1、2011年10月刊2本月视点CPI高位运行，宏观调控方向不改前三个季度GDP增速分别为9.7%、9.5%、9.1%，呈现平稳减速；9月CPI涨幅为6.1%，虽从7月份的6.5%有所回落，但仍处高位运行。面对经济运行平稳降速和通胀居高不下的两难，央行三季度例会提出，要密切关注国际国内经济金融最新动向及其影响，继续实施好稳健的货币政策，把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，增强调控的针对性、有效性和前瞻性，注意把握好政策的节奏和力度。要综合运用多种货币政策工具，健全宏观审慎政策框架，有效管理流动性，保持合理的社会融资规模和货币总量。温家宝：房地产市场调控处于关键时期10月21日，国务院总理温家宝
2、在南宁考察时指出，当前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。房地产主要指标增幅进一步趋缓1-9月，房地产开发投资、住宅投资均保持30%以上的增幅，施工面积、新开工面积、销售金额均保持在20%以上的增速，竣工面积、销售面积维持在10%以上的增长，开发资金的增幅也在20%以上。尽管各主要指标的增幅较上半年进一步趋缓，部分限购城市出现成交低迷，但是从全国整体看，整个行业依然保持增长态势。70个大中城市房价同比继续普涨，超3/4城市环比依然胶着9月份70个大中
3、城市新建商品住宅价格，从同比看，除温州外其余69个城市保持继续上涨态势，但涨幅趋缓的城市进一步扩大；从环比看，环比持平和上涨的城市数量仍占3/4，房价依然坚挺；从定基看，除温州外，其余城市房价全部都处于上行态势，最高为乌鲁木齐，涨幅为9.5%。由此可见大部分城市的房地产价格胶着，上涨压力依然严峻。住建部限购令扩容，仅台州、衢州宽松跟进近期住建部拟定五条标准要求各地自行公布限购名单，将限购矛头直指房价上涨过快的二、三线城市。然而标准出台至今，仅有台州、衢州两地在8月底9月初跟进，而且是条件极为宽松的限购措施。52010年5月刊本月数据n 全国宏观经济及房地产数据 宏观经济数据（工业、外贸、消费、
4、信贷、指数）指标11-0411-0511-0611-0711-0811-09工业工业增加值同比增幅（%）13.413.315.11413.513.8外贸进口总额（亿美元）1442.61441.11397.11436.41555.61551.59进口总额同比增幅（%）21.828.419.322.930.220.9出口总额（亿美元）1556.91571.61619.81751.31733.21696.73出口总额同比增幅（%）29.919.417.920.424.517.1消费社会消费品零售总额(亿元）136491469714565144081470515865社会消费品零售总额同比增幅（%）1
5、7.116.917.717.21717.7信贷新增贷款总额（亿）739655166339492654854700新增贷款同比增幅（%）-4.44-13.735.05-7.550.61-14.31指数PPI同比增幅（%）6.86.87.17.57.36.5CPI同比增幅（%）5.35.56.46.56.26.1PMI（%）52.95250.950.750.951.2资料来源：国家统计局 房地产数据（投资、建设、销售、指数）指标11-0411-0511-0611-0711-0811-09投资固定资产投资额（亿元）232512753934312278532818831594固定资产投资同比增幅（%）
6、37.1733.5911.827.6533.3927.03房地产开发投资额（亿元）449453977513562359086444商品住宅开发投资额（亿元）324437935351414842394670建设房屋新开工面积（亿平方米）1.701.932.331.581.671.59房屋施工面积（亿平方米）2.512.52.821.851.841.82房屋竣工面积(亿平方米)0.430.450.60.480.460.64住宅竣工面积(亿平方米)0.350.350.490.390.371.12销售全国商品房销售面积（万平方米）72558034114877618781711435住宅销售面积（万平方
7、米）64967197102636754698510064全国商品房销售额（亿元）392645425969426344126048住宅销售额（亿元）324938094992348736114939指数国房景气指数（当月）103.19103.2101.75101.5101.12100.41资料来源：国家统计局6正文目录一、政策：宏观政策难言放松，保障房扶持力度再加码11、全国宏观经济政策：区域经济规划密集出台，扩内需促发展12、全国房地产政策：保障房建设管理意见出台，明确公租房为重点13、地方房地产政策：沪、广出台地方房屋补偿细则，佛山限购松动“朝令夕改”14、政策对房地产效果影响1二、国际经济：
8、全球经济增速持续放缓，复苏不确定性增大11、美联储宣布延长4000亿美元国债期限，刺激本国经济复苏12、美参议院通过货币汇率法案，遭多方质疑13、经济景气指数连续7个月下降，欧元区经济增速进一步放缓14、日本将推出9.2万亿日元增税方案，确保2011财年第三次补充预算案财源15、国际货币基金组织下调全球经济增长预期，今明两年全球经济增速均为4.0%16、经合组织发布报告显示，8月份成员国整体通胀率微升17、国际经济形势对我国经济的影响1三、国内经济：经济增速进一步放缓，通胀压力依然不减11、三季度GDP增速继续回落，经济保持稳定减速增长态势12、CPI高位小幅回落，仍居高不下13、季节性因素推
9、升PMI，经济软着陆趋势未改14、进出口增速双降且低于预期，未来外贸形势愈加复杂15、9月工业同比增速小幅反弹，全年工业增速继续趋缓16、消费增速进一步放缓，四季度有望企稳回升17、投资增速高位进一步回落，房地产投资增速继续下滑18、新增信贷、货币增速再创新低，货币政策难言松动19、前三季度财政收入同比增三成，远超经济和居民收入增速111、国内经济形势对房地产业的影响1四、行业：房价过快上涨势头得到有效遏制11、数据：房价涨幅进一步趋缓，市场成交有所起色12、城市：9月重点城市成交量萎缩，原有降价幅度难以激活市场13、企业：拿地规模较上月略有缩小，房企并购明显增加14、保障房：前9个月全国保障
10、房开工率98%15、重要会议和领导人讲话1附：资料11、人民币汇率12、主要股指13、原油价格14、黄金价格1图表目录表格 1 近期全国宏观经济政策一览表1表格 2 近期我国房地产政策一览表1表格 3 近期我国地方房地产政策一览表1表格 4 全国城镇固定资产投资及房地产开发投资同比增幅1表格 5 9月新建商品住宅价格指数环比上涨和下降城市1表格 6 2011年9月70个大中城市住宅销售价格指数同比涨幅前十名1表格 7 2011年9月全国十个重点城市商品住宅成交量表1表格 8 2011年9月全国九个重点城市商品住宅成交价格表1表格 9 京沪广2011年8月、9月商品住宅成交价格结构比重1表格 1
11、0 京沪广2011年8月、9月商品住宅成交面积结构比重1表格 11 2011年9月全国十个重点城市经营性土地成交汇总表1表格 12 2011年9月典型企业新增土地储备表1表格 13 2011年1-9月全国各地区城镇保障性安居工程开工情况1表格 14 人民币汇率中间价（9月30日数据，以100元为单位）1表格 15 世界主要各国股指（9月30日数据）1表格 16 原油交易价格（9月30日数据）1表格 17 黄金交易价格（9月30日数据）1图表 1 2009年以来季度GDP增幅走势1图表 2 近一年CPI/PPI走势1图表 3 近一年PMI指数走势1图表 4 近一年我国进出口总额同比增幅走势图1图
12、表 5 近一年工业增加值同比增幅走势图1图表 6 近一年我国社会消费品零售总额同比增幅走势图1图表 7 近一年城镇固定资产投资额和房地产开发投资额变化图1图表 8 近一年我国新增贷款总额走势图1图表 9 近一年全国房地产开发投资额趋势图表1图表 10 近一年全国房地产新开工及竣工面积趋势图表1图表 11 近一年商品房及商品住宅销售面积图表1图表 12 近一年国房景气指数走势图表1II一、政策：宏观政策难言放松，保障房扶持力度再加码9月CPI涨幅稍微回落，但仍处6%以上的高位。央行加大公开市场操作的工具运用，控制市场流动性，抑制通胀持续高位态势。从国务院、央行近期的表态看，尽管物价涨幅有所回落但
13、仍处高位，仍要坚持宏观调控的取向不变，继续把稳定物价总水平作为当前宏观调控的首要任务。房地产调控不放松、不动摇，保障房制度建设再次推进。佛山限购松动“朝令夕改”的动作，反应出地方利益与上层决心在房地产调控政策执行上的差异。与此同时，国务院出台关于保障性安居工程建设和管理的指导意见，完善保障房制度建设。1、全国宏观经济政策：区域经济规划密集出台，扩内需促发展表格 1 近期全国宏观经济政策一览表发布机构时间政策条目政策内容国务院9月28日关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见 加大中央财政转移支付力度，支持中原经济区建设和发展； 支持地方性银行、保险等金融机构发展，开展规范股权投资企业发展、完
14、善备案管理工作的试点，支持符合条件的企业上市和发行债券； 鼓励政策性金融机构加大信贷支持力度，支持农村信用社深化改革； 加大专项建设资金投入，在重大项目规划布局、审批核准、资金安排等方面给予适当支持； 研究制定差别化产业政策，支持鼓励类产业发展； 实施差别化土地管理政策，对土地利用年度计划和城乡建设用地增减挂钩试点计划指标适度予以倾斜，支持开展土地利用总体规划定期评估和适时修订试点。国务院9月30日关于支持喀什霍尔果斯经济开发区建设的指导意见 “十二五”期间，中央财政对经济开发区建设每年给予一定数额的补助。将经济开发区内基础设施建设纳入现行国家级经济技术开发区基础设施项目贷款财政贴息政策范围，
15、对符合条件的基础设施项目银行贷款，中央财政给予贴息支持。 “十二五”期间，对经济开发区内符合条件的生产企业固定资产投资，中央投资给予支持；对符合条件的企业购置机器设备的固定资产投资贷款，地方财政予以贴息支持。 2010年至2020年，对经济开发区内新办的属于重点鼓励发展产业目录范围内的企业，给予自取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起企业所得税五年免征优惠。 对经济开发区内属于鼓励类项目的，进口国内不能生产的自用设备以及配套件、备件，在规定范围内免征关税。 支持在经开区内设立海关特殊监管区，批准霍尔果斯为整车进口口岸。 鼓励和引导各类金融机构在经济开发区内设立分支机构。 加大国家各类科技计划的支
16、持力度，引导企业和科研机构在经济开发区实施一批重大科技项目。 对新疆自治区和新疆建设兵团用地计划指标给予适当倾斜。自治区和兵团可根据建设需求和进度安排，单列经济开发区用地计划指标，保障经济开发区建设。使用戈壁荒滩开发建设经济开发区、引进产业项目的，免交土地出让收入和新增建设用地土地有偿使用费。 对有利于经济开发区发展的疆内重大基础设施建设，中央投资加大支持力度；适时开放伊宁机场口岸和霍尔果斯铁路口岸，支持和鼓励中外航空企业开通喀什机场直达周边国家主要城市的国际航线。近期国务院连续发布加快河南中原经济区和新疆喀什霍尔果斯开发区的发展指导意见，这是今年继6月出台内蒙古和舟山群岛新区区域规划后，再次
17、密集出台区域经济发展规划。目前全球经济正处于敏感时期，特别是欧债、美债危机可能将世界经济再次拽进低谷；而国内经济又面临持续减速发展态势，外需乏力、投资驱动后续不足，唯有通过扩大内需来提振经济。尤其在“十二五”经济结构调整、转型升级的背景下，通过各地探索可持续发展的模式，加速区域经济和社会的发展，从而扩大内需来带动整体经济增长。目前涌现出的区域经济增长点已经逐渐从沿海转移至内陆。成渝地区、关中-天水地区、内蒙古以及新疆经济特区等都处于中西部地区。中西部人口约7亿，占全国总人口的近60%，面积占全国近八成，市场很大，相对人均收入水平、人均GDP都在全国平均水平之下，因此发展潜力巨大。中原经济区发展
18、意见明确了河南的战略定位：国家重要的粮食生产和现代农业基地；全国工业化、城镇化和农业现代化协调发展示范区；全国重要的经济增长板块；全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽；华夏历史文明传承创新区。中原经济区发展意见明确了发展的空间布局：按照“核心带动、轴带发展、节点提升、对接周边”的原则，形成放射状、网络化空间开发格局。一是“核心带动”：提升郑州交通枢纽、商务、物流、金融等服务功能，推进郑（州）汴（开封）一体化发展，建设郑（州）洛（阳）工业走廊，增强引领区域发展的核心带动能力。二是“轴带发展”：依托亚欧大陆桥通道，壮大沿陇海发展轴；依托京广通道，拓展纵向发展轴；依托东北西南向、东南西
19、北向运输通道，培育新的发展轴，形成“米”字形重点开发地带。三是“节点提升”：逐步扩大轴带节点城市规模，完善城市功能，推进错位发展，提升辐射能力，形成大中小城市合理布局、城乡一体化发展的新格局。四是“对接周边”：加强对外联系通道建设，促进与毗邻地区融合发展，密切与周边经济区的合作，实现优势互补、联动发展。喀什霍尔果斯开发区发展意见是继去年国家推进新疆跨越式发展和长治久安的意见后，进一步出台支持喀什、霍尔果斯经济开发区的发展建设。意见明确了两地的战略定位：我国向西开放的重要窗口，新疆跨越式发展新的经济增长点。同时出台了中央财政补助、贷款贴息、免征企业所得税、进口关税以及土地指标倾斜等具体扶持措施，
20、吸引国内外资金、技术、人才，高起点承接产业转移，促进产业集聚发展，辐射带动当地经济和社会的发展。在经济结构调整的背景下，区域经济规划出台的步伐仍可能继续加快，陕甘宁振兴规划、能源金三角规划等有望在年内陆续出台。2、全国房地产政策：保障房建设管理意见出台，明确公租房为重点表格 2 近期我国房地产政策一览表发布机构时间文件名称政策内容国务院9月28日关于保障性安居工程建设和管理的指导意见 重点发展公共租赁房，根据实际情况继续安排经济适用住房和限价商品住房建设，加快实施各类棚户区改造； 确保用地供应。涉及新增建设用地的要在年度土地利用计划中优先安排、单列指标，做到应保尽保；储备土地和收回使用权的国有
21、土地，优先安排用于保障性住房建设； 增加政府投入。中央继续加大资金补助力度。地方各级人民政府要在财政预算安排中将保障性安居工程放在优先位置，加大财政性资金投入力度； 规范利用企业债券融资。符合规定的地方政府融资平台公司可发行企业债券或中期票据，专项用于公共租赁住房等保障性安居工程建设。地方政府融资平台公司发行企业债券，要优先满足保障性安居工程建设融资需要。 加大信贷支持。银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公共租赁住房项目直接发放贷款。 落实税费减免政策。对廉租房、公共租赁房、经济适用住房和棚户区改造安置住房，要切实落实现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套
22、费等各种行政事业性收费和政府性基金。住建部8月- 70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市； 将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，其中涨幅较高的二三线城市； 今年上半年成交量同比增幅较高的城市； 位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市； 存在房价上涨过快、政策执行不严等突出问题，社会反映强烈的城市。国庆节前，国务院发布了关于保障性安居工程建设和管理意见（简称45号文），从总体要求和基本原则、以公共租赁住房为重点、落实土地和资金的政策支持、住房质量、分配和运营机制、问责制等六个方面部署了“十二五”期间的保障房工作。这是继2007年国务院出台关于解决
23、城市低收入家庭住房困难的若干意见（简称24号文）后，第一份专门针对住房保障具体操作的正式文件，凸显出住房保障问题的重要性和严峻性。对比“24号文”和“45号文”，主要不同有四：一是建设重点不同。前者强调的建设主体是廉租房和经济适用房；后者要求大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设。二是针对人群不同。前者主要解决城镇低收入家庭住房问题；后者主要解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应，满足基本居住需要。三是退出机制明确程度不同。前者只在文件中宏观地提到健全退出机制，至于退出的标准以及对逾期不腾退情况地处罚并未明确说明；而后者指出享受住房保障者的
24、退出条件标准和对不服从管理的处罚办法。四是考核问责机制不同。前者不明确，后者建立从保障房开工伊始，就明确各个环节的要求和承担责任。意见明确了保障性安居工程4个量化要求。一是到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右（但指标内涵是套还是建筑面积并不明确）；二是公租房单套建筑面积以40平方米左右的小户型为主；三是规范发展经济适用住房，严格执行建设标准，单套建筑面积控制在60平方米以内；四是土地出让收益用于保障性住房建设和棚户区改造的比例不低于10%。意见强调重点发展公共租赁租房，一定程度上限制了各地保障类型比例的弹性。今年6月，由国家统计局签发的八部委关于建立保障性安居工程统计制度的通知
25、指明廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房、棚户区改造等5种保障性安居工程。各组成部分具有相对弹性，地方可以根据当地的实际情况来开展住房保障工程。比如北京侧重于优先动迁，广州主张单位自建公租房，西部省市主要以棚户区改造为主，重庆是以农村集体建设用地做公共租赁房。虽然意见提出了保障住房建设的6种资金来源：住房公积金增值收益、土地出让收益、企业债券融资、地方融资平台公司贷款、各级财政预算等。但公共租赁住房的运营模式在文件中还没有成熟的提法，仍要求“积极探索投资回收机制”，这是未来公租房能否可持续的核心所在。意见中尚有三点值得进一步商榷：一是20%的覆盖比例，是保障房建筑面积还是套数值得
26、细化。二是公租房40平为主、经适房60平以内，标准是否合理。2009年全国销售的经适房套均面积为84平米，在规划设计中控制在60平内的难度较大，并且在深圳已出现因面积缩水400多户经适房购房者出现退房情况，40或60平方米的限制还需深入研究。三是土地出让收益和土地出让净收益是两个不同的概念，先前文件都是指土地出让净收益的10%用于保障房，而土地出让收益则意味着是土地出让收入的10%。3、地方房地产政策：沪、广出台地方房屋补偿细则，佛山限购松动“朝令夕改”表格 3 近期我国地方房地产政策一览表发布机构时间文件名称政策内容广州市人民政府9月6日关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见 因旧城区
27、改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本意见规定的，房屋征收部门应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。 作出房屋征收决定前，由房屋征收部门按规定开展社会稳定风险评估并制定风险评估报告。 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 房屋征收补偿实行搬迁时限奖励制度。搬迁时限奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场评估价值的15%以内。 征收个人住宅，被征收人选择货币补偿后申请购买经济适用房、租住公租房或廉租房，符合申请条件的，住房保障管理部门应当优先安排。成都市房管局9月9日成都市中心城区经济适用住房管理细则
28、人均住房建筑面积在16平方米以下(含16平方米)且无其他用途房屋； 本市农村户籍，现在中心城区务工的家庭，符合收入标准且在中心城区缴纳城镇职工社会保险，无城镇自有产权住房的可以申请。 不满5年不得上市交易或完善产权。5年内确需交易的，由市住房保障机构按经济适用住房原出售价格回购。5年以上转让的，应不低于计征单价与该经济适用住房原购房价格差价的60%缴纳增值收益，用于补交土地收益等相关价款。北京市住建委9月22日关于加快推进本市保障性住房项目开工建设的通知 商品住房建设项目配建保障性住房的，应优先建设保障性住房，保证其开工时间和建设进度不低于同期商品住房； 对于不符合开工时序或不符合建设方案要求
29、的，北京市各级住建部门可暂缓办理其商品住房建设项目的施工许可和预售许可等手续。上海市人民政府9月22日上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（草案） 区（县）人民政府确定的房屋征收中心作为本行政区域的房屋征收部门，组织实施房屋征收与补偿工作。 房屋征收中心可以委托房屋征收事务所，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收事务所不得以营利为目的。 90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。 房屋征收决定由区（县）人民政府作出。涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的，应当经区（县）人民政府常务会议讨论决定。 在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）
30、人民政府规定，但不得低于80%。 人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外；符合经济适用住房政策规定条件的居住困难户，可以优先购买经济适用住房。太原市人民政府9月30日关于加快推进保障性安居工程建设的实施意见 优先土地供应，保障性安居工程建设用地予以优先安排。单独选址的廉租住房、经济适用住房项目建设用地实行行政划拨方式供应；城市居民棚户区改造、旧城改造、新建道路和公共建筑等城市基础设施建设拆迁安置住房项目建设用地实行公开出让，按规定缴纳100%土地出让金，市财政按65%比例返还用于拆迁补偿。 保障性安居工程建设项目一律免收城市基础设施配套费、新型墙
31、体材料专项资金、散装水泥专项基金、人防工程易地建设费、城市消防设施配套费、中小学教育基金、园林配套绿化工程建设资金等行政事业性收费和政府性基金。 建立绿色通道，实行集中联审，限时办结制度。除公示时间和省核准项目外，申报手续审批时间不得超过3天。佛山市住建局10月11日关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知 严格执行非本市户籍居民家庭购房限购政策，对补缴个人所得税以及社会保险的非本市户籍人员，在购房时不予认可。 对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，由市、区人社部门出具人才引进证明，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制。 已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限
32、购范围。 本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房。 本市户籍“村改居”家庭，在购买7500元/平方米以下的新建商品住房时，其拥有的因村改居由集体土地改为国有土地的自建住房，不计入住房套数。（1）落实国有房屋征收补偿条例，广州、上海实施细则出台9月，广州、上海两地相继出台了当地国有土地房屋征收与补偿条例的实施意见或细则草案。这是贯彻落实今年1月国务院新颁布的国有土地上房屋征收与补偿条例，是在总结当地近年来拆迁新政的成功经验和做法的基础上细化出台的。上海细则的主要亮点有：一是“数砖头加套型保底”政策，这是房屋征收补偿标准的核心政策。如第二十八条规
33、定，在被征收房屋市场评估价格的基础上，增加价格补贴；对属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加不超过15平方米建筑面积的套型面积补贴。二是明确“两次征询比例”，90%以上的被征收人同意，方可进行旧城区改建，80%以上的被征收人在约定期限内签约，拆迁方可实施。三是明确房屋涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的，应由区（县）人民政府常务会议讨论决定。广州细则的主要亮点有：一是明确了房屋征收部门的七项主要职责。二是明确因旧城区改建需要征收房屋，半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本意见的，房屋征收部门应组织由被征收人和公众代表参加的听证会。三是明确房屋征收补偿实行搬迁时限奖励制度
34、，搬迁时限奖励标准控制在被征收房屋类似房地产市场评估价值的15%以内。存在的模糊之处是关于司法强迁的可操作性，部分基层法院表示可以根据政府要求签发实施强迁的执行决定，但是具体有哪些部门负责执行则存在模糊。（2）佛山限购松动半日游，透露出国家房地产调控不动摇、不放松佛山半夜暂停限购放松新政。10月11日11时，佛山市住建局发布局部性放宽对四类群体限购的新政（“佛五条”），成为全国首个公开宣布限购松动的城市，一时间引起市场热议。但风云突变，晚间23时便宣布新政暂缓执行。一天之内佛山楼市调控发生两次戏剧性的巨变，令市场哗然。限购局部松绑和紧急暂停，这隐藏在背后的博弈耐人寻味。成交量急剧下滑，特别是存
35、量住宅成交惨淡，引致市场低迷，地方保增长乏力，是限购局部松动主因。今年3月，佛山出台限购令，是继深圳、广州后广东省第三个出台限购令的城市，也是国内第一个出台限购令的地级市。严格实施限购以来，佛山房地产市场量价齐跌，尤其是成交量下滑显著，甚至下滑到还不及限购令出台前的一半。数据显示：新房从今年1、2月份的月均8000多套，一直下滑到7、8月份的3500套左右，9月份甚至仅有2700套；存量房从第一季度同比下滑20%，逐步扩大到第二季度下滑32%，到第三季度下滑近50%。严厉的限购导致佛山住宅成交量显著下滑，造成市场成交低迷，进而影响土地供应和出让收入持续下降。再加上今年以来保障房投入较大，进一步
36、加大全市财政资金的压力。正是在这样一个大背景下，佛山才酝酿推出局部松绑限购的新政。但没预料到市场反映如此之大，只好又匆匆暂停。作为一个现代化的法制国家和已经建设超30年的市场经济体，出现这种“中午向左，晚上向右”的行业政策，对于市场和行业的影响都是不好的。政策对于经济最大的意义就在于对市场中的趋势进行引导，对市场参与者过激的预期进行纠偏，而这种一日两变的政策根本无法起到应有的积极效果，甚至会产生消极影响。限购朝令夕改凸显当前调控的“困局”，地方与中央博弈升级，限购政策遭地方抵触。佛山出台放松限购政策直接表明了当地在对待限购令上的态度，而从未超12小时即被叫停，则透露出目前中央对于贯彻本轮楼市调
37、控的决心。以小见大，透过佛山一地的动向，可以看到一批和佛山类似城市在限购下面临的困局与对待限购的态度。4、政策对房地产效果影响河南中原经济区发展意见的出台，将成为河南省经济社会提速发展的第一引擎。基础设施投资建设加大、产业集聚能力增强、工业化和城镇化迅速发展。而城镇化的实现离开不了房地产业的具体支撑，这也意味着河南18个地级市的房地产市场有望迎来巨大机遇。各地级城市的商品住房、商业、办公、工业园区等各类物业都将迎来一个快速发展期。国45号文的出台，完善了对保障性安居工程的制度建设，尤其是明确了各类保障房的单套建筑面积标准。政策出发点是好但关键在于能否较好的执行。如能有效贯彻落实，将极大的缓解城
38、市中低收入家庭、新毕业大学生和外来务工人员的居住难问题。广、沪出台新的房屋拆迁条例实施细则，有望缓解已暂停半年以上的拆迁工作开展。但是由于征收责任主体发生较大改变，具体由谁来负责实际拆迁工作还有待进一步细化，征收程序民主、公开化的同时，也增加了拆迁工作的复杂性和时间延长。佛山限购松动又紧急暂停的事件，向市场传递了三方面声音：一是中央政府暂时并没有考虑放松限购政策执行的力度和支持地方政府放松限购政策的信号，也就是说房地产调控今年四季度难言放松，但也不会轻易进一步加码。二是向其余40多个限购城市告诫，欲放松限购的想法可以有，但是不能公开对抗，不要效仿。三是向处在限购扩容边缘的三四线城市暗示，要维持
39、观望态度，采取多种手段控制好房价目标，避免贸然加入限购城市行列。二、国际经济：全球经济增速持续放缓，复苏不确定性增大当前世界经济面临着主权债务危机、金融体系的脆弱性、日益疲软的经济增长以及居高不下的失业率这四大风险。国际金融市场的持续动荡，大宗商品和粮食价格高位波动等都对世界经济造成了冲击。全球主要经济体的经济增速持续放缓，此外，在避险气氛渐浓的环境下，新兴经济体经济增速也出现放缓势头。这些都使全球经济复苏的不确定性增大。1、美联储宣布延长4000亿美元国债期限，刺激本国经济复苏9月21日美国联邦储备委员会宣布，计划到2012年6月，出售剩余期限为3年及以下的4000亿美元中短期国债，同时购买
40、相同数量的剩余期限为6年至30年的中长期国债，以压低长期利率刺激经济增长。此举相当于在不增加净买债券的前提下，延长持有的国债期限。同时，美联储会定期审查所持国债的规模和组成，并将视情况来调整这些资产。美联储联声明指出，美国经济增长仍然保持着缓慢态势，整体就业市场持续疲软，失业率居高不下；非住宅建筑投资仍然很弱，房地产市场依然低迷。不过，设备和软件的商业投资继续增长；随着能源和部分商品价格从高位回落，通货膨胀有所抑制，长期通胀预期也保持稳定。 2、美参议院通过货币汇率法案，遭多方质疑美国会参议院10月11日不顾国内外的强烈反对，以63票赞成、35票反对的投票结果，通过了2011年货币汇率监督改革
41、法案。该法案的主要内容是要求美国政府对所谓“汇率被低估”的主要贸易伙伴征收惩罚性关税。该法案在得到参议院批准后，还需要在众议院获得通过并由美国总统奥巴马签署后才能成为法律。这项带有明显贸易保护主义色彩的法案在美国国内引起各界人士的反对。美国总统奥巴马表示，他担心这项法案可能“不符合国际条约和义务”，而无法得到世界贸易组织的支持。美国会众议院议长博纳表示不赞成这项法案，认为那将是“危险的”举动。3、经济景气指数连续7个月下降，欧元区经济增速进一步放缓9月29日欧盟委员会发布的报告显示，欧元区9月经济景气指数从8月的98.4降至95.0，连续7个月出现下降。欧元区9月消费者信心指数也显现疲态，从8
42、月的-16.5降至-19.1。同时，9月份欧元区各行业信心指数均出现下滑，其中服务业和工业行业下滑幅度最大，分别下降3.7点和3.2点。在欧盟主要成员国中，意大利的信心指数下降5.1点，降幅最大，其次是法国，下降3.5点，只有德国仍高于平均水平。报告还表明，经济增速将在未来几个月进一步放缓，而债务危机可能给欧元区其他尚未直接受影响的国家经济带来损害。4、日本将推出9.2万亿日元增税方案，确保2011财年第三次补充预算案财源日本政府和执政党民主党9月27日晚敲定了总规模为11.2万亿日元(约1466亿美元)的增税方案，该方案将能确保2011财年(始于今年4月)第三次补充预算案的财源。不过，民主党
43、政调会长前原诚司表示，政府所持有的日本烟草公司股份将分两批出售，力争将增税规模压缩至9.2万亿日元。此次重建增税方案的增税时间表为：个人所得税从2013年1月起开始实施增税计划，延续时间为10年；企业所得税从2012年4月起增税3年，烟草税从2012年10月起增税；其中，国税增税期为10年，地方税为5年。而增税方案的敲定也使得第三次补充预算案的框架得以最终确定。该预算案规模将为12万亿日元，高于此前公布的11万亿日元。该方案将于10月下半月提交国会审议。野村证券日本首席经济学家木内登英表示，增税方案对日本经济增长的影响甚微，而第三次补充预算案预计将能拉动日本经济增长一个百分点。5、国际货币基金
44、组织下调全球经济增长预期，今明两年全球经济增速均为4.0%国际货币基金组织（IMF）9月20日发布的2011年下半年世界经济展望报告预测，今明两年全球经济增速均为4.0%，比6月份预测分别降低0.3个和0.5个百分点，显示全球经济复苏遭遇新挑战。IMF预计今明两年发达经济体经济增长率仅分别为1.6%和1.9%，比6月份的预测分别降低0.6个和0.7个百分点。美国今年经济增速遭下调幅度最大，由6月时预期的2.5%降至1.5%，而明年经济增速也由2.7%降至1.8%。今明两年新兴经济体经济增速分别为6.4%和6.1%，比6月份的预测分别降低0.2和0.3个百分点。IMF在报告中指出，下调全球经济增
45、速主要由于美国等受金融危机冲击的发达国家，由公共需求转至私人需求的过渡时间长于预期、欧元区主权债务及银行体系问题比预期棘手，以及日本地震和中东局势动乱带来的油价上涨困扰。 6、经合组织发布报告显示，8月份成员国整体通胀率微升10月4日经合组织公布的报告指出，由于食品价格继续上涨，其成员整体通货膨胀率今年8月份达3.2%，略高于7月份的3.1%。经合组织地区能源价格8月份同比增长13.5%，与上月持平；食品价格同比增长4.6%，比上月增加0.1个百分点。扣除能源和食品价格，8月份经合组织地区核心通货膨胀率为1.8%，比上月上升0.1个百分点。报告同时也考察了几个主要发展中国家。数据显示，中国、南
46、非和俄罗斯8月份通货膨胀有所放缓，而巴西、印度和印度尼西亚通货膨胀率有所上升。7、国际经济形势对我国经济的影响欧债危机蔓延使我国未来外需压力更大。虽然欧债危机对国内银行业造成的直接损失微乎其微，但因危机引发的外需压力则将出现上升趋势。一方面，欧洲债务危机冲击向实体经济领域的释放需要一个过程，通过贸易领域向我国传导存在时滞；另一方面，日本的灾后重建和对新兴经济体贸易的高速扩张弥补了欧洲需求萎缩留下的外需短板，因此欧债危机对我国经济的影响目前尚未完全体现，未来我国外需必将承受更大的压力。美国货币汇率法案将加大人民币升值压力。美国参议院近期投票通过了2011年货币汇率监督改革法案，此举被认为是主要针对我国。尽管该法案通过可能性不大，但其逼迫人民币升值的意图十分明显，这将可能导致国际“
