江路贯穿东西，东至虞城、西至规划 中的空港区。 生活配套
34、：项目周边生活配套有待完善； 商业配套：项目周边商业配套一般，离小区较远； 品牌：开发商没有知名度，服务、质量难以保证； 橄榄城橄榄城个案分析个案分析 项目概况项目概况 项目参数 位置 长江路君台路交会处 占地面积100亩 建筑面积10万 容积率2.0 绿化率40% 停车位配比1:1.2 产权70年 开发商源一置业有限公司 物业暂无 建筑规模项目一期整体开发，6栋8F洋房，2栋9F小高层，6栋18F小高层 源一源一金桂园金桂园个案分析个案分析 项目分析项目分析 社区规划社区规划: :项目一期整体开发，6栋8F洋房，2栋9F小高层，5栋18F小 高层； 教育配套：教育配套：园区内配套优质幼儿园（
35、暂定），周边文化路小学、市 十七中； 商业配套：商业配套：向北十分钟到达商丘步行街，长江路向东3分钟即到帝和 水上公园生活超市； 景观规划：景观规划：恒大公园、秋实公园、商都公园三大生态公园环伺，社 区内部多重立体景观园林呈现完美鲜氧生活； 停车规划：停车规划：1：1.2； 源一源一金桂园金桂园个案分析个案分析 建筑风格建筑风格 Aateco建筑风格，外立面为深色仿石漆； 入户大堂5.9米挑高；最大楼间距高达60米 多重立体景观园林呈现完美鲜氧生活。不论是亭台小品、浓荫 小径，还是那充满特色的水景与喷泉，无不彰显设计者的巧思 与用心。 源一源一金桂园金桂园个案分析个案分析 包装展示包装展示 售
36、楼部外包 装 售楼部包装售楼部外景观客户洽谈区 区位图沙盘全景沙盘北部 源一源一金桂园金桂园个案分析个案分析 户型图户型图 源一源一金桂园金桂园个案分析个案分析 户型配比户型配比 户型户型户数户数占比占比总套数总套数 两房101.3% 771 三房74096% 四房212.7% 源一源一金桂园金桂园个案分析个案分析 两房 1% 三房 96% 四房 3% 户型配比 优劣势分析优劣势分析 优势优势 Strength Strength 劣势劣势 Weak Weak 产品：为洋房和小高层组成，整体小区容积率低， 舒适感较强； 教育：小区内规划有幼儿园； 交通优势：交通四通八达，10分钟到达连霍高速、
37、5分钟可到达市中心，15分钟到达商丘火车站、高 铁站； 生活配套：项目周边生活配套有待完善； 商业配套：项目周边商业配套一般，离小区较远； 品牌：开发商没有知名度，服务、质量难以保证； 产品：户型较为单一，二室及四室所占比例很少； 源一源一金桂园金桂园个案分析个案分析 鸿山美景鸿山美景个案分析个案分析 项目概况项目概况 项目参数项目参数 位置位置 长江路君台路交会处长江路君台路交会处 占地面积占地面积121121亩亩 建筑面积建筑面积2323万万 容积率容积率2.842.84 绿化率绿化率40%40% 停车位停车位配比配比1:11:1 产权产权7070年年 开发商开发商商丘鸿山地产有限公司商丘
38、鸿山地产有限公司 物业物业暂无暂无 建筑规模建筑规模项目分两期开发，一期为项目分两期开发，一期为1414栋栋18F18F高层高层 项目分析项目分析 社区规划社区规划: :项目分为两期开发，涵盖精品高层、公寓办公、商业广场 等建筑形态，一期为14栋18F高层； 教育教育配套：配套：周边商丘师范学院、文化路小学、市十七中； 商业配套商业配套：沿君台路布局两栋公寓写字楼，底部配建3-4层商业，主 楼西侧布局百米2层独立商业街； 景观规划：景观规划：恒大公园、秋实公园、商都公园三大生态公园环伺，社 区内打造法式园林景观； 停车规划：停车规划：1：1； 鸿山美景鸿山美景个案分析个案分析 鸿山美景鸿山美景
39、个案分析个案分析 建筑风格建筑风格 Aateco建筑风格，建筑上力求沉稳、大气、经典、挺拔； 社区内斥巨资打造法式园林景观，一步一景，步移景异绿化率 达到40%。 鸿山美景鸿山美景个案分析个案分析 包装展示包装展示 工地围挡售楼部外绿化售楼部外观 客户洽谈区沙盘接待区 区位接待区 鸿山美景鸿山美景个案分析个案分析 户型图户型图 鸿山美景鸿山美景个案分析个案分析 户型图户型图 鸿山美景鸿山美景个案分析个案分析 户型户型户数户数占比占比总套数总套数 两房16214% 1146 三房94883% 四房363% 户型配比户型配比 两房 14% 三房 83% 四房 3% 户型配比 鸿山美景鸿山美景个案分
40、析个案分析 优劣势分析优劣势分析 优势优势 Strength Strength 劣势劣势 Weak Weak 产品：住宅主要由18F高层组成，社区除底商外配 备商业街，满足业主生活需求； 教育：项目周边中小学幼儿园、教育资源丰富； 交通优势：交通四通八达，四面环路出行便利； 价格：目前所出价格为区域内价格最低，4200元/， 定位中低收入阶层； 品牌：开发商口碑较差，影响客户置业信心； 产品：户型设计浪费空间较大； 生活配套：项目周边生活配套有待完善； 商业配套：项目周边商业配套一般，离小区较远； 西区市场小结西区市场小结商丘市场商丘市场 政府重点规划区域，是及东区之后又一点重点发展区域，是未
41、来的城市最适宜居 住区，同时现阶段处于起步期，城市配套相对落后。 区域内物业形态主要以高层、小高层、洋房为主，物业类型多样化，同时项目品 质也各不相同，区别相差较大； 区域内受物业品质及物业形态影响，销售价格区间较大，4200元/左右，恒 大翡翠华庭高层6500元/左右，洋房15000元/左右 区域内客户主要是以周边拆迁客户和宁陵、柘城进城客户为主，商字以西少量市 区改善型客户，与地缘性、业缘型客户不同，属于典型的新区域发展客户。 区域未来价值潜力较大，主要是因为城市西延的发展定位，生态宜居现代化城 区。同时随着大型房企的入驻及区域配套的完善，城西板块将会飞速发展 1 2 3 4 5 营销建议
42、启示TARGET 商丘高层热销户型：90的小三房及100-130三房为热销高层户型；面积小总价低，布局合 理，符合商丘人居住习惯； 商丘洋房热销户型：130-140大三房及140-150大四房为热销户型；功能布局合理、齐全，高 赠送率，性价比高； 户型配比户型配比产品建议产品建议 户型配比户型配比产品建议产品建议 业态层数梯户面积（）套数配比户型 洋房7/11 2T21255%3室2厅2卫 2T21406%4室2厅2卫 2T21602%4室2厅3卫 高层11/18 2T39010%2+1户型 2T311029%3室2厅2卫 2T312029%3室2厅2卫 2T313020%3室2厅2卫 合计1
43、00% 产品规划产品规划- -下沉庭院下沉庭院产品建议产品建议 下沉式庭院，通过工艺处理，使原本地下室部分拥有面向花园的敞开空间，全面提升地下室功能 性和舒适性，性价比较高。 产品规划产品规划- -复式跃层复式跃层产品建议产品建议 复式跃层，通过工艺处理，一、二楼形成复式结构，全面提升房屋使用面积，同时也提高空间的 功能性和舒适性，是品质生活的首选。 产品规划产品规划- -外立面外立面产品建议产品建议 三段式外立面，将建筑楼梯分为底部、中部和上部三段，一般高层1-3层、洋房1-2层外立面采用 干挂石材及真石漆。 动线 大门 走廊 隔断 道路 动线建议动线建议景观建议景观建议 小品 假山 雕塑
44、亭台 水系 建筑小品建筑小品景观建议景观建议 细节处理细节处理景观示范区景观示范区 营销中心意义营销中心意义营销中心建议营销中心建议 售楼处是客户体验从启蒙阶段到综合深入了解 直至产生购买冲动的重要室内场所，通过刺激 客户的五官，达到口、鼻、舌、身、意，视 觉、听觉、触觉、嗅觉和味觉的全方位认同。 售楼处功能：展示雄浑大气综合形象、规划展 示、虚拟影视、商洽、售后服务和后台办公。 外观建议外观建议营销中心建议营销中心建议 动线 控台 区位图 沙盘 接待台 动线建议动线建议营销中心建议营销中心建议 装修 隔断 灯饰 地板 谈判区 装修建议装修建议营销中心建议营销中心建议 细节建议细节建议营销中心建议营销中心建议
