1、1 公寓精装返租方案 一、 背景目地 根据对区域的公寓产品分析和针对目前“CROSS 万象汇”的项目节点，建议对 5楼公寓 进行全新的营销包装，制定独有的销售模式从而实现销售去化。 二、 货源盘点及产品分析 1、货源盘点：5共计 253 套（不含 28/29/30 层），总面积 10350 ，毛坯可售货值 8400 万元，精装可售货值 9300 万元。 楼号类型总套数（套）总面积（）销售底价 （元/） 总金额（万元） 5# 毛坯2531035081008400 精装2531035090009300 2、产品优化：将原先的 3T6 户，重新分割为 3T11 户。 3、分割优点：不限购，多套投资；
2、低总价，投资回报率高；可商可居，灵活性强； 2 便于出租，便于出售；投资风险较低。 三、 销售目标 2017 年公寓销售任务 月份4 月5 月6 月7 月8 月9 月10 月11 月12 月合计 套数101825202739453930253 四、 公寓返租销售 1、返租模式 针对公寓运营公司前期洽谈三家公司好熙家、 拾光盒和青稞公寓， 项目组经过同等条件下对 比三家公司装修成本和运营租金收益， 拾光盒提供的运营租金收益较高， 我方建议引入运营 公司拾光盒进行 5#整体的运营及经营工作，经营主体与所有权分离，所有权者获得相应的 租金回报收益。【公司介绍详见 PPT】 1)产品产权：产品产权归属
3、属于购买业主所有； 2)产品精装：确定了一种装修标准，两种装修风格的标准，通过提高销售“表价”将精装 费（装修费用由业主承担）用放进“房贷”中； 3)产品经营权：经营方经业主同意，一次性买断五年房屋的出租经营权，五年后采取双方 自愿续约的方式进行下阶段运营工作； 4)返租租金： 运营方一次性将五年租金收益返还给购买业主， 避免业主五年经营权买断的 经济受到任何损失； 5)购买业主权益： 五年租金的总收益一次性享受及每年自住需求的享受 （具体享受天数将 在近期确定）。 2、销售经济指标测算 1)装修成本测算 3 在同等装修标准下，客户自己装修和将装修费用放进 50%“房贷”中的成本测算（后期由
4、装修费用产生的月供提高基本可以忽略不计）。 46 平米装修成本 类别业主自己装修精装公寓方装修 硬装成本32000（700 元/） 20700（900 元/） 软装成本（家具、家电）15000 合计4700020700 差额-26300/ 2)租金收益测算 依据现有市场自行出租租金收益同运营方统一运营租金收益对比 （公寓运营方拾光盒目前统 一运营租金暂为 1200 元/月，针对统一运营租金正在沟通）。 46 平租金收益 类别业主自己单独出租公寓运营方（拾光盒）统一运营出租 单月收益15001200 一年收益1800014400 五年收益9000072000 差额/-18000 3)出租空档期租
5、金损失 结合市场出租规律，自行出租每年在年前以及年后约有 2-3 个月的空档期，房屋是无法产 生收益，统一运营则没有出租空档期。 46 客户空到期租金收益损失 4 类别业主自己单独出租公寓运营方（时光盒）统一运营出租 一年空挡期损失30000 五年空档期损失150000 差额-15000/ 4)5 年后自行装修出租与公寓运营统一装修和运营投资收益对比 5 年 46 平米公寓整体收益 类别业主自己单独出租公寓运营方（时光盒）统一运营出租 装修成本-47000-20700 租金收益9000072000 空档期期损失-150000 五年后客户收益2800051300 3、投资收益率 精装返租收益率测
6、算表 面积(）46 单价（元/）8100 总价（元）372600 装修成本（元）41400（900 元/） 首付比例（元）207000（50%） 月租金（元）1200 年收益合计（元）14400 年化收益率（%）7% 5 五、 公寓销售政策 1、“0”首付（美城提供操作办法和合作银行）； 2、买一套“送一套”（海南旅游地产房屋使用权）。 备注：海南房屋使用权详情见附件。 六、 商务条款 1.5#由美城独家代理，采取“底价包销”模式（毛坯 8100 元/精装 9000 元/）； 2.每组认购客户由美城股份刷取1万元作为“团购费用”； 3.单套成交奖励1万元作为“代理佣金”。 七、 人员配置 销售线：销售经理（1 名）、置业顾问（6 名）； 策划线：执行策划（1 名）; 渠道线：“惠房帮”整合线上下线资源进行导客。 西安美城房地产顾问股份有限公司 2017 年 3 月 31 日
