1、,万辉星城九期森语苑项目产品定位建议报告,前 言,根据昆明万辉房地产开发有限公司委托，本报告以万辉星城造镇五期地块四（以下统称万辉星城九期森语苑项目）为标的物，在回顾原万辉星城九期森语苑项目规划方案的基础上，重新对本项目开发背景进行分析，研判市场环境变化，针对性地调整本项目的物业类型，提出更具备开发价值的产品规划建议，并通过经济测算评估项目可行性，最终形成万辉星城九期森语苑项目产品定位建议报告。具体成果如下：,产品规划建议,目录,A,B,C,Product planning advice,D,经济测算及结论,Economic calculation,开发背景分析,定位发展方向,Backgrou
2、nd analysis,Locating direction,Background analysis,A,开发背景分析,万辉九期基地解读 原规划方案回顾 核心问题解决方向,基地解读【关于万辉九期】,目前，万辉星城总体规划用地面积约2440亩，现已开发完成了样板园区、一期八期工程。初期已树立大盘形象和品牌，进入中期建设阶段。 万辉星城九期森语苑项目规划在宗地号为530181105-000-(00)-182用地范围内，宗地面积69967.95 （104.95亩）。 根据安宁市太平新城控制性详细规划，该宗地中间被一条15米宽的南北向市政道路穿过，目前，该市政道路仅为规划，尚未建设。,5,万辉星城九期
3、，总体规划用地约104.95亩，自万辉星城开发以来，现已开发完成一至八期建设用地，九期处于市场调整之后的首批入市组团，必须针对近年来重构以后的市场，予以审视与判断。,万辉星城九期森语苑,基地解读【项目区位】,本案位处万辉星城东片区东部组团与西部组团过渡地块，是东部用地开发的启动地块，教育资源优越，地块背部为中央景观轴，有一定的景观资源。 纵观全盘，项目处于新旧交汇、资源集中的项目”腰部“，有起承转合的重要意义。,地块距离太安大道约620米，中间相隔三个地块，沿街商业无连续性，因此对本地块商业价值有一定影响。 地块南部为万辉星城学校，教育资源为本地块提升一定的附加值。 地块北侧未来规划为中央景观
4、轴，有一定的景观资源，可以打造较为高品质产品。,6,7,基地解读【外部资源】,本案位处万辉星城东片区未开发地块中部，紧邻造镇三期用地。周边以村落农田为主，西南角星城学校为该地块提升一定价值。,1,2,东侧：安宁化工厂，对地块品质有一定的影响； 南侧：紧邻太和路，西南角为星城学校。教育资源突显； 西侧：未开发用地； 北侧：储备用地，未来规划住宅与中央景观轴，现状为马村和部分农田。,8,基地解读【内部资源】,地块形状不规则，东北位两个锐角，影响地块使用率，地块中部由北至南规划路贯穿，将地块一分为二，对规划有一定的影响。地形基本无高差。,地块南边沿街面长度558米，具有较好的招示性，有一定的商业价值
5、； 地块内部最短终身约98米，对规划有一定的局限性； 地块内部土地平整； 用地红线的不规则性，对土地的综合利用率上有一定影响，在规划不居中应重点考虑建筑布局与后期周边地块建设的协调衔接。,土地出让合同约定主要规划设计条件： 地价：10810万元（103万元/亩） 用地性质：住宅用地 总用地面积69967.95平方米（104.95亩） 容积率1.02.0 建筑限高60米 建筑密度28 绿地率40 必须开发地下空间一层，具体地下面积按照昆明市城市规划管理技术规定执行；机动车停车泊位按1户1车位配建。 90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例不低于70,基地解读【主要规划设计条件】,土地性质
6、为住宅用地，容积率必须在1.02.0之间，整个地块容积率可以平衡。机动车停车位按1户1车位配建，地上或地下均可，具体根据规划方案户数进行配置。,万辉星城九期森语苑,9,原规划方案回顾,【街墅+18层高层方案】,10,森语苑（B区）,森语苑（A区）,万辉星城森语苑项目 整体地块综合技术经济指标表,万辉星城森语苑项目整体地块规划示意图,原规划方案回顾【A区主要经济技术指标】,鸟瞰图,沿太和路透视图,高层内景透视图,14,原规划方案回顾【物业类型组合】,街墅+18层高层+地下室,原规划方案回顾【经济测算】,A区总销售额2.57亿元，成本利润率为3.75%；全盘总销售额6.3亿元，全盘成本投入较大，导
7、致成本利润率大幅缩减，难以实现盈亏平衡。,15,收益评估：A区街墅拉升售价，勉强实现盈亏平衡；而全盘高层为主，开发价值一般，且地下室开发面积多达4万方，全盘综合评估难以达到盈亏平衡。,开发效益问题,原规划方案待商榷的问题,产品适销：目前市场高层存量大、不适销、售价低；街墅大面积、高总价限制，快速去化可能性不高；原规划“街墅+18层高层”为主，市场销售风险较高。,市场风控问题,成本投入：地下室开发成本较高，折算成车位建安成本约10.5万/个，车位售价仅8.2万元/个，且去化难度大，基本难以实现盈亏平衡。应压缩地下室开发面积，实现控制开发成本。,开发成本问题,16,核心问题解决方向,能否在市场风险
8、可控的背景下，将开发效益做到最大？,17,万辉新城九期作为东片区新开发组团的启动地块，也是践行大盘开发战略的关键一步。 应实现快速销售，降低市场风险；减少开发资金投入，实现利润最大化； 最终实现企业品牌升级，为后续地块持续开发奠定良好基础。,B,定位发展方向,Property type adjustment,房地产市场分析 八期蓝山郡去化分析 定位发展方向,昆明房地产市场分析【宏观政策】,宏观政策面趋向宽松，持续推进“去库存”，促进楼市健康发展。,19,昆明房地产市场分析【一级土地市场】,7、8、9月大幅供应后，10、11月放缓，11月土地成交大幅下跌进入四季度，土地供求明显升温。 11月16
9、日昆明成功举办了2016-2017年储备土地推介会，这也将预示着2017年土地市场或将进一步回暖。,2012-2013年土地供应集中，成交量突破20000亩大关。 2014年开始，土地供应量与成交量下跌。2015年供应量不足万亩，成交量仅为6614.13亩，处于土地市场的空窗期。2016年土地供应小幅增长，但仍处于近几年低位。,近2年昆明土地供应量、成交量大幅锐减，有助于市场存量去化。,20,昆明房地产市场分析【商品房市场】,从2013年开始，商品房供应量有所回落，2016年供应量786万，成交量102.38万，供不应求； 近5年成交均价出现松动，2016年成交均价为7836元/ 。,2016
10、年成交量维持在千万级别，月均成交量近100万左右。 截止2016年12月底，新增供应缩减为939万 ，成交同比增长，成交量已达1014万，供求比为0.93.,2016年昆明成交量维持千万方，成交均价小幅下滑，供求比0.92，楼市供求逆转，近5年市场首现供小于求局面。,21,太平房地产市场分析【一级土地市场】,2012年-至今太平土地总成交约3500亩，加上早期的大盘土地储备：万辉星城剩余可开发约1000亩，恒大二期剩余可开发约400亩，昆钢新增约200亩。合计约5100亩，其中住宅约2600亩。 近年受区域高库存住宅体量影响，几乎停止住宅用地供应，减少新增供应，缓解库存压力。 2015年滇中保
11、障房项目地块拉低成交均价外，其他年份土地成交单价，维持在80-100万元/亩左右，较为平稳。,太平土地供应严控，逐步加大产业用地、配套用地供应，住宅用地断供。,22,太平房地产市场分析【供求走势】,近4年昆钢、云报、公投、昆华苑、省高院等企业内部消化，历史累计库存有效缓解。近2年市场低迷，供应量锐减，成交量约10万左右，仍然供过于求。,23,太平房地产市场分析【存量评估】,在售存量约38.3万，市场总库存量约162万。,全高层，在售：2.542万，待推：60万,在售： 4.52 万 ，待推 8.63 万,在售： 6.13万 ，待推：19.6万,在售： 5.15万 ，待推6.05万,全高层，在售
12、： 0万 ，待推：10万,在售： 0万 ，待推：7.5万,在售： 8.45万 ，待推：0.7万,在售： 3.5万,在售： 0.9万 ，待推：8.3万,在售： 0.75万,在售： 1.7万 ，待推：3.6万,在售： 0.26万,在售： 0.60万,在售： 0.61万,24,25,恒大金碧天下,太平房地产市场分析【重点个案】,案例借鉴,高层住宅借鉴：与其他开发项目距离较远，规模大，自身配套完善。分期分物业开发，一期别墅组团基本售罄，二期住宅为刚需产品，全高层带精装，客户以外省度假型客户为主。,26,案例借鉴,联排别墅借鉴：项目以130-140联排及合院为主力户型，是当前市场去化最快的别墅产品。但受
13、限于地段劣势，赠送花园小，现房出现屋顶漏水、外立面老化等问题，去化一般。,太平房地产市场分析【重点个案】,富春山居,27,云锡奥城,太平房地产市场分析【重点个案】,案例借鉴,洋房、别墅借鉴：该项目与万辉星城毗邻，以市场稀缺的别墅为主打产品，包括联排、小双拼、大双拼、独栋大别墅、洋房等，附赠花园及地下停车库等空间，品质中等偏上，整体性价比高。,太平房地产市场分析【重点个案】,28,滇池高尔夫玉龙湾,案例借鉴,别墅借鉴：该项目通过不可复制的玉龙湾公园、高尔夫球场、影视基地等独特资源，打造定位高端旅游度假项目。以独栋别墅、合院别墅、双拼别墅为主，户型面积较大。搭配少量观景公寓。,太平房地产市场分析【
14、重点个案】,29,奥莱小镇（原盈科苹果城）,案例借鉴,小户型公寓借鉴：该项目紧邻奥特莱斯及昆华医院，以小户型、低总价、低首付为项目核心卖点。但户型品质低，营销推广形象较差，可分流的客群有限。,30,龙湾1号,太平房地产市场分析【重点个案】,案例借鉴,该项目紧邻玉龙湾公园，打造旅游度假别墅群项目，粗放型开发，品质较差，别墅户型面积大，户户赠送超大私家花园，但别墅相对品质不高，联排无地下室赠送。,太平房地产市场分析【重点个案】,31,昆海湖,案例借鉴,该项目与万辉星城仅一路之隔，地段优势明显，物业类型丰富，包括：高层住宅、花园洋房、法式联排别墅、独栋别墅、双拼别墅。若项目顺利启动并全面开发，将分流
15、本案部分客群。,太平房地产市场分析【重点个案】,32,百草堂中医药小镇,案例借鉴,该项目为刚入市新盘，体量较小，产品涵盖高层、双拼别墅、叠拼别墅、联排别墅、独栋别墅，高层户型超高面积赠送。叠拼赠送地下室、观景露台及屋顶大花园。,太平房地产市场分析【重点个案】,33,云岭盛世佳园,案例借鉴,该项目地段不佳、品质较差、户型缺陷较大。叠加别墅、联排别墅被公投旗下的交通厅、科技公司、桥梁公司等员工及合作单位的高级公务员内部消化。高层去化不理想。,34,龙旺瑞城,太平房地产市场分析【重点个案】,案例借鉴,该项目与安宁中学太平分校相邻，备受刚需型客群青睐，再加上高层售价低，去化较好。别墅基本被昆钢企业内部
16、员工、事业单位、公务员消化。大户型楼中楼、街墅总价较高，去化不理想。,35,山水融城,太平房地产市场分析【重点个案】,案例借鉴,山水融城一、二期为政府代建房，三期在售为6栋高层住宅，两梯8户。整体居住品质及档次定位较低，主打经济紧凑型产品。主要客群以首次置业者等刚性需求为主。,36,华夏澜山悦,太平房地产市场分析【重点个案】,案例借鉴,该项目与万星星城八期毗邻，综合定位型产品，以高层住宅与花园洋房为主打产品。强销期，该项目充分发挥价格优势，使低总价小户型去化较理想,但花园洋房及大户型去化较慢。,37,林海风和（林海云霄）,太平房地产市场分析【重点个案】,案例借鉴,该项目体量较大，涵盖高层、多层
17、、独栋别墅、双拼别墅、联排别墅。早期别墅消化一部分，近期项目出现资金问题，基本处于停滞，口碑一般，二期大量高层去化难，开盘待定。,太平房地产市场分析【重点个案】,38,西山水岸（商业产权）,案例借鉴,该项目紧邻万辉星城，小区定位纯粹，以独栋、双拼、联排别墅为主，但受项目整体商业产权影响，售价低于市场行情，去化不理想。原有高层已经变更为联排别墅。,太平房地产市场分析【重点个案】,39,时代贸港,案例借鉴,该项目属于产业配套项目，入市住宅以30-103高层公寓为主，小区吵杂，户型较差，市场接受度较差。,各类物业市场情况【别墅市场存量】,别墅仍是主流去化产品，在售体量约12.9万，待推量约10.76
18、万。,40,各类物业市场情况【 别墅市场机会小结】,目前市场联排、合院联排仅少量在售，独栋双拼体量较大。未来市场集中在昆海湖、云锡奥城、百草堂，以合院式小双拼185、 联排别墅230-270为主。,客群特征,目前市场别墅均价8000-10000元/，个别项目的联排企业员工内购价低至5300元/，独栋别墅最高价格会突破15000元/， 客群不足，市场销售抗性大。,价格水平,主力客群是昆明及周边改换生活方式型客户、养老型客户、外地投资客。对生态资源、地段、品质、面积赠送，总价、开发商等方面敏感度高。还有不少企业及合作单位内部员工郊区改善型置业，或所在企业，或个人与新城有地缘或情结关系。,未来供给,
19、市场去化量最大的产品为150-180的经济紧凑型联排别墅，总价150万以下；其次是190-270 的联排和 300-400的双拼。,产品需求,定位越高，面积越大，总价越高，产品越难去化。150-180经济紧凑型联排、双拼符合市场需求，去化率高，供给量相对稀缺。,41,各类物业市场情况【洋房市场存量】,洋房供应市场占比少，在售体量约6.82万，待推量约6.2万。,42,尽管洋房市场在售体量最少，未来市场供应也不多，但顶、底层大面积、高总价，去化难，主要集中在龙湾1号、昆海湖、云锡奥城，以90-130退台花园洋房为主。,客群特征,目前市场洋房均价5000-5300元/，中间楼层有赠送露台，实际成交
20、价较为合理。底层带花园，顶层送大露台或跃层，定价基本偏高，总价及户型销售抗性大。,价格水平,主力客群是昆明及周边改换生活方式型客户、少量外地投资客，不排除未来居住可能，多以自住为主，大部分因别墅面积大、单价高，退而求其次选择洋房，对户型、面积、总价、露台及花园赠送等方面关注度高。,未来供给,市场去化量最大的洋房产品为90-118 赠送约20 露台，总价60万以下。其次是120-130 赠送约10 露台。顶、底层130 以上，总价80万以上，难去化。,产品需求,洋房中间楼层面积适中，赠送露台，去化最快；底层带花园，但面积较大，且单价较高；顶层带跃层面积大，总价高，有一定销售抗性。,43,各类物业
21、市场情况【洋房市场机会小结】,各类物业市场情况【高层市场存量】,高层市场存量最大，去化缓慢，在售体量约18.5万，待推量约108万。,44,目前市场高层体量占比最大，受容积率影响，未来市场供应激增，主力户型仍将以100-120三房为主、后市高层竞争将严重同质化。,客群特征,目前市场高层均价3500-4200元/。个别楼盘低价冲量，低至3500元/ 。恒大5600元/ 带精装，奥莱广场5100元/ 带精装。,价格水平,客群来源地广，昆明、省外、地州，安宁、太平均有。主力客群：昆明外溢首次置业刚需型，看重优越自然条件，产品性价比，中远期规划；次主力客群：昆明及周边养老型置业，想通过购置郊区物业达到
22、改换生活方式的人群；外围客群：省、内外投资型客群，看重性价比，看好片区发展的投资客。看重性价比、要求现房。,未来供给,市场存量最大，主流去化产品为80-100 三房，总价45万以下。其次是87-89 2+1房，总价35-40万。120 以上，总价55万以上，去化缓慢。,产品需求,市场不适销，库存高企，未来供应持续激增，供过于求很难扭转，产品同质化。,45,各类物业市场情况【高层市场机会小结】,八期蓝山郡去化分析【别墅去化情况】,八期别墅的成交客群主要来自昆明，占比77%，客户年龄段40-59岁之间 。,别墅市场适销产品，联排及合院别墅去化最快，再是合院等别墅产品，仅剩5套在售。,46,八期蓝山
23、郡去化分析【洋房去化情况】,八期洋房成交客群主要来自昆明、地州、省外三地， 客户年龄段在30-39岁。,退台洋房面积适中，赠送露台，全部去化；中间平层户型普通，赠送面积少，去化一般； 底层赠送地下室，长条状户型差；跃层高赠送，高总价，难去化。,47,八期蓝山郡去化分析【高层去化情况】,八期高层成交客群来源地广，昆明占比最高，其次省外及地州，安宁、太平也有少量成交客户，客户年龄40岁以内占比高达61%。,八期高层整体去化不理想。但90以下小三房，高赠送的户型，去化快。,48,八期蓝山郡去化分析【地下车位去化情况】,销售困境： 社区入住率不高，车位无法完全使用； 地上零时停车位的冲击，业主从方便性
24、以及成本考虑，对购买车位需求不高； 城市管理不规范，路边乱停车。,八期地下车位集中在A区，目前仅去化71个，车位售价6-10万/个，且去化难度大。,49,在基地容许的情况下，尽量多的规划别墅，适应主流市场，也为全盘补货，并作为全盘利润增值点。,别墅是市场突破口,定位发展方向【物业类型发展的思考】,尽管存在竞争压力，但与开发效益较低的洋房相较，高层仍可最大化集约使用宗地。而附赠较大的高层也存在市场突破的可能性。,高层是容积率消化口,鉴于在开发成本构成中，土地成本所占份额较小，建安成本份额较大。而高层等产品占用了大量容积率，确不能有较大效益产出。反而通过降低容积率，开发高溢价产品，能够达到较高的效
25、益回报 。,在现有市场条件下 容积率不一定用足,50,定位发展方向【保证开发效益的思考】,现有基地条件，容积率1.0以上，只能是“联排产品+高层产品”组合，洋房可少量或不规划； 地块腹地纵深不够，形状特殊，以规划路为界分为两组团，规模小，内部景观塑造困难，高品质产品打造不具备条件，应以紧凑经济型产品为主； 项目不具备高差，地下室整体开挖成本高，地下车位去化难，应缩减地下室开发面积。,51,1、容积率1.0以上，以高溢价的别墅作为主流产品,2、通过高层产品保容积率，洋房可不规划,3、地下室应压缩开发面积，尽量利用地上完成停车要求,别墅开发价值远高于高层、洋房，尤其是150-180 经济型联排别墅
26、去化最快； 高层市场存量大，但90以下小三房，加高附赠，实用性强，总价低，是高层市场突破点； 低层洋房浪费容积率，且顶、跃层去化难，售价略高于高层，开发价值一般，应减少或不开发；,52,定位发展方向【产品配比思考】,150-180联排别墅 为主；,90 以下高附赠高层洋房 为辅；,产品规划建议,PhasedDevelopment,C,总体构思 产品建议 立面建议,总体规划思路,多维角度分析、思考，对总平规划进行基本条件认知，系统思考总体规划。,客群特点：昆明及外地过来购房改善居住条件、养老、度假，追求低总价人群。 项目指标： 内外部资源：地块周边配套较为薄弱，西南星城学校资源优势明显，北边中央
27、景观带提升项目景观价值，地块不规则形状对整体规划有一定的局限性； 规划原则：节约成本，创新户型，价值最大化原则。,市场户型配比方向,54,地价：10810万元（103万元/亩） 用地性质：住宅用地 总用地面积69967.95平方米（104.95亩） 容积率1.02.0（容积率以1.0为主要目标） 建筑限高60米 建筑密度28 绿地率40 机动车停车泊位按1户1车位配建,引领市场，独特属性；,快销产品，附加值高；,地段环境优越性,增值性高，保值性强；,市场主销面积；,低容积率；,喜好选择，品质追求；,效益最大化，项目滚动开发；,总体规划思路,55,多维角度分析、思考，对总平规划进行基本条件认知，
28、系统思考总体规划。,规划设计【市场情况】,目前太平新城其他项目的物业类型搭配基本以”撒网式“布局，存在部分产品难以去化。,龙湾一号,中医小镇,云岭盛世佳园,规划特点： 总平布局情况：各物业类型以及面积段”撒网式“布局； 建筑朝向情况：东西向建筑较多，不注重朝向问题； 总平动线情况：大多数社区道路人车混流，品质较低。,对于策略： 根据项目定位，合理布局业态； 产品线不宜给目标客群过多犹豫选择的机会； 合理组织动线，充分考虑人车人流， 战略上充分兼顾与周边未开发地块的无缝衔接。,56,组合方式一：纯别墅布局 优点：别墅户型易销售，去化速度快； 缺点：难以出容积；,组合方式二：纯洋房布局 优点：满足
29、容积率； 缺点：市场难于销售；,组合方式三：别墅+洋房 优点：满足容积率； 缺点：为满足容积率，别墅产品仅占比30%，洋房占比70%； 效益没有最大化。,组合方式四：别墅+高层洋房 优点：满足容积率，使整体别墅量体达到最大化，效益最大化。,规划设计【规划模式】,规划模式小结： 别墅容积率做到最大化； 其次为高层洋房，补充容积率； 尽量减少地下室开挖，降低建设成本； 通过以上模拟分析，我司建议采用第四种模拟布局，以别墅+高层洋房组合搭配，在保证功能和布局的前提下，实现地块价值最大化。,57,58,规划设计【总图规划】,规划设计【空间模拟】,59,规划设计【空间模拟】,60,规划设计【结构分析】,
30、61,一轴、两片 三组团 一轴：贯穿地块南北向的市政规划道路轴线； 两片：以市政道路贯穿为中心，将地块自然分割成AB两个片区； 三组团： A片区的纯别墅组团； B片区的小高层洋房组团+别墅组团。,规划设计【动线分析】,人车分流 通过人车分流设计，合理组织动线，提升项目品质；,城市主道,城市次道,社区道路,62,规划设计【日照分析】,满足日照 方案满足昆明日照规范，每个建筑至少保证一个主卧满足冬至日日照一小时。,63,规划设计【分期开发】,一期 一组团,一期一组团：首先启动A区地块，打造宽景小墅，无地下室建设，投资成本低，资金回融快； 二期二组团：启动B区南边地块； 二期三组团：建设B区北边地块
31、高层洋房产品，缓解容积，无缝衔接周边未开发地块。为项目战略性预留用地。,64,二期 二组团,二期 三组团 (战略性预留用地),户型设计【市场综述】,产品发展线,喜好特点： 花园情节、高赠送、低总价。 客户注重面积与总价，同时也逐渐追求户型的功能与品质。 注重产品附加值，赠送露台、花园 忌讳难点： “棺材盒”大总价。 “棺材盒”忌讳小面宽，长进深的“棺材盒”产品。,基于对市场的了解，市场产品均以小面积，大赠送，低总价产品。在同级别户型面积内，功能分区不合理，利用率低，品质较弱； 目前由于昆明规划设计法规的变更，部分传统偷面积手法已经被约束。,本案产品线设计上应认知客户 需求规律，升级产品功能与居
32、 住品质，提升产品核心竞争力。,客户认知角度,市场产品角度,65,户型设计【别墅市场】,市场上小面积别墅均已小面宽，长进深打造，赠送前后花园以及地下室空间，联排户型一半以上产品仅双面采光。,66,应对策略： 打造以“宽景小墅”的设计理念，实现总价及购房心理主导； 面积策略：宽景小墅面积区间控制180以内； 赠送策略：花园 ，双停车位配置；赠送2.2米架空层（根据最新规范要求，2.2米以下算一半建筑面积），未来业主可下挖一米，实现标准层面积； 此面积段产品为本项目主力产品。,市场产品特点： 户型情况：别墅面积区间较大，仅设计三房，空间尺度利用率较低。 客群忌讳：进深太长，不符合当地客群喜好。,百
33、草堂中医药小镇 别墅户型 271.22,优点： 赠送花园； 赠送地下室空间； 双停车位 不足： 进深较长，楼梯不采光。,富春山居 紧凑型别墅户型 133.94,优点： 配置采光井采光； 面积小。 不足： 窄面宽，长进深。,户型设计【宽景小墅组合】,67,配置大庭院，双车位，12米大面宽，三面采光的宽景小墅；,户型设计【底层洋房】,市场在售洋房配置双阳台+卧室凸窗+赠送露台，赠送高达18%。,68,市场产品特点： 户型格局功能情况：底层洋房为追求每层用户享受退台空间，整体建筑采用金字塔式设计，导致一层面积过大，进深较长，采光差，因此一层存在难以销售的尴尬局面。 户型面积赠送情况：主要在大露台，多
34、阳台、入户花园、真凸窗。,龙旺瑞城 三房两厅两卫 131 赠送：13.3,优点： 性价比高； 赠送花园阳台，飘窗。 不足： 餐厅空间尺度不足。,澜山悦 三房两厅两卫 131 赠送：约19,优点： 赠送三大观景阳台； 户型格局方正动静分离。 不足： 南北不通透。,5、6F面积过大，难以去化。,面积合理， 送大露台 去化速度快。,一层进深长， 面积大，有赠送地下室，去化存在一定的难度。,面积过大，难以去化。,面积合理， 送大露台 去化速度快。,一层赠园， 进深长，面积大，去化存在一定的难度。,A户,B户,C户,D户,E户,户型设计【高层市场】,普通户型配置双阳台+卧室凸窗+入户花园+空中花园，明侯
35、梯厅。,69,百草堂中医药小镇 两房两厅两卫 面积： 103.29,优点： 送入户花园、空中花园直接改四房。 不足： 无动静分离设置。,龙湾一号 三房两厅两卫 143.22 赠送：约10,优点： 超大宽景阳台； 户型格局方正动静分离。 不足： 户型格局不方正，使用率低。,市场产品特点： 户型南北方位情况：产品不注重南北通透性，存在大量东西向户型； 户型点板建筑情况：点式占大比例； 户型格局功能情况：格局设计处于混乱状态，功能与面积设计比较传统; 户型面积赠送情况：主要，多阳台、入户花园、真凸窗、部分采用结构板偷面积可直接偷两个卧室。,户型设计【宽景洋房户型】,70,应对策略： 根据市场结论，底
36、层洋房存在市场机会，但由于存在部分楼层难去化问题以及项目本体容积率压力下，本案建议采用高层宽景洋房的概念降低风险，使项目利益最大化。 三房户型面积控制在80-90之内，在保证功能格局条件下，实现低总价及购房心理主导； 打造小高层洋房概念，户户赠送大露台、实现270观景。 在规范允许的范围内做足偷面积文章，根据最新昆明城市设计规范限制，现在用结构板偷房间基本不可能实现，因此策略上采用赠送大露台的手法实现产品附加值迎合客群需求。,270宽景露台,在4、7、10、13、16层配置,在3、6、9、12、15、18层配置,在5、8、11、14、17层配置,户户赠送宽景露台、面积控制90以内，大面宽三房两
37、厅两卫户型。,立面建议【市场分析】,71,蓝山郡,富山春居,龙旺瑞城,盛世佳园,我司建议本案立面风格应该回归统一，采用地中海风格。,目前市场别墅产品立面风格迥异，本案立面应该体现万辉星城大盘气势，回归初心。,立面建议【地中海风格】,图片仅供参考,72,地中海立面元素,毛石,砖墙,涂料-拉毛,铁艺,藤蔓,立面建议【地中海】元素解析,73,立面建议【地中海】风格配置,庭院空间,外廊,私密花园,74,经济测算及结论,Economic calculation,D,技术指标对比 经济测算 可行性结论,指标对比【方案经济技术指标】,旧方案：街墅+18层高层,VS,新方案：联排别墅+高层洋房,76,经济测算
38、【新方案：联排别墅+高层洋房投资收益估算 】,77,经济测算【土地成本比较分析】,两个方案总建体量有一定差距，旧方案（街墅+18层高层）体量大，拉低土地楼面价，因此，旧方案比新方案：A区土地楼面价少1500元，完整地块少600元。,78,经济测算【建安成本比较分析】,79,经济测算【销售收入、成本利润率比较分析】,80,结论【销售收入、成本利润率比较总结分析】,新方案（联排别墅+高层洋房），A区以纯别墅为主，无需开发地下室，全盘通过A区别墅地上双车位规划，可以减少B区一部分车位配置，全盘仅需开发地下室9000，而旧方案全盘需开发地下室4.27万，其中旧方案A区需开发地下室约1.3万。地下室开发
39、成本为3000元/，所以旧方案开发成本投入较大，风险较高。 旧方案（街墅+18层高层），A区总销售额2.57亿，成本利润率为3.75%；全盘总销售额6.3亿，成本利润率为负，难以实现盈亏平衡。新方案（联排别墅+高层洋房） A区总销售额1.58亿，成本利润率却高达为38.16%，全盘总销售额5.23亿，成本利润率为19.42%，虽然总销售额有所下滑，但全盘开发利润率较高。,综上比对分析，新方案（联排别墅+高层洋房），容积率1.07，规划市场适销物业，在市场风险可控的背景下，将开发效益做到最大。因此，建议新方案（联排别墅+高层洋房）作为森语苑项目开发建设的主推方案。,81,THANKS,汇报完毕 感谢各位聆听,
