1、漯河绿城玫瑰园项目 定位报告 二一七年六月 第一部分 项目背景解读 漯河城市概况 项目基地情况 核心问题关注点 第二部分 市场机会解读 市场现状及走势分析 重点项目与区域竞品分析 第三部分 客户分析与定位 客户分析 客户定位 第四部分 项目整体定位 项目整体定位 项目产品定位 项目配套建议 开发思路及策略 目 录 CONTENTS 第一部分 项目背景解读 漯河城市概况 项目基地情况 核心问题关注点 漯河河南省中南部的地级市，因沙澧河而得名，国家森林城市、宜居城市，生活节奏 较慢；辖区面积较小，与驻马店、周口、许昌、平顶山接壤 漯河市总面积2617平方公里，城区面积60平方公里； 漯河市下辖2个
2、县（临颍县、舞阳县） 3个区（郾城区、源汇区、召陵区）和1个经 济技术开发区； 沙澧河风景区沿线36公里，总占地86平方公里，2010年被评为国家4A级风景区。 交通条件早期因漕运而成为区域中心；现为国家二类交通枢纽城市，区域的物流集散 转运中心；京广高铁开通后，漯河西至郑州东仅需40分钟 漯河市外部交通 漯河市内部交通 外部交通：国家二类交通枢纽城市，南北交通要道。铁路：京广高铁、漯阜（阳）铁路；高速：京港澳高速、漯宝（丰）、宁洛高 速；漯河西至郑州东高铁仅40分钟；距离郑州新郑机场100公里； 内部交通：城市路网完善，公交网络较发达，四十二条营运线路，近1000台车辆，可通达全乡镇。 人口
3、状况截止2016年底漯河常住总人口约266万，城区常住人口约72万，增长缓慢 ；城镇化率47.54%低于全省平均水平（48.23%），有发展空间 截止2016年底漯河常住总人口约266万，市区常住人口约72万；在全省18个地市常住人口中排 名第16位；人口增涨每年约1.2%； 2015年国家统计局公布漯河市城市全市城镇化率水平47.54%，接近全省48.23%的平均值。 信息来源中国统计信息网 经济状况GDP总量小，处于河南省后三名，人均排名居中，整体经济平稳 2016年漯河GDP总量1077.94亿，在全省18个地市中排名第16位，人均GDP41267元排名第8位。 信息来源中国统计信息网
4、产业情况第二产业为主导，食品加工业是漯河核心产业，产业结构调整缓慢。 漯河市食品加工产业一枝独秀，全市拥有各类食品企业750多家，其中世界五百强企业15 家，国内五百强企业 6家，规模以上企业211家，政府每年举办的食品博览会，吸引了世界各地的食品加工企业到漯河洽谈、合作， 每年新增加食品企业70-80家； 漯河上市公司两家：双汇集团、银鸽集团； 外来食品加工企业较多：中粮集团、香港太古可口可乐公司、美国嘉吉，知名台资食品企业旺旺、统一，香港 协鑫等，集中在漯经济开发区； 漯河经济开发区官网 收入概况轻工业主导的城市，收入普遍较低，城镇居民可支配收入26153元；但金 融行业收入较高达到6.6
5、万 2016年全市城镇居民可支配收入26153元，低于全国平均水平（33616元）； 农民纯人均收入13310元； 高收入人群：集中在金融业、房地产业、教育、企业高管，收入最高的是金融行业，年收入6.6万元。 信息来源漯河市统计年鉴 人口分布情况主城为主，本案处于人口分布的分割处，向东人口较少。 信息来源漯河市统计年鉴 人口核心分布区 人口次分布区 人口点状分布区 人口零散分布区 本案 城市发展战略：北联、西进、南控、东优 郾城区郾城区 源汇区源汇区 召陵区召陵区 漯河城市北面受制沙颍河滞洪区和高压走 廊，南邻驻马店市行政边界空间受限，因 此制定了北联、西进、南控、东优的城市 发展规划； 郾城
6、区是漯河市政府所在区域，政府多个 机构均在该区，行政中心； 源汇区是漯河城市商圈集中地，大型商场 均在该区； 召陵区为老工业区，60%以上厂区已经搬 迁，城市面貌差，居住环境一般，市政府 提出东部优化战略，设立召陵新区，南侧 发展高新技术，但老工业园区改造缓慢。 经开区经开区 小结 1、城区面积较小，但沿沙澧河环境较好，宜居，生活节奏缓慢。 2、城市交通条件较好，出行便捷，郑州1小时经济圈。 3、城镇化水平较低，未来城镇化增速有待提升。 4、以食品加工业为主导的产业结构，发展较为平稳，环境污染小，但整体收入 水平较低。 5、召陵区作为老工业区，生活配套资源等级低，虽然大部分企业厂房已经搬出，
7、但城市面貌陈旧，发展缓慢。 第一部分 项目背景解读 漯河城市概况 项目本体情况 核心问题关注点 城市区位项目位于漯河东南区域，属于召陵区老工业园板块，距离老城区的核心商 圈较近，但由于铁路分割，并非属于一个片区，商业关联性不大 郾城区 源汇区 召陵区 经济开发区 本案 漯河市政府 漯河西站 （高铁站） 召陵区政府 距离核心商圈3公里 G4高速 项目基础数据地块方正、便于规划，一期118亩二期60亩地。 总体指标 参数 总用地面积 178亩 建设用地面积 178亩 容积率 1.0，3.2 建筑密度 30% 绿地率 35% 限高 100米 总建筑面积 约38万 车位数 1.0个/100 地块实景
8、地块实景 地块四至医院、棚户区、老居民楼、厂房等环绕地块，周边环境嘈杂、破旧，对项目 品质无利好 北侧棚户区 中心医院 人民路 本案 村庄（自建房） 村 庄 自建房 老纺织 厂居民 楼 铁 东 安 居 厂 区 厂区、老 住宅区兼 有在建项 目 银 鸽 大 道 南侧：全市唯一的三甲医院 北侧：村庄自建房 南侧：老居民楼 区位交通项目通达性好，公共交通及道路可选择多，但因拥堵，便捷性一般；距离主 要高速口较近，出行便利 中心医院 人民路：贯穿城市东西两条路之一，项目沿路向西3 公里是老火车站、中心客运站，向东6公里直通高速， 每天百余车次的大中巴和12条公交线路在此经过。 G107 京港澳高速：城
9、市南北出行重要道路，高速口在人民 路上。 宁洛高速：东西要道，连接周边城市。 高铁站：直线距离10公里，便捷性一般。 人民路 黄河路 高铁站 本案 人民路 周边配套以医院为中心，周边商业多为医院医疗配套，此外是仅能满足基本生活需求 的商业；教育资源齐全，但多为村办学校，教育质量一般，缺乏优质学校。 中心医院 第二高级中学 幼儿园：多为村办幼儿园或者私 人幼儿园，园区规模及质量一般 小学：聂庄小学、翟庄中心学校、 高新小学。 中学：翟庄中学，村办学校教育 质量一般。 高中：漯河市第二高级中学，排 名靠后 自然资源距离沙澧河风景区直线距离350m，因道路、村庄分割，行程并不便利，且 项目无河景，后
10、期销售需做引导 中心医院 属性界定城市中低端板块，老工业园区，现已搬迁，尚待开发；资源、配套优势不突 出；大规模的中等强度开发 项目事实 属性界定 位于城市东南部，老工业园区内，整体环境嘈杂、较乱。 属于城市棚户区，非城市商圈 周边成熟小区较多，但多为上世纪90年代所见、较为陈旧 区域住宅成熟 交通网发达，公共交通多，但较为拥堵 交通便利 周边配套较为齐全，档次较低，教育资源配套差强人意， 医疗资源丰富 配套一般，医疗配套突出 自然环境欠缺，但距离较近 环境资源不明显 占地178亩，1容积率3.2，非净地开发 大规模的中等强度开发 第一部分 项目背景解读 漯河城市概况 项目本体情况 核心问题关
11、注点 核心目标保证品质又能快速销售回现，实现效益最大化 管理商背景 项目背景 委托方要求 绿城，品牌房企、营造能力强、园区服务体系完备 召陵区核心地段，配套完善；区域居住环境差，有提升空间 占地178亩、容积率1-3.2，住宅项目 3年开发周期； 打造既有品质又能够快速去化的健康现金流产品 基础背景 经济研判基础条件下的经济测算，结合项目属性界定，高层产品是项目价值最大的必 然选择 通过经济测算，洋房产品的利润明显小于高层产品的利润。 市场上仅有城西板块建业西城森林半岛筹备推售洋房产品，预计价位6800元/，其园区景观已呈现，兼有河景，品牌 知名度已经得到客户认可，加之处于城市发展方向，新区规
12、划较为合理，是其项目的价位高于我项目拟定价格的原因。 项目地处老工业区，周边自然资源匮乏，人文环境一般，且城区较为陈旧，难以支撑洋房、别墅产品。 产品组合方式 产品类型 容积率 可售面积 拟定销售价格 销售总价 利润 住宅 商铺 车位 容积率做足 高层 3.2 28.4万 2.9万 8.4万 5200元/ 19亿 0.81亿元 全洋房 洋房 1.2 14万 3万 4万 6300元/ 13亿 0.41亿元 高低配组合 高层+洋房 2.7 高层18.6万 洋房2.4万 3.5万 9万 6层6500元/ 11层5700元/ 24层5000元/ 32层4700元/ 商铺1万元/ 车位8万/个 办公40
13、00元/ 15亿 -0.88亿元 我们从市场中去寻找机会点，来保障项目 价值的实现 高层产品作为必然选择，那么如何实现其价值最大化？ 第二部分 市场机会解读 市场现状及走势分析 重点项目与区域竞品分析 市场概况沿河区域售价最高，各区因城市地位不同导致价格差异，召陵区价格最低 各板块价格从高到低依次为：沿河板块价格5500-8000元/；城西板块价格4100-5100元/；城北板块价格4000-5100元/ （部分尾盘售价5100元/）；城南板块3800-4700元/；召陵区价格最低3300-4200元/。 本 案 市场分布楼盘小区域集中开发，品质良莠不齐；在售项目70多个，西城区围绕CBD 金
14、融中心组团式开发；召陵区主要是围绕区政府集中开发，南侧以管委会为中心开发 小区域集中开发是漯河市场典型的开发格局，各个板块竞争较为激烈； 建业、恒大、昌建等大开发商客户关注度高，但基本都不涉及在城东板块开发。 本案所处的老工业园区2公里范围内周边项目少。 本 案 召陵新区为核心 的项目开发区域 管委会为核心的 项目开发区域 沿河开发区域 以会展中心 为核心的开 发区域 以高铁站 为核心的 开发区域 城南开发区域 近年去化情况14年稍有回落，16年受漯河市购房补贴政策及国内地产行情刺激销量 涨幅25%；17年截止5月份去化接近80万方 政府响应国家去库存号召，出台购房补贴政策，2016年销量19
15、2万方，较2015年增长25%； 补贴政策：2015年9月16日-2016年2月29日期间购房，补贴200元/。2016年3月1日-2016年8月31日 期间购房，补贴100元/。 较第一季度去化稍有下降，其因是新开盘项目较少。 信息来源漯河市房管局 136 130 154 192 79.38 0 50 100 150 200 250 13年 14年 15年 16年 17年1-5月 2013年-2017年5月商品房去化面积（万） 132 116 144 170 67.53 11296 10545 13090 15454 5962 0 5000 10000 15000 20000 0 50 10
16、0 150 200 13年 14年 15年 16年 17年1-5月 2013-2017年5月住宅去化面积及套数 去化面积（万） 去化套数（万套） 市场量价表现2014至2015年价格增幅较大，2015至2016年价格增幅放缓，17年 上涨43元/，年内还有一定上涨空间，按照往年增幅，预计年末均价突破4200元/ 市场中主要项目超过半数月成交面积在4000以上，销售表现尤为突出的三个项目中，建业贰号城邦价 位较高。 3481 3575 3873 4052 4095 2.70% 8.34% 4.62% 1.06% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 3000
17、3200 3400 3600 3800 4000 4200 2013年-2017年5月销售均价及涨幅 年销售均价 涨幅 土地成交分析漯河土地市场总体平稳，平均单价略有下降，2016年漯河成交土地面 积79万方，成交金额15.5亿元，平均135万/亩，平均楼面价626元/ 2016年漯河土地成交面积79.28万方，较2015年增长30%，新增建筑面积264.78万平方米；成交金额15.55亿元，土地平均单价135万/亩， 较2015年降低18%，平均楼面价626元/； 沿河土地资源稀缺售价相对较高，随着沿河区域土地供应量逐步减少，土地单价从2013年的184万元/亩和2015年的186万/亩回落
18、至2016年 每亩单价135万元。 信息来源漯河土地局官网 全市1317年5月商住用地成交情况统计 全市1317年5月土地分类成交情况统计 年份 宗数 占地面积 (万平） 建筑面积 (万平） 出让金额 （万元） 平均楼面价 (元/平） 土地单价 (万/亩） 2013年 33 92.01 235.78 253130 752 184 2014年 19 52.73 1666.63 114010 706 144 2015年 29 51.32 202.71 143486 775 186 2016年 29 79.28 264.78 155496 626 135 2017年1-5月 12 18.21 64.
19、42 45328 677 163 纯住宅用地 商业住宅用地 商业用地 年份 宗数 占地面积 （万平） 建筑面积 （万平） 平均楼面 价(元） 土地单价 (万平） 宗数 占地面积 （万平） 建筑面积 （万平） 平均楼面 价（元） 土地单价 （万元） 宗数 占地面积 （万平） 建筑面积 （万平） 平均楼面 价（元） 2013年 0 33 92.01 235.78 752 184 17 34.4 137.7 347 2014年 2 2.55 8.64 432 43 19 52.73 1666.63 706 144 5 7.8 32.1 405 2015年 1 0.046 0.14 476 65 29
20、 51.32 202.71 775 186 8 5.9 23.6 596 2016年 1 0.035 0.11 458 92 29 79.28 264.78 626 135 6 7.1 29.6 536 2017年1-5 月 1 10 15.12 64.42 677 163 2 3.09 10.5 542 区域市场分析召陵区土地市场涨幅缓慢总体平稳，2016年成交土地面积27.6万方， 成交金额6.05亿元，平均140万/亩，平均楼面价657元/ 高于平均水平；看好未来市场 自2013年以来召陵区土地市场涨幅缓慢总体较平稳，2015年价格上浮20%，2016年回落至正常水平； 召陵区成交地块中
21、90%以上的容积率为3.5-4，仅个别项目容积率2.3-2.5，说明历年高层产品占绝大部分。 信息来源漯河市土地局官网 召陵区1317年5月商住用地成交情况统计 召陵区1317年5月土地分类成交情况统计 年份 宗数 占地面积 (万平） 建筑面积 (万平） 出让金额 （万元） 平均楼面价 (元/平） 土地单价 (万/亩） 2013年 4 13.89 43.4 28825 583 124 2014年 6 23.67 80.95 54924 632 144 2015年 11 11.48 55.1 33488 816 195 2016年 10 27.55 89.54 60508 657 140 201
22、7年1-5月 1 2.13 6.4 3612 565 113 纯住宅用地 商业住宅用地 商业用地 年份 宗数 占地面积 （万平） 建筑面积 （万平） 平均楼面 价(元/平） 土地单价 (万/亩） 宗数 占地面积 （万平） 建筑面积 （万平） 平均楼面 价(元/平） 土地单价 (万/亩） 宗数 占地面积 （万平） 2013年 0 4 13.89 43.4 583 124 2 2.64 2014年 0 6 23.67 80.95 632 144 0 2015年 1 0.046 0.14 476 65 10 11.43 54.96 821 196 4 1.55 2016年 1 0.035 0.11
23、468 92 10 27.55 89.54 657 140 0 2017年1-5月 1 2.13 6.4 565 113 2 3.09 主要项目土地成交信息 本项目本项目 帝景城（拆迁） 位置：金山路 用途：住宅、商业 面积：31398 出让年限：70、40年 成交价：21712万元 楼面价：1038元/ 取得人：河南地和置 业有限公司 金色龙湾 位置：召陵区沁河路北 侧 用途：住宅、商业 面积：35517 出让年限：70、40年 成交价：7548万元 楼面价：618元/ 取得人：漯河立华置业 有限公司 六合世家 位置：召陵区漓江路南 侧、丹山路东侧 用途：住宅、商业 面积：68925 出让年
24、限：70、40年 成交价：21712万元 楼面价：900.03元/ 取得人：河南地和置业 有限公司 建业西城森林半岛 位置：西城区太白山 路西侧 用途：住宅、商业 面积：69749 出让年限：70、40年 成交价：14856万元 楼面价：967元/ 取得人：漯河建业住 宅建设有限公司 市场预判盘点近年土地成交新增面积及住宅销售情况，漯河市库存量属正常水平，广 义库存约147万方，未来供应量278万方，合计425万方，去化周期27个月 年份 土地新增面积 （万方） 开工 （万方） 商品房销售 （万方） 住宅销售 （万方） 库存 （万方） 2013 236 223.92 136 133 231 2
25、014 167 225.92 130 128 326 2015 203 52.1 154 144 224 2016 265 138.64 192 170 170 2017年 1-5月 51.5 23.52 79.38 67.53 147.3 漯河整体库存量约147万方； 未来供应量278万方； 按照2016年去化量，未来27个月可去化完成。 数据来源：漯河市房管局、国土局 小结 1、近两年去化情况良好，库存不高，市场较为健康； 2、16年土地成交价格涨幅不高，行情较为平稳，但从储地情况来看未来房产 市场供应将逐渐增大，竞争较大; 3、项目所在的老工业园区板块发展缓慢，周边项目较少，存在机会点。
26、 从整体现状来看，漯河市场平稳，项目区域存在机会 第二部分 市场机会解读 市场现状及走势分析 重点项目与区域竞品分析 重点项目与区域竞品分析 根据发展目标及所述板块市场状况，目前本案所属板块有效竞品较少，所以 从不同角度来分析个案，为项目研究提供支撑。 重点项目 综合考量项目品牌、产品类型、品质、去化，以及对城市的推动作用作为关 注对象，重点关注建业贰号城邦及恒大。 竞品项目： 结合本案区位，项目开发规模、产品类型、去化、品质、开发周期因素，选 择竞品项目，重点关注六合世家及帝景城。 重点项目楼盘列表 建业西城森林半岛 恒大名都 昌建东外滩（云墅） 建业贰号城邦（代建） 项目位 置 恒大御景
27、昌建东外滩 建业西城森林半岛 重点项目区位图 建业贰号城邦 建业贰号城邦建业代建项目，容积率高，主力面积段110 -130 ，周边配套较为完 善，商业品质较高，主打品质+学区 1期 注：距离本项目至直线距离3公里。 开发商 河南世林苏荷有限公司 管理商 河南建业 项目位置 漯河市五一路与湘江路交会处 占地面积 73亩 建筑面积 23万 容积率 3.79 物业形态 高层 配套 周边发展醇熟、配套丰富、教育资源优越 销售情况 一期2016年6月首开，12月二次开盘， 2017年4月基本售罄 二期认筹中 价格 住宅均价4700元/，车位成交价负一层 10万元/个、负二层8万元/个 物业公司 建业物业
28、 物业费待定 无地暖 客户来源 源汇区、舞阳县、舞钢市等地缘性客户 面积段 90平米以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 160-170 占比 6.2% 13.8% - 38.1% 26.5% 11.8% - 套数 54 120 - 332 231 103 - 建业贰号城邦项目推售节奏较快，其中110-130户型畅销，以地缘性客户为主， 辐射周边区域；二期5月27日启动认筹，380套房源截止目前认筹700余组。 主要节点： 2016年6月首开，均价4600元/；12月第二 次开盘，均价4700元/截至2017年4月一期 售罄，共计871套；二期5月
29、27日启动认筹。 面积段 90平米以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 160-170 推出量 54 120 - 332 231 103 - 去化量 售罄 售罄 - 售罄 售罄 售罄 售罄 建业贰号城邦热销户型分析 户型面积125平米 户型面积131平米 户型面积163平米 优点：全明设计、户型方正、南北通透，客厅和主卧朝南 缺点：私密性差，客餐分离，面积利用率不高 启示：通透方正、全明设计，客厅和主卧朝南是市场的主要需求点，私密性及客餐分离并非客户敏感点。 借鉴意义 项目 规模对比 对比产品 配套对比 本案 38万方 产品待定 周边城市感差，医疗
30、 资源丰富 建业贰号城 邦 23万方 一期有90平米以下产品，主力户型110-130，二 期取消100以下户型。品牌效应大，外立面一般 优质的教育资源、商 业配套完善 对比结果 本案占据优势 建议取消100以下户型，提升品牌知名度和美誉 度为项目去化打基础。 结合医院客流优势， 可考虑自建商业配套 主力户型110-130，提升品牌知名度及美誉度，凸显医疗 资源，发挥医院客流资源优势，自建配套以弥补不足。 恒大名都主力户型80-130，北岸沿河，品牌房企，城市发展方向，配套完善，景 观及体验塑造完善 面积段 90平米以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-14
31、0 140-150 套数 390 515 316 470 180 119 126 占比 18.4% 24.3% 14.9% 22.2% 8.5% 5.6% 6.0% 开发商 漯河御盛房地产开发有限公司 项目位置 漯河市滨河路与井冈山路交汇处西侧 占地面积 255亩 建筑面积 57.04万方 容积率 3.35 物业形态 15栋高层 建筑风格 新亚洲 配套 2800平米会所 价格 均价7300元/（精装修） 交付时间 一期高层交付时间2018年6月 客户来源 郾城区、源汇区内为主，临近乡镇，如 舞钢、临颍、西平（周口市）等地区 恒大名都城市内生型客户为主，主要分布在源汇区和郾城区，地缘性客户为主力
32、，乡 镇客户为后期去化的主要目标 主要节点： 1.30样板间开放；2.20元宵喜乐会；3.12开盘；4.15球幕电 影上映；4.23开盘；7.9水上大冲关；7.24业主开放日；9.15 开盘；9.22到访送冰泉；10.17产品品鉴会；11.05柚子向前 冲；11.12民俗会；12.17开盘；12.25直通刘老根。 面积段 90以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140- 150 推出量 390 515 316 470 180 119 126 去化量 296 365 304 464 175 94 102 借鉴意义 项目 规模对比 对比产品 配套对比
33、 本案 38万方 产品待定 周边城市感差，医疗 资源丰富 恒大名都 57万方 100-150户型去化速度快，小户型面积滞销，利 用全城轰炸式推广，借助景观示范区，迅速取得认 可，去化较快 自建会所、幼儿园 等，自配套设施，河 景，自然资源优势突 出 对比结果 本案规模优势 相对偏弱 可借鉴户型面积，品牌进入新市场，可借鉴其做 法，以便迅速打开市场 结合医院客流优势， 可考虑自建商业配套 全城推广，借助景观示范区等体验式营销，迅速打开局面， 通过绿城特色的园区服务体系提升项目价值。 建业西城森林半岛建业品牌，主力户型90及其以下面积段，南侧沿河、处于西城 区发展方向110-140房源售罄，90以
34、下房源滞销，以地缘性客户为主，辐射周边 开发商 漯河建业房地产建设有限公司 项目位置 西城区太白山路与嘉陵江路交会处 占地面积 298亩，其中一期90.5亩；二期207.5亩 建筑面积 43.7万方，其中一期13.1万方。 容积率 2.2 物业形态 一期高层10栋24层/别墅49套；二期高 层 建筑风格 新亚洲 配套 一期无，二期规划约3000会所 价格 高层均价4700 物业公司 建业物业 客户来源 源汇区内为主，其次为郾城区邻近区域， 西南附近乡镇，如舞钢等地区 面积段 90以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140-170 套数 321 -
35、 - 85 159 234 - 占比 35.5% - - 9.4% 17.6% 25.9% - 昌建东外滩一期主力户型100-130已交付；二期为180-260大平层滞销；东侧 沿河景，本土知名房企，自配套齐全，客户大多为双汇集团管理层及员工 注：距离本项目至直线距离2公里。 开发商 漯河昌建中融置业有限公司 项目位置 漯河市金山路与黄河路交汇处 占地面积 171亩 建筑面积 37万方。其中商业占30%，约11.2万 ，住宅占70%，约26.13万 容积率 3.3 物业形态 住宅高层（32层） 建筑风格 现代 配套 11万方商业 价格 均价7500元/ 物业 昌建物业，物业费1.5元/平米 客
36、户来源 双汇集团管理层、郾城区、源汇区少部 分客户 面积段 90平米以下 90-110 110-120 120-130 130-150 150-170 170以上 套数 108 - 542 426 - 56 360 占比 7.2% - 36.3% 28.6% - 3.8% 24.1% 二期云墅改善型客户； 80%以上为双汇集团高管； 户型面积过大，总价与别墅产品直接竞争。 区域竞品项目楼盘列表 帝景城 六和世家 金色龙湾 方泰东方明珠 竞品项目分布情况 项目位 置 六和世家 帝景城 金色龙湾 方泰东方明 珠 六和世家主力户型集中在110-130，项目规模大，容积率高，周边配套较为齐 全，但无优
37、质商业资源及学校资源，自建会所等商业配套 注：距离本项目至直线距离0.8公里。 开发商 河南地和置业有限公司 项目位置 漯河市金山路与双汇路交叉口向东150米 占地面积 规划用地203亩，容积率4.0 建筑面积 总建筑面积55万方 物业形态 全高层 建筑风格 新古典 销售价格 住宅三期3900元/平米，一二期车位、商 铺、储藏间未售。 地下车位 负一层，储藏间在主体下面，两层。 自配套 一二期为沿街商业，三四期规划有3000 平米会所 开发进度 一、二期年底交付，三期部分封顶 物业公司 鑫苑物业，1.5元/平米/月 面积段 90以下 90-100 100-110 110-120 120-130
38、 130-140 占比 6.4% 5.0% 8.9% 18.6% 55.3% 5.8% 套数 62 48 86 180 534 56 六和世家项目去化面积集中在100-140，客户构成主要是召陵区及周边乡镇 主要节点： 5.27全城送话费；8.8全城送黄金；9.7中秋活动； 12.12暖心茶话会；12.23圣诞大狂欢。 面积段 90以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 推出量 62 48 86 180 534 56 去化量 19 26 售罄 售罄 478 51 六和世家热销户型优点分析 121平米，三室两卫南阳台 118平米，三室两卫双阳台 136
39、平米，三室两卫南阳台 优点：全明设计、户型方正、南北通透，客厅和主卧朝南 缺点：动线规划较乱，私密性差，面积利用率不高 启示：通透方正、全明设计，客厅和主卧朝南是市场的主要需求点，私密性及动线 并非客户敏感点。 借鉴意义 项目 规模对比 对比产品 配套对比 绿城玫瑰园 38万方 产品待定 周边城市感差，医疗 资源丰富 六合之家 55万方 面积集中在100-140，主要以召陵区及周边乡镇 为主，品质一般 周边城市感差，医疗 资源丰富，自建 3000平会所，配套 商业 对比结果 本案容积率低， 占据优势 与项目相同区位，需提升项目品质，差异化定位 可考虑自建商业配套 及会所 提升品牌知名度及美誉度
40、，借助项目品质弥补区域品质市场空 白，自建配套提升项目的影响力。 帝景城区域内大盘，兼有拆迁工作；主力面积段为120-140，南侧沿河，配套齐 全，拆迁缓慢，后期供应量大，开发周期比较长 注：距离本项目至直线距离1.5公里。 开发商 漯河广鑫房地产开发有限公公司 项目位置 漯河市黄河路与金山路交叉口西南角 占地面积 规划用地404亩，容积率2.7 建筑面积 总建筑面积72万方 容积率 2.7 物业形态 一、二期高层，三期规划位高层 建筑风格 新古典 销售价格 住宅仅剩顶楼四套4300元/平米，河景复式 260平米滞销。车位未售，沿金山路三层商 业1.1万/平米，沿沙河商业 开发进度 一、二期已
41、经交付，三期刚拆迁完成，规划 中，计划年底推出 物业公司 自管，物业费0.8元/平米 面积段 90以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 160-170 260 占比 - 13.9% 13.9% 9.3% 26.8% 18.5% 8.9% 8.6% 套数 - 84 84 56 162 112 54 52 帝景城当前140以下户型全部去化，260复式户型滞销，客户以召陵区地缘性为 主，其次是周边乡镇客户 面积段 90以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 160-170 260 推出量 - 84 84 56
42、162 112 54 52 去化量 - 售罄 售罄 售罄 售罄 售罄 53 12 借鉴意义 项目 规模对比 对比产品 配套对比 绿城玫瑰园 38万方 产品待定 周边城市感差，医疗 资源丰富 帝景城 72万方 100-150户型去化速度快，260复式滞销，项 目具有拆迁工作，影响项目工作进展，品质一般。 周边商业资源丰富， 河景，自然资源优势 突出 对比结果 本案无规模优 势 可借鉴户型面积，警示项目内的待取得地块的拆迁 推进工作 可考虑自建商业配套 项目待取得地块位置突出，需尽快推进拆迁工作，以便项目 开展。借助品牌、品质及特色园区服务体系迅速抢占市场。 金色龙湾项目规模大、周边配套齐全，户型
43、主要面积段为100-130，沿河景观好， 性价比高，但品质一般。 注：距离本项目至直线距离2公里。 开发商 漯河立华置业有限公司 项目位置 漯河市黄河路与沙河交汇处东北角 占地面积 规划用地794亩，容积率2.2 建筑面积 总建筑面积120万方。建筑风格：artdeco风格 物业形态 高层、沿河别墅、写字楼、公寓 销售价格 住宅一期售罄，二期住宅4200元/平米，别墅 240-300平米，均价0.9-1.2万；一期沿黄河路 两层1.2万170-300平米；二期待售 地下车位 负一层，无储藏间。 自配套 一二期为沿街商业，会所（销售中心），三四 期规划有小学、幼儿园 开发进度 二期年底交付；三期
44、规划中，下半年推出 交付时间 一期交付时间2016年初，二期交付时间计划 2018年上半年，三期待定。 物业公司 立华物业，1.2元/平米月。 面积段 90以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 占比 12.8% 7.6% 16.6% 40.8% 18.9% 3.3% 套数 426 252 553 1356 628 109 东方明珠项目主要面积段为100-130，去化90%以上，客户以召陵区及周边乡镇 为主，品质一般 注：距离本项目至直线距离3公里。 开发商 漯河方泰房地产有限公司 项目位置 漯河淞江路与桐柏山路交汇处 占地面积 一期占地64亩，容积
45、率2.98，二期暂无资料 建筑面积 一期建筑面积17.1万方 物业形态 高层、沿街商业 建筑风格 新古典 销售价格 均价3900元/ 地下车位 负一层 自配套 沿街商业 开发进度 一标段二期外墙施工，景观准备进场 交付时间 一期2016年初交付，二期2018年中旬交付 面积段 90以下 90-100 100-110 110-120 120-130 130-150 占比 11.9% 9.0% 35.2% 27.3% 14.3% 2% 套数 90 68 266 206 108 17 主要项目高层产品供应去化分析：110-130面积段产品市场表现稳健，100-110面积段 产品存在市场空间 市场上主
46、要推出的户型面积段集中在100-130，结合去化量可知，占比较多且去化最好的面积段与推出面积段相同。 根据市场上去化户型各个占比可知：110-120 27%，120-13024%，100-110 18%， 项目名称 建业二号城邦 恒大名都 建业西城 昌建东外滩 帝景城二期 金色龙湾 东方明珠 六和世家三期 合计 一期（建业代建） 森林半岛一期 一、二期 开盘时间 2016年6月 2013年5月 2014年3月 2013年6月 2013年10月 2013年5月 2014年10月 2016年5月 面积段 推出量 去化量 推出量 去化量 推出量 去化量 推出量 去化量 推出量 去化量 推出量 去化量
47、 推出量 去化量 推出量 去化量 推出量 去化量 去化比 各户型占比 90平米以下 54 售罄 390 296 321 202 108 售罄 - - 426 220 90 售罄 62 19 1451 989 68.2% 10.0% 90-100 120 售罄 515 365 - - - - 84 售罄 252 售罄 68 售罄 48 26 1087 915 84.2% 9.3% 100-110 - - 316 304 - - 542 售罄 84 售罄 553 售罄 266 208 86 售罄 1847 1777 96.2% 18.0% 110-120 332 售罄 470 464 85 售罄
48、- - 56 售罄 1356 售罄 206 201 180 售罄 2636 2624 99.5% 26.6% 120-130 231 售罄 180 175 159 售罄 426 售罄 162 售罄 628 售罄 108 售罄 534 478 2428 2337 96.3% 23.7% 130-140 103 售罄 119 94 234 售罄 - - 112 售罄 109 售罄 - - 56 51 733 703 95.9% 7.1% 140-150 - - 126 102 - - - - - - - - 17 15 - - 143 97 67.8% 1.0% 150-160 - - - - 5
49、2 售罄 56 售罄 - - - - - - - - 108 108 100% 1.1% 160-170 31 售罄 - - 52 售罄 - - 54 53 - - - - - - 137 136 99.3% 1.4% 170-180 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 0.0% 180 - - - - - - 180 37 - - - - - - - - 180 37 20.6% 0.4% 210 - - - - - - 90 16 - - - - - - - - 90 16 17.8% 0.2% 260 - - - - - - 90 15 52 12 -
50、 - - - - - 142 27 19.0% 0.3% 合计 871 2117 1800 903 784 1492 1200 604 563 3324 3118 755 690 966 840 10880 9766 区域竞品项目未来供应量约50万，有一定的竞争压力 2017年 2018年2019年2020年 金色龙湾 帝景城 东方明珠 六和世家 总规划55万 ，一、二期25万已经开发结束；三期14万 ， 去化10万 ，年去化8万 ，存量消化不足两个月；17年底将 推最后期一期，约16万。 总体规划量约72万，一、二期已推约16万，三期6栋楼，约15万；项目西侧随着拆迁进度预计41万 ，但 拆
