1、,世界第1大高尔夫球会,Strategic level,全球唯一汇聚五大洲风格球会,此次，于观澜 相逢深圳圈层事件发生地,70个自然湖泊，30个天然山脉,国家5A级景区,每立厘米3万个负氧离子,12个球场，216洞,占地20平方公里,26.6平方公里大屏障森林公园所环绕,邂逅荣耀与高贵,心海此行，注定不凡,Strategic vision,Strategic vision,唤醒一个中心的命运 令世界仰望！,仰望的力量,致敬：深圳顶级财富的缔造者,心海观澜蚌岭项目,定位及营销报告,项目核心问题思考,1,1,楼市扑朔迷离，应如何把握大势,立势，产品价值如何实现？ 运筹，营销动作如何渗透？,营销 策
2、略,战略 定位,2,2,项目指标复杂，应如何运筹帷幄,3,3,破局，销售力如何保障？,亮点千变万化，应如何胜天半子,报 告 结 构,Chapter 1 Chapter 2 Chapter 3,市场机会点分析 项目条件分析 项目战略定位,Chapter 4 Chapter 5 Chapter 6,价值实现策略,营销策略及核心动作 销售力保障策略,报告目录|Report directory,CHAPTER 1,1,市场机会分析,楼市扑朔迷离，应如何把握大势,战略 项目条件复杂，应如何运筹帷幄 2 定位,亮点千变万化，应如何胜天半子 3, 宏观聚焦 微观聚焦,rt-1,宏观环境分析,1,政策趋严，挑
3、战与机会并存 房票升值+居住紧俏+投资回流,深圳政策频出,最严“深八条” 购房资格戒严,商办价值洗牌 居住供应递减,临深全面调控 遏制投资外溢,花式限价，强行 抑制房价上涨,需求受限,2016年深圳陆续出台 多项调控政策。从325 新政“认房又认贷”， 购房资格及首付比例均 有所提高到二手房交易 评估价上调；再到史上 最严“深八条”新政调,2016年10月4日，政府 出台史上最严“深八条” 政策，贷款认房认贷、 社保3改5、严禁预售前 一切认筹手段、彻查在 售价格高于备案价格项 目并严格限制备案价、,严禁商办指标改公寓， 未来商办改公寓入市出 售难度增强。未来商办 指标改造为公寓出售的 难度将
4、大大增加。,政府接管定价权，从 预售价格受限且不可 涨价、现售价格进入 管控序列、剥离精装 修价格三个方面对定 价进行严控指导，从 价格上直接限制房价 发展，直接限制房价 发展，强化并完善深 八条政策，延长紧缩 政策。,2017年以来，全国40 余个城市先后出台房 地产调控政策,热点城 市从提高购房门槛、 提升首付比例、严格 差别化信贷、加大土 地供应、强化市场监 管等方面调控楼市。 广州、东莞、惠州、 中山、佛山等临深片 区无一幸免。,商办公寓以期优越的地 理位置占据了关内大比 例的豪宅市场，同时也 以其低总价、无双限， 占据了关外大比例的入 门级刚需及投资市场,控出台：旧改条件加大、 重申
5、户型90/70政策。,严禁商办指标改公寓等， 在遏止投机举措的同时，,楼市调控不断往紧缩方 向调整。,削减大量刚需首置客户 基数、购房者压力提升。,2,深圳城市价值领涨全国 刚需门槛水涨船高+顶豪天花空间巨大,全国GDP目标下调 深圳GDP增速一线城市排名第一 其GDP总值或2018年赶超香港,房地产开发投资稳中有降,深圳创新创富能力强 经济活力足 经济结构领涨一线城市,新开工面积同比增长 环比总量不减,为保改革，将具有重大信号作用 的全年GDP目标下调至6.5%左 右，使“保改革”优先于“保增 长”体现了改革的决心。,2016年1-11月份，全国房地产 开发投资93387亿元，全年开发 投资
6、增长较为平稳，进入10月政 府加大对房地产市场调控，同比 增幅略有下降。,深圳经济发展势头良好，经济 增速常年四个一线城市排名第 一；城市竞争力列于全球66名， 全国第三。, 香港2016年国内生产总值 （GDP）为2.48万亿港元； 深圳2016年国内生产总值 （GDP）为19492.60亿元， 换算为2.21万亿港元。,各区域孵化能力优越，上市高 新技术公司数量位于全国第一， 创新创富能力高，整体经济活 力足。,热点城市前景被看好，新开工面 积全国累计新开工面积同比实现 7.60%的涨幅，总量与2015年基 本持平 。,3,深圳楼市进入拐点 健康稳健+两极化趋势+高密高价趋势,深圳一手市场
7、 抗压能力强，住宅或将走俏,深圳二手市场 稀缺豪宅与刚需笋盘表现突出,深圳土地市场 供应紧缺，高密高价成趋势,1、新政后住宅量跌价稳,1、二手整体成交量持续大幅下滑 “104”新政后，二手市场成交连跌5月， 二手住宅投资占比震荡回落低位。 2、刚需笋盘冒头遭疯抢,自2010 年后宅地供应面积逐年减少， 2012年后宅地供应一直在超低位水平。,自从“10.4”新政出台后，一手备案成 交量持续下滑，但成交呈现均价趋稳。 2、三月小阳春，出现报复性上涨 新年后首轮小阳春，新房市场成交趋好， 各区域成交反弹，出现报复性上涨。 3、一轮新政压制公寓类产品，成交持 续下行,1、招拍挂：土地的稀缺性导致土地
8、招拍 挂持续火爆，2016年地王频出。,二手市场供应不减，相对于整体成交持续 下行，二手笋盘接手迅猛，一抛出即遭疯 抢。,2、城市旧改：未来土地供应主流趋势， 但是旧改区域密度高，开发成本大，利润 遭到挤压。,3、有一定稀缺性的豪宅，表现良好 2017整体市场热度较低，但大众对豪宅 的追捧热度不减，豪宅成交持续坚挺，具 有一定特性的豪宅项目发展潜力较大。,3、填海造陆：深圳空间非常小，政府提 出填海拓展发展空间，但是工程巨大，旷 日持久。,受全国范围内新一轮楼市调控潮的影响， 公寓市场观望情绪仍然较浓，供应仍处 低位。,小结：,观点1未来1-2年，深圳楼市的机会点主要存在于：,有一定稀缺性的豪
9、宅市场与较高性价比的刚需市场,观点2未来3-5年，该机会点在城市价值飞跃的背景下，会发生改变：,刚需门槛水涨船高，对性价比的定义必然改写，刚需所倚仗的产品竞争力或将大 幅削弱，已成交的业主资源含金量下滑。关键词：产品易过时,豪宅天花板逐年拔高，客群在城市精英化趋势下必然进一步扩容，稀缺性的产品 的地位与价值必将与日俱增。关键词：圈层空间大,rt-2,微观竞争分析,1,红海竞争激烈，豪宅存量告急 刚需同质化竞争激烈+豪宅壁垒已打开,物业形 态,总占面 总建面,剩余 入市时,类别 项目名称,地址,开发商,容积率,产品面积段,价格,（万）（万）,套数,间 2015年 12月,观澜高尔夫大道 住宅、公
10、 与观平路交汇处,住宅：1344房；公寓：38 -80Loft（未售） 住宅：89-1403-4房；公寓： 34-551-2房,奥宸观壹城,奥宸,4.4 3.4 3.9 4.7,32,5.06 4.12 4.5,目前在售价格：3.6万/,8,寓,观澜大道与横坑 住宅、公,2016年 9月,佳华领域广场,佳华,14,目前在售价格：4.5万/,25 320 680 20,路交汇处,寓,金洪华盛观荟 观澜泗黎路与悦,金洪实业 投资,精装：79-893-4房；毛坯： 目前在售价格：4.35万/,2016年 11月,在售,住宅,18.2 25,名庭,兴路交汇处,118-1414-5房 75-120、约1
11、90-200顶层 复式、约198-208联排,（带精装）,观澜福前路与新丹,2017年4,珑门2期,住宅,鹏城置业,3.5,目前在售价格：4.1万/,路交汇处,月,龙华环观南路与梅 观快速交汇处,2015年9,金地1号院,别墅,金地,2.8,1.9,0.7,194联排；220双拼,目前在售价格：8万/,月,观澜高尔夫大道1 别墅、公 观澜湖地,公寓：约801房； 别墅：约200-700,二手房价格：公寓3万/； 别墅5-7万/,观澜湖,0.02,号,寓,产,龙华新区观澜街,2015年 6月,金地鹭湖1号 道梅观高速与环 观南路交汇处,住宅,金地,5.99 9.2,13.6 29.2 4.69
12、14.2,1.82 2.5 3,89-1373-4房 89-1453-4房 75-1203-5房 89-1233-4房,二手房价格：4-4.2万/,售罄 售罄 售罄 售罄,龙华新区大和路,2010年 1月,招商澜园,和环观南路交汇 处,住宅 住宅 住宅,招商 银江春晓 万科,二手房价格：4-4.1万/,二手房,龙华新区大和路 和环观南路交汇 处,二手房价格：4-4.2万/,2015年 8月,陶润懿峰,1.57 6.06,（带精装）,观澜中心龙观快,清盘价格：3.8-4万/,2015年 7月,万科九龙山 速与悦兴路交汇 处,2.47,（带精装）,2,鱼龙混杂，无明星项目 刚需主导+产品同质+品牌
13、平庸,总占面（万 总建面（万,预计入 市时间,类别,物业形态 项目名称 合正观澜汇2期 长湖观澜,地址,开发商 合正,容积率 4.12 5.07 /,预计入市面积段 入市货量(套）,）,）,观澜大道和人民 路交汇处,2017年下,4.47,27,75-1413-5房,1088,半年,观澜悦兴路与碧 澜路交汇处,75-165小面积产品为 一期推售1号地块 2017年下,长湖置业 富上佳房地产,11 2,40,主,建面13万体量,半年,住宅,福前路悦兴围路 口,2017年5,阳基御龙山,11.74,70-1203-4房,922,月,观湖办事处白鸽 湖老村（坂澜大 道与新樟路交汇 处东北侧 高尔夫大
14、道与观 奥宸地产（集团） 平路交汇处,未售,中森白鸽湖 奥宸观壹城,中森投资,3.7,13,/,/,可售11.7万,2018年,2017年中,4.4 3.4,32 21,5.06 4.7,36-651-2房 30-39,278,有限公司,旬,观澜环观南路与 高尔夫大道交汇 处东南侧,嘉霖置业集团、招 诚集团,2863（1179套可 2017年中 售）,嘉霖观禧 公寓,旬,福城街道桔岭老 村公交站旁,1.75万商务公 2017年下 半年,嘉霖荣禧,嘉霖置业集团,0.8,3.2,2.8,/,寓,3,观澜城市界面刷新的依托 规模大+周期长+品牌房企进驻,从观澜片区关注度最高的8个旧改项目来看，总体量
15、将近2000万，体量超过60万的有5个 。未来3-5年内，大体量综合体项目相继入市，片区内竞争激烈。后期不确定性持续增加 拟拆除重建用地面,单元名称,申报主体,建筑面积,开发商或项目名称,情况说明,积（平方米）,上围、太兴老村、福兴楼部分 君子布君新片区城市更新单元 田心村城市更新单元,花伴里集团,194265,1231506 604722 360900 600675,花伴里集团 锦泰长基,已上报一年，等候通知中 申报中，未拆迁,深圳市锦泰长基房地产开发有限公司 深圳市京通房地产开发有限公司 深圳市绿基房地产开发有限公司,100787 60150,京通房地产 绿基房地产,申报中，未拆迁,新田龙
16、新片区更新单元,129157,申报中，未拆迁,福民社区冼屋老村片区东侧地块 更新单元,深圳市福民冼屋股份合作公司,92076,326960,中森投资,申报中，未拆迁,兴田片区城市更新单元 竹村片区更新单元,深圳市绿基房地产开发有限公司 深圳市兴超房地产开发有限公司,166974 128900,1001844 384000,绿基房地产 兴超房地产,未拆迁 未拆迁,观澜大道以南、梅观高速以东、 环观中路以北、规划富澜路以西 的围合,在观澜有城市更新项目办 公室，开发商拜访村民中， 与股份合作公司洽淡中,鸿荣源集团,2000000,12000000,鸿荣源集团,小结：,观点1未来1-2年，随着大量待
17、售项目的入市：,片区市场将全面卷入刚需同质化竞争的红海中,观点2未来3-5年，随着旧改项目的开发，品牌相继进驻，明星项目开始出现：,片区刚需市场的游戏规则必将重新建立，竞争格局将以明星项目为原点进行重新 洗牌，所有同质化的卖点都将沦为平庸。关键词：红海大清算,伴随着品牌旧改的崛起，高密度豪宅将成为主流趋势，品牌、品质以及特色差异 化价值成为竞争突围的主要依仗。关键词：高密度豪宅,项目发展方向初判：,宏观趋势研判,微观趋势研判,以前瞻性思维，把握差异化价值点，跳出红海，扩 大产品的竞争力和影响力,报告目录|Report directory,CHAPTER 2,1,项目条件分析,楼市扑朔迷离，应如
18、何把握大势,战略 项目条件复杂，应如何运筹帷幄 2 定位,亮点千变万化，应如何胜天半子 3, 地段聚焦, 版块聚焦, 项目本体聚焦,rt-1,地段聚焦,龙华区域定位,龙华，深圳中心中轴,龙华：深圳意志推动区域,深圳发展核心,区域升级： 2017年龙华正式升级为行政区与福田、南山、宝安、罗湖平起平坐； 更高起点：以国际先进城市为标杆，高起点、高标准、高水平地搞好规划建设深圳市市长许勤 发展计划：龙华区未来5年发展“一城四区“现代化国际化创新型中轴新城、北部都市核心区、产 业创新主力区、现代宜居生态区、民生幸福活力区,观澜区域占位,观澜，承接龙华，再创深圳北,行政中心：龙华区政府落地观澜，区域升级
19、为行政中心； 交通先行：4号线延长线在建，有轨电车试运行；,产业集群：富士康、雪铁龙、观澜山水田园等产业集群地，,为区域发展奠定经济基础；,区域更新：约2000万城市旧改，再造3个福田，区域发展,腾飞；,规划落地：深圳北规划落地，稳步执行。,3纵2横，福田中心高速通达；轨道交通兑现持续兑现,牛湖站,梅观高速,地铁18号,深圳外环高速,观光站 江围站,本 案,世纪广场,地铁4号 线延长线,竹村,机荷高速,三纵三横陆路交通及多条轨道交通汇聚，让观澜,迅捷全城, 地铁4号线、18号线、有轨电车，无缝接驳上北站，让城市无,坂澜大道-坂银隧 道-八卦岭,界！, 深莞城际轨道、穗莞深城际轨道、深珠城际轨道
20、，让城际联通！,龙观快速-福龙路-香蜜湖, 梅观高速、机荷高速、坂澜高速，三大陆路交通，让区域直抵全城！,以科技产业、汽车产业、文化产业为核心，打造国际产业平台,科技产业+文化创意产业，产业热度汇聚，将带动区域发展， 打造国际化产业平台,观澜整体GDP总产值占龙 总 GDP60%以上, 观澜产业结构：工业经济为主体，45家工业园区，引进4650多 家企业（占龙华新区整体45%）；, 产业集中：电子信息基地、高科技研发基地、长安标致雪铁,龙、国际汽车城、富士康、佳能、等4650多家名企云集，,经济重镇；, 资源优势：观澜版画基地、观澜山水田园、永丰源国瓷、,红木文化产业聚集区扬名海外、打造观澜国
21、际形象，潜力,巨大；,同质化卖点、同质化竞争,在当前红海竞争格局中，区域及地段价值被泛滥使用，市场 进入麻木状态，客户信任度在鱼龙混杂中直线下滑,rt-2,版块聚焦,观澜老城版块,顶级圈层版块,观澜老城区，原住民聚集地 代表项目：华盛观荟、观澜玫瑰苑 项目类型：刚需 及 综合体,观澜湖顶级圈层聚集 观湖园资源型别墅项目组合 而成片区,本案,项目类型：圈层置业,中央政区版块,中心区位，政府所在地，早期开发 ，相对较成熟 代表项目：中航格澜郡 项目类型：刚需,门户枢纽版块,观澜大道连接的龙华观澜 交汇地，机荷高速交汇地 ，交通枢纽地带，大量旧 改集中地 代表项目：合正观澜汇 项目类型：综合体刚需,
22、鹭湖住区,依托麓湖山水资源聚集开发区域 代表项目：金地天悦湾、招商观园 项目类型：刚需偏上,1,大高尔夫球会,100余种鸟类,国家5A级景区,世界第,150亿的配套,3,大五星级酒店， 大主题SPA,每立方米3万个负氧离子,4,大会所，,5, 观澜湖高尔夫大宅中国十大超级豪宅 中国最佳国际高尔夫地产奖 中国最佳地产发展奖, 10年前，中国首栋亿元 别墅成交在观澜湖,70个自然湖泊，30个天然山脉,1、顶级圈层聚会目的地,顶级圈层与友聚会,顶级圈层红酒品鉴,顶级圈层风情私宴,顶级圈层名流私享会,2、顶级圈层事件发生地, 观澜湖举行过过百场顶 级赛事，也垄断了12年 的高尔夫世界杯赛，见 证几代高
23、球巨星的诞生 全球顶尖高球爱好者追 捧至此，一睹顶级赛事 风采,欧米茄观澜湖高尔夫世界杯,观澜湖世界女子高尔夫锦标赛,世界常青高尔夫锦标赛,观澜湖世界明星赛 汇丰杯世锦赛,3、顶级圈层非正式商务洽谈地, 以高尔夫为名汇聚了当今,中国社会最为成功的精,英人士, 明星、名流日常休闲、交 友，聚会之所,深圳北通香港,观澜湖新城,观澜山水田园,不以地段论英雄 唯以圈层分高低,2000万旧改 再造3个福田中心区,梅观高速取消收费,坂澜大道,坂银隧道,4号线延长线在建,汽车、文化、旅游产业,rt-3,项目本体聚焦,位于观澜湖国际社区，观光路与桂花路交汇处，西邻梅 关高速，与观澜湖一河之隔, 项目位于观澜片
24、区的北,观澜湖,桂花路,端，在观光路与桂花路 的交汇处。,观光路, 西邻梅关高速，高速出 门即享，干道交通方便， 通达全城。既能立于城 市之中，同步城市节奏， 却又能远离城市喧嚣， 私享田园闲适生活。,南临桂花小学，西临东风雪铁龙汽车公司，观澜河从东到南环绕,庙花路北侧厂房,北侧菜地,项目东侧观澜河,桂庆路西侧汽车厂,东侧大湖村,库哈路南侧厂房区 项目南侧桂花小学,蚌岭路北侧新村,东侧大湖社区,项目东南角污水处理厂,紧邻桂花小学，规划九年一贯制学校；距离片区最高端商 业mall观澜湖新城2公里；拥有观澜河、观澜湖生态优势, 学校配套：现有配套桂花小学，创办于1968年，于2005年11月被评为
25、深圳市一级学校；规划12 班幼儿园3200（占地3600）、 占地5240.2小学， 占地9031.7（18班初中）。, 商业配套：观澜湖新城，定位为北部万象城，38万一站式购物，汇聚了逾200家国际顶级品牌。 生态资源：观澜河从东至南环绕而过，与国家5A级旅游景区观澜湖一河之隔。,壹。观澜河, 现在，或许知道观澜河边的世界级高尔夫球场 或许看过观澜河畔的凤凰花开,未来，你将看到不一样的观澜河,在世界的东方，另一条无限繁华的“莱茵河”,总投入53亿元，今年底完成60%，2020年全面完工 观澜河贯穿龙华新区中轴走廊，全长14.6公里，共有24条支流，被誉为新区的“母亲河”。实施观澜河“一河两岸
26、”环境提升工程是新区党工委确定的 “一中轴九片区”发展布局的重要一环。 观澜河综合整治提升项目包含水环境治理、两岸景观提升和城市开发三大类共24项任务，除城市开发项目外，投资约59亿，其中，水环境治理投资约53亿，整个工程工期五年。2017年完成龙 华河等5条河流20.24公里河道整治，2020年完成其余6条河流13.12公里河道综合整治。,贰。观澜高尔夫球场, 12个球场、216洞，世界最大的高尔夫球场,无数名流人士在此享受挥杆的洒脱 意想不到的是,深圳百亿大单，50%在会议室完成，而50%在这里,叁。名校资源, 现有配套桂花小学，创办于1968年，于2005年11月被评为深圳市一级学校,桂
27、子月中落，天香云外飘 学校一直秉承着“博采厚蕴，馨香致远”的精神 项目后期规划有幼儿园、小学、初中,引进知名学校资源，畅享3-15岁无忧全龄教育,项目总建面约44.3万（含保障房5.2万），功能齐全，集住宅、办公、商业等多 业态于一体，规划配建有学校、公交总站、公园等公共设施,用地面积（） 生产用房,107042.7,38920,产业研发用房 产业配套用房,45670,31640,配套商业 配套宿舍 住宅,5000,计容积率 建筑面积 （）,其中,26640,289240（含保障房46150）,商业、办公及酒店 公共配套设施 合计,23890 13940 443300 1100,地下公共充电站
28、建筑面积（） 12班幼儿园建筑面积（） 公交首末站（）,3200 4600 ,小学、初中,地块编号 性质代码,01 R2,02 R2,03 R2,04 M1,05 M1,06 M0,08 GIC5,09 GIC5,10 G1,11 R2,13 R2,二类居住用 二类居住用 二类居住用 普通工业用 普通工业用 新型产业用 教育设施用 教育设施用,二类居住用 保障性住房,用地性质,公园绿地,地 16372.4 6.00 -,地 13715.3 6.00 -,地 9796.6 6.00 -,地 4998.8 3.98 18920,地 8898.7 4.01 20000 -,地 10872.9 6.0
29、0,地 5240.2,地 9031.7,地 5145.8 6.00 -,用地 8666.9 6.00 -,用地面积（） 容积率,10938.3,-,-,-,生产用房,产业研发用房 产业配套用房 配套商业,- - - -,- - - -,-,45670 19570 3000 16570 -,- - - - - - - -,- - - - - - - -,- - - - - - - -,- - - -,- - - -,-,1000 1000 - - - -,11070 1000 10070 -,-,计容积率建 其中,配套宿舍 住宅,-,筑面积（）,88410 6620 3200 98230,740
30、00 8300 -,52880 5900 -,27800 3070 -,46150 - 5850 52000,商业、办公及酒店 公共配套设施 合计,-,- -,4600 35670,82300,58780,19920,65240,30870,04 01,公共配套设施内容(）：,05 06,01地块：12班幼儿园3200（占地3600） 05地块：公交首末站4600 08地块：小学,13,02 08,10,03 09,09地块：18班初中,11,13地块：社区管理用房300、社区警务室50、便民服务站400、社区健康服务中心 1000、社区菜市场500、老年人日间照料中心750、邮政所100、文
31、化活动室1000、 社区级公共配套用房1750,商业：体量尴尬，难以支撑综合体定位，作为社区生活配套体量相,对过大，需精细化定位,工业：影响项目纯粹性，宜导入主题及概念，拔高调性 住宅：地块小，密度高，宜打造高密度豪宅,学校：小学占地5240. ，初中占地9031. （1 班），幼儿园 1 班，具备引进名校条件,公园：地块方正，占地较大，具备打造主题休闲公园的机会,圈层着陆点,主题产业园、高密豪宅方向、 一贯制名校、主题休闲公园,形象、调性、客群足以支撑,报告目录|Report directory,CHAPTER 3,1,项目战略定位,楼市扑朔迷离，应如何把握大势,战略 项目条件复杂，应如何运
32、筹帷幄 2 定位,亮点千变万化，应如何胜天半子 3, 发展战略 客户分析 产品定位,以圈层为先导 以配套为抓手,圈层 配套,产品,以产品为核心,（住宅、商业、产业）,以圈层为先导：,打造顶级圈层桥头堡,For the future of XINHAI,别墅 区,别墅 区,公寓 区,别 墅 区,会所服 务区,会所服 务区,会所服 务区,公寓 区,学院俱乐 部等公共 配套区,洋房 区,洋房 区,世界第一大高尔夫球会 1 大球场圈层发动机,度假需求,第一居所,36%,50%,（一） 置业客户,第二居所 （度假+商务） 50%,（二） 消费客户,投资 14%,商务需求,50%, 购买产品以洋房和中小户
33、型别墅为,主；, 购买因素多考虑产品设计与环境、,升值空间；, 客户职业多集中于公司高管、企业,老板；, 关注配套主要为生活所需配套，如 会所、超市、学校、环境等，也关 注球会会所。, 购买产品以公寓和大户型别墅为主；, 购买因素多考虑环境与球会附加值、,品牌；, 客户职业多为企业老板、公司高管；,含部分作为企业会所用途, 关注配套主要为球会会所，高端娱,乐场所，商务中心，休闲服务设施。, 购买产品以公寓和中小户型别墅为,主；, 购买因素多考虑升值空间与环境、,球会附加值；, 客户职业多为企业老板、公司高管；, 关注配套主要为稀缺资源、高端圈,层、增值服务等。,度假需求型消费客户以玩乐作为出发
34、点，更多满足个人休闲、家庭度假需求，核 心关键：高尔夫、会所、自然,经典客户语录：,高先生40多岁，在深圳工作多年，是某上市公司高管。非常喜欢打高尔夫 ，定期都会到观澜湖打球，周末也会带家人、朋友过来度假，住观澜湖的 酒店，觉得这里环境好，适合放松身心。,“这里带家人过来玩很舒服，要是能有逛街购物或者可以参观游玩的 就更好了！”,商务需求型消费客户以商务洽谈作为出发点，满足商务工作需求，核心关键：生 意、高尔夫、洽谈,经典客户语录：,李先生，50多岁，公司老板。经常约客户一起到观澜湖打高尔夫、谈生意， 把观澜湖作为谈生意的一个很好的场所。,“环境可以，客户也觉得档次高，就是也挺麻烦的，谈完生意
35、还要回公 司签合同，也影响生意进度，希望旁边就有一个高档的商务中心，直接可以 在这里进行正式洽谈、签合同。”,Customer Orientation 引领时代发展的先锋人物,城市财富阶层、企业掌舵者、精神领袖、注重圈层及自我价值实现,L,A B E L,人 脉,他们在人际交往中如鱼得水，懂得人脉,懂得人脉，所以，更需要人脉,L,A B E L,品 质,他们苛求极致的生活品质，但对奢华早已司空见惯,他们追求的是由此衍生的城市话语权,L,A B E L,国 际,他们阅历丰富，往来于全球,所有影响经济格局的变化，都逃不过他们的眼睛,L,A B E L,远 见,他们对未来有敏锐的嗅觉和精准的判断，,
36、与同样卓越的人对话，保持自身的眼界先人一步,以配套为抓手：,打造世界级圈层生活地,For the future of XINHAI,Reflection(吉宝湾映水苑)是著名设计师Daniel Libeskind在亚洲设计的首个住 宅项目，位于吉宝湾，由码头改建而成，占地30公顷，共分为两期打造。,圈层依托：,01,02,吉宝湾滨海俱乐 部游艇会,圣淘沙高尔 夫俱乐部,项目 城市,吉宝湾映水苑 新加坡,位置 位于海滨吉宝湾 （面临圣淘沙）,开发商 户数,新加坡吉宝置业,1129套,地铁站、高尔夫俱乐部、新加坡 最大的购物娱乐中心,配套,依托两大圈层资源、外部配套，打造地标豪宅，并通过精装、高科
37、技智能化提升 附加值吸引圈层客户,资源：高尔夫俱乐部、滨海俱乐部；靠近新加坡史上最大的购物娱乐中心怡丰城，未来设施还包括圣淘沙综合娱乐城。 大师打造地标：美国著名建筑大师林贝斯金亚洲首个项目，外立面极富冲击力，成为新加坡地标建筑 顶层豪宅超级空间：超级主人房能占据每一层的整个翼楼，其余空间可供休闲和娱乐用途，屋主甚至能在其间建造私人的SPA、健身房或 美术展示厅，且能眺望吉宝湾和圣淘沙 精装修：Reflections2900平方米示范公寓，邀得意大利豪华家具品牌Minotti和Giorgetti，借出高档家具摆设，而其中有些还是在本地第一,次出现的家具摆设。, 高科技智能化服务：通过指纹可以进
38、自家、以及各会所 ；webpad可视来访者、网上购物、收发邮件、预约物管服务 ；无线网络，同时可通过摄像头可视孩子在泳池或休憩区状况 ，确保其安全；通过网络与邻居沟通、社区新闻公布、买菜等 。,raffle place 商业街 圣淘沙高尔夫俱乐部,顶层豪宅为13300平方英尺,地标性建筑,四房样板房，350平方米，家具为Minotti品牌,充分利用空间，设立10个主题会所，满足圈层生活所需,10, ,充分利用空间，会所的不同主题分散在楼宇的各个角 落，为每栋业主带来便捷服务,9,8 9,1 2 3 4 5 6 7,网球场 反射池,会所拥有健身房、露天阳台、蒸汽室、缓步跑步、2 个网球场、烧烤亭
39、、儿童泳池、露天按摩浴缸、儿童 游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等 会所充分人性化，不仅有专门的儿童游乐园，还有专 门的儿童游泳池,1,1,2 3,6,按摩浴 缸,4,3,5,5,7 2,会所, ,8 9,健身房 烧烤亭,泳池,儿童泳 池,一个1万的反射池,10,儿童游憩 区,健身房,儿童游憩,会所,充分利用周边资源，并自建豪华游艇俱乐部，打造圈层目的地，实现圈层聚集， 最大限度吸引圈层置业,业主免费10年的超豪华游艇俱乐部会员资格 （吉宝自己兴建滨海俱乐部，吉宝湾的所有住宅业主都能 自动成为该滨海俱乐部的会员）,1,吉宝湾滨海俱乐部内的,设施还包括会员俱乐部 会所、美食餐厅、spa 和租船服
40、务,2,5,高尔夫球场权益,业主 权益,度假胜地圣淘 沙度假村权益,专属顶级物业服务，提供全 方位的服务需求,3,4,英国Hanmilton Grand依托圣安德鲁斯世界 级的高尔夫球场圈层资源打造高级公寓,圈层依托：,高尔夫圈层, ,圣安德鲁斯是高尔夫的发源地，高尔夫运动历史上的每位出色 玩家都曾在这里打球，因为圣安德鲁斯不仅仅是高尔夫球爱好 者们，更是伟大冠军们的“圣地麦加”。,汉密尔顿高尔夫高级公寓包含风格各异的二卧室、三卧室和四 卧室公寓，面积从1053平方英尺到2779平方英尺不等，可远眺 西欧北海，也可俯瞰有600多年历史的圣安德鲁斯老球场。,世界级顶级水疗中心、定制服务、用餐服务
41、等满足圈层享有稀缺资源的心理 科勒, 提供终极性水疗体验，可根据个人需,康疗 中心,求量身定制服务。, 汉密尔顿高级公寓基民可获得科勒水,疗中心会员服务，以及其他各种特权,定制 服务,成为业主，可享受住宅管理服务、每,日清洁服务、每项便利设施定制服务。 居住超半年的永久居民业主还可享受 相关球会入场券及最低年费使用资格。,正式 餐厅 服务, 可立即享受高尔夫度假村&水疗中心餐 厅服务，包括AA Rosettes的路洞餐厅 和休闲典雅的沙滩烧烤。 ,汉密尔顿高级公寓的业主可以享受正式,餐厅的服务，以体验圣安德鲁斯其他一 切服务。,项目,圈层,住宅,商业,附加值,定位,1、国际豪华家具品牌,高尔夫
42、 +游艇 会,精装,标杆性顶级豪 宅,世界级滨海湾 居生活方式,会所型商业 2、整合周边圈层俱乐 部资源，并自建俱乐部 吸纳圈层,英国 Hanmilton Grand,1、定制服务,高尔夫,高级公寓,会所型商业 2、享受球会优惠及会 私人住宅精品,所各项会员服务,世界级滨海湾居生活方式 私人住宅精品,对于我们而言。 兼具世界名片的高度,与圈层精致生活的深度,聚焦世界的眼光,以圈层之名,携未来可期,开启一场盛世时代,项目定位方向：,世界级圈层生活地,突出项目占位高度,客户定位,项目地位,以产品为核心：,打造世界级圈层藏品,For the future of XINHAI,标杆标签 材质奢华 空间
43、尺度 功能多元 科技智能 配套私享 顶级物业 大师设计 人文意义 营销服务,基本标准 加分项,豪宅打造KPI体系,以豪宅为基调，兼顾圈 层各类型客户诉求，把 握未来趋势，打造小户 豪宅,以价值最大化为目标， 兼顾各类型需求，打造 沿街商业、主题会所群、 转化型产品,扬长避短，综合考虑形 象、圈层诉求以及周边 产业特色，打造目的地 型产业主题产业园,产业,住宅,商业,产业定位,住宅定位,商业定位,附加值建议,rt-1,产业部分定位,产业基本指标：体量约8.5万，其中生产用房约3.9万，产业研发用房约4.6万 ,生产用房,38920 45670 31640 5000,产业研发用房 产业配套用房,配
44、套商业 配套宿舍,其中,26640,产业打造原则：扬长避短，综合考虑形象、圈层诉求以及周边产业特色，打造目 的地型主题产业园, 针对商业、办公、研发用房这三种建, 商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型设计,筑形式设置住宅，进行了全面禁止, 严格限制外墙凹槽的设置，因建筑造型需设置凹槽的，凹槽面宽与 进深之比应2；凹槽面宽与进深之比小于2的，按层计算的凹槽部 分投影面积全部计入地上核减建筑面积。, 关于“外墙凹槽”设置的约束，要求 发挥功能性凹槽的真正功能，降低从 中偷面积的可能, 一个楼层N个小户型的设计将不得通 过；, 单栋（座）建筑同一楼层内，建筑面积200平方米的单套办公用 房建
45、筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%； 研发用房单套建筑面积不得小于250平方米；, 无法分割销售对于工改工项目，尤其 是位置不甚理想的项目影响明显 政府严控研发用地户型设计及单套面积划分；提升功能分区、凹槽设计及审核 难度，严厉打击研发指标改造为公寓销售；,未来产业研发用房指标改造为公寓出售的难度将大大增加。,城市更新项目改造后形成的工业楼宇可100%分割转让，工业楼宇及其配套用房 受让对象必须为企业，对工改住项目产品后期的销售存在极大的消极影响。,城市更新类工业项目，工业楼宇可100%分割,销售：,工业楼宇受让人为企业：,受让人补充条款：工业配套受让人为企业,工业楼宇转让后， 年内
46、原则上不得转让。确 需在 年内转让的，工业楼宇转让的增值收益按 增值收益额100%的比例上缴。,深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）,深圳产业政策规定,产业配套宿舍政策规定：,单间式宿舍单套建面不得超3 ，建 面不得超宿舍总建面30%； 套间式宿舍单套建面不得超7 ； 且层高、阳台面积均有限制。,对比内容 产业用房（M1）,研发用房(M0),购买资格 贷款年限 首付比例,企业 10年 50%,企业 10年 50%,首层 6. 米 层 5. 米 层以上4. 米 最小单位 不低于50 ,首层层高应 6m，,层高限制 面积限制 转让要求,标准层层高应4.5m,不得小于25 平方米,较为困难 （5年之内
47、）,困难 （5年之内）,工改公寓设计难度较大， 同时存在较高的政策风险与销售风险,不建议做工改公寓,一中轴九片区+1+4系列政策+3亿/年资助,龙华产业将建设九大重点片区，出台“1+4”系列政策，倾力打造电 子信息、汽车、商贸物流和文化创意四大支柱产业 九大重点片区具体划分情况,三大转型升级 示范区,四个战略性新 兴产业基地,两大功能核心,龙华汽车产业城,北站商务核心区,清湖转型升级示范区 龙华商业中心,观澜科技文化服 务中心,观澜战略性新兴产业园 福民低碳产业示范园 观澜文化产业园,大浪时尚创意城,“1+4”系列文件：龙华新区首批推出的产业政策文 件，每年3亿助产业发展，对迁入新区的重点企业
48、 奖励300-3000万不等,观澜片区将依托长安标致雪铁 观澜国际汽车城，以“科技,1. 观澜版画基地 2. 红木文化产业聚集区,龙,和,+产业”模式突破产业升级与创新；,1. 长安标致雪铁龙基地 2. 观澜国际汽车城,依托观澜版画基地、山水田,园、红木文化产业聚集区，以 “文化+旅游”模式把观澜打造为深 圳文化创意产业新亮点；,1. 观澜湖高尔夫球会 2. 观澜湖新城,依托观澜湖高尔夫球会、观,澜湖新城，打造国际化产业平台，,1. 观澜山水田园,带来数以万计产业人群。,片区产业规划全面升级，将以“科技 产业”的模式，带动产业升级与创新，产 业的升级将带动区域价值呈直线式增长，造就未来观澜代言
49、龙华地位。,观澜国际汽车城,长安标致雪铁 龙位于观澜桂花 社区，占地面积 约 平方公里； 以长安标致合 作项目为核心，,本 案,长安标致雪铁龙汽车基地,总投资超过 12 亿元,观澜办事处将观澜北片区规划为深圳市重要的汽车产业基地和先进制造业基地，将依托长安标致 雪铁龙和龙华汽车产业城，结合产业需求，集综合服务、配套居住、商业及公共服务于一体，逐步形 成以汽车设计、制造、销售、服务的产业集群，打造一条完整的汽车产业链条。 随着长安标致雪铁龙产能的扩大，围绕这一汽车制造基地的上下游汽车配套产业和汽车销售产业 链将逐渐形成，届时将为观澜新增上千亿元的年产值。,本案距离长安标致雪铁龙汽车基地直线距离不
50、到 公里,德国慕尼黑宝马中心是集研发、展示、销售为一体的大型宝马研发基 地，更是慕尼黑的必游之地、强大的人流吸附器。,基本情况：,总建筑面积35万，拥有设计研发人员8500余人 产业情况：,宝马大厦、宝马博物馆、宝马体验中心、宝马研发 中心、宝马回收中心：,宝马大厦,宝马博物馆,宝马体验中心,宝马世界,浦东最高端的汽车产业园，享受政府优惠政策支持，现今汇聚着1 个 高端汽车品牌的1 个项目，包括多项世界最大规模品牌店面，高端产 业人群长年集聚。,奥迪旗舰店,世界最大保时捷中心,保时捷外高桥中心（世界,最大）,保时捷中国培训中心（世,界最大）,马瑞利中国研发总部 捷豹路虎中国培训中心 捷豹路虎、
