1、洛阳楼市观察报告2011年10月【动态信息汇编】l 阳光双溪布洛3期10月15日开盘，200元/排号优惠。3期开发的10号和11号楼两栋高层，共计近400套房源。规划均为31层，1-4层为购物中心，5-31层为住宅，均为1个单元，10#楼3梯6户、11#楼3梯8户，面积为61153。均价6200元，最高优惠5万元。据悉开盘成交业绩不理想。l 10月15日香港城5期幸福里VIP会员招募，本次认筹的为62#、65#两栋楼，其中62#楼为两梯三户，共156户。65号楼为两梯四户，共192户。户型面积为88的两房和113、114的三房。均价5500元。VIP会员开盘期间可享受9折优惠。据悉当天仅成交十
2、余套。l 10月15日新区兴洛西街与关林路交汇处建业龙城开始认筹。建业龙城占地约270亩，总建筑面积约120万平方米，是集住宅、商业、办公、教育为一体的大型城市综合体。83-98时尚两房、111-147温馨三房、154-181阔绰四房，261-289的多功能型复式房。认筹优惠交2万元抵35万元不等，本次推出的是1#楼、2#楼，两栋均为31层，两梯三户，1#楼3个单元，2#楼2个单元，共计465套房源。暂未公布价格。l 宝龙城市广场国际公寓A座10月16日开盘，“一万抵两万”优惠。共28层，400余户，户型面积48-67，是一座集置业、自住、养老、工作室为一体的全能型公寓。l 洛浦公馆74-11
3、810月16日开始排号，1万抵2万。位于高新区创业路与芙蓉路交汇处，是由河南中汇实业集团投资开发的独栋高层公寓，总建筑面积七万余平方米。l 10月16日住总鼎城开盘。共9栋楼，600多户，分别为103#、105#、106#、107#、110#五栋电梯花园洋房，和141#、142#、143#、145#四栋小高层。户型面积区间为104220。目前开盘的9栋楼都已封顶。预计开盘价格为：小高层均价4700-4800元/；花园洋房一二层价格在7500元/左右，36层价格在5500左右。项目起价4276元/。据称开盘成交二百多套。l 世贸公馆10月18日开盘，首批30席发售。均价为14700元/，首发价为
4、76万到180万之间。开盘仅成交1套。l 位于关林老电影院附近的世纪华景10月22日公开排号认筹，1万元抵2万元，认筹排号先后顺序即为开盘选房顺序。10月29日开盘，推出的楼盘为1#、3#、5#、7#、9#、11#、12#（1、2单元），共230套房源。价格区间在4470元-5110元之间浮动。l 10月22日新天地红太阳二期商铺推出，面积40平方米-2000平方米不等，层高6.8米-7.1米，前18位客户最高可享受六折优惠。l 东方今典境界10月22日认筹。实景电梯洋房，户型面积为99261。27#楼26层电梯公馆，面积为95131，共144套。临街商铺，面积为1002700。高层均价680
5、0元，户型区间：95-131平米；洋房均价9000元/平，户型区间：99-163平米。“境界”分为16栋洋房和9栋高层，27#高层预计11月15号开盘。现购房一次性付款可享受2个点优惠，按揭1个点。l 东方今典观澜10月24日获预售证，3栋共218套房源，均价5900元/平，最低价格5500元/平，最高6360元/平，首推1#2#均为33层高层，户型区间：116-180平，预计2012年5月二期开盘。l 建业高尔夫花园3期在售，面积105平方米-177平方米，起价5750元，均价6500元。l 开元名郡均价在5000-5100元，现销售的是三期大概400多套房源，只推出了200多套房源销售，已
6、卖出65%，三室：127-138平方，二室120平方。一次性客户优惠3%，按揭无优惠，贷款客户居多，双气都有。普遍反映销量比去年少很多。二期马上交房。l 御博城目前销售均价7200元。五期260套房源，从6月份开始销售，已售70%以上了，二室：56、96、130平方，三室150平方已全部销完，一次性客户优惠3%，按揭无优惠，2013年5月交房，一次性客户占60%。l 蓝郡汇景湾116-180，预计均价6000元。目前已施工至6层以上。11月26号一期房源公开排号，共计推出房源约200余套，分别为16#楼，17#东单元#，19#西单元，当天认筹最高优惠2万抵4万。l 富地蓝泊湾4栋高层48-33
7、1，主力户型140。预计均价6000元。预计年底认筹。l 顺峰状元府邸10月29日开盘9重优惠：1、赠送全屋地暖工程铺设费；2、赠送高级智能化板式太阳能系统；3、赠送市政暖气初装费；4、赠送天然气初装费；5、赠送下沉式阳光庭院(下沉式户型)使用权；6、买一层送一层(顶复户型)；7、存二万元抵三万元(二室)、存三万元抵五万元房款(三室)；8、排号靠前，就有机会额外获赠3000元优惠；9、原VIP客户重复购买或带新客户成效，均有额外1000元房款优惠。开盘推出楼盘楼号为1#、2#、3#、1317#共8栋楼。其中，1#、2#均为多层花园洋房，3#楼为瞰景小高层，户型面积在89-138；房源共约300
8、套。项目主体已经封顶，交房时间为2012年10月31日。多层均价约4800元。l 中泰世纪花城5期37#、38#、39#楼10月29日开盘，此次推出的38#楼为200的大户型，一梯两户，共计36套，37#和39#楼为89127，两栋楼均为1个单元、两梯四户、18层，两栋共计144套房源。l 升龙广场A区三组团1#、3#楼全新房源上市，计580套房源，139三房，55的“1+1”两房等多种户型。3#楼于10月29日开盘，均价6500元/，共258套房源，“日进千金”VIP全面预约，更有机会赢取“欧洲10日游”。“日进千金”置业计划：1、凡参加认筹客户均可享受“日进千金”置业计划优惠活动；2、开盘
9、选房时根据选房面积的大小，自认筹之日起计享受每天不同幅度的增值优惠，具体如下：55活性空间两房，每天享受增值400元优惠；86两房，每天享受增值600元优惠；135139三房，每天享受增值1000元优惠。【市场形势综述】【洛阳】黄金周洛阳楼市低迷 “银十”或成入“冬”序曲一年一度的十一黄金周是开发商角逐市场的传统良机，洛阳的楼市也在这七天上演了一场促销大战。但是，整个市场却呈现出了相反的态势，黄金周楼市遇冷，似乎预示着“银十”风光难再，楼市冬天正在悄然逼近。十一楼市销售业绩惨淡据洛阳新浪乐居调查，在十一七天小长假中，我市多家楼盘销售业绩平平。虽然开发商使出浑身解数想催热市场，趁机出货，但是收效
10、甚微。市场不尽人意，甚至出现了客流下滑、看多买少的局面。据我市某楼盘销售负责人讲：“今年十一只成交了十几套房子，平均一天也就一两套。我们国庆节推出了挺大优惠，虽然来电量有百余组，但是成交很少。今年国庆比往年萧条了许多，很多人都因为调控政策影响，等着房子再降价。”降价力度不够 大众持币观望洛阳楼市呈现出两个极端。一方面是开发商火热促销，另一方面却是购房者观望再观望。十一开发商使出浑身解数促销，手段也是花样翻新，但是，购房者却抱怨房价依旧居高不下。调查中发现，我市各大售房部虽然基本上都推出了活动，但是明确“打折”的楼盘屈指可数，能够让购房者“心动”的优惠更是寥寥无几，购房能优惠1-3个点算是力度较
11、大的。另外，多家推出的特价房，也都是由开发商指定了房源。房价降价如纸上谈兵，所以销售业绩也就力不从心。购房者买账的还是实实在在的价格优惠。十一期间恒大绿洲销售一枝独秀的原因还是价格诱人，精装修房4679元/平米起，再加上又额外折扣又送家电，购房者算算是划算，所以7天就成交百余套。另优惠力度大的楼盘如盛唐至尊，送47万元的装修基金也很受欢迎。银行房贷利率收紧 楼市雪上加霜一方面房价下行预期制约购房者出手，另一方面，银行收紧房贷也大大抑制了购买力。我市多银行首套房贷利率开始上浮5%10%，二套房贷均上浮10%20%。同时，二套房首付比例最低不低于总房款60%。由于银行加息，贷款基准利率处在高位，对
12、贷款购房产生了重大影响。时下，老房贷客户优惠或被取消的消息也在流传，是否是空穴来风还得拭目以待。但是，存量房贷款洛阳市多家银行已经不再受理，这也在一定程度上遏制了市场热情。“银十”或成拉锯战 房价下行趋势坐实 总之，市场疲软，降价达不到预期，购房者就开始选择观望。买卖双方僵持，市场拉锯战成了“银十”启幕的序曲。但是，不断强化的调控政策，左右着房价的最终走势。如果调控方向不改变，房价下行就是必然。从目前的走势来看，洛阳房价已经露出下行趋势，但下探空间有多大依然无解。目前洛阳市场同全国市场一样，走势低迷。“金九”已成泡影，“银十”难以乐观。不过，降价是硬道理，楼市渐入“冬天”，不仅考验开发商的应对
13、策略，对购房者来讲，如何面对何时出手是个考验智商的难题。洛阳楼市刮起“促销风” 房价有待下探购房观望进入第四季度，国家对楼市宏观调控政策效果逐渐显现，不少房地产开发商为加快资金回收速度、完成全年销售任务，纷纷加大了促销力度。业内人士表示，未来我市房价仍运行平稳，短期内部分地区仍有下探空间。楼市“促销风”渐起进入10月，不少房企为加快资金回收速度、完成全年销售任务，纷纷加大了促销力度。记者走访我市楼市看到，不少楼盘销售处都有“一次性付款，享受九五折优惠”、“买房送家电、家具”、“买房送装修基金”等促销标语。“我们新推出的楼盘，虽然不是直接降价，但为消费者送家电、家具等礼物，算下来每平方米的让利幅
14、度达到了近千元。”九都东路一家大型楼盘的销售人员说。购房者不急于出手虽然不少房企加大了优惠幅度，但不少消费者并不急于出手。新区多家楼盘销售人员表示，与去年10月上旬相比，住宅销售量降幅超过50%。我市某地产联盟负责人路延熹分析，国家对楼市调控效果显现，部分房价松动，受“买涨不买跌”因素影响，购房者普遍持币观望。另外，目前我市房源充足，供需平衡，也使得不少购房者不着急出手。短期内房价有下探空间根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年9月，全国100个城市住宅平均价格为每平方米8877元，与8月相比下降0.03%，为去年9月以来首次环比下降。鉴于此，我市第四季度
15、楼市走势如何？路延熹表示，从目前情况看，多数城市房价出现松动，国家出台更严厉的楼市观调控政策可能性不大，因此年内我市楼市仍将运行平稳，房价总体走势不会出现大的波动。不过每逢年末，一些大型房地产企业为完成全年销售任务，在加上一些小型房地产企业为快速回笼资金，会采取打折、送礼等促销手段。因此，短期内我市部分地区房价仍有下探空间。【全国】郑州市房价下降趋势明显 10月或现大面积降价在刚刚过去的黄金周里，受限购的深度影响，郑州楼市黄金周并不“黄金”，观望仍然是购房者的第一选择，不少人表示：“房价不降，暂不买房。”对此，业内人士指出：传统的“金九银十”未能改变楼市的低迷局面，郑州房价下降的趋势已经很明显
16、，大面积的房价下跌将在10月出现。现象：黄金周不热，优惠难吸引人气国庆长假第四天，东风南路上的一家楼盘售楼部迎来一对年轻夫妇，让冷清的售楼部有了一些人气。而在整个黄金周，这样的景象每天都在重复。“卖房的人比看房的还多。”一位售楼员叹气说。黄金周期间的郑州楼市，类似的冷清现象并不少见，除了少数几个楼盘因为总裁签售和巨大优惠幅度吸引了一些客户咨询之外，大部分楼盘人气与国庆节前相比并没有明显差异，来电咨询的客户甚至比节前还有所下降。这一连串景象造就了黄金周楼市惨淡的成交数据。针对郑州市场，永威置业常务副总马水旺在博客中这样写道：“国庆长假第五天我走访了郑州多个楼盘，从楼盘现场观察到购房者是咨询价格多
17、、问优惠幅度多而成交者少。”实际上，为了吸引人气，开发商为抢占市场在价格优惠上大做文章，各类报纸、网络媒体的广告都以突出优惠让利促销为主题吸引客户。不仅各类特价房层出不穷，购房送面积、巨惠10万元的消息也屡次出现，成为吸引眼球的噱头。对此，马水旺也表示：“利用节日大好时机推出一些促销手段是很有必要的，单靠节日招揽客户毕竟有限，只是在面上的打折、推销、公关活动都是些虚伪的东西，效果也不会太明显。”购房者：郑州房价还是高，每平方米5000多元比较合适尽管各楼盘都采取了优惠的让利活动，但这并不能得到购房者的认同，引得不少购房者质疑：“都说房价该降了，怎么还这么高？”事实上，随着限购限贷政策的深入，开
18、发商手中的筹码已经越来越少，“等开发商降价了再出手”已经成了购房者的普遍心态。房价和购房者的预期价格之间的落差增加了“只看不买”的观望气氛。在经三路一家楼盘售楼部，前来看房的市民王女士在咨询过价格之后，当即表示：“我就是来看看房价走势，等降价了再说吧。”在一家电信公司工作的杨凯也持相同的观点，整个国庆假期，他有5天时间在到处看房，经过充分的比对和了解之后，他失望地表示：“不是降价了吗？咋还这么高？看看三环以内，有几家7000元钱一平方米的房子？”在他看来，三环以内动辄七八千元的房价远远超出了他的心理预期，所以只能等降价了再考虑出手。当被问及什么样的价格才符合自己的心理预期时，他伸出手掌，笑笑说
19、：“每平方米5000多元吧？”他的观点与河南房地产资深人士臧俊的看法不谋而合，他认为：“郑州房价回归到2009年上半年才算合理。具体价格应在每平方米5500元左右。这样的价位，比较符合城市定位。”开发商：不降卖不掉，降了更怕卖不掉“郑州未来楼价走势仍处于消费者观望状态，假如仍然不降价的话将会出现有价无市现象。”对于当下的胶着局面，马水旺认为开发商通过降价实现资金回笼度年关是重要一环。但是，河南鑫苑置业有限公司副总经理姚莉认为降价并不能解决当下困境：“购房者对房价的要求是越低越好，这便意味着刚需满意的房价其实并没有底线。房企降价，购房者考虑的是房价会不会更低；房企不降价，购房者等待的心理只会更强
20、。”“不降卖不掉，但降了更怕卖不掉。”一位开发商负责人十分赞同姚莉的看法，认为目前的问题并不是降价就能完全解决，在“买涨不买跌”的心理作用下，降价很有可能是个无底洞，一旦降价可能触发全线价格崩溃的“多米诺现象”。除了对降价效果的担忧之外，近来中原经济区建设上升为国家战略带来新的利好，郑州楼市迎来一个新的发展契机，也给了开发商不愿降价的理由，如姚莉所说：“中原经济区建设加速，加上巨大的人口基数，长远来看房价上涨依然是楼市的主要趋势，所以建议购房者抓住时机适时出手。”预测：降价不可避免，下跌就在近期限购限贷的背景下，对于处在挣扎之中的郑州来说，黄金周已然“黄金”不再，那么“金九”之后的“银十”成色
21、又将如何呢？“虽然目前郑州房地产市场推出了大量优惠的房源，但是经历长久优惠折磨的购房者显然对此不买账。个别的小幅的调价已经不足以吸引购房者，可以预见，郑州楼市的低迷状况仍会持续，房企在银十的大道上走得并不会轻松。”一位业内人士如此分析。在如此的大背景下，河南天伦地产集团有限公司总经理朱学奎表示：“虽然郑州以本土企业居多，对市场的敏感度不如一线城市，但大规模降价潮的来临，郑州不能幸免。”“优惠促销拉锯这么久，房价下降的趋势已经很明显，大规模的房价下降可能会在近期见分晓。”一位不愿透露姓名的开发商负责人表示，“金九银十不景气，面临年终销售压力，开发商必然要采取实际措施，所以10下旬以后将会出现大规
22、模的房价下降情况，11月、12月形势将会更加严峻。”大中城市房价下跌范围继续增加 即便涨价也没能超0.3% 国家统计局公布了今年前三季度我国国民经济情况。初步测算显示，前三季度GDP为320692亿元，按可比价格计算，同比增长9.4。在GDP增速平稳回落的同时，“三驾马车”加速换挡：出口、投资增速继续放缓，消费对GDP贡献率提升。同时数据还显示，房地产价格出现松动，上涨势头得到明显遏制。“二次探底”的可能性非常小 三季度GDP增速为9.1，连续三个季度回落，但仍处在9以上的较高区间。GDP增速回落的主要原因在于外需和投资。海关总署日前发布的数据显示，9月份我国出口增速为17.1，较8月份增速回
23、落7.4个百分点。固定资产投资进一步放缓：前三季度同比增长24.9，较前8月回落0.1个百分点，连续四个月出现回落。与出口和投资增速双双回落不同，前三季度我国社会消费品零售总额同比增长17，最终消费对GDP贡献率达到47.9，比上半年提升了0.4个百分点。国家统计局新闻发言人盛来运表示，当前中国经济运行平稳，今后一个时期“二次探底”的可能性非常小。盛来运说，前三季度中国经济主要指标尽管出现了小幅回落，但仍然运行在平稳较快增长区间。今后一个时期，“二次探底”的可能性非常小。“下一阶段我国宏观经济继续保持平稳较快增长的可能性比较大。”盛来运分析，首先经济增长的动力仍然比较强劲，具有持续性。投资增速
24、仍在高位运行，且内生动力在增强。从消费看，正处在消费结构升级的转型阶段。其次，一些先行指标也在经过调整后趋于稳定，回升向好。如，制造业采购经理指数（PMI），最近两个月连续小幅回升，9月份回升至51.2。房价涨势明显得到控制盛来运指出，前三季度，我国房地产市场运行出现了一些积极变化。首先是投资增速有所回落。1至9月份，我国房地产开发投资增长32，比1至8月份回落了1.2个百分点。第二，房地产投资性需求，特别是投机性需求得到遏制。1至9月份，全国房地产销售面积同比增长12.9，比1至8月份回落了0.7个百分点。 第三，房地产价格出现了松动，上涨势头得到明显遏制。从9月份情况来看，70个大中城市新
25、建商品住宅价格，环比下降的城市数量在继续增加，同比涨幅回落的城市也在增加。根据统计局18日同时公布的数据，9月份在70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有17个，比上月增加了1个，环比持平的城市有29个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。新建商品住宅价格同比涨幅回落的城市有59个，比上月增加了19个。 第四，保障房建设进度在快速推进。根据住房和城乡建设部等有关部门的调查，目前保障房开工率超过90，进展比较迅猛。盛来运指出，从这些指标初步判断，房地产调控取得了积极成效，房地产市场运行向着宏观调控的预期方向发展。但也不能掉以轻心，因为房地产是国民经济发展的重要支柱产业，要实时监
26、控房地产的发展变化，进一步巩固房地产宏观调控成果。 限购令将取消 将加快推行房产税楼市限购令是不得已的措施，一旦全国个人住房信息联网，和银行、财政、税务、公安等系统的信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。10月27日，十一届全国人大常委会第二十三次会议举行联组会议，专题询问国务院关于城镇保障性住房建设和管理情况。从政策设计到建设进度，从集资建房到公积金使用，社会关于保障房的疑问被一一摆到桌面。一问：经适房和公租房“寻租”空间能否消除？ 答：将立法尽可能减少谋利的空间【牟新生委员】2008年以来，国务院和有关部门下发了29个文件，但没有一个文件系统地阐明解决我国城
27、镇居民住房问题的整体思路是什么，零敲碎打的东西多，缺乏一个顶层设计。【住建部部长姜伟新】因为保障性住房确实是一个新生事物，所以经常是碰到一个问题解决一个问题。住房保障工作的顶层设计将明确一定时期内我国住房保障的范围、方式、机制、目标和原则是什么。这项工作现在是住建部牵头，边实践、边总结、边设计。【吴晓灵委员】政府将采取什么措施消除经济适用房和公租房市场中的寻租空间呢？【姜伟新】审查收入，政策上限定，尽可能减少谋利的范围、空间和数量。现在有些地方由于资金周转的问题，把一部分租的房子也卖了，这是不符合国务院有关规定的，我们会在工作当中纠正这种做法。【许智宏委员】怎样确保保障性住房分配的公正公平，防
28、止新的分配不公？【住建部副部长齐骥】分配不公，更大的缺失是在立法层面。下一步主要有四个方面工作要做：一是关于住房保障制度的公开问题，包括保障条件、保障计划、分配程序、分配结果都要公开。二要严格审核程序，完善退出机制。三是健全纠错机制。四是处罚违规违纪公职人员，特别严重的还要移交司法。二问：3600万套保障房目标是否可调整？ 答：明年将评估，需要的话就进行调整【严以新委员】到现在为止，还有许多前几年盖的房子没有竣工，而且今年各地的开工率也有突击完成之嫌。“十二五”确定的3600万套保障房任务，经过科学论证后是否可以有所调整？【姜伟新】开工是不是有突击完成的问题，今年应该说有，但比往年要少得多。明
29、年我们准备对数量等进行中期评估，根据评估结果来确定3600万套原定的规划数是不是要进行调整，需要的话应该进行调整，实事求是。【胡振鹏委员】有些单位有点地有点钱，政策允不允许利用自用土地，为无住房的人解决一些住房，自行建设、自行分配？【齐骥】2007年，国务院规定，远离城市的独立工矿区和住房困难户较多的企业，可以利用自用土地，在符合城市规划的前提下建造住宅。现在，这个规定仍在执行。今后，更多的是鼓励企业建立公共租赁住房。允许企业用自用土地建保障房，不同于以往的集资建房，更不同于1998年房改以前单位集资建的房子：第一，目的是为解决职工无房住的问题，不是解决某个级别的人住房没达标问题；第二，纳入城
30、市保障房年度计划，不是想建多少就建多少；第三，供应对象必须符合准入条件，建设也要执行统一标准，以免造成更大的不平衡。三问：公积金建保障房是否“私款公用”？ 答：拟允许个人提取公积金用于租房【辜胜阻委员】我们对买不起房又得不到廉租房的夹心层租房问题进行了调研。公积金租房他们看得见拿不到，公积金建廉租房跟他们没有关系，他们认为这是“私款公用”。【乌日图委员】住房公积金所有权是职工个人。现在很多人质疑，为什么政府拿职工个人的住房公积金去做一些应由政府承担责任的事情？【齐骥】正在实施的住房公积金管理条例明确规定，允许缴存人提取自己的公积金支付房租，但房租占收入一定比例以上才允许。有的地方为管理方便，不
31、允许提取用于住房租金。我们正积极联合各个部门，研究修订公积金条例，放开个人提取公积金用于支付住房租金的规定。【姜伟新】基本住房保障制度，保障方式分为实物保障和货币补贴两种，“十二五”末以后将逐步转移到以货币补贴为主。四问：遏制高房价该不该“限购”？答：住房信息完善后将取消限购令【吴晓灵委员】抑制商品房市场的过度投机是为了平抑房价，但长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应该更多地运用税收手段调节。过于严厉的限购政策影响形成更多的市场化出租房屋，也应进行调整。此外，应用征收房产税的方式，在扣除一定的住房面积之后，对存量房进行征税【姜伟新】限购政策是行政办法，是因为房价高速上涨，其他手段都用了
32、以后，最后不得已出了这样一个措施。这招起了一些作用，不能说是主要作用。商品房价现在总体上趋于稳定，一些城市开始有下降苗头，一些二三线城市还在涨着，但是涨幅开始减小。更多地采取税收办法，对需求和供给包括房价进行调节，这是一个非常重要的意见，也是对的。但是，现在确实有一个信息不是特别清楚的问题，我们正在努力建设城镇个人住房信息系统。“这个信息系统的建设老实说很艰难”。准备先在40个城市进行试点，先把40个城市自身个人的住房信息收集起来，然后尽快实行全国的联网。而一旦这一系统建立起来，再加上银行系统、财政系统、税务系统和公安系统的信息，如果能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。【财政部部长助理王保安】目前，上海和重庆已经开始进行房产税试点。下一阶段，我们要抓紧总结两个城市的经验，加快推进房产税的实施，以使它进一步发挥调控房地产市场的作用。14
