1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告 房地产房地产 2017 年年上半年房地产上半年房地产运营运营数据分析数据分析 超配超配 （维持评级） 2017年年 07月月 26日日 一年该行业与一年该行业与沪深沪深 300300 走势比较走势比较 行业专题行业专题 行业行业温和温和降温降温，利好优势，利好优势房企房企 多指标表明多指标表明行业持续处于降温行业持续处于降温阶段阶段，小周期理论小周期理论框架框架持续被印证持续被印证 我们于 2016年 6月发布了房地产 2016年 5月数据快评： “
2、小周期衰退”信号初显 ，初 步认为行业进入“小周期衰退期” ，2016年 7月我们再次发布研报房地产 2016年 6月 数据快评：地产小周期衰退基本确定，2016 年下半年策略初步被验证 ，明确提出小周期 衰退已基本确定的判断，而此后统计局每月公布的行业数据走势均印证了我们对行业进入 降温阶段的前瞻性与准确性，也持续印证了地产 A 股小周期理论框架的有效性。截止 2017年 1-6月， 全国新开工、 施工面积、 销售面积和销售额等指标的累计同比增速较 2016 年 4月的高点均有显著回落，同时，我们国信证券房地产经营开发数据库中一线、二 线、三四线城市的房地产经营数据走势也都表明行业持续处于小
3、周期降温阶段。 6 月销售月销售数据波动数据波动符合符合历史规律历史规律，预计预计增速增速仍将回落仍将回落 我们复盘了 2010年以来单月的销售数据后发现，历年 6月及 12月的单月销售大多较高， 原因或为统计数据的回补（修正）所致。预计在当前“因城施策、分类调控”基调、 “限购、 限贷、限售、限价”举措，以及 2017年 7月 24日中央政治局会议提出“要稳定房地产市 场，坚持政策连续性稳定性”的论调影响下，未来商品房销售面积及金额的累计同比增速 大概率仍将呈现降温态势。 施工施工增速增速与与房地产投资增速高度相关，预计房地产投资持续温和降温房地产投资增速高度相关，预计房地产投资持续温和降温
4、 我们试图通过定量分析与定性分析相结合的方式来推断房地产投资增速的变化趋势，在定 量分析中， 我们通过回归分析了 1999年 2月至 2017年 6月施工面积与房地产投资的累计 同比增速数据， 两者的 R 为 0.81，证明施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比增速 具有强相关关系；在定性分析中，房企施工投入是现金流出，销售和融资则是现金流入， 在销售增速持续降温、融资渠道全面收紧、融资成本上升的背景下，房企为了确保财务安 全，施工的步伐大概率将趋缓，因此我们可预判未来房地产投资累计同比增速将呈现出我 们一直以来坚持的持续降温态势，但考虑到调控是“因城施策、分类调控”的，因此房地 产投资增速
5、的降温也将是温和的、缓慢的，预计全年房地产投资累计同比增速在 5%。 优势房企在降温阶段优势凸显，股价表现亮眼优势房企在降温阶段优势凸显，股价表现亮眼 在行业温和降温阶段，优势房企的优势将更为凸显：内生增长动力强、并购加快提升市 场集中度、布局细分领域开拓新增长点；优势房企在行业降温阶段仍有显著增长：2017 年 1-6 月优势房企在行业降温阶段受益于行业集中度提升等因素，销售仍有显著增长，而 预售制度将促使优势企业在损益表口径也有显著增长；2017年初至今，地产股指数无论 是绝对收益还是相对排名，均显著好于 2016年，从行业相对排名看，亦好于 2015年；我 们重点推荐的品种在 2017年
6、亦有不错的表现，截止 2017年 7月 21日收盘，国信地产团 队重点推荐的保利地产、新城控股等十余个品种均录得绝对收益并跑赢大盘。 维持行业维持行业超配评级，继续看好聚焦地产主业的优势企业的股价表现超配评级，继续看好聚焦地产主业的优势企业的股价表现 维持年初以来的判断：聚焦房地产地产主业的优势企业 2017 年净利润及签约销售额大概 率能够双双实现增长，当前股价位臵，这些优势公司的估值仍然比较低廉，仍然是对风险 反映得较多，对增长反映得较少。 维持对万科、保利、招商蛇口、华侨城 A、阳光城、新城控股、华夏幸福、华发股份、金 融街、荣盛发展、世联行、中天金融、嘉宝集团等品种的“买入”评级。 相
7、关研究报告：相关研究报告： 房地产经营开发数据库 2017-07-17 房地产行业财政专题研究：土地出让金是政 府财政收入与 偿债的重 要来源 2017-07-13 地产 A 股 2017 年下半年策略：进一步解放 思 想 做 多 地产 龙 头 股（ PPT ） 2017-07-12 房地产经营开发数据库 2017-07-10 房地产 A 股 2017 年下半年投资策略：进一 步解放思想， 做多地产 龙头股 2017-06-30 证券分析师：区瑞明证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E-MAIL： 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师：王越
8、明证券分析师：王越明 电话： 0755-82130478 E-MAIL： 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980512040001 独立性声明：独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠 道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合 理判断并得出结论，力求客观、公正，其结 论不受其它任何第三方的授意、影响，特此 声明 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 1.2 J-16 S-16 N-16 J-17 M-17 M-17 房地产 沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 2 内容目录内容目录 多指标表明行业持续处于降温阶段，小周期
9、理论框架持续被印证多指标表明行业持续处于降温阶段，小周期理论框架持续被印证 . 4 多指标表明行业持续处于降温阶段 . 4 6 月销售数据波动符合历史规律，预计增速仍将回落月销售数据波动符合历史规律，预计增速仍将回落 . 8 施工与房地产投资增速高度相关，预计房地产投资持续温和降温施工与房地产投资增速高度相关，预计房地产投资持续温和降温 . 9 优势房企在降温阶段优势凸显，股价表现亮眼优势房企在降温阶段优势凸显，股价表现亮眼 . 10 在行业温和降温阶段，优势房企的优势将更为凸显 . 10 优势房企在行业降温阶段仍有显著增长 . 10 2017 年初至今地产指数及优势房企股价表现亮眼 .11
10、维持行业超配评级，继续看好聚焦地产主业的优势企业的股价表现维持行业超配评级，继续看好聚焦地产主业的优势企业的股价表现 . 12 风险风险. 12 国信证券投资评级国信证券投资评级. 13 分析师承诺分析师承诺. 13 风险提示风险提示. 13 证券投资咨询业务的说明证券投资咨询业务的说明 . 13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 3 图图表表目录目录 图图 1：区瑞明地产：区瑞明地产 A股小周期理论框架股小周期理论框架 . 4 图图 2：房地产投资累计同比增速连续：房地产投资累计同比增速连续 2个月出现回落个月出现回落. 5 图图 3：一线城市房
11、地产投资累计同比增速显著回落：一线城市房地产投资累计同比增速显著回落 . 5 图图 4：二线城市房地产投资累计同比增速高位震荡回落：二线城市房地产投资累计同比增速高位震荡回落 . 5 图图 5：三四线城市房地产投资累计同比增速高位震荡回落：三四线城市房地产投资累计同比增速高位震荡回落 . 5 图图 6：新开工面积累计同比增速显著回落新开工面积累计同比增速显著回落 . 6 图图 7：施工面积累计同比增速显著回落施工面积累计同比增速显著回落 . 6 图图 8：一线城市：一线城市新开工面积累计同比增速显著回落新开工面积累计同比增速显著回落 . 6 图图 9：二线城市：二线城市新开工面积累计同比增速显
12、著回落新开工面积累计同比增速显著回落 . 6 图图 10：三四线城市新开工累计同比增速高位持续回落：三四线城市新开工累计同比增速高位持续回落. 6 图图 11：一线城市：一线城市施工面积累计同比增速显著回落施工面积累计同比增速显著回落 . 7 图图 12：二线城市：二线城市施工面积累计同比增速显著回落施工面积累计同比增速显著回落 . 7 图图 13：三四线城市施工累计同比增速显著回落：三四线城市施工累计同比增速显著回落 . 7 图图 14：商品房销售面积累计同比增速显著回落：商品房销售面积累计同比增速显著回落 . 7 图图 15：商品房销售额累计同比增速显著回落商品房销售额累计同比增速显著回落
13、 . 7 图图 16：一线城市新房销量累计同比增速显著回落：一线城市新房销量累计同比增速显著回落 . 8 图图 17：二线城市新房销量累计同比增速显著回落：二线城市新房销量累计同比增速显著回落 . 8 图图 18：三四线城市新房销量累计同比增速显著回落：三四线城市新房销量累计同比增速显著回落 . 8 图图 19：历年：历年 6月与月与 12月的销售面积大多显著高于其它月份月的销售面积大多显著高于其它月份 . 9 图图 20：施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比增速具有强相关关系：施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比增速具有强相关关系. 10 表表 1：施工面积累计同比增速对房地产投资累
14、计同比增速具有强相关关系：施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比增速具有强相关关系 . 9 表表 2：2017年年 1-6月部分房企销售额及同比增速月部分房企销售额及同比增速 . 11 表表 3：预计优势房企的利润表口径：预计优势房企的利润表口径 2017年将有显著增长年将有显著增长 . 11 表表 4：重点推荐的品种大多数录得了绝对收益并跑赢大盘：重点推荐的品种大多数录得了绝对收益并跑赢大盘 . 12 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 4 多指标表明行业持续处于降温阶段，多指标表明行业持续处于降温阶段， 小周期理论框架小周期理论框架 持续被印证
15、持续被印证 我们原创的孕育于 2008 年、成型于 2012 年的地产 A股小周期理论框架将 一个完整的房地产小周期划分为“复苏” 、 “繁荣” 、 “衰退”三个阶段，不同阶 段对地产股走势产生不同影响，其中小周期衰退的标志是销售累计同比增速见 顶+重点城市销售高频数据负增长+房价领涨城市滞涨+新开工、施工、景气、 投资等指标累计同比增速见顶。 图图 1：区瑞明地产区瑞明地产 A股小周期理论框架股小周期理论框架 资料来源: wind、国信证券经济研究所整理 根据上述理论框架， 我们于 2016 年 6 月发布了 房地产 2016 年 5 月数据快评： “小周期衰退”信号初显 ，初步认为行业进入
16、“小周期衰退期” ，2016 年 7 月 我们再次发布研报 房地产 2016 年 6 月数据快评： 地产小周期衰退基本确定， 2016 年下半年策略初步被验证 ，明确提出小周期衰退已基本确定的判断，而 此后统计局每月公布的行业数据走势均印证了我们对行业进入降温阶段的前瞻 性与准确性，也持续印证了地产 A 股小周期理论框架的有效性。 多指标表明多指标表明行业持续处于降温阶段行业持续处于降温阶段 一一、投资投资增速连续回落增速连续回落，符合预期符合预期 2017 年 1-6 月，房地产投资累计同比增速为 8.5%，较 1-5 月回落了 0.3 个百 分点， 这是自 2016年 5月进入小周期降温阶
17、段后， 从 2016年 7月的低点 （5.3%） 反弹以来的连续 2 次回落，印证了我们此前一直坚持的投资增速将在销售增速 走低的带动下将出现回落。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 5 图图 2：房地产投资累计同比增速房地产投资累计同比增速连续连续 2个月个月出现回落出现回落 资料来源: wind、国信证券经济研究所整理 我们的国信证券房地产经营开发数据库将统计局每月公布的各城市房地产 经营数据进行了城市分类，从结果来看，一线、二线、三四线城市的投资增速 均出现了回落态势，其中以一线城市尤为明显。 图图 3：一线城市一线城市房地产投资累计同比增速
18、房地产投资累计同比增速显著显著回落回落 图图 4：二线二线城市房地产投资累计同比增速城市房地产投资累计同比增速高位高位震荡回落震荡回落 资料来源：wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：wind、国信证券经济研究所整理 图图 5：三四线三四线城市房地产投资累计同比增速城市房地产投资累计同比增速高位震荡回落高位震荡回落 资料来源: wind、国信证券经济研究所整理 2.5 3.5 4.5 5.5 6.5 7.5 8.5 9.5 10.5 房地产投资累计同比增速（%） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 6 二二、新开工、新开工、施工施工同样同样处于
19、处于降温阶段降温阶段 2017 年 1-6 月，新开工及施工面积累计同比增速分别为 10.6%和 3.4%，较 1-5 月分别上升了 1.1 和 0.3 个百分点， 距离 2016 年 4 月的高点分别有 10.8 和 2.4 个百分点的回落幅度，降温态势显著。 图图 6：新开工面积新开工面积累计同比增速显著回落累计同比增速显著回落 图图 7：施工面积施工面积累计同比增速累计同比增速显著显著回落回落 资料来源：wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：wind、国信证券经济研究所整理 参照我们的数据库，一线、二线、三四线城市的新开工面积累计同比增速均呈 现回落态势。 图图 8：一线城市一线城
20、市新开工面积新开工面积累计同比增速累计同比增速显著显著回落回落 图图 9：二线城市二线城市新开工面积新开工面积累计同比增速累计同比增速显著显著回落回落 资料来源：wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：wind、国信证券经济研究所整理 图图 10：三四线：三四线城市城市新开工新开工累计同比增速累计同比增速高位持续回落高位持续回落 资料来源: wind、国信证券经济研究所整理 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 F-16 M-16 A-16 M-16 J-16 J-16 A-16 S-16 O-16 N-16 D-16 J-17 F-17 M-17 A-17 M-17 J-
21、17 房屋新开工面积累计同比增速（%） 2.5 3 3.5 4 4.5 5 5.5 6 F-16 M-16 A-16 M-16 J-16 J-16 A-16 S-16 O-16 N-16 D-16 J-17 F-17 M-17 A-17 M-17 J-17 房屋施工面积累计同比增速（%） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 7 从施工面积的累计同比增速来看，各线城市也都呈现降温态势。 图图 11：一线城市一线城市施工面积施工面积累计同比增速累计同比增速显著显著回落回落 图图 12：二线城市二线城市施工面积施工面积累计同比增速累计同比增速显著显著回落回
22、落 资料来源：wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：wind、国信证券经济研究所整理 图图 13：三四线：三四线城市城市施工施工累计同比增速累计同比增速显著显著回落回落 资料来源: wind、国信证券经济研究所整理 三三、销售面积、销售额出现销售面积、销售额出现波动不改降温趋势波动不改降温趋势 2017 年 1-6 月，销售面积及销售金额累计同比增速分别为 16.1%和 21.5%，较 1-5 月分别回升了 1.8 和 2.9 个百分点，且较 2016 年 4 月的高点分别仍有高达 20.4 和 34.4 个百分点的显著回落，明显处于降温态势。 图图 14：商品房销售面积商品房销售面积累
23、计同比增速累计同比增速显著回落显著回落 图图 15：商品房销售额商品房销售额累计同比增速累计同比增速显著显著回落回落 资料来源：wind、国信证券经济研究所整理 资料来源：wind、国信证券经济研究所整理 13 18 23 28 33 38 F-16 M-16 A-16 M-16 J-16 J-16 A-16 S-16 O-16 N-16 D-16 J-17 F-17 M-17 A-17 M-17 J-17 商品房销售面积累计同比增速（%） 17 22 27 32 37 42 47 52 57 62 F-16 M-16 A-16 M-16 J-16 J-16 A-16 S-16 O-16 N-
24、16 D-16 J-17 F-17 M-17 A-17 M-17 J-17 商品房销售额累计同比增速（%） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 8 由于统计局 6 月份部分城市销售数据未公布，因此各线城市的销售累计同比数 据按照国信证券房地产经营开发数据库高频数据来观察走势。从各线城市 新房销量累计同比走势来看，均呈现显著降温趋势。 图图 16：一线城市新房销量一线城市新房销量累计同比增速累计同比增速显著回落显著回落 图图 17：二线城市新房销量二线城市新房销量累计同比增速累计同比增速显著回落显著回落 资料来源：wind、国信证券经济研究所整理 资料
25、来源：wind、国信证券经济研究所整理 图图 18：三四线城市新房销量：三四线城市新房销量累计同比增速累计同比增速显著回落显著回落 资料来源: wind、国信证券经济研究所整理 6 月销售数据波动符合历史规律，预计月销售数据波动符合历史规律，预计增速增速仍将回落仍将回落 我们复盘了 2010 年以来单月的销售数据后发现，历年 6 月及 12 月的单月销售 大多较高，原因或为统计数据的回补（修正）所致。预计在当前“因城施策、 分类调控”基调、 “限购、限贷、限售、限价”举措，以及 2017 年 7 月 24 日 中央政治局会议提出“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性”的论调影 响下，未来商品
26、房销售面积及金额的累计同比增速大概率仍将呈现降温态势。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 9 图图 19：历年：历年 6月月与与 12月月的销售面积的销售面积大多显著大多显著高于其它月份高于其它月份 资料来源: wind、国信证券经济研究所整理 施工与房地产投资增速高度相关， 预计房地产投资持施工与房地产投资增速高度相关， 预计房地产投资持 续温和降温续温和降温 我们试图通过定量分析与定性分析相结合的方式来推断房地产投资增速的变化 趋势。 我们通过回归 1999 年 2 月至 2017 年 6 月施工面积与房地产投资的累计同比增 速数据，两者的 R
27、 为 0.81，证明施工面积累计同比增速对房地产投资累计同比 增速具有强相关关系，因此，推断 2017 年施工面积累计同比增速的变化趋势 成为了推断房地产投资累计同比增速变化趋势的关键。 表表 1：施工面积累计同比：施工面积累计同比增速增速对对房地产投资累计同比增速房地产投资累计同比增速具有具有强相关关系强相关关系 回归回归统计统计 数值数值 Multiple R 0.902066 R Square 0.813723 Adjusted R Square 0.812796 标准误差 4.349236 观测值 203 资料来源: wind、国信证券经济研究所整理 3000 5000 7000 90
28、00 11000 13000 15000 17000 19000 21000 23000 2010-02 2010-04 2010-06 2010-08 2010-10 2010-12 2011-02 2011-04 2011-06 2011-08 2011-10 2011-12 2012-02 2012-04 2012-06 2012-08 2012-10 2012-12 2013-02 2013-04 2013-06 2013-08 2013-10 2013-12 2014-02 2014-04 2014-06 2014-08 2014-10 2014-12 2015-02 2015-04
29、 2015-06 2015-08 2015-10 2015-12 2016-02 2016-04 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 商品房销售面积当月值 6月、12月商品房销售面积当月值 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 10 图图 20：施工面积累计同比：施工面积累计同比增速增速对对房地产投资累计同比增速房地产投资累计同比增速具有具有强相关关系强相关关系 资料来源:wind、国信证券经济研究所整理 对房企而言，施工投入是现金流出，销售和融资则是现金流入，销售和融资的 趋
30、势将决定施工的投入趋势。 对销售和融资的预判：我们在前文已经作出了未来商品房销售面积及金额的累 计同比增速大概率仍将呈现降温态势的判断，这意味着销售形成的现金流入将 减少；在当前的宏观政策背景下，房企的融资渠道全面收紧，融资的利率水平 也在提升，因此融资形成的现金流入也将减少。 综上， 我们预计房企未来现金流入量将减少， 这意味着房企为了确保财务安全， 施工的步伐大概率将趋缓，因此我们可预判未来房地产投资累计同比增速将呈 现出我们一直以来坚持的持续降温态势，但考虑到调控是“因城施策、分类调 控”的，因此房地产投资增速的降温也将是温和的、缓慢的，预计全年房地产 投资累计同比增速在 5%。 优势房
31、企在降温阶段优势房企在降温阶段优势凸显优势凸显，股价表现，股价表现亮眼亮眼 在在行业行业温和降温阶段，优势房企温和降温阶段，优势房企的优势将更为凸显的优势将更为凸显 一一、内生增长动力强：内生增长动力强：优势房企凭借突出的品牌影响力、强大的资金实力和较 低的融资成本，在时间跨度较长的降温阶段具备相当的资本抵御弱市，并进一 步进行拿地开发销售，实现持续增长； 二二、并购并购加快加快提升市场集中度提升市场集中度：弱势房企受制于行业利润率下降、资金实力较 弱和融资成本较高等因素， 实现弯道超车的可能性较低， 面临退出及转型压力， 而转型短期难以见效，因此被优势房企并购是弱势房企的归宿之一，而优势房
32、企则由此获取大量低成本土储，甚至不乏优质土储（如万科 2017 年 6 月 551 亿元并购广信房产资产包，保利 2016 年末并购获地面积占比高达 75%） ，未来 有望获取高收益，从而实现增长的正循环； 三三、布局布局细分领域细分领域开拓新增长点：开拓新增长点：优势房企有较充分的资金实力布局细分领域 积极培育新增长点， 如万科布局物流地产、 保利布局社区消费及房地产金融等。 优势优势房企在行业降温阶段仍有显著增长房企在行业降温阶段仍有显著增长 从 2017 年 1-6 月房企的销售数据来看， 优势房企在行业降温阶段受益于行业集 0 10 20 30 40 50 60 0.00 5.00 1
33、0.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 40.00 45.00 50.00 房地产投资累计同比增速房地产投资累计同比增速 施工面积累计同比增速施工面积累计同比增速 房地产投资累计同比增速 预测房地产投资累计同比增速 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 11 中度提升等因素，销售仍有显著增长，强者恒强特征明显。 表表 2：2017年年 1-6月部分房企销售额及同比增速月部分房企销售额及同比增速 序号序号 房企房企 销售金额（亿元）销售金额（亿元） 同比同比 数据源数据源 1 龙湖地产 926 140% 公司公告 2 碧桂园
34、 2889 131% 公司公告 3 阳光城 396 122% 亿翰智库 4 荣盛发展 339 103% 亿翰智库 5 融创中国 1089 94% 公司公告 7 新城控股 491 75% 公司公告 6 招商蛇口 537 74% 公司公告 8 中国恒大 2441 72% 公司公告 9 旭辉集团 472 71% 公司公告 10 万科 2772 46% 公司公告 11 雅居乐 404 42% 公司公告 12 中海地产 1273 34% 公司公告 13 保利地产 1466 33% 公司公告 14 世茂房地产 451 31% 公司公告 15 首开股份 383 20% 公司公告 16 绿地集团 1343 2
35、0% 公司公告 17 华夏幸福 705 20% 公司公告 资料来源:wind、亿翰智库、国信证券经济研究所整理 由于预售制度导致繁荣期的签约销售额在降温期才陆续结算为营收并兑现利润， 所以在房地产行业降温期，这些优势企业损益表口径也会有显著的增长。 表表 3：预计优势房企：预计优势房企的利润表口径的利润表口径 2017年年将有显著增长将有显著增长 房企房企 预计预计 2017 年净利润（亿元）年净利润（亿元） 同比增长同比增长 阳光城 19.9 62.1% 华夏幸福 86.1 32.6% 新城控股 38.3 26.9% 万科 A 248.9 18.4% 招商蛇口 108.8 13.6% 保利地
36、产 137.0 10.3% 资料来源：wind 一致预期或国信经济研究所分析师预测、国信证券经济研究所整理 2017年初至今地产年初至今地产指数指数及及优势优势房企房企股价表现股价表现亮眼亮眼 早在 2016 年 12 月 16 日国信地产团队发布的 房地产行业 2017 年投资策略： 进退有据，守成为上中明确指出 2017 年为房地产小周期降温阶段，并判断 2017 年地产股指数有望跑赢大盘或跑赢大部分板块， 同时特别强调以拿地开 发销售为模式的传统地产股有望获得相对收益。 从目前复盘的情况来看，完美印证了我们上述前瞻性的判断：2017 年初至今， 地产股指数无论是绝对收益还是相对排名，均显
37、著好于 2016 年，从行业相对 排名看，亦好于 2015 年。 我们重点推荐的品种在 2017 年亦有不错的表现： 以 2016 年最后一个交易日的 收盘价起算，截止 2017 年 7 月 21 日收盘，国信地产团队重点推荐的【新城控 股】 、 【嘉宝集团】 、 【华夏幸福】 、 【荣盛发展】 、 【保利地产】 、 【中天金融】 、 【华 发股份】 、 【招商蛇口】 、 【厦门国贸】 、 【金融街】 、 【万科 A】 、 【天健集团】等十 余个品种均录得绝对收益并跑赢大盘，5 月 2 日开始推荐的【阳光城】 ，到 7 月 21 日收盘止，亦跑赢大盘并录得绝对收益。 请务必阅读正文之后的免责条
38、款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 12 表表 4：重点推荐的品种大多数录得了绝对收益并跑赢大盘重点推荐的品种大多数录得了绝对收益并跑赢大盘 房企房企 2016 年年 12 月月 31日收盘价日收盘价 2017 年年 7 月月 21日收盘日收盘价价 涨幅涨幅 超额收益超额收益（百分点）（百分点） 新城控股 11.49 17.72 54.16% 49.84 嘉宝集团 10.97 16.57 51.05% 46.72 华夏幸福 23.46 31.71 35.18% 30.86 荣盛发展 7.55 10.17 34.65% 22.01 保利地产 8.85 10.97 23.98%
39、19.65 中天金融 6.73 8.11 20.51% 16.00 华发股份 6.76 8.09 19.65% 15.32 招商蛇口 16.00 20.16 25.98% 13.33 厦门国贸 8.09 9.31 15.10% 10.77 金融街 9.95 12.15 22.10% 9.46 万科 A 20.55 24.78 20.58% 7.94 天健集团 9.48 11.38 19.99% 7.34 2017 年年 5 月月 2日收盘价日收盘价 最新价最新价 涨幅涨幅 超额收益超额收益（百分点）（百分点） 阳光城 5.27 5.89 11.68% 2.86 资料来源: wind、国信证券经
40、济研究所整理 维持行业维持行业超配评级， 继续看好聚焦地产主业的优势企超配评级， 继续看好聚焦地产主业的优势企 业的股价表现业的股价表现 一、 维持年初以来的判断： 聚焦房地产地产主业的优势企业 2017年净利润及签约 销售额大概率能够双双实现增长，当前股价位臵，这些优势公司的估值仍然 比较低廉，仍然是对风险反映得较多，对增长反映得较少； 二、 维持对万科（参见我们 2017 年的 4 篇研报） 、保利（参见我们 2017 年上半 年的 3 篇研报，其中 1 篇为 42 页的深度报告） 、招商蛇口（参见我们 2017 年上半年的 4篇研报） 、 阳光城 （自 2017 年 5月 2日开始推荐）
41、 、 新城控股 （参 见我们 2017年上半年的 4篇研报） 、华夏幸福 （2017 年年初就放在了我们年 度策略报告的第一推荐位臵，参见我们 2017 年上半年的 3 篇研报） 、华侨城 A、华发股份、金融街、荣盛发展、 世联行、 中天金融、嘉宝集团等品种的 “买 入”评级。 风险风险 若调控矫枉过正导致行业基本面超调，而政策又不适时放松。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 13 国信证券投资评级国信证券投资评级 类别类别 级别级别 定义定义 股票 投资评级 买入 预计 6 个月内，股价表现优于市场指数 20%以上 增持 预计 6 个月内，股价表
42、现优于市场指数 10%-20%之间 中性 预计 6 个月内，股价表现介于市场指数 10%之间 卖出 预计 6 个月内，股价表现弱于市场指数 10%以上 行业 投资评级 超配 预计 6 个月内，行业指数表现优于市场指数 10%以上 中性 预计 6 个月内，行业指数表现介于市场指数 10%之间 低配 预计 6 个月内，行业指数表现弱于市场指数 10%以上 分析师承诺分析师承诺 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解， 通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影 响，特此声明。 风险提示风险提示 本报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司
43、” ）所有，仅供我公司 客户使用。未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。 任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公 司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写， 但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、 建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司 可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司或关联 机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能 为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。我公司不保证本报告所含信息 及资料处于最新状
44、态；我公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不 保证及时公开发布。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在 任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形 式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投 资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信 息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切 后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询业务是指 取得监管部门颁发的相关资格的机构及
45、其咨询人员为证券投资者或客户提供证 券投资的相关信息、分析、预测或建议，并直接或间接收取服务费用的活动。 证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨 询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析， 形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布 的行为。 请务必参阅正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 国信证券机构销售团队国信证券机构销售团队 华北区（机构销售一部）华北区（机构销售一部） 华东区（机构销售二部）华东区（机构销售二部） 华南区（机构销售三部）华南区（机构销售三部） 海外销售交易部海外销售交
46、易部 李文英李文英 13910793700 汤静文汤静文 13636399097 邵燕芳邵燕芳 13480668226 赵冰童赵冰童 13693633573 王王 玮玮 13726685252 吴吴 国国 15800476582 赵晓曦赵晓曦 15999667170 梁梁 佳佳 13602596740 许许 婧婧 18600319171 梁轶聪梁轶聪 18601679992 颜小燕颜小燕 13590436977 程可欣程可欣 886-0975503529(台湾) 边边祎祎维维 13726685252 倪倪 婧婧 18616741177 刘紫微刘紫微 13828854899 吴翰文吴翰文 13726685252 王艺汀王艺汀 13726685252 林林 若若 13726685252 简简 洁洁 13726685252 詹詹 云云 13901062999 张南威张南威 13726685252 欧子炜欧子炜 18150530525 陈雪庆陈雪庆 18150530525 周周 鑫鑫 13726685252 杨云崧杨云崧 18150530525 张欣慰张欣慰 13726685252 赵海英赵海英 13810917275 丛明浩丛明浩 13901062999
