1、高新区常胜路西洛阳路北地块测评报告,【营销部 2017年6月】,地块指标,商住地，占地47983.54万，容积率最高2.1，限高住宅30-60米，商业8-24米，起始价59524万元，起拍单价约12405元/，保证金17858万元,土拍新规,小于市场指导价10%（含）成交：预售条件改为结构封顶后 高于市场指导价10-25%（含）成交：预售条件改为工程竣工验收后 高于市场指导价25%（即竞拍中止价格）时，停止竞价，改为一次性报价,【第一步 网上竞价阶段】 各个竞买人自由报价，价高者得。当超过“中止价格”时，停止竞价，改为一次性报价,竞买人按照政府提供的“一次性报价区间”提供一次性报价 统计所有竞
2、买人有效报价的平均价，选择最贴近平均价的竞买人为最终竞得者 出现报价相同的，按时间先后确定，后提供者重新报价 出现2个报价与平均价差值绝对额相同时，按价低者得 一次性报价阶段无人报价时，按网上竞价阶段最高者得,【第二步 一次性报价阶段】 竞买人提供目标地块最终报价（一次机会），选最接近“所有竞买人报价的平均价”的作为竞得方,注：涨幅区间以政府出文为准,目 录,目 录,高新区板块：以万达为核心的太仓市第二市中心,本地块位于太仓市区高新区板块，板块整体以万达广场为核心，拥有前瞻、全面的规划。 地块所在板块坐拥万达商圈配套，各大中小学环绕；医疗、交通等便利便捷。,1、地块区位,交通条件,【大交通环境
3、】项目周边沈海高速、各大主干道环绕。 【教育配套】中学太仓市新区中学。 【商业配套】毗邻永达商业广场，距离万达1.5公里路程。,教育配套一般，商业配套受万达广场覆盖，生活配套普通水平。,2、配套环境,配套环境,万达,第一人民医院,太仓市新区中学,宝龙,永达商业广场,本地块,常胜路,洛阳路,娄江路,东亭路,苏州中路,3、地块四至,地块方正平整，西侧临水自然景观，东侧厂企，南北侧厂企业。,地块现状,地块现状,地块方正，西侧有少量自然景观区,4、周边现状,东临常胜路；北至百顺纺织；西侧为空地；南侧厂企,本地块,空地,家饰佳,梅花二园,体育用品公司,虹盛印染,常胜一园,永达商业广场,碧桂园天悦湾,高尔
4、夫鑫城,雅鹿臻园,科技公司及产业园,新区中学,公务部门,厂区,【区位配套】位于高新区板块，太仓副中心之一，教育配套优越，生活商业依托于万达及市区，具有临近沈海高速交通优势。,【地块条件】地块方正平整，西侧空地自然风光区，与高尔夫鑫城及雅鹿臻园隔街相望。,太仓市新区稀缺地块，周边厂企林立，商业医疗等配套齐全，交通路线明朗便利。,6、区位小结,目 录,注：数据来源于太房热线,1、土地市场,2016年土地成交情况,片区土地成交情况,注：数据来源于太房热线,1、土地市场-2016年土地成交情况,沙溪镇三幅宗地成交，最高土地单价6809元/，溢价率53.67%,注：数据来源于太房热线,2、住宅市场,年度
5、住宅走势,（普通住宅、非普通住宅）,月度量价走势,片区成交情况,注：数据来源于太房热线,2016年供求双双创历史新高，全市商品住宅成交195万平米，同比上涨74%；成交均价9953元/平米，同比上升15%。,2、住宅市场-年度量价走势,近3年太仓住宅价格平稳上扬，2016年价格涨幅15%,2017年整体市场受2016年影响热度不减，新增供应上有所减少，5月份成交单价创2017年新高13900元/； 3月份的土拍多家知名开发企业进驻太仓，预示着太仓市发展前景是很客观的，市场预期很明朗。,2、住宅市场-月度量价走势,住宅经历去年疯狂市场后，整体价格稳定在13200元/左右,2、住宅市场-片区成交情
6、况,凭借板块生态环境优势，新城区中高端住宅市场相对活跃,克尔瑞市场数据表明：新区不论从套数、面积、成交价等方面，均处于太仓市住宅成交排名第一位，该区域市场热度只增不减。,注：数据来源于太房热线,3、竞争环境,个案简析,竞品信息汇总,竞争格局,3、竞争环境-太仓竞争格局,泛上海区域、长三角城市群的概念树立，土地开发对房企实力要求的升高，大型房企将不断角逐太仓，市场由封闭走向开放，品牌竞争逐渐展开,恒大、中海、远洋、同济、东原、金地、华宇等大型开发企业已经进驻太仓。,3、竞争环境-太仓竞争格局,2017年春节后第一次土拍，各大企业争相参加，竞争较为激烈，最后7块地块竞拍成交。,高尔夫鑫城,碧桂园天
7、悦湾,本案,3、竞争环境-竞品信息汇总,竞品分布,雅鹿臻园,【价格参考】针对本地客群参考高尔夫，雅鹿均价13000元/，针对外地客群参考碧桂园均 价17000元/,【销售情况】别墅售罄，高层产品开盘售罄,【产品情况】物业组合为小高层+高层（联排/叠加），面积88-170,科教新城片区个案2017年成交情况汇总,3、竞争环境-竞品信息汇总,3、竞争环境-个案-高尔夫鑫城,定位层次：中端社区（刚需+改善）,主力客群：15年90%为太仓当地客户；16年太仓客户约70%，上海客户约30%（嘉定、普陀为主） 客群特征：企事业单位中层管理者，小型私营业主,定位层次：中高端社区,主力客群：90%为上海投资客
8、户 客群特征：投资客为主,3、竞争环境-个案-碧桂园天悦湾,定位层次：中高端社区（改善为主）,主力客群：市区客户占80%，项目片区客户10%，乡镇客户10% 客群特征：政府机关单位管理者为主、大中型私营业、当地片区拆迁居民,3、竞争环境-个案-雅鹿臻园,【土地市场】2017年春节后，太仓市住宅市场热度不减，春节后首次土拍40多大型开发企业踊跃参与竞拍拿地；此次竞拍地块更是紧张异常，楼面价最高价格为高新区两块地均达到8750元/。,【住宅市场】近2年太仓住宅价格涨幅迅速，2017年价格涨幅50%。限购后，整体价格已稳定在13200元/左右（参考高尔夫鑫城），片区中住宅市场相对活跃。,【竞争环境】
9、主力在售楼盘仅碧桂园天悦湾、高尔夫鑫城、雅鹿臻园3个楼盘，片区物业组合一般都为高层，高层主力90-140，高层基本开盘售罄。,各个大型房企争相入驻 片区市场主要以改善，投资为主， 个别楼盘主攻上海客群,4、市场小结,目 录,1、背景,佳源集团不同于碧桂园，碧桂园客户主要以上海投资客为主，单一的渠道分销即可，但是其基于集团对回款目标及签约目标的要求，导致针对该地块目标客群只能放在太仓市区及周边乡镇客户。 目标客群区域：1、本地客群：深耕挖掘城区老小区及各大产业园企业单位、同 时拓展周边几个乡镇潜在客群市场； 2、外地客群：以上海嘉定、宝山等临近区域为主的投资客户群体。,2、客群定位,城区客户70
10、%，乡镇客户20%，上海客户10%,核心客户（中端首改） 来源：城区、科教新城板块及周边的原住民占比70% 职业：拆迁户、公务员、私营经营主,重要客户（首改为主，刚需为辅） 来源：太仓乡镇的客群占比20% 职业：私营经营主、泛公务员、企业职工等,挖掘客户（外溢） 来源：上海嘉定、普陀为主的外地人占比10% 职业：企业中高管、私营经营主等。,3、形象定位,【全新4.0产品】 佳源集团全新升级4.0产品 用品质点亮生活,. 【科技智能】 一键控制系统 新风过滤、地暖系统、全区wifi等智慧科技,【社区文化】 医疗中心、书店、全龄活动中心等,【墅景高层】 高层：20F高层 小高：10层,东部新城 科
11、技品质社区,4、规划设想,小高层+高层组合社区，利用电梯洋房产品提升品质，拉动整体价格,总建筑面积：160335（地上+地下） 可售总面积：154765（住宅100765，车位1500个） 可售面积比：96.5% 绿地总面积：16794,利用电梯洋房产品拉升项目整体价格 因限高60米条件，北侧可规划20F高层产品 根据最低限制，南侧可规划10F小高层产品（称电梯洋房）,【规划面积初设】,【产品类型设想】,北高南低，高低组合，小高+高层,备注：车位面积按每120平建面1.5个车位，每个车位36初步预估。,10F洋房（小高层）示意,20F高层示意,规划设想,【价格初步定位】,4、总销测算,住宅总销
12、19.46亿元，车位总销1.5亿元，合计总销20.96亿元,高层预估售价：19260元/，小高层（洋房）预估售价：19900元/，精装加价2000元/,住宅：总销约206644万元，销售均价20652元/(含60%精装） 车位：总销约15000万元，价格预估10万/个,价格测算均为毛坯价,5、经济测算,【地价敏感性测算 】,高新区常胜路西洛阳路北地块地价测算表（详见附件）,以本地块土地限制价格为基础，起拍单价约12405元/，碧桂园天悦湾项目土拍情况测算，根据网拍情况，分别以5个不同溢价率测算地价承受度。,溢价率超过21%后，由于预售条件提升，资金成本增加，利润空间有限,5、土地成本经济测算,
