西海岸区域市场分析_中策_2017年6月.pdf
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1、因为专注 所以专业 中策信德(中国)地产顾问 Strategy P C 中策(海南)地产顾问 2017 6月 西海岸区域市场报告 中策信德事业八部 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 C 目目 录录 ONTENTS 【PART 1】区域情况概述 【PART 2】政策环境分析 【PART 3】区域库存情况分析 【PART 4】区域市场去化分析 (住宅/公寓/别墅) 【PART 5】区域市场客户分析 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 Part 1 区域情况概述 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 西海岸 新区 老城 市中 心 城市发展方向 根据政府制定“中强、西拓、东优、
2、南控”的发展原则,西海岸新区已成为未来城市发展方向 西海岸概况城市发展方向 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 西海岸住宅成交占全海口市住宅成交的比例呈逐年看涨之势。 截止2017年5月,西海岸商品房成交套数占全海口市高达25%,为历年来占比最大。 西海岸概况成交商品房与全市对比分析 2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1-5月 全市成交套数14533264353587928701423035900738143 西海岸成交套数13551959462136726030114939484 年成交占比9%7%13%13%14%19%25% 9% 7% 13%
3、13% 14% 19% 25% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 成交商品房与全市对比 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 西海岸新区分为长流起步区(本案所在)与西海岸南片区; 南片区是以办公、教育、科研、居住为主的综合型片区,居住用地安排在北部及东部; 长流起步区在售商品房项目超30个,而西海岸南片区处于发展初期。 西海岸 南片区 长流 起步区 本案 西海岸概况目前开发的区域 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 长流起步区在售商品房项目超30个 区域目前暂时缺货、整体热度
4、降低 片区规划为海口行政中心、生活住宅 区、沿海度假休闲中心 西海岸概况西海岸北片区项目分布 美锦熙海 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 西海岸南片区市场分析 一带(中央绿化带)一路(城市中心路) 海口站-长秀路相互呼应 自然景观及商业中轴交汇 北连长流起步区(行政级级滨海生活住区)、 东接一场十一馆(国家级文体娱乐中心)、南 靠长影100(世界级主题乐园) 海秀快速路、BRT路线、有轨电车 城市核心、特色中心区域 商务办公区域 高铁长流站、美安科技城 文化生活区、艺术娱乐中心 华侨城 金隅大成 金 地 龙光海云天 鲁能 海蓝 园筑 海口 火车站 该地块约有 160亩新地 块待售 时
5、代 城 南海幸福 汇 长影环球100 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 Part 2 政策环境分析 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 2017年2月国家主席习近平强调 房子是用来住的,不是用来炒的 政策描述 习近平在2017年2月28日上午主持召开中央财经领导小组第十五次会议中强调,建立促进房地产市 场平稳健康发展长效机制。 政策解析 “房子是用来住的”,支持居民自住购房需求; “不是用来炒的”,抑制投资投机性购房; 国家未来或会对投机性住房进行严控,伴随着地方性政策的呼应,海南商品房市场迎来一波综合性 调控; 政策环境分析政策分析 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾
6、问 2017年3月起多地调控类政策频出 因城施策,因地制宜 海南三亚实施二套首付比例上调10% 海南价格上涨超过备案价格5%,暂不予备案; 21城重启限购限贷政策(北京、广州、深圳、上 海、重庆、杭州、涿州、济南等地纷纷启动限购); 打击“首付贷”“假按揭”; 政策环境分析政策分析 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 4月1日,住建部国土部发表联合调控房价的声明 通过库存及价格对房价进行调控 供应: 凡是库存6个月以下的,不仅要显著增加土地供应,还必须加快供地的节奏; 6-12个月的,必须增加供地,18-36个月的,减少供地;36个月以上的,直接停止供地; 地级以上城市,包括百万人口以
7、上的县,在2017年6月前,一定要向社会公布你的3年土地供应计 划和5年供应计划。并且实施情况每半年就要向中央汇报,数据弄虚作假,一律严办; 价格: 不管是区域性总价,还是土地单价,或是楼面价,一律不得出现新高,属于严重扰乱市场预期; 房价上涨压力大的城市,建房不仅要开启快速审批通道,对拖延上市,捂盘一定要严处; 政策环境分析政策分析 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 限购区域:滨江路以西、长彤路以东、南海大道和红城湖以北区域(含海甸岛 和新埠岛),以及椰海大道以南、绕城高速以北、铁龙路以西、粤海大道以东 合围区域范围。 美锦熙海 岛外客户:全省限购一套,红线区域内则额外需要连续缴纳
8、2年社保才可购买 政策环境分析政策分析(红线内) 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 西海岸:逐渐成熟的多核先行者,城市化进程第一站,利好持续呈现,长流起步区南片区趁热打铁 江东:沿袭海甸岛“三桥”策略,国兴大道东端条件相对成熟,价值洼地,前景可期的第二梯队 城南隔离带&外沿:造城级房企先行,热度分流效果明显,椰海大道功能性升级可进一步提升区域形象 政策环境分析政策分析(红线外) 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 政策环境分析政策分析 新建商品房(不含二手房) 2017 03.03前 2017 03.03 2017 04.14 201705.10 新建商品住宅、二手住房 新建
9、和二手产权式酒店 限购 本省户籍不限 非本省户籍不限限购1套 限购区域内 持续2年以上社保缴纳证明 非限购区以家庭为单位 出具家庭无购房备案证明 及家庭无住房证明 限贷商贷 本地无房无贷款记录30 % 本地1套且贷款已还清 购2套房 30%40% 本地1套且贷款未还清 购2套房 40%40%50%70% 购3套房及以上 贷款还清 首套30% 1套未还清40% 2套未还清 不予发放 不发放 (含公积金) 限转 预售商品住宅 无要求 禁转让 居民家庭新购买的 第2套及以上新建商品住宅 取得不动产权证 满2年后 企事业单位、社会组织等 法人单位新购买的新建商品住宅 取得 不动产权证 满3年后 取得不
10、动产权证满5年后 产权式酒店经营比例50%90% 新政核心目标为支持自住型需求,保护本地刚需客户,抑制投机投资性需求,限制岛外客户炒房,确保楼市稳 定发展 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 Part 3 区域库存情况分析 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 西海岸概况(海口市住宅市场分布格局) 项目所在西海岸片区为海口商品房供应主要集中区,竞争十分激烈。 西海岸:海口行政中心,城市发展方向,商品房主要供货 区,在售项目超30个,竞争十分激烈,片区内以刚需客户、岛 外度假客户为主,主力价格(毛坯)为1.5-1.7万元/;(精 装)1.7-1.9万元/左右 城北片区:生活居住区,
11、客户主要 为新海南人、城市白领,售价主要为 1.5万元/ 左右 江东片区: 开发中板块,打 造南渡江畔生态 居住区,已有鲁 能、鸿州、绿 地、万达等企业 进驻,主要客户 为周边城改地缘 性客户、岛外度 假客户,住宅售 价为1.1-1.4元/ 左右 城南片区:椰海大道沿线,工业仓储功能,目前有万达、 碧桂园、恒大、新城、喜盈门等知名企业进驻。主要客户为 区域内地缘客户,售价区间(毛坯)主要为:1.1-1.2万元/ ,(精装)1.4-1.6万元/ 大英山:崛起CBD区, 住宅定位高端,客户主 要为企业老板、高管、 城市精英,住宅售价为 1.4万元/左右 国贸世贸:市中心,成熟繁华, 高端住宅集中地
12、,客户主要为企 业老板、高管、住宅主力价格 1.5万/左右 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 数据来源:房管局备案 销售状态项目名 总占地面积总建筑面积已取得预售证面积 () 已售面积可售面积未来潜在供应 ()()()()() 待开发金隅大城117230234460234460 待开发金地项目155562497799497799 待开发华侨城项目166810425087425087 待开盘首开美墅湾240835354511354511 待开发伊泰天骄二期8685933988071541 待开发星华海岸城二期66659202945202945 待开发晨晖帝景二期720003300003
13、30000 待开发华府蓝湾二期- 待开发东汇西海岸二期- 在售大华锦绣海岸二期7093319538033937033937161443 在售星华海岸城一期5750117587914914212975743230 在售天地凤凰城9338846000017490813320041708150000 在售颐养公社阳光城962962600001366168356453052123384 在售绿地海长流339720100064650689442340683488193752 在售晨晖帝景一期63669168136168136156905112310 在售滨海新天地二期653772040901019149
14、002411890127272 在售华盛中央公园17099193933193933118717752160 尾盘在售阳光丁香园16475864847034044318260220 售罄华府蓝湾一期3249211123811123811123800 一期售罄东汇西海岸8266621000070349703490139651 售罄鲁能海蓝园筑431661068971068979862482730 售罄置地御海公馆1645385727857278572700 小计19011905643092191003115458293491403011845 目前在售货源较少,但潜在供应较大 截止2017年5月,
15、西海岸重点项目商品住宅当前库存量约35万,潜在供应约300万; 整体市场暂时缺货,但未来潜在供应量大(各类待开发地块);未来竞争压力大。 西海岸概况(西海岸重点项目库存情况分析) 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 Part 4 区域市场去化分析 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 受4月份新政及传统淡季双重影响,5月份成交量明显回落 2017年5月成交量50.94万同比上涨32%,环比下跌46%; 2017年5月成交均价13152元/同比上涨47%,环比下跌5%; 数据来源:房管局备案 海口市场(海口商品房成交量价走势) 2016.12016.22016.32016.4201
16、6.52016.62016.72016.82016.92016.1 2016.11 2016.12 2017.12017.22017.32017.42017.5 供应量(万)96.9813.1920.4840.7439.6123.5510.9680.7627.917.4729.6163.9849.083.8545.1135.479.92 成交量(万)34.3616.8437.9938.1738.6440.433.533.6915.3463.5643.1757.1342.648.4180.3994.3550.94 成交均价(元/)897890758777883989299014920292799
17、2638556928899181039610784121791381513152 89789075 87778839 89299014 920292799263 8556 9288 9918 10396 10784 12179 13815 13152 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 0 20 40 60 80 100 120 2016.01-2017.05海口商品房成交量价走势 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 数据来源西海岸重点竞品项目:置地御海公馆、龙光海云天、天地凤凰城、星华海岸城(1/2期)、晨晖帝景、伊泰天骄、滨海
18、新天地(1/2期)、颐养公社阳光城(含二期6# 楼)、海域阳光、丁香园、鲁能海蓝园筑、大华锦绣海岸(含二期首批拿预售证单位)、远大购物广场、鲁能美高梅、华府蓝湾、丁香园、罗曼蒂克、华盛中央公园等备案数据。 整体去化户型以40-70的一房、70-90的二房及90-120的三房为主 小面积段的两房、三房在西海岸去化趋于稳定,2017年1-5月90-1003房环比增长明显,达到50%; 130以上的大面积产品去化相对较差; 西海岸概况(西海岸重点项目在售户型去化分析) 户型面积 整体供 应套数 整体销 售套数 整体去 化率 销售占 比 剩余套 数 2014销 售套数 2014销 售占比 2015销
19、售套数 2015销 售占比 销售占 比环比 2016销 售套数 2016销 售占比 销售占 比环比 2017年 1-5月 销售套 数 2017年 1-5月 销售占 比 销售占 比环比 1房40-703982388898%高18%9452334%92025%-26%94215%-40%114719%27%高 2房 70-807412638286%高30%103032021%82122%5%221135%高59%231539%高11% 81-904633411689%高19%51721414%60916%14%121819%高19%123521%高11% 91-1002119142067%7%69
20、91299%3269%持平4707%-22%1903%-57% 100以上34721061%1%137252%1324%100%331%-75%90%-100% 3房 90-10049747696%高2%21433%1143%持平1322%-33%1703%50%高 101-1101643162199%高8%22604%3419%125%4367%-22%4518%14% 111-1201470135792%高6%113835%1795%持平3255%持平3406%20%高 121-1301283108084%5%203413%1003%持平901%持平1012%50%高 130以上92332
21、535%2%598151%391%持平1212%100%150%-200% 4房 120-13032031799%高1%24453%722%-33%1673%50%高220%-200% 150-16040520150%1%204141%431%持平791%持平110%-100% 160以上892528%0%6450%110%持平90%持平00%持平 合计254022139784%100%40051517100%3707100%-6343100%-6006100% 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 在政策调控及传统淡季的影响下,区域来访、成交明显减少 2017年5月第三周来访量较4月第
22、三周批数下降47%,成交量下降58%; 2017年6月第三周来访量较5月第三周批数下降48%,成交量下降25%; 数据来源:中策代理西海岸项目监控数据 西海岸市场(西海岸住宅项目销售情况分析) 3.27-4.24.3-4.94.10-4.16 4.17-4.23 4.22-4.305.1-5.75.8-5.14 5.15-5.21 5.22-5.28 5.29-6.04 6.05-6.11 6.12-6.18 来访量13461115887791137489415473387347318244 成交量24614510280050473323212935 成交率18%13%11%10%0%10%1
23、1%7%6%6%9%14% 成交均价15200153001540015500015800158001580015500158001600015900 18%13%11%10%0%10%11%7%6%6%9%14% 1520015300 1540015500 0 158001580015800 15500 15800 1600015900 0% 200000% 400000% 600000% 800000% 1000000% 1200000% 1400000% 1600000% 1800000% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 西海岸典型项目4-6月销
24、售情况 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 项目规划指标 总占地近500亩 总建面近60万 户型40-400 容积率1.9 绿化率40% 建筑密度20.4% 板式海景、品质标杆、大型城市综合体 项目位于海口市西海岸长滨二路与滨海大道交汇处(市政府北门); 分5期开发,一期售罄,二期少量余货在售; 一期 二期 三期 五期 四期 西海岸市场西海岸住宅项目个案分析(滨海新天地) 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 2016.92016.102016.112016.122017.012017.022017.032017.042017.05 销售套数3380705560135230130
25、60 成交均价(元/)9300950010200117001210012500153001790017900 0 5000 10000 15000 20000 0 50 100 150 200 250 300 350 400 数据来源:中策项目 4月新政出台后价稳量跌 5月成交60套,环比4月下跌54%; 5月成交均价较4月份呈现平稳; 新政+淡季来临,成交量有明显的回落; 西海岸市场西海岸住宅项目个案分析(滨海新天地) 因为专注 所以专业 中策(海南)房地产顾问 滨海生活大城、大规模城市综合体 项目位于滨海大道与长滨六路交汇处; 项目整体分5期开发,一期基本售罄,二期预计2017年下半年入市
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