1、武汉公寓市场分析,2017年4月,房博士策划部,目 录,品牌简介,产品服务,企业愿景,2 汉口区域市场盘点,3 武昌区域市场盘点,1 武汉市公寓宏观市场,4 光谷区域市场盘点,3,Part 1,武汉公寓宏观市场,公寓供求、成交均价、市场去化,数据来源：克尔瑞数据库 武汉市数据：只包含十一个行政区域的数据，包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山、青山、东西湖、沌口、光谷和江夏。 供应量：为公寓物业预批供应量，含持有物业及销售物业。,【公寓/供求量价】2016年公寓市场热度极高，受住房市场热度影响，普宅严重供不应求持续断货，多数购买住宅投资的客户继而选择公寓产品投资，市场处于去库存阶段。,数据来源
2、克尔瑞数据库 中心城区：指7个行政区，包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山、青山 供应量：为公寓物业预批供应量，含持有物业及销售物业。,【公寓/供求量价】2016年汉阳区公寓市场供应居全市之最，同时各区域的公寓均处在去库存阶段。,【市场去化表现】从2016年1-11月市场去化水平来看，排名前15的有一半为公寓项目，光谷产业园表现较好，纯写字楼中整栋交易的项目排名靠前。,备注：月度去化数据统计时间段为2016年1-11月份。数据来源于中指数据库。,【公寓/较住宅效益分析】2016年武汉公寓整体市场月均去化2500/月，价格是周边住宅的0.6-1倍，公寓市场效益较为显著。,数据来源：市场调研
3、项目选取：主要选取市场销售业绩排前的项目进行分析。,武汉公寓市场小结,1、受住宅成交上涨的影响，办公物业成交排行中，公寓成交量高于办公 由于2016年武汉住宅市场量价成交上涨迅猛，公寓物业带有居住属性，成交量迅速； 普通公寓办公类产品趋向居住类产品转化，市场接受热度高。,3、 2016年武汉公寓市场月均去化2500/月，价格是周边住宅的0.6-1倍 2016年武汉公寓整体市场成交价格较往年相比有较大突破，价格是周边住宅的0.6-1倍，市场前景较可观,2、武汉各区域的公寓物业均处在去库存阶段，市场竞争激烈 虽2016年武汉公寓市场飞速发展，但由于前几年公寓市场低迷，故公寓市场将仍处于去库存状态；
4、9,Part 2,汉口区域市场盘点,在售公寓物业盘点 未来公寓供应盘点,汉口市场在售公寓统计,汉口核心区在售公寓 江岸区在售公寓 硚口区在售公寓,备注：此处汉口中心区包括建设大道商务区、武广商圈、CBD区域。,项目有1栋70年产权行政公馆，共207套，约1.77万方，面积72-97，2016年12月开始平销，网签数量为45套，价格30000-33000元/ 。,项目概况,ICC公寓,项目总体量16万方，包含2栋住宅，1栋loft，其中loft41层，528户，共2.8万方,层高为5米，精装26000元/，毛坯23000元/，2017年剩余202套，约1万方。,项目概况,3号楼loft,菱角湖
5、壹号,项目10#栋楼含3.2米平层公寓及5.4米loft，无烟道无天然气，两种产品共同推广，样板间同时展示，loft价格为平层的1.3倍，以平层公寓产品将客户挤压至loft产品。,项目概况,3号楼loft,顶琇国际城,汉口核心区在售公寓 江岸区在售公寓 硚口区在售公寓,汉口市场在售公寓统计,江岸区在售公寓,江岸区2016年区域在售公寓货量居武汉市各片区之首,江岸区区域公寓市场价格区间基本维持在13000-16000元/平，目前月均去化速度为每月10套左右，片区在售公寓体量约37万方。,江岸区在售公寓,项目总体量6.5万方，采用5梯19户设计，主力户型以45-85为主，目前主推3#45-62产品
6、月均去化10套左右，剩余货量约0.8万方，现售价15000元/。,项目概况,ZAMA park,公寓共计6.5万方，其中B1、B2栋loft基本售罄，2017年主要去化平层公寓，价格待定，剩余货量近3万方。,项目概况,越秀星汇君泊,项目总体量46.6万方，其中公寓6万方，共计594户，采用6梯22户设计，A栋公寓主力户型以45-51为主，月均去化5套，剩余货量约1万方，现售价15500元/ 。,项目概况,A栋 公寓,B栋 写字楼,营销动态： 1、8号公馆2016年1月开始蓄客，4月底开盘，精装均价为14900元/，同期毛坯住宅14500元/，开盘销售140套； 2、未推房源为11-17层及2
7、7-29层共220套房源。；,幸福时代,项目公寓总体量9万方，在售为4号楼4T26户、5号楼4T22户，在售面积为43-78，余货面积集中在43，主打地铁，育才学区、配套等卖点，加以返租政策，可选择加价7-8万开发商帮助装修8年 承诺保底每月2500的租金收益 ，2017年基本无供应。,项目概况,5#,4#,汉口城市广场,项目为8万方纯商业项目，由公寓、写字楼和商业组成，其中公寓体量3.5万方，定位轻奢都会综合体，项目主力户型以45-57为主，12层以下为维也纳酒店，13-17层为毛坯，18层以上为精装，目前主推毛坯，月均去化15套，2017年剩余近1.7万方，现售价12000元/。,项目概况
8、新地东方广场,A栋 写字楼,B栋 公寓,项目采用5梯25户设计，公寓共27层，其中7层为商业，8-27层为平层公寓，户型以30-80为主，月均去化5套，2017年剩余近1.1万方，现售价15500元/。,项目概况,B栋 写字楼,A栋 公寓,华中国际广场,楼栋分布图,福星惠誉红桥城项目规划有一栋公寓产品，于9月推出53-60loft户型，开盘销售240套，去化表现良好，现售价12500元/ ，2017年剩余1.3万方，260套。,项目概况,公寓楼,福星惠誉红桥城,二七国际公寓楼总计175套，5.4米层高，推售35-72loft产品，售价15000元/，2017年剩余货量约1万方。,项目概况,二
9、七国际,江汉区在售公寓 江岸区在售公寓 硚口区在售公寓,汉口市场在售公寓统计,硚口区公寓产品分布图,精装公寓： 凯德西城 招商V+公寓（待售） 毛坯公寓： 天宇万象国际 海联时代广场 嬉空间 汉水岸（待售） 公寓/办公产品： 海立方,硚口区在售公寓,硚口区古田区域2016年商办在售项目5个，待售项目2个，公寓总体供应量近16万方，2017年供货量约11万方。,硚口区在售公寓,硚口区现阶段毛坯公寓价格集中在在12000元/-14000元/，毛坯公寓整体去化缓慢，月均去化5-8套。区域公寓供应主力为49-88一至两房和70-115三房为主，其中凯德西城、天宇万象国际为复式产品。,凯德西城项目占地面
10、积约7万方，总体量约40万方，其中包含16万方商业，6万方写字楼（T1/T2）和2.67万方公寓(T3带精装)，其中西城公馆是武汉实行新建筑规范后的首批4.5米层高的产品，仅399套。,项目概况,凯德西城,项目概况,海立方共2栋4.5米层公寓，共5.8万方，产品主打办公方向，9#楼9月底开盘销售5套，均价14000元/ ，2017年将集中去化公寓产品。,海尔海立方,9#楼公寓,楼栋分布图,项目概况,项目共计2栋5.4米层高公寓，共3.9万方，目前均价18000元/；项目为新政实施后按照商业属性申报的LOFT产品，无烟道，公共卫生间，主打创意化办公。,营销动态： 1、项目定位不清晰由前期商业属性
11、调整为办公属性，去化速度缓慢，2016年全年去化30套，2017年剩余货量约520套；,嬉空间,项目概况,项目2栋公寓产品，一栋为1.9万方LOFT，另有一栋1.8万方SOHO。,1#LOFT,2#平层soho,3#/4#住宅,营销动态： 1、项目住宅已售罄，loft低层已基本被大客户订购，现推售价格约13000元/平，soho产品尚未入市，目前项目处于滞销期 ；2017年剩余货量约353套。,天宇万象国际,项目概况,项目1栋平层公寓，定位居住，天然气入户，毛坯交付，2014年7月入市，至今销售约1.4万，目前销售均价11500元/。,1#公寓,2#写字楼,海联时代广场,33,Part 2,汉
12、口区域市场盘点,在售公寓物业盘点 未来公寓供应盘点,江岸区2017年片区新入市项目有6个，体量同样居各片区之首，主要集中在下半年入市。,江岸区未来供应公寓,项目概况,美联联邦生活区,项目公寓总体量3.9万方，共27层，29楼、1120楼、2227楼为办公区域，10楼、21楼为避难层，主力面积49-55小户型产品，2017年供货量3.9万方。,项目概况,二七星城,项目拟新建1栋13层办公楼及3层商业裙房、1栋21层公寓及3层商业裙房、1栋2层商业、1栋3层幼儿园，2栋26层住宅，价格待定，2017年供货量约2.6万方。,37,公寓共计29层，价格待定，2017年剩余货量2.7万方。,项目概况,汉
13、口派,38,项目概况,绿地汉口中心,规划两栋公寓楼，价格待定，2017年剩余货量约3万方。,自持商业部分（待定）,39,城开二七城市广场一期地块规划有一栋公寓楼，预计推售40-50loft产品，价格待定， 2017年剩余货量约1万方。,项目概况,项目一期鸟瞰图,公寓楼,二七城市广场,40,项目概况,汉水岸,汉水岸总建筑体量9.5万方，含4栋21-30层住宅、1栋23层公寓楼（2.1万方公寓、1.2万方商业），目前住宅已告罄，公寓预计2017年初入市。,41,Part 3,武昌区域市场盘点,在售公寓物业盘点 未来公寓供应盘点,武昌区在售公寓,硚口区2016年武昌核心区在售公寓项目典型项目共7个，
14、主要分布在徐东商圈以及洪山区，项目主要以单层公寓以及LOFT为主的复合综合体为主。,43,2016年武昌核心区目前在售项目较多，竞争激烈，均价为12000元/，市场整体月均去化31套， LOFT去化速度大于SOHO公寓产品。,武昌区在售公寓,44,Part 3,武昌区域市场盘点,在售公寓物业盘点 未来公寓供应盘点,45,区域公寓市场2017年公寓存量较大，主要以SOHO公寓产品为主，仍然处于供大于求的状态，竞争较为激烈。,武昌核心区公寓未来供应,46,项目概况,万科金域华府,项目紧邻友谊大道，交通较便利，同时坐享成熟小区纯熟配套，公寓成交均价13000元/，LOFT已售罄，月均去化2套。,47
15、项目概况,金地自在城,项目集中式Mall、情景商业街、SOHO组成的商业部分，自身配置的2所12班幼儿园资源，但自身配套兑现速度缓慢，公寓成交均价15000元/，月均去化26套。,一期住宅+公寓,二期住宅,48,项目概况,花样年幸福万象,项目规划5.2米层高万象mini轻奢小公馆、万象maker创客空间、万象more精品商业等3大业态的商业综合体，成交均价11000元/，2016年月均去化速度49套。,A2#公寓,A1#公寓,49,项目概况,星海虹城3期,项目临近徐东商圈，地铁2号线小龟山站出口处，主要以41-69小户型公寓为主，2016年1月入市，均价13000元/，月均去化8套。,1#公
16、寓,2#公寓,50,三期,一期,四期,五期,二期,项目概况,保利城,保利城约150万方城市体，叠合徐东商圈、滨江商务区两圈，项目一期、三期住宅已实现清盘，目前在售为二期商办楼，后期住宅预计2017年下半年入市，整个规划周期至2020年。,51,平面图：2期T1-C号楼,华中区最大20万方SOHO集群,项目概况,保利城公寓部分,项目二期公寓于2016年12月中旬入市，月均去化18套，成交均价13500元/。,52,写字楼（待售）,公寓（在售）,住宅（售罄）,建设二路,项目概况,吾行里,项目占地1.7万方，总建筑面积近10万方，其中地上建筑面积约7.3万方，由三栋塔楼及开放式BLOCK艺术商业街区
17、组成，地下为两层停车场，建筑面积约2.5万方。,53,整层平面图,单间平面图,项目概况,吾行里公寓部分,项目公寓共365套，均为SOHO公寓产品，2016年12月入市，月均去化180套，成交均价11800元/（毛坯）。,54,Part 4,光谷区域市场盘点,在售公寓物业盘点 未来公寓供应盘点,55,区域公寓市场在售公寓项目4个，待售项目2个。,光谷区域公寓在售供应,56,光谷公寓市场去化及价格,备注：数据统计时间为2016.1-2017.2,光谷区2016.1-2017.2，光谷公寓供应10.42，去化6.44万方；主力面积段32-78，成交均价10500-15000元/，整体均价12750元
18、/。,57,项目概况,奥山光谷世纪城,奥山集团布局光谷东首个项目，总建面14.6万方，力求打造一个国际化生态商业模式为一体的精粹高端综合体， 2016年12月31日首次开盘，主推6#、7#建面23-61公寓共150套，均价15500元/，建面30-110商铺共228套，均价15800元/ 。,58,项目概况,沃德中心,项目占地1.59万方，总建面9.4万方，容积率3.8，涵盖甲级写字楼、服务式公寓和街区商业。2016年11月12日首次开盘，毛坯公寓成交均价10500元/，精装公寓成交均价13500元/；目前公寓已全部去化完毕,59,项目概况,金地雄楚寓,位于雄楚大街888号（武汉工程大学正对面
19、公寓总建面44071.1，为一栋29层的公寓楼，三层底商，第四层架空，25层公寓，销售均价13800元/,共计房源600套，目前已经去化421套，整体去化率70%。,公寓29F,公寓：金地雄楚寓目前剩建面49一房在售，折后均价13800元/平；公寓1-3F底商，4F架空、5-19F可售，20-29F为丽枫酒店； 商业：底商1-3F，共1500，由开放商自持招商运营。,60,项目概况,金地本座,位于东湖高新区荣院路与泰康路交汇处，为一栋32层的公寓楼，两层底商，30层公寓，共计780套，截止至2017年3月11日，销售350套，去化率45%。,61,Part 4,光谷区域市场盘点,在售公寓物
20、业盘点 未来公寓供应盘点,62,光谷片区未来公寓市场供应,光谷区域2017年整体供货2079套，货量13.48万。,63,项目概况,红枫金座,位于东湖高新区关山大道与纺织路路口交汇处，项目整体规划建筑面积12万平方米，由五层商业与两栋高层建筑构成，先推售住宅产品共计576套，预计项目2017年中开盘。,住宅30F,写字楼25F,商业5F,纺织路,关山大道,64,项目概况,中建光谷之星,由中建三局投资在武汉打造的第一个大型综合体项目，项目包含了住宅、公寓、写字楼、商墅、商业街、花园办公等形态，项目公寓建筑面积公7.2万方，引入豪生品牌，其中住宅产品576套，预计今年中开盘。,住宅30F,写字楼2
21、5F,商业5F,纺织路,关山大道,东莞分公司 电话：0769-89271818 地址：东莞市南城区第一国际B座815 惠州分公司 电话：0752-2222802 地址：惠州市惠城区江北双子星国际商务中心B座1406 上海分公司 电话：021-51692330 地址：上海市徐汇区宜山路333号国际汇鑫大厦9楼901室 武汉分公司 电话：027-88737845 地址：武汉市武昌区水果湖汉街总部国际B座2404室,房博士集团总部 地址：广州市科韵路广州信息港A栋302 广州分公司 电话：020-85542300 地址：广州市天河区科韵路16号广州信息港A栋303室 深圳分公司 电话：0755-83526166 地址：深圳市福田区上步南路锦峰大厦15F 佛山分公司 地址：佛山市南海区桂城南平西路13号 承业大厦802-803室,
