1、澄迈欣龙代建项目初步可研,开发事业四部,2017年3月,目录,项目概况和背景,区域市场分析,测算和结论建议,目录一,目录二,目录三,2.1.1 澄迈土地市场情况,澄迈土地供应及成交区域主要集中于老城经济开发区，近几年成交楼面价为440-750元/,资料来源：中国土地网（不包括工业用地）,2.1.2 澄迈土地市场情况,2017年以来，澄迈无住宅土地供应，主要供应为商服用地及其它（主要为澄迈颐仁所取的两幅医卫慈善用地）,澄迈2012-2016年主要成交住宅用地，2014-2017年商服用地与其它用地占比增多。,资料来源：中国土地网（不包括工业用地）,2.1.3 澄迈房地产市场情况成交量价分析,20
2、16年澄迈房地产市场受海南整体市场向好的影响，创造了历年最高销售记录。,2016年全年成交面积144.27万，同比去年上涨约97%，成交均价5978元/，同比上涨约4.6%； 2017年12月成交面积26.28万，约占2016年全年的20%，销售均价为6510元/ ，同比2016年销售均价上涨约9%。,资料来源：锦诚数据平台,2.1.4 澄迈房地产市场情况供求关系,近13个月以来，澄迈月度供应多集中在2-15万,月度成交集中在7-18万，成交均价变化也较小，为5800-6900元/。,澄迈商品住宅市场供求量价月度走势,资料来源：房屋管理局,2.1.5 澄迈房地产市场情况供求关系,澄迈房地产市场
3、受“双暂停”政策 及海南整体市场向好的影响，去库区效果明显。,澄迈2016年新增供应136万，2017年12月新增供应21.6万； 截止到2017年2月底，累计库存量为366万（大部分未开工）； 截止到2017年2月底去化周期下降为28个月，相对于去年同期的58个月，去化周期下降十分明显。,资料来源：锦诚数据平台,2.1.6 澄迈房地产市场情况板块特征,随着房地产市场的发展和成熟，澄迈形成了盈滨半岛、老城主导，金江板块跟随的格局，但近年郊区板块凭借大体量项目（富力红树湾、碧桂园美浪湾）的发展成熟，形成多板块竞争。,2.1.7 澄迈房地产市场情况单盘表现,澄迈房地产市场目前主力成交区域是老城，2
4、016年澄迈top10 老城占据8席。,澄迈目前主要分为4个区域，分别是盈滨半岛、老城、金江及郊区板块的富力红树湾项目；目前老城区域是在售项目最多的区域，在售项目27个，且在2016年底旺季成交火热。,澄迈2016年成交面积排行榜TOP10,2015年澄迈成交面积排行榜TOP10,资料来源：锦诚数据平台,2.1.8 区域市场分析,老城土地整体市场供大于需，20162017年住宅土地供应量为零，主要成交土地为工业用地、然后为商服用地； 土地成交主要集中于老城镇经济开发区；约占到土地成交总量的95%以上； 成交土地楼面价为550元/左右，近3年没有太大涨幅。,老城镇土地供应及成交区域主要集中在老城
5、经济开发区内，盈滨半岛部分较少。近几年成交楼板价约在550元/左右。,资料来源：中国土地网（不包括工业用地）,2.2.2 区域市场分析,老城区域项目主要集中在盈滨半岛及老城经济开发区东西两端。,内海,盈滨半岛,老城区,绕城高速板块,2.2.3 区域市场项目规模概况,区域市场项目均为中等，大部分处于300-400亩之间，建面多在50万以内，容积率1.5-2.0的居多。,2.2.4 区域市场项目推售概况,市场项目得利于本轮市场效应，单盘的年去化套数在400500套左右，个别单盘表现突出，50-60一房及70-90 两房是市场热销的产品，与供应结构一致。,（数据来源：锦诚咨询团队调研）,市场上产品以
6、小两房产品为主，一房产品为辅，其中一房集中在55-65之间，两房面积跨度较大，但基本集中在70-90之间；三房产品的市场占有率很低。,一房面积区间（）,两房面积区间（）,三房面积区间（）,（数据来源：锦诚咨询团队调研）,2.2.5 区域市场项目产品房型供应面积集中度分析,一房集中在55-65之间， 两房面积跨度较大，但基本集中在80-90之间； 少部分项目供应三房产品，三房产品占比较少。,2.2.6 区域市场项目销售概况,公寓销售价格集中在7000-8500元，普遍配硬装交付，装修标准多为1000-1500元/之间，受2017年年初市场向好的影响，目前多数项目均有10%左右的阶段性涨幅 。,（
7、数据来源：锦诚咨询团队调研）,总价（万元/m2),20,40,60,80,100,120,20,80,40,60,100,120,面积（m2),海蓝福源,四季康城（四期）,恒大御景湾,景园悦海湾,中华坊,后海温泉小镇,二房,一房,永庆湾,老城以降低面积控制总价为主流,碧海蒙苑,2.2.7 区域市场项目主力房型总价概况,通过控面积来控总价是目前区域市场的大趋势，主力一房销售总价集中在35-50万之间；两房销售总价集中在60-75万之间。,2.2.8 区域市场项目配套概况,目前市场项目的均有一定的商业体量，会所、泳池等配套成为标配，酒店、教育等配套相对较少，缺乏一定的高端配套以及医疗配套。,2.2
8、.9 区域市场项目卖点分析,各项目卖点同质化极为严重： 以澄迈“世界长寿之乡”大环境、以滨海资源为主打宣传概念； 针对老年客群，以温泉、享海口配套等卖点、健康养生功能作为卖点。,2.2.10 区域市场项目建筑形态概况,区域内周边项目2梯4户与2梯6户为主流梯户比，多为板塔结合形态，几乎全部为小高层。,2.2.11 区域市场项目建筑形态概况,老城片区住宅项目车位比大多在0.5-0.8之间，以地下车位为主，且基本不销售。,2.2.12 区域市场客户来源,周边项目置业客户群以东北（约30%）、华北(约20%) 为主要客源地，其次为西北（约18%）、华东（约11%）。,2.2.13 区域市场潜在供应,
9、正在挂牌地块中，项目周边纯住宅地块7宗，未来潜在供应总计建筑面积27万。,对标项目以同区域、同质、同资源为选取原则，选取四季康城四期、永庆湾、后海温泉小镇、景园悦海湾为核心对标项目。,本案,后海温泉小镇,景园悦海湾,四季康城水岸城邦,永庆湾,2.3.1 周边竞争分析-住宅重点对标项目,四季康城（四期）:项目位于澄迈老城经济开发区北一环路，占地400亩，规划有温泉泡池，休闲泳池，会所和地下停车场等。,2.3.2 周边竞争分析-住宅重点对标项目,四季康城（四期）:项目目前在推售3-10#楼，共计1250户，目前所剩余货仅50余套。目前项目均价7000元/，毛坯在售。,客户渠道：以自来客为主，部分老
10、带新客户，不签分销 。 客户来源：本地占比少，大部分来自岛外，主要是此前业主的亲缘关系的朋友，亲人等，对于四季康城项目较为认可。,2.3.2 周边竞争分析-住宅重点对标项目,2.3.2 周边竞争分析-住宅重点对标项目,一房 建面63.37 套内48.81,两房 建面85.67 套内70.33,点评： 格局方正，功能齐全，采光通风性能较好； 每户皆有阳台与内花园，阳台接近2米的宽度，尺度感较足,2.3.2 周边竞争分析-住宅重点对标项目,四季康城（四期）,项目于2016年初开盘，借助2016年海南房市热销，目前已推售的8栋楼仅余50套房源，因此去化速度相对较高，年均去化约9.3万。,2.3.2
11、周边竞争分析-住宅重点对标项目,四季康城（四期）,永庆湾是由海南南海明珠房地产开发有限公司鼎力打造的集休闲居住、旅游度假、温泉养生、度假生态社区。,2.3.2 周边竞争分析-住宅重点对标项目,永庆湾,项目目前主推1#、2#、10#三栋楼，其余楼栋均售罄。目前均价为9000元/，毛坯销售。,客户渠道：以自来客为主，分销带客相对较少，分销点数6%。 客户来源：主要来自安徽、河北、河南，其次北京、山东，部分新疆、内蒙 客户特征：养生、养老客户为主，年龄多为50-65岁的退休老人,2.3.2 周边竞争分析-住宅重点对标项目,永庆湾,一房 建面60,两房 建面80,点评： 格局方正，功能齐全，室内空间利
12、用率较高； 客厅阳台面积约7.5，两房带2个阳台且有入户花园，尺度感较足。,2.3.2 周边竞争分析-住宅重点对标项目,永庆湾,项目最早于2015年2月12日开盘5-9号楼，于2016年12月31日推售1#2#10#三栋楼290套房源，经过2017年春节热销，目前仅余90套。,2.3.2 周边竞争分析-住宅重点对标项目,永庆湾,后海温泉小镇位于海口市西海岸盈滨半岛经济开发区，项目总占地600亩，一二期总共由37幢住宅、3幢酒店式公寓、一幢酒店及商业步行街组成。,2.3.2 周边竞争分析-住宅重点对标项目,后海温泉小镇,后海温泉小镇整体分为三期开发，其中二期占地230亩，总建筑面积36万。三期占
13、地140亩，目前在规划中。 目前二期住宅尾盘在售，于2017年1月份推售2栋酒店式公寓。,2.3.2 周边竞争分析-住宅重点对标项目,后海温泉小镇,后海温泉小镇位于海口市西海岸盈滨半岛经济开发区，项目总占地600亩，一二期总共由37幢住宅、3幢酒店式公寓、一幢酒店及商业步行街组成。,客户渠道：分销带客占比90%以上，分销点数8%。 客户来源：基本都是岛外客户，以度假养老为主要目的的50岁以上的养老客户,2.3.2 周边竞争分析-住宅重点对标项目,后海温泉小镇,两房两厅一厨一卫 建面86 实得面积106,一房一厅一厨一卫 建面64 实得面积74,点评： 赠送面积高达10-20，赠送率为25-23
14、%，性价比较高； 户型方正通透，各功能空间尺度感较足，提升居住舒适度。,2.3.2 周边竞争分析-住宅重点对标项目,后海温泉小镇,景园悦海湾是由甘肃商会策划、景园集团倾力打造的养老度假房地产项目。,2.3.2 周边竞争分析-住宅重点对标项目,景园悦海湾,景园悦海湾目前一期1、6#、7#楼在售，其中3#、4#、5#三栋楼基本售罄。目前在售均价8800元/，带1600元/精装。,客户渠道：主要来自分销客，分销点数6% 客户职业：50-60岁以上/高管、退休干部、部分高知人群 客户来源：基本都是岛外客户，由于开发商是甘肃商会，甘肃客户比重大，旅游、养老、家庭式或者亲戚朋友团购,2.3.2 周边竞争分
15、析-住宅重点对标项目,景园悦海湾,两房两厅一厨一卫 建面81.49,点评： 整体户型方正，采光通风性较好； 接近3.5米长的大阳台，提升居住舒适性及度假感。,三房两厅一厨一卫 建面96.71,2.3.2 周边竞争分析-住宅重点对标项目,景园悦海湾,2.6.1 客户群体需求分析,老城板块客户主要来源于： 以哈尔滨为中心的东北高寒区域； 以山西、河南为主的高污染区域； 以北京为主的高消费区域。,客户来源：区域目前目前主要的客户来源为东北等候鸟过冬客户、河南、河北、山西、北京等地的养老养生客户。,机会 Opportunities,优势Strength,劣势 Weaknesses,威胁 Threat,
16、地块 SWOT分析,交通便利： 交通便利，四周临路，去往盈滨半岛、海口、老城较方便； 地块条件：地块方正，无遗留建筑物； 配套资源：北侧即为澄迈品质最好酒店熙康云舍；,区域产品竞争激烈：项目周边项目及未入市地块较多，市场存量大且产品同质化严重，未来竞争激烈。,区域品质：东侧及南侧为保障房及老旧小区，居住环境一般 周边配套低端：周边配套较少，且品质较低； 自然资源：缺乏度假项目所需自然资源，离海较远； 项目规划：本项目容积率为2.8，区域范围内容积率最高项目，其规划商业体量约7万，约占总计容面积的20%，商业在该区域去化比较困难。,区域相对成熟：老城区域发展多年，基本配套相对完善 品牌：周边项目
17、皆为小开发商，缺乏品牌开发商 市场环境：这两年市场环境向好，近两年呈现量价齐升态势,2.5.1 项目SWOT分析,2.6.3 客户群体需求分析,年龄特征：澄迈定位为“长寿之乡”，区位上紧挨海口，早期主要是接受海口西海岸价格外溢的度假客群，后期主要是由于低价吸引相对能级较低的养老养生客群，客户主要为50岁以上的养老客户 。,2.6.4 客户群体需求分析,关注点：价格是主要的关注点，其次是小区环境、品质，部分生活配套，开发商口碑等四个方面。,2.6.5 客户群体需求分析,客户发展变化：未来产品价格仍旧为主要的吸引点，推动项目总价控制，销售体验是成交重要推售，口碑是持续发展基础。,2.4.1 区域商
18、业、车位市场分析,目前区域内商业面积均以底商形式为主，主要用于满足项目自身业主的生活需求，以餐饮、超市、家居及娱乐等业态为主，商铺多以出租为主，租金集中在30-100元/，车位目前也是以租为主，租金在90-210元/月。,2.5 市场总结,老城片区为典型的养生度假旅游地产市场，是唯一无缝连接海口主流地产项目的片区，并可较大限度得实现海口新市政府的配套共享，同时也可持续享受海口市政府西迁带来的配套发展红利、 项目区域内超过百万方的累积销售面积为周边带来城市配套持续发展的良好基础，未来数百万的潜在供应量也为区域在旅居客群中争得一席之地提供了充足的驱动力； 从8万平到144万平的年销售面积增长代表了
19、市场对“世界长寿之乡的认可”，从6592元/到6510元/的均销售单价滞涨更代表了市场对于“养老地产”的判断标准； 严重的同质化现状对区域中的开发企业提出了更高的竞争要求拥有得天独厚的自然资源条件？拥有深耕数载形成的庞大客户资源基础？还是拥有在设计、营造、营销、服务各个环节中均有超出其他项目的优秀表现？,澄迈老城区域地产项目的突围方向 养老地产的“质”+精益求精的“实”,3.7 项目定位因素分析项目四至,项目位于海南老城经济开发区工业大道与欣龙路交汇处，本项目地块被道路划分成两个地块，分布于欣龙路的两侧。 北侧为城市主干路工业大道（省道208），南侧为支路博院西路，西侧为空地靠近加油站，东侧为
20、靠近保障房小区。,工业大道,博院西路,保障房,熙康云舍,A地块,B地块,3.7 项目定位因素分析用地条件,1,2,3,4,1,2,3,4,除去地块内部西侧三栋宿舍之外，地块内部无其他遗留建筑物，地块平整，利于开工建设。,3.7 项目定位因素分析项目核心价值,3.7 项目市场定位描述,海口西 滨海养生度假标杆,综合本体属性及客户群体，本案整体定位成：,3.7 项目市场定位描述,差异化设置,周边项目多配有社区温泉泡池、业主会所、业主食堂等配套，本案将围绕养老养生度假为核心着重大打造项目配套，以期和周边项目形成差异化。,社区空间,餐饮：家里面吧 休闲交流类类：咖书吧、架空层空间 运动健身：慢跑道、泳
21、池、篮球场、网球场 养生：温泉泡池：汗蒸室,商业,餐饮：养生餐厅、琼菜坊特色餐厅 特色：海南风情商业街、生鲜市场 生活：精品超市、 医疗：社区诊所、药店,3.7 目标客群描述客群选择,结合本区域度假性质及周边项目客群调研，可推导出本案的的核心目标客群岛外度假养老客群。 冬季北方天气寒冷，随着雾霾越发严重，来海南过冬成为趋势。相比于三亚的价格房价及酒店价格的高企，世界长寿之乡澄迈的房价和生活成本则低的多。,结合本区域度假性质及周边项目客群调研，本案的客群全部来源于岛外，按照购房目的进行细分，可分为度假养老及投资，随着这两年海南市场的火热，纯投资比例有所上升，根据周边客群摸排及置业顾问调研，比例可
22、判定为：养老度假70%，投资30%。,3.7 目标客群描述客户定位,度假养老客户,投资客户,度假养老客户：全为岛外客群，年龄段主要为50-60之间储备养老或是候鸟度假，60-70岁之间的健康养老，主要偏好两房产品。,岛外投资客：随着岛外限购城市逐步增多和海南度假市场的火热，投资门槛更低的海南，纯投资客户比例增高，产品需求主要以一房为主。,3.7 目标客群描述客群特征,度假养老客户,投资客户,购买驱动：度假养老 区域及来源：东三省、华北区域 年龄层次： 家庭结构：4-5人 工作状态：退休或临退休 核心关注点：环境、配套、海景资源,购买驱动：投资升值 区域及来源：范围较广主要来自华东区域 核心关注
23、点：配套、升值潜力,住宅产品建议,楼层及梯户比建议,结合本案规划条件及高层看海需求考虑，本案采取“拉高楼层，降低密度的做法”，在保证高层海景资源的同时，降低建筑密度，园林及社区空间最大化。 周边重点对标项目集中在18-20层，本案容积率偏高，楼层设置23-25层之间为宜；,住宅产品建议,结合区域内竞品项目的户型配比及热销产品面积，建议项目以60-80两房为主，辅以少量90-95的三房户型，控制总价的同时满足客户置业需求。,户型及配比建议,产品设计借鉴,两房一厅一厨一卫 建面63,两房一厅一厨一卫 建面75,景观阳台,飘窗,阳台,半赠送,全赠送,产品设计借鉴,三房两厅一厨一卫 建面88,半赠送,阳台,阳台,住宅产品建议,800元/成本装修标准 厨房内上只移动部分不包含在交房标准内,精装标准建议,价格定价法,根据市场对比法确定本案的精装入市价格为6800元/m2。,参考价格为 推导的本案精装入市价格为6800元/，包含800元/装修成本,
