1、,湖南公司 麓谷地块产品定位会汇报,湖南公司营销部,2017-06-04,3500元/,销售目标：,净利润率,楼面地价,目标售价,REASON.1,REASON.2,REASON.3,40%,16638元/（精装）,总目录,一城市分析 二土地属性 三市场分析 四客户分析 五项目定位,城市 发展,1,规划历程：目前长沙在都市化进程中正处于快速扩张阶段,近年来随着房地产市场的加速发展，长沙城市的外扩亦非常明显。2011年望城撤县并区，以及湘江新区升级均为长沙城市 迈向城市成熟期的标志性事件。,城市初期,主城,二环内,城市起步期,省府,主干道,河西,尚东,北城,城市发展期,省府,城市外扩,河西,尚东
2、,北城,城市成熟期,省府,梅溪湖,多核裂变 北城,高铁,滨江,洋湖,国际经验借鉴,先进国家和地区都市区化历程表明，成熟都市具有以下主要特征：,职能：成熟化都市区一般都是不同区域的中心城市 尺度：一般有核心地区、边缘地区、交接地区构成、都市区的核心区（相当于中心城区）面,积在300-700平方公里左右,产业：一般都是以都市型生产、消费和服务功能为主导产业 空间：不仅有高水平的城市建成区，还有高品质生态开敞空间 交通：一般都是轨道交通高度一体化地区,1,城市 到2020年，长沙将建设成“一轴两带多中心、一主两次五组团”的城市 发展 空间结构。,城市商务中心、商业中心 高新技术产业、现代服务业 新型
3、工业、高科技农业、航空产业、生产性服务业和文化休闲产业 面向长株潭的旅游、商贸、体育等区域性公共设施 规划仓储用地、物流中心、循环工业基地 大学城的远期发展用地及配套的生活居住用地，发展教育研发、休 闲度假等功能 依托黄花机场区域门户资源，打造以高端制造、高端服务、临空产业 为主的新兴产业基地 依托高铁站和机场优势，发展商务办公、会议会展、文化娱乐和研 发创新等功能,一轴指湘江发展轴，两带指北部发展廊带和南部发展廊带，多中心指一个城市主中心、两个城市副中心、五个组团中心。 按照“一主两次五组团”的城市空间结构，突出“山水洲城、一江两岸”的城市总体形象。 一主,城市主体: 两次 岳麓片区: 星马
4、片区： 五组团 暮云组团： 金霞组团： 坪浦组团： 空港组团： 黄黎组团：,1,城市 地铁1、2号线已运营，3号线预计2018年中通车，4号线预计2019年中 发展 通车，5号线争取2019年底通车，6号线预计2021年通车。,根据地铁线路运行线路及开通时间，2019年前将拉动金星北、坪塘、星沙、金霞、苏托垸等板块发展，2022年前空港板块 将进入主流视野。,4号线,4号线,1号线 4号线,1号线,2号线,2号线,6号线,6号线,5号线,5号线,3号线,3号线,7号线,7号线,1,本案位于岳麓西达到与望青路交汇处，东邻岳麓区天顶乡燕子山村，南邻岳麓大道，西邻燕子山村村民委员会； 项目临近市府商
5、圈、人人乐商圈及西站商圈、靠近青山镇及职业商务技术学院，临近麓谷工业园，周边高薪企业云集，员工 数量多，购房需求旺盛。,绕城高速,万家丽高架,火车站：11.5KM 长沙南站：18.5KM,黄花机场：30KM,北二环：2.5KM,绕城高速：4KM 本案,地铁口：3.5KM 二环线,副中心城市：浏阳城区，工业以烟花生产及其辅助工业为主，相 应发展农副产品加工、医药工业及先进制造业；宁乡城区，工业以 食品、机械、化工、建材等为主； 建制镇：建制镇71个，其中中心镇29个，一般建制镇42个。,长沙整体规划：,规划空间层次：市域、规划区、都市区、中心城区,城镇化水平：至2020年全市总人口为1000万人
6、，城镇人口为 810万人，城镇化水平为81%； 长沙各市区职能： 中心城市：中心城市，湖南省省会，国家历史文化名城，并将逐 步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市；规划应强化综 合服务职能，增强辐射带动能力；,区域 本案位于湘江新区核心地带，临近高新产业园，地块区位价值优势明显， 定位 购房需求量充足。,1,板块 项目地块位于中部地区首个国家级新区 湘江新区。未来将成为湖南 角色 省和长江中游地区经济社会发展的重要引擎。,2015年4月8日，国务院正式批复同意设立湖南湘江新区，成为全国第12个、中部地区首个国家级新区。 湘江新区规划与定位： 范围： 位于长沙市湘江西岸，包括岳麓区全境，高
7、新区全境，望城区8个街镇，宁乡县5 个街镇，面积1200平方公里； 战略定位： “三区一高地”，即高端制造研发转化基地和创新创意产业聚集区，产城融合、 城乡一体的新型城镇化示范区，全国“两型”社会建设引领区，长江经济带内陆 开放高地。 湘江新区发展目标 Development goals of Xiangjian River New District,重点发展金融服务、文化创意、商贸物流、中介服务、生态旅游等服 务业； 319国道战略性新兴产业走廊： 重点发展高端制造、新材料、电子信息、新能源与节能环保、生物医 药等产业集群； 自主创新引领基地： 建设各类人才创新创业、工作学习、生活游憩的优质
8、平台； 先进制造业发展基地： 以工程机械、电子信息、航空航天、再制造等产业为重点；,总部经济集聚基地： 着力吸引国内外企业总部以及研发中心、营销中心、结算中心集聚落 户； 生态旅游休闲基地： 发展旅游度假、医疗健康、体育健身、养老服务等产业； 现代都市农业示范基地： 加快望城区、宁乡县农业科技园等特色农业功能区以及莲花、靖港、 夏铎铺等特色小镇建设。,总体格局：“两走廊、五基地” 湘江西岸现代服务业走廊：,湘江新区区域范围,湘江新区辐射范围,湘江新区 发展轴极,湘江 新区 辐射 范围,1,板块 项目地块位于中部地区首个国家级新区 湘江新区。未来将成为湖南 角色 省和长江中游地区经济社会发展的重
9、要引擎。,1,金桥站,板块 项目地块位于中部地区首个国家级新区 湘江新区。未来将成为湖南 角色 省和长江中游地区经济社会发展的重要引擎。 湘江新区：修建长沙第二条磁悬浮快线 2017年，湘江新区磁悬浮工程将启动前期工作。 以金桥国家级交通枢纽为中心的放射式网络结构，规划河西支 线、望城支线、宁乡支线，线路定位为城市快线。 规划的磁悬浮工程将实现新区核心区30分钟至长沙火车南站、 九华高铁站、宁乡组团、望城古镇群，45分钟至黄花机场。,总目录,一城市分析 二土地属性 三市场分析 四客户分析 五项目定位,2,土地 项目位于长沙产业园区中心地带，大河西先导区工业枢纽中心，经济基 属性 础的输送带，客
10、群基数较好。,本案,长沙中电软件园,湖南博云新材料工业园,长沙市政府,长沙高新技术工程学院,湖南商学院,0.8KM 麓谷科技产业园集群,麓谷是湖南省长沙市党委、政府为满足长沙国家高新技术产业开发区二次创业需要而新辟的高科技工业园区，它北邻长益 高速公路，南至龙王港，东起雷锋东大道，西界长沙绕城公路。总规划面积23平方公里，分软件、新材料和传感器技术等 几大专业产业基地。,2,本 案,溁湾镇 商圈,梅溪湖新城,岳麓山国家 级风景区,市府商圈,路网纵横通达（交通通达，岳麓大道、雷锋大道、杜鹃路、 西二环快速路通达全城；绕城高速、长张高速等对接外市。） 公共交通便捷（东侧、南侧三个公交站点，共3条公
11、交线路， 连接长沙市各区。）,坐拥两条地铁（规划中地铁6号线，麓枫路站距本案1公里左 右（6号线预计2021年通车）；3+5长沙城际轻轨）,学区资源优良（地块学区为长房云时代自建小学；周边师大 附中博才实验中学为重点中学。）,医院接近，能极高（蓝盾医院为一级甲等医院，距地块约 0.7公里）,土地 3KM生活圈内生活配套齐全，3条路网连接市中心，5大商圈环绕四周， 属性 区位优势明显。 谷山公园 商业配套齐全（3公里范围内以社区底商及生活超市为主）,2,玉兰路站,地铁6号线 麓枫路站,轨道交通 轻轨6号线（规划中） 距最近站点（麓枫路站）步行约10min；,西二环南北向，环主城区 雷锋大道 南北
12、向，连接望城区 与岳麓区,位于岳麓大道北侧，紧靠西二环，距规划中地铁6号线麓枫路站点1公里左右，周边由城市干道、环线及轨交构成立体交通 格局，通达全市，出行便捷，可达性好。 核心干道 岳麓大道东西向，连接绕城高 速与河东,本案,土地 项目东侧紧靠西二环，生活辐射圈内规划地铁6号线麓枫路站点仅1公里 属性 距离，步行10分钟可达。,职业技术学院 长房西郡 幼儿园,金色童年 幼儿园,蓝盾医院,阳明小学 望城坡医院,湖南师大二附中 湖南师大附 中博才实验中学,长房云时代 自建小学（规划）,地块学区为长房云时代自建小学，周边师大附中博才实验中学为重点中学；地块周边主要以社区门诊为主，2公里范围内有 蓝
13、盾医院和望城坡医院，为综合性医院。 岳麓区青山 中心小学 湖南商务,2,本案,土地 周边规划师大博才实验中学，阳明小学等，教育基础良好。片区内共有 属性 两所医院，地块能级优势明显。,地块总面积为57795.66平方米，容积率3.0；建筑密度24%；建筑控高100米；绿地率40%。地块已经通路、通电、 供水、排水、通讯；红线范围内自然地貌，已完成拆迁腾地。,2,岳麓大道以及路边高压线,少管所路以及地块内部,地块内部存有高差，且有高压电线,地块内部留有水池，施工有难度,少 管 所 路,岳麓大道,杜 鹃 路,水泥坪,水 池,高差地块,土地 项目地块内部存有一定高差，且内部留有水池，后期施工期间增加
14、一定 属性 难度。,湘江新区 项目地块位于中部地区首个国家级新 区湘江新区。未来将成为湖南省 和长江中游地区经济社会发展的重要 引擎。,产业园区 项目位于长沙产业园区中心地带，对 面为麓谷产业园区，客户经济实力良 好，基数充足。,配套充足 周边路网发达，为城市成熟区域，3公 里生活范围内生活配套齐全，板块内 教育资源雄厚，后期发展空间巨大。,立体交通 规范范围内新城由城市干道、换 线及轨交构成了立体交通各区，,通达全市，可达性好。,景观资源 项目位于河西岳麓区，区域内多个国家级 旅游景点，距离国家级风景区橘子洲、岳,高压迁移 宗地内有220千伏和10千伏高压线从宗 地东侧通过，宗地东北部有22
15、0千伏高,后期需负责高压线迁移工作。,少管所旁 地块靠近省少管所，后期营销 需做好现场展示，给客户营造,麓山等仅20分钟车程，景观资源优势明显。 压塔，东部有10千伏高压杆线及变压器， 价值高地的感觉，避开少管所,的价值误导。,优,劣,2,土地 地块区位优势明显，内部限制因素有限，且都可通过后期营销包装化解， 属性 开发难度不大。,一城市分析 二土地属性 三市场分析 四客户分析 五项目定位,3,2006年,2007年,2008年,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2644元/,6629元/,“湘”十条 6863元/,“330”新政,
16、限购取消 “930” 新政,“90”限购 一房一价 新国八条,从2006年到2016年，长沙楼市的价格走势一直与城市的发展进程息息相关，而调控政策的滞后性却并未给楼市价格带来较 大的波动影响。可见2016年后期到目前的长沙楼市价格飙涨，其深层的原因在于城市蓄力发展后的能级提升，以及中国城 市群的轮动发展带来的城市地位提升，被低估的城市价值终迎回归。 新国五条,购房营业税减免,国四条,4万亿救市,政策助推期 城市自然发展,严厉调控期 跨江大都市规划,因城施政期 新区蓄力发展,源头把控期 城市转型升级,政策 城市蓄力发展后的能级提升，以及中国城市群的轮动发展带来的城市地 分析 位提升，被低估的城市
17、价值终迎回归。,2016.02,2016.03,2016.04,2016.05,2016.06,2016.07,2016.08,2016.09,2016.10,2016.11,2016.12,2016.13,2016.14,2016.15,2016.16,2016.17,2016.18,2016.19,2016.20,2016.21,2016.22,2016.23,2016.24,2016.25,2016.26,2016.27,2016.28,2016.29,2016.30,2016.31,2016.32,2016.33,2016.34,2016.35,2016.36,2016.37,2016
18、.38,2016.39,2016.40,2016.41,2016.42,2016.43,2016.44,2016.45,2016.46,2016.47,2016.48,2016.49,2016.50,2016.51,2016.52,2017.01,2017.02,2017.03,2017.04,2017.05,2017.06,2017.07,2017.08,2017.09,2017.10,2017.11,2017.12,2017.13,2017.14,2017.15,2017.16,2017.17,2017.18,2017.19,2017.20,2017.21,2017.22,3,12000
19、10000 8000 6000 4000 2000 0,140 120 100 80 60 40 20 0,近一年长沙市内六区商品住宅分周成交走势,成交均价（元/）,成交面积（万方） “湘十条”,“房七条”,“318” 调控,“520” 新政,政策 长沙商品住宅均价波动上扬，目前超8000元/。政策力度相对较小， 分析 对楼市成交影响有限。,2016-2017年间，长沙楼市经历了4次楼市调控，前3次均属于温和派调控政策，主基调仍以去库存为主；2017年5月20日， 楼市调控升级，涉及范围包括存量房市场，以及外地投资客等，市场购房需求遭到抑制，预计均价下跌仍属于小概率事件。,3,9047,120
20、00 10000 8000 6000 4000 2000 0,250 200 150 100 50 0,成交金额,成绩均价,2014-至今内六区商品房成交均价,全市 目前商品房量价齐升，环比增长101.9%。进入5月份以来长沙商品房均价 供求 9047元/，楼市热度依旧不减。,2017年长沙商品市场处于供需失衡的状态，供求比远小于1，整体处于供不应求的状态。早期长沙商品房供需失衡，库存 量较大，整体均价处于8000元/上下浮动，进入2017年后楼市一路飙升，截止五月份商品房均价达9047元/。 2014-至今内六区商品房供求 供应面积 成交面积 供求比 3.78 350 4.00 2.67 2
21、50 2.26 200 1.50 100 0.55 0.46 0.50 0 0.00,1.341.221.231.431.15,0.880.660.940.780.970.68,0.860.71,0.820.92 1.050.91 0.85,0.770.75 0.820.70,3,1.13 1.11 0.28,2.101.932.26 1.42 0.68,3.55,1.55,0.12 0.10,0.590.49 0.45 0.46 0.500.47 0.48,3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00,4.00,250 200 150 100 50 0,30
22、0,供应面积,成交面积,供求比,8914 10000 8000 6000 4000 2000 0,200 150 100 50 0,成交金额,成交均价,2014-至今内六区商品住宅供求,2014-至今内六区商品住宅成交均价,3年间，长沙楼市经历了由高库存向扩需求的转变。进入2016年，长沙楼市长期处于供不应求的状态，市场一片火热，并 在2017.5月份，内六区楼市均价达到历史峰值8914元/。,全市 目前商品住宅量价齐升，成交环比上涨70.3%，进入5月份以来长沙楼市依 供求 旧保持强劲势头，达到8914元/。,3,14,15 16,18 20,24 26 25,27 25,24,21 21
23、21 21 21 20 19,18 17 17,16 15 14 14 15,12 11 10 10,9,8,7,6,5,5,5,5,6,6,0,30 25 20 15 8 10 5,0,2000 1500 1000 500,库存量,去化周期,9.7,8.4,15.2,15.3,13.9,8.1,0,20 15 10 5,0,300 200 100,雨花区,岳麓区,天心区,芙蓉区,开福区,望城区,库存量,去化周期,2014-至今内六区商品住宅存量,2017.5月六区商品住宅存量,截止5月份，长沙商品住宅库存面积800万方，去化周期8个月。目前长沙楼市库存量已达到历史低点，楼市去库存任务完 成良
24、好，整体楼市处于健康状态。项目所在岳麓区内，商品住宅库存196万方，去化周期8.4个月，整体楼市运行平稳。,全市 目前长沙楼市库存量已达到历史低点，楼市去库存任务完成良好，整体 供求 楼市处于健康状态。,15/1,15/2,15/3,15/4,15/5,15/6,15/7,15/8,15/9,15/10,15/11,15/12,16/1,16/2,16/3,16/4,16/5,16/6,16/7,16/8,16/9,16/10,16/11,16/12,17/1,17/2,17/3,17/4,17/5,15/1,15/2,15/3,15/4,15/5,15/6,15/7,15/8,15/9,15
25、/10,15/11,15/12,16/1,16/2,16/3,16/4,16/5,16/6,16/7,16/8,16/9,16/10,16/11,16/12,17/1,17/2,17/3,17/4,17/5,3,100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%,60以下,60-80,80-100,100-120,120-144,144-180,180以上,100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%,50万以下,50-65万,65-80万,80-100万,100-150万,150万以上,2014-至今内六区商品住宅
26、面积段成交,2014-至今商品住宅总价段成交,从长沙近2年成交面积段发展趋势看，楼市历经了由刚需向刚改户型需求的改变。在成交主力面积段中，120-144已经成 为市场刚性需求，总体份额占比达31.2%，其次为100-120，占比达21%。 在户型成交总价段中，楼市价格以由15年初的50-60万，转变为现在的80-100万，总价段需求在逐步提高。分析变化原 因，主要受到整体楼市均价上涨，以及需求面积段上涨两个因素影响。,全市 从长沙近2年成交面积段发展趋势看，楼市历经了由刚需向刚改户型需求 供求 的改变。,40%,7%,3,区域 成交结构区域维度：岳麓区为长沙市主力供求趋于，17年供求比为 供求
27、 0.73，区域市场供不应求。,全市各区域供求占比 供应结构： 供应上，全市主力供应热点区域集中在岳麓 区，其次为雨花区。12年起岳麓区供应量呈逐 年递增之势，10年开始岳麓区热点板块加速开,发，板块存量一路下滑，区域市场供不应求。,成交结构：,成交上，全市主力成交热点区域集中在岳麓 区，占全市总成交的三成左右，且逐年递增。 梅溪湖、滨江新城、洋湖垸三大热点板块房企 集中度高，成交量价稳中有升。,120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%,25% 13% 21% 24% 11% 2012年,20% 13% 23% 27% 13% 2013年,19% 13% 13% 26% 23%
28、 2016年,32% 10% 13% 32% 6% 2017年,长沙市住宅历年供应占比 20% 18% 8% 9% 16% 21% 38% 13% 2014年 2015年,望城区,岳麓区,天心区,芙蓉区,开福区,雨花区,100% 80% 60% 40% 20% 0%,120%,24% 16% 16% 25% 13% 2012年,22% 12% 19% 29% 12% 2013年,20% 13% 16% 32% 14% 2014年,23% 11% 13% 34% 15% 2015年,17% 12% 16% 30% 20% 2016年,25% 10% 13% 25% 22% 2017年,长沙市住宅
29、历年成交占比,望城区,岳麓区,天心区,芙蓉区,开福区,雨花区,3,业态 高层当前主力成交：主力成交总价段40-80万之间。由于价格快速上 供求 涨，总价80万元以下占比缩水明显，100万元以上明显上涨。,0,35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000,2017年,2015年 60-80万 200-300万,2016年 80-100万 300-400万,2012年 2013年 2014年 40万以下 40-60万 100-150万 150-200万 400-500万 500以上万,0%,100% 80% 60% 40% 20%,2012年 40万以下 150
30、-200万,2013年 2014年 2015年 40-60万 60-80万 200-300万 300-400万,2016年 80-100万 400-500万,2017年 100-150万 500以上万,全市各区域高层总价段套数,全市各区域高层总价段占比,近5年间，全市高层住宅成交在2016年达到峰值，成交总价段主要集中在60-80万之间；2017年受到市场好转影响，长沙 市场整体均价开始上涨，成交总段集中在100-150万之间。,3,业态 小高层当前主力成交：主力成交总价段60-80万之间；由于价格快速上 供求 涨，60万以下份额缩水明显，80万元以上增量明显。,0,3000 2500 200
31、0 1500 1000 500,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,40万以下 100-150万,40-60万 150-200万,60-80万 200-300万,80-100万 300万以上,0%,100% 80% 60% 40% 20%,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,40万以下 100-150万,40-60万 150-200万,60-80万 200-300万,80-100万 300万以上,全市各区域小高层总价段套数,全市各区域小高层总价段占比,近5年长沙小高层需求增长明显，总价段主要集中在60-100万之间。随着城
32、市价值日益突出，楼市单价逐步提升，住宅总 价段呈现向高总价发展趋势，预计后期楼市总价段将会逐步提升。,3,核心 长房云时代销售情况：项目2016年11月入市，共计去化875套，月均 竞品 去化145套，均价7354元/，去化效果良好。,745,8,162,8,000 7,800 7,600 7,400 7,200 7,000 6,800,8,400 8,200,600 500 400 300 200 100 0,800 700,7,282 2016年12月,7,552 39 2017年1月,7,791 55 2017年2月,7,715 30 2017年3月,2017年4月,6 2017年5月,
33、成交套数,成交均价,项目入市半年，共计开盘2次，月均去化145套，整体销售状态良好。进入2017年后，项目受工程进度影响，供货缓慢， 可成交均价却直线飙升，相较入市初期增加12.08%，涨势喜人。,3,项目在售楼部塑造中，以“云图”为主题，将售楼部改造成图书馆，形成较好的感官体验，在文化塑造中给业主增加归属 感，在销售体验上给客户形成决然不同的体验感，使得项目在差价中形成绝对优势，高于片区均价销售。,核心 长房云时代营销中心以“社群”为出发点，以文化为魂，以云图为统 竞品 领，让不同兴趣爱好的人都能找到属于自己的领地和归属。,3,云图（湖南生态阅读基地）、云游（12万跨界体验商业中心）、云彩（
34、天空主题儿童游乐空间）、云杉（约18米酒店式 会客厅），以及云耕（一亩菜园等）为长沙人描摹出了“云游四海，彩图耕衫”的宏伟蓝图。,核心 长房云时代打造了四大“云”特色，给产品中赋予了特殊的文化底 竞品 蕴，在销售中文化输出更具竞争力。,3,半赠送面积,3室2厅2卫 120,3室2厅1卫 108,各个空间方正，后期空间利用率高。整个空间采光很好，主卧和客厅均能够保证很好的采光；并且能真正做到全明通透， 整个空间空气好。整个户型空间布局合理，真正做到了干湿分离、动静分离，方便后期生活。,核心 长房云时代户型整体布局合理，双阳台设计，客厅配备4.1m超宽 竞品 景观阳台，小区视野面好。,8,1501
35、0,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0,120 100 80 60 40 20 0,成交套数,成交均价,3,项目入市2年，整体销售去化率92.41%，现处于尾盘去化阶段。前期2014-2015年间项目整体去化整体缓慢，进入2016 年后整体市场好转，项目加快去化进度，均价直线飙升，达8150元/。,核心 盛世耀凯销售情况：项目2014年1月入市，共计去化1098套，月均去 竞品 化37套，均价6190元/，去化效果一般。,3,项目内中央围合中央5万平方米湖景园林，项目绿化率高达40%，可以做到户户有奇景。小区里城市公园近，属于天然的人 工氧吧范围内。,核心 盛世耀凯坐拥
36、双公园天然生态资源设计，结合内部景观资源，在感官 竞品 体验中给客户营造花园住宅的感觉。,3,项目营销中心以新古典风格面世，示范区则以独特设计的园林增加购房体验，以粤派物业代表广晟物业为小区管家。,核心 盛世耀凯以稀缺生态资源围绕的绝美意境，缔造出则繁华入则静谧间 竞品 的城市人居生活。,全赠送面积 半赠送面积,3室2厅2卫 127,3室2厅2卫 111,3,户型拐角较多，不方便家具的摆放，浪费面积。整个空间采光很好，主卧和客厅均能够保证很好的采光；并且能真正做到全 明通透，整个空间空气好。整个户型空间布局合理，真正做到了干湿分离、动静分离，方便后期生活。,核心 盛世耀凯户型空间整体采光性好，
37、能做到全透明空间；空间布局中， 竞品 做到了干湿分离，动静分离，后期生活方便。,总目录,一城市分析 二土地属性 三市场分析 四客户分析 五项目定位,尚,东,4,客户 客户多来自周边区域片区成交客户以望城区的金星北-雷锋大道板块 分析 及岳麓区的市府、麓谷板块为主。,6%,21%,5%,5%,7%,1%,7%,7%,4%,8%,10% 5% 0%,20% 15%,35% 30% 25%,长房云时代,盛世耀凯,金鹰玖龍山 29%,达2成以上；麓谷和市府板块成交客户占比5成以上；其次以城市中 心板块为成交为主力客群。,地块竞品中，成交以地缘性客户为主，主要集中在以岳麓区和望城区为中心的板块区域内。购
38、房客户在区域选择时主要考 虑区域的熟识度及发展潜力。 地块成交客户主要以地缘性性客户为主，其中金星北成交客户占比,芙蓉北 中心 板块,青竹湖 秀峰鹅羊,省府北 省府南,大托,暮云,高桥,高铁 新城,雅塘 井湾 红星洞 井 环保科技园,坪塘,洋湖垸,岳麓山,梅溪湖,金星北 雷锋,望城 麓谷,松雅湖板块 金鹰 星沙 月湖 隆平 科技园,滨 江 新 市府 城 板块,竞品,成交 客户 区域 热点 图例,主力成交区 成交次中心,边缘地带,4,客户 刚需型客户主要购买目的为自住，品牌，区域，交通、教育、物业 分析 依旧是客户最为关注的五大因素.,区域内依旧以品质刚需为主，辅以改善环境。主要购买目的为自住，
39、占比达71%，其次为改善居住环境需求，占比为 13%。而品牌、区域、交通、教育、物业是该区域内客户最为关注的五大因素，占比分别为27%，18%，13%，13%， 9%。在成交客户年龄段中，主要集中在25-40之间，成交占比达8成，是购房主力客群。,1%,1%,22%,32%,26%,11%,3%,2%,1%,1%,0%,15% 10% 5%,30% 25% 20%,35%,成交客户年龄段,8%,1%,1%,1%,71%,13%,5%,0%,30% 20% 10%,70% 60% 50% 40%,80%,成交客户购房需求,1%,3%,27%,18%,13%,6%,9%,5%,13%,1%,1%,
40、3%,0%,10% 5%,25% 20% 15%,30%,成交客户关注点,自住,地缘,刚需,社区文化领域的塑造感 该类客群随着年龄段的偏移，对产品 品质的要求更加注重项目风水布局以,及小区内部居住环境。 区域地缘性 区域成交客户以地缘性客户，跨区域成交客户较少。地 缘性成交客户购房主要以自主为主，跨区域成交可以多 看重项目未来片区升值潜力。, 区域位于长沙边缘城区，购房者多为外溢型刚需客户。该类客 户多看重项目的性价比，以及其交通、教育等配套； 购房者中主力客群为刚需客，在产品需求多为购入后自主，其 中有部分房客做投资性购入。 该类客群随着年龄段的偏移，对产品品质的要求更加注重项目 风水布局以
41、及小区内部居住环境。,片区客户分析,客户 分析,4,片区购房客户标签：青年置业+刚需客户+地缘性+自住型选择。 青年客户 青年购房客户更加注重文化归属感的传递与选择，在硬 青年置业 件配套难以突破的时候软性文化的塑造将是下一个产品 溢价点。,总目录,一城市分析 二土地属性 三市场分析 四客户分析 五项目定位,容积率推导 容积率3.0+建筑限高100米推出本案建筑类型以高层为 主；高低配也可尝试，但是以高层产品为主,通透率推导 塔楼通透率50%+裙楼贴线率30%推出无论是高层 还是沿街商业，连续的建筑宽度有限制（高层南北向通 透率没问题，东西向要重点考虑）。,项目 推导,5,基地环境推导 地块西
42、南侧有高架立交以及匝道推出在满足地块容积率 的基础上，西南侧尽量建筑密度降低，该区域住宅品质 会受到高架影响。 项目产品布局推导分析 容积率推导、基地环境推导、通透率推导,5,方案一：全高层,方案二：高层+小高层,方案三：高层+小高层,方案四：高层+中高层,方案一：全高层建筑间距较大，但产品单一， 不利于产品溢价，故不作考虑。 方案二：高层+小高层方案虽然在产品品质 上，小高层产品品质高但体量较少，难以形成 组团，不作考虑。,方案三：高层+小高层思路分别形成组团，但 容积率有损失，不利于经济效益，不作考虑。 方案四：高层+中高层思路在产品高度和品质 上可与周边项目形成一定差异化，充分考虑了 地
43、块经济指标，故选择此方案。,项目 综合地块各项指标考虑，项目最终确定以高层+中高层方案。在品质以及项 推导 目内部差异化选择方面，与周边项目相比更具竞争力。,鸟瞰 图一,5,项目规划效果图,日照 分析,5,通过天正日照测算，本方案所有住宅均能保证大寒日（冬至日）至少2小时日照要求，符合基本设计标准，达到设计建筑施 工要求。,通过日照测算，项目方案符合大寒日（冬至日）最少2小时日长要求。,51.8m,229.1m,226m,39.1m,83.2m,229.1m,17.4m,17.4m 226m 17.4m,5,通过距离测算，沿岳麓西大道塔楼通透率为63.7%；沿雷锋西大道塔楼通透率为76.9%。
44、均符合50%的指标要求；通过 距离测算，沿岳麓西大道裙楼贴线率为22.6%；沿雷锋西大道裙楼贴线率为17.3%。均符合30%的指标要求。,方案 通过距离测算，该方案通透率和裙楼贴线率均符合地块通透率50%、贴线 分析 率30%的指标。,18F高层户型，均为三面宽，两卧室朝南，采光条件好；户型内均配有大面宽舒适的主卧套房； 客厅阳台一体化阳台，小 区内部景观视野好，舒适度高。,5,户型 18F小高层户型，采用2T4户型布局，内部户型均为三面宽设计，两卧室全 推导 部朝南，采光条件好。,5,户型 33F高层采用2T5户型布局，边户两房朝南，南北通透，客厅及卧室舒适度 推导 较高。中部三房朝南，采光
45、效果好，南向双阳台设计，附加值高。 33F高层住宅户型，边套户型两房朝南，户型方正，南北通透，三房两卫，客厅及卧室舒适度均较高；中间套户型三房朝 南，采光效果好，三房两卫功能空间充足，南向双阳台带来较高附加值。,33F,130+115+115+130,33F,33F,33F,33F,33F,33F,18F,18F,18F,18F,18F,18F,2F,2F,麓谷 地块 楼栋,分布,沿,街 商,业 配,套 用,房,5,户型 项目33F95户型占比38%，110户型占比29.3%，115户型占比 配比 14.3%，130户型占比16.2%，沿街商业以及配套用房占比2.2%。 本项目建筑面积17.3
46、3万方，按照户型配比设计其中高层95户型共计6.5万方，110户型共计5.0万方；小高层115 户型共计2.4万方，130户型2.8万方，另沿街商业以及配套用房共计0.38万方。 110+95+95 +95+110,5,内部园林组团参考建议,项目地块内预计布局14栋住宅产品，其中F33高层产品7栋,F17层小高层住宅产品7栋。产品布局中在高层产品中采用中央式 园林布局，小高层产品中独立设置园林组团，形式价差，客户选择面更多。 结合项目各项指标，建议红色标注地块采用33层的楼栋布局，黄色 标注地块选用18层布局，高层中央采用中央花园布局，中高层行列 式排布，总体量约为F33：F18=7：3,项目
47、 项目采用高层+小高层产品组合模式， 园林布局差异化，高层采用中央式园 定位 林，小高层独立园林组团。,高 层 小 高 层,麓谷 地块 楼栋 分布,项目 定位,5,湘江新区西客厅城市品质美宅 纯板式优步系智慧住宅,片区价值 湘江新区规划核心区 湘江新区，西客厅内， 产业经济实力雄厚，客源充足。,产品价值 纯板式智慧社区 纯板式智慧型社区， 用科技服务人的生活， 在智慧社区中形成价值高地。,客户标签 新锐中产 客户以新锐中产为主力客群， 该类人群经济实力雄厚，购买力强劲。,生态资源 西城后花园 项目位于城市西区花园位置 地块内多处国家级旅游景点 城市旅游资源丰富,价值 塑造,5,折纸艺术3.0
48、东南亚风格营销中心,售楼部设计元素取自折纸艺术形式，设计背后的想法是展示折纸一个二维的平面，也可以创建出一个吸引人的三维形式，同 事结合了传统的古老和现代元素，在视觉上给人带来愉悦的享受。,5,价值 项目景观设计建议从整体规划入市，塑造一个生态、自然、舒适、健康的现 塑造 代园林环境。,5,价值 立面设计 贝式现代立面风格，整体里面采用硬朗的线条设计，与营销 塑造 中心的折纸设计遥相呼应，形成一种新的视觉享受。 硬朗的水平线条设计分立面给人以舒展、宁静、安定的感觉，水平线条的处理很容易取得比较 完整的协调效果。水平线一般以阳台、遮阳板、窗的构建组织而形成，多元素的组合配搭，使 得建筑展现出时代
49、的生机。,5,价值 智能社区配置 9大硬件配置，从奢侈的生活回归生活的本质。用刁钻的 塑造 眼光，打造令人业主满意的舒适住宅。,项目的智能住宅产品中的运用，不是简单的堆砌，而是基于对生活的需求性，细节化的讲究与品位，从生活的方方面面考虑 到用户的实际需求，告别花里胡哨的吹嘘，寻找生活的本质。,智能感应 道闸门锁 远程验证 自动放行 数字可视 对讲 智能为家 主卧应急灯,单元人脸 识别门梯 联动 直达楼层 免费视频 通话邻里 关系和谐 园区公共照明,品牌智能 卡式 密码锁 园区视频 监控网络 高效管理 户内报警 紧急 呼叫按钮,价值 塑造,5,中央空调系统,分户软水系统,餐厨垃圾处理,全屋地暖系
50、统,户内门静音门锁,定制门窗系统,除霾新风系统,除尘入户门,全屋直饮水系统,健康人居系统，用智能化住宅的理念，诠释住宅新思维。 健康人居生活全系统覆盖 健康人居生活全系统覆盖帮助提高居住生活，从业主进门那一刻就能感受到科技生活给家居日常带来 的便利。在9大家居生活系统的配合下，智能化的服务将体现在生活的方方面面。,5,1 前置过滤器 丰富合理，科技美观的衣物分区收纳,2 中央净水机 此部分内容作为文字排版占位显示 （建议使用主题字体）,3 中央软水机 此部分内容作为文字排版占位显示 （建议使用主题字体）,4 终端直饮机 此部分内容作为文字排版占位显示 （建议使用主题字体）,过滤 通常安装在进水
